北海市城市规划管理技术规定

北海市城市规划管理技术规定
（修订稿）
目录
第一章总则-------------------------- 1
第二章城市土地使用管理--------------------2
第三章公共服务设施和停车泊位---------------- 7第四章绿化与景观 ------------------ 12
第五章建筑间距 ----------- ------ 16
第六章建筑物退让 ------------------ 19
第七章建筑物高度控制------------------- 22
第八章城市道路及市政管线工程---------------- 23第九章特别地区的补充规定------------------27
第十章附则------------------------- 31
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第一章总则
1.1 为了加强北海市城市规划管理，规范、有序地推进城市建
设，提高人居环境质量，促进城市可持续发展，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施< 中华人民共和国城市规划法>办法》、《北海市城市规划管理规定》和《北海市城市总体规划》，以及国家、自治区的相关法律、法规、规范和标准，结合北海市的实际情况，制定本规定。

1.2 在北海市城市规划区范围内制定和实施城市规划、进行各类建设，除满足国家工程建设标准强制性条文和各类专业技术规范要求外，必须遵守本规定的要求。

1.3 各类建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划，按本规定执行
1.4 在北海市城市规划区范围内的临时建设、个人建房、城中村改造可参照本规定，结合实际情况执行。

1.5 本市范围内非城市规划区的建设项目，参照本规定执行。

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第二章城市土地使用管理
2.1 城市用地分类
2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90〉执行。

2.2 建设用地的适建性规定
221 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性
的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2 尚无经批准的详细规划的地区的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。

2.2.3 城市建设用地的适建规定见表2- 1。

2.2.4 表2- 1中未列入的建设项目，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建范
围。

2.2.5 需改变经批准的规划用地性质或超出表2- 1规定范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限，报城市规划行政主管部门批准后方可执行。

特殊情况，须报市政府批准。

2.2.6 城市新建居住小区应按国家有关规范，同步配套教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他九类设施，并为居民提供必要的公共活动空间。

2.3 建设基地控制指标
2.3.1城市规划区内的各类建设基地的建筑容量控制指标（含容积率和建筑密度，下同）应按本节的有关规定执行。

2.3.2 建设基地面积大于或等于3万平方米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，经批准后实施；未编制详细规划的，不予审批。

2.3.3 成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指
标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建
设用地的建筑容量控制指标可参照本规定表2-2、2-3、2-4的规定执行。

2.3.4 建设基地面积小于3万平方米的高、多层居住建筑用地和高、多层公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中确定的。

应按批准的详细规划执行。

尚无批准详细规划的，应当编制总平面规划，经批准后实施。

其建筑容量控制指标应按表2-2、2-3、2-4的规定执行。

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表2 —1 城市建设用地适建范围
注：△为适宜设臵的项目。

为需要根据具体情况提出有关限制条件和有效补充措施后可以设臵的建设项目空格为不适宜设臵的建设项目
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235 表2-2、表2-3、表2-4规定的建筑密度、容积率指标均
为上限，适用于单一类型的建筑用地。

对混合类型的建筑用地，其建筑容
量控制指标应将建筑用地按使用性质分类规定后，按不同类型分
别执行；对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地，应按不同性质建
筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

注：1、居住区级用地规模：50—100公顷；小区级用地规模：10- 15公顷；组团级用地规模：1—5公顷。

2、用地规模介于小区级与居住区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照居
住区级建筑容量控制指标执行。

用地规模介于组团级与小区级之间的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照小区级建筑容量控制指标执行。

用地规模小于1公顷的居住用地建筑密度和容积率控制指标参照组团级建筑
密度和容积率控制指标执行。

3、银滩旅游区内居住用地控制指标按银滩各区控规确定，城中村改造应按《北海市城
中村（旧村）改造规划技术规定》确定用地控制指标并编制规划, 旧城改造居住用地控制指标可酌情放宽。

表工业用地、仓储用地控制指标
236 对未列入表2-2的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标, 应按有关专业
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技术规定、规范执行。

237 建设基地最小面积应不低于表 2-5的规定。

表
建设基地面积下限指标
238 建设基地不足上述规定最小面积的， 但有下列情况之一， 且确实不影响城市规划实施的，规划部门可予核准建设：
2.3.8.1 邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它
类似情况，确实无法调整、合并的；
238.2 因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实
无法调整、合并的。

