婚姻法疑难问题讲义--王芳

婚姻法疑难问题讲义--王芳

婚姻案件最新疑难问题分析主讲人：王芳

引言（略）

一、由婚姻继承纠纷引发的房屋确权诉讼

（一）因婚姻继承纠纷引发的房屋确权诉讼类型案例：天津某公司法定代表人离婚案引发系列房产案

该夫妻名下有十多套房产，深入调查后，发现该公司是做能源的，公司想对外进行投资，想投在房地产，想到按揭贷款，原则上是公民自然人购房，公司借用法定代表人、股东、妻子的名义来贷款购房，因法定代表人已购买过，因此已妻子名义购房，公司支付首付款和还贷。三四年后，房价上涨，妻子要求离婚分割房产。

公司做为原告起诉产权所有人，打确权诉讼，一套房子一个诉讼。

公司有两套账，一套给税务局看，一套真实账目，给税务局看的账目中都未列明房子和购房款。因此，在确权诉讼中如果将真实账目做为证据，则法定代表人和其他股东等要承担税务、工商的法律责任。

1、夫妻为规避房屋限购令，借第三人名义买房，结果第三人发生纠纷或夫妻双方发生离婚纠纷；

第三人：同学、同事、远亲等。

2、父母与子女夫妻之间借名买房，因一方发生离婚或继承纠纷；

3、公司投资不动产，借股东或法定代表人（包括配偶）名义购房；

4、利用家人有经济适用房或限价房、房改房的购买资格，夫妻双方出资购房；

老人去世、离婚都会导致房屋权属问题，婚姻法司法解释中规定，在此情况下，子女出资，登记在父母名下，在此情况下，房屋仍旧属于长辈。以债权债务关系处理。 (二）此类确权诉讼的审判认定思路

1、为规避法律的借名买房行为一般不支持诉求；

2、为利用政府住房照顾政策（经济适用房、房改房）的借名买房行为也不支持；

3、为规避银行借贷政策的借名买房一般会认可；

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例：老人想买房，每月退休2000元，按揭贷款每月还5000元，此时老人多会借助子女名义，且子女单位可出具每月月收入证明，每月老人也能按时足额还贷。在这种情况下，银行并无损失。此时虽然有规避政策，但买房、卖方都未受伤害，对社会不良影响不大，因此法院一般认可。

4、确权诉讼确定房产的权属后，才能在离婚诉讼或继承诉讼中进行分割；

处理步骤：先确权，对离婚诉讼申请中止审理，等确权诉讼有结果后，再回到离婚诉讼。例：【夫妻婚内确权诉讼】丈夫名下有套房，妻子起诉要求确认该房屋为夫妻共同财产。妻子目的：保全财产。

（1）第一次诉讼驳回离婚请求后，再距离第二次离婚诉讼的间隔期间，财产已经结冻，对方可能转移财产。事后凭法院判决书到住建委可以直接在房产证上加上自己的名字。此时的确权诉讼弥补了这个功能。

（2）当初买房时资金有问题，尤其是一方是公司企业主，支