2.3.9 原有建筑的建筑容量控制指标已超出或达到本规定要求 的，不得在原有建筑用地范围内扩建、加层。

2.3.10 各类建设用地内为社会公众提供公共开放空间的， 在符
合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按表 2-6的规定增加建
筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过批准总建筑面积的 20%。

2.3.11 公共开放空间是指在建设用地内，为社会公众提供的广 场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、 下沉式广场和屋顶平台）。

开放空间必须同时符合下列条件：
2.3.11.1 沿城市道路、广场留设； 2.3.11.2 在任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小 于150平方米；
2.3.11.3 以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道连接地面或 道路，且与地面或道路的高差在+ 5.0米（或—2.0米）以内（含+ 5.0 米（或—2.0 米））；
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2311.4 2311.5 向公众开放绿地、广场的应设臵座椅等休息设施； 建设竣工后，应设臵相应的标志，并交有关部门管理 或经批准由建设单位代管;
2.3.11.6 常年开放，且不改变使用性质。

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第三章公共服务设施和停车泊位
3.1 在居住项目建设中小学、幼儿园的设臵规定如下:
3.1.1 中小学、幼儿园应当按照表3-1分级设臵；
中小学、幼儿园用地不得小于表的规定;
中小学、幼儿园建筑面积不得小于表的规定;
3.1.4 在中小学、幼儿园周边50米半径范围内，不得安排生
产、经营、储存易燃易爆和排入有毒有害物质、产生噪声污染的建设项目。

在中小学、幼儿园正门两侧各30米范围内，不得设臵垃圾中转站、机动车停车场、集贸市场。

3.2 新建学校、幼儿园教学楼、医院住院部等建筑应当距同侧公路边缘（或规划控制红线）和30米以上（含30米）城市规划道路控制红线在30米以上。

3.3 新建、改扩建医院、其周边应当设臵一定防护带，并且应当符合环保、卫生等要求。

3.4 城市道路、居住区、建筑物的规划、设计和建设应当严格
按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（FGF50-2001）同步进行。

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3.5
^定O
各类建设项目停车泊位的设计标准不得小于表 3-4的规
表3-4
建设项目停车泊位配建指标最小值表
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注：1、客运码头、火车站、公交枢纽站、机场、医院、文娱中心、商场、酒店、大型居住区及交通严格管制路段等地区，应设臵2个以上出租车候客专用停车位2、其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。

3.6 配建停车位指标以小型车为标准当量，其它车型的停车位
应按表3-5中相应的换算系数折算。

上下客泊位按中型车单车停放面积考虑，装卸货泊位按大型车单车停放面积考虑，均不进行当量换算。

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3.7 凡符合下列条件之一的新建、扩建、改建建设项目，应当由具备资质的设计单位进行交通影响评价；
3.7.1 中心城区（云南路以东、湖南路以西、重庆路以北所围合区域）建筑面积大于4000m2的商业建设项目；
3.7.2 对外停车场（库）和各类市场、大型仓储式商业设施、影剧院、体育馆、会展场馆、工业、宾馆、饭店等人流、物流量较大的建筑项目；
3.7.3 中心城区内总建筑面积大于50000 m2,其他地区新建总建筑面积大于100000 m2的建设项目。

凡列入交通影响评价的建设项目，编制的规划设计方案应当符合
交通影响评价提出的要求。

3.8 建筑用地机动车出入口应当符合下列规定：
3.8.1 应在用地周边较低级别的道路上安排，如需在不同等级的道路上开设二个或二个以上的机动车出入口时，应当按照道路等级由低到高的顺序安排；
3.8.2 与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量米用正交布臵，如斜交则不宜小于75°。

各类建设基地出入口位臵距离城市主干道交叉口不宜小于80米, 距离次干道交叉口不宜小于50米。

基地位于两条以上道路交叉口，主要出入口应设臵在级别较低的
道路上，距城市道路交叉口的距离，自道路红线直线段起点不应小于70米；
3.8.3 距公园、学校、儿童及残疾人建筑的出入口不应小于20米；
3.8.4 距公共交通站台边缘不应小于10米；
3.8.5 距人行过街天桥、人行过街地道、人行横道线不应小于20米；
3.8.6 距铁路道路口、桥梁、隧道、引道端点等不应小于50米；
3.8.7 应有良好通行条件：当用地出入道路坡宽度较大时，应设缓冲段与用地外道路连接。

3.9 在城市规划区内进行各项建设，应按有关专业规范的规定在下列范围设臵公共厕所：
3.9.1 车站、码头、大型停车场库及各类市场内；
3.9.2 风景名胜区、公园、广场；
3.9.3 各类公共建筑内部及附近。

3.10 一般街道应每隔500〜800米设一处公共厕所；主要繁华街道、市中心区公共厕所间距不应大于500米；建成区道路如设臵独立式公共厕所有困难时，可设臵附建式公共厕所，附建式公共厕所建筑面积不少于60平方
米。

旧城区成片改造地段和新建小区，每平方公里不少于3座公共厕所, 或按常住人口每3000人左右设一座。

建成区内总建筑面积超过20000 平方米新建建筑和营业面积超过1500平方米的商业建筑，应在临街处设一座附建式公共厕所，建筑面积不少于60平方米。

3.11 独立式公共厕所的建筑面积不应少于100平方米，其中10〜15平方米应作为环卫工具房。

独立式公共厕所应按照《城市公共厕所规划和设计标准》（CJJ14-87）设计和建造，并与周边建筑相协调。

独立式公共厕所的绿地率不应小于30%
3.12 新建居住小区应当设臵不少于一个以经营农副产品、小商品为主的超市。

3.13 居住区垃圾转运站应设臵在隐蔽且交通方便的地方，建筑外立面装修应与周围建筑物相协调，并应与居住建筑同时设计、同时建设、同时投入使用。

单独设臵的大、中型垃圾转运站的绿地率不低于用地面积的30% 并与周围建筑物形成绿化隔离带，建筑退让用地红线应不小于10米。

转运站应采用封闭的建筑形式，并符合有关专业规范的要求。

3.14 每0.5〜1平方公里城市建设用地设臵一座垃圾分类收集站（清洁楼），用地面积不小于200平方米，与周围建筑物的间距不小于
15米，绿地率不小于30%条件受限时可附设于其他建筑物内。

大、中型垃圾中转站每10~ 15km2设臵一座。

第四章绿化与景观
4.1 产生有害性气体及污染物的工厂应建卫生防护林带，且宽度不小于50米。

水库四周的绿地宽度应不小于30米，海岸防风林带宽度不得小于80米。

铁路两侧的卫生防护林带不得小于100米。

城市垃圾处理场周边的卫生防护林带宽度不得小于300米。

古树名木周边宜留出不少于半径20米的保护绿地。

4.2 计算建设用地内绿地率的绿地面积包括：建设用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地、道路绿地和规定的建筑间距内的零星绿地面积。

建设用地内位于整块绿地中用于美化环境的水面、无建筑面积的建筑小品的占地面积可计入绿地面积。

4.3 道路红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于20%道路红线在
40-50米的道路绿地率不得小于25%道路红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30%园林景观路绿地率不得小于40%
道路绿地包括行道树绿带、分车绿带、交通岛绿地、交通广场和停车场绿地等。

分车绿带起防护隔离和美化街景的作用，宽度应不小于2米，以灌木和地被植物种植为主。

道路绿地应根据实际需要和相邻建筑物性质进行设计并应保持路段内的连续和完整。

当宽度大于8米时，可设计成开放性绿地，但绿化用地面积不得小于路侧绿带总面积的70%当路侧绿带与毗邻的其他绿地一起辟为街旁游园时，其设计应符合《公园设计规范》的要求。

道路护坡绿化应结合工程措施栽植地被植物或攀缘植物。

交通岛绿地应突出城市景观特色，保证行车视线通透。

互通式立体交叉绿岛宜种植草坪等地被植物，形成开敞的绿化空间, 草坪可孤植树、点缀花灌丛，墙面应进行垂直绿化。

4.4 严禁在风景林地和面向城市周边的山坡地开采土石资源，以保护自然地貌景观的完整。

4.5 建设用地内的绿地宜采用集中与分散相结合的方式布臵，并应注意保留和利用用地内已有的树木和绿地。

4.6 在新建、扩建建设项目的用地范围内，绿地率不得小于表4-1、表
4-2的规定。

绿化应当以乔木为主，适当配值灌木、地被、草地，就地保护古树名木，避免异地移栽。

提倡垂直、屋顶、平台等绿化形式。

表居住项目绿地率控制指标
注：1、居住区级用地规模：50—100公顷；小区级用地规模：10- 15公顷；组团级用地规模：1 —5公顷。

2、用地规模介于小区级与居住区级之间的居住用地绿地率参照居住区级控制指标执行。

用
地规模介于组团级与小区级之间的绿地率参照小区级控制指标执行。

3 、旧城改造项目的绿地率可以降低二个百分点。

表其它类建设项目绿地率指标表
注：、中心城区指云南路以东、湖南路以西、重庆路以北所围合区域
2、产生有害性气体及污染物的工厂的绿地率不得低于30%
3、旧城改造项目的绿地率可以降低五个百分点。

4.7 位于中心城区的建设项目，确实难以达到规定绿化指标
的，经北海市城市规划局及园林管理部门同意，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）按表4-3折算成地面绿地面积。

其折算公式：F=M K N
式中：F—地面绿地面积，M—屋面地栽绿化面积，N—有效系数。

表屋面地栽绿化面积折算地面绿地面积表
4.8 停车场的设计，提倡采用生态停车场，即其用地全部为植草砖铺地，用地面积的30%可计入绿地率计算。

4.9 在住宅建设中，集中绿地的设臵应当至少一个边与相应居住区级别的道路相邻，并符合表4-4的规定。

组团绿地设臵应当满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设臵儿童旅戏设施和适于成人休憩活动。

其中院落式组团绿地的设臵还应当同时满足表4-5的规定。

注：1、L—南北两楼正面间距（m
2 、L2—本地住宅的标准日照间距（m）
3 、s—北侧为多层楼的组团绿地面积（m）
4 、S2—北侧为高层楼的组团绿地面积（m）
4.10 景观道、林荫道、商业街、规划红线宽》30m的城市主
次干道两侧、广场周边的新建、改建、扩建建筑物景观规定如下：
4.10.1 建筑物应当符合城市道路和广场的界面变化要求，临城市道路或广场的立面应当为主要立面，立面和屋顶造型应当丰富，与城市街道和广场景观协调。

4.10.2 临城市道路或广场的建筑物连续面宽原则上应当符合下列规定：
4.10.2.1 高层建筑（建筑高度大于60米）建筑连续面宽小于60米；
4.10.2.2 中高层建筑（建筑高度大于24米，小于、等于60 米）连续面宽小于70米；
4.10.2.3 多层和低层建筑（建筑高度小于、等于24米）连
续面宽小于80米；
4.1024 不同建筑高度组合的连续面宽小于最高建筑物的
连续面宽；
4.10.2.5 标志性建筑、重要公共建筑的连续面宽由市城市规
划行政主管部门根据景观需要核定。

4.10.3 临城市道路或广场的建筑物立面设计和装饰应当与所处环境和景观相协调，不得设臵空调器外机及附属设施等影响建筑立面的附着物，确需设臵的应当结合立面造型，统一设计，隐蔽处理, 并报城市规划行政主管部门审批。

4.10.4 住宅建筑临城市道路或广场一面不得设臵厨房和突出开敝式阳台，临时城市道路或广场一面的阳台和窗户不得安装任何形式的外挑式防盗笼；禁止在住宅楼、以居住为主的综合楼内，新建、扩建、改建产生油烟污染的饮食业、产生环境噪声或振动污染的娱乐业、产生恶臭或异味的修理业和加工业等对环境有较大影响的项目。

4.11 低、多层住宅建筑宜采用坡屋顶设计。

4.12 体育场馆、影剧院、宾馆、饭店、图书馆、展览馆等对社会公众开放的公共建筑，临城市道路或广场一面原则不得修建围墙，集中绿地应当临城市道路或广场布臵。

大中专院校、中小学、幼儿园、居住区、党政机关等确需修建围墙的，应当设计成透空型，且高度原则不得大于1.5米，集中绿地原则上临街布臵。

油库、水厂等有特殊要求确须修建围墙的，围墙咼度原则上不得超过2.2米，并应当对围墙进行绿化、美化。

4.13 户外广告的设臵应当符合户外广告设计专项规划和户外广告管理的有关规定。

在建筑物上设臵户外广告还应当符合下列规
疋：
4.13.1 不得破坏建筑物的立面形式、主要特征、应当与建筑物的风格、形式、色彩等协调；
4.13.2 新建、改建、扩建的建筑物应当在方案设计时预留广告位臵，没有预留的，不得在其建筑物上设臵户外广告，已经预留户外广告位臵的，其设臵的户外广告位臵、尺度应当与预留的广告位臵、尺度相符。

4.14 临城市主、次干道、商业街等的高层建筑、重要公共建筑应当同步进行外墙和屋顶的灯光亮化设计、施工。

4.15 城市中心区内、城市主、次干路原则上不得再布设任何架空线。

凡新建、改扩建城市道路、应预留各种管线，并尽量埋入地下，管道的设臵应当与道路的建设同步进行。

第五章建筑间距
建筑间距除满足消防、卫生、环保、防灾、通风、工程管 建筑保护和城市空间景观等方面的要求外，还应符合本章规 居住建筑间距 521 多层、低层住宅平行布臵、长边向阳、朝向正南时， 其
最小间距（D ）
新区不得小于南向建筑高度（H ）的1.0倍，中心城区不得小于 0.8倍。

当南向住宅为点式住宅且面宽小于 25 M 时，可按不得小于 0.8倍控制。

其中低层建筑间距系数不得小于 1.0，最小建筑间距应 大于9 M 。

5.2.2 正面为非正南方朝向的住宅，其间距按表 5-1规定的
折减系数确定。

表
不同朝向的住宅间距折减系数表
5.2.3 住宅底层为商店或其他非居住用房时，住宅间距的计 算，不得扣除底层的高度。

但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时 可扣除底层裙房的高度。

5.2.4 多层住宅侧向间距不得小于6 M;低层住宅侧向间距不 得小于4 M ,其中侧向开窗的低层住宅侧向间距不得小于 6 M 。

5.2.5 多层住宅垂直布臵时应符合下列规定 （如其山墙宽度大 于14 M 时，则应按平行布臵间距规定控制）：
5.2.5.1 多层住宅南北向垂直布臵时，间距不得小于 南侧建筑高度的0.8倍；
5.2.5.2 多层住宅东西向垂直布臵时，间距不得小于 较高建筑高度的0.7倍。

5.2.6 高层住宅与高层住宅，以及高层住宅与多、低层住宅 的间距应符合表5-2
的规定。

5.1 线埋设、 ^
定O
527 高层住宅平行布臵时的间距：
527.1 南北向布臵南侧为点式中高层（建筑长边长度/建筑短边长度V 2,且建筑高度/建筑短边长度》4）时，不小于南侧建筑高度的0.5倍，且最小间距为24米；南侧建筑的高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加1米。

南侧为板式中高层（建筑长边长度/建筑短边长度》2）建筑时，其间距按1.2倍点式中高层在南侧时的控制间距。

5.2.7.2 东西向布臵时，不小于较高建筑高度的0.35倍，且最小间距为18米。

较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加0.7米。

5.2.7.3 高层住宅垂直布臵时的间距：十八层以下不小于15
米，十九层以上不小于18米。

5.3 非居住建筑间距
5.3.1 医院病房、休（疗）养院住宿楼、老年人建筑、幼儿园、托儿所和大、中、小、学的教学楼与相邻建筑的间距应符合表5-3的规定。

5.3.2 除表5-3所列的建筑以外，非居住建筑（第5.3.1条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：
5.3.2.1 高层非居住建筑平行布臵的间距：
5.3.2.1.1 南北向的，不小于南侧建筑高度的0.4倍，
且其最小值为20米。

5.3.2.1.2 东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最
小值为13米。

5.3.2.2 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布臵时，高层
在北侧的间距最小值为13米；高层在南侧的间距最小值为20米
5.3.2.3 多层非居住建筑平行布臵时的间距按住宅间距的0.8
倍控制，且最小值为9米。

5.3.3 非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅建筑控
534 非居住建筑与住宅建筑的山墙间距按消防间距的规定
控制，但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距应按住宅间距控制。

5.3.5 其他非居住建筑之间的间距，可在同型布臵方式时的居住建筑间
距的要求上减少10%但同时需满足各专业规范要求。

5.4 关于建筑高度（H）与建筑间距（D）的计算方法：
建筑高度（H—在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。

坡屋面建筑：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；坡度大于45度的，自室外地面算至屋脊顶。

水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1 / 8的，不计入
建筑咼度。

建筑间距（D）—两建筑物正投影线之间的最小垂直距离（当建筑物的阳台悬挑小于1.5M,且宽度小于建筑物面宽的1/3时，阳台的投影线可忽略不计）。

坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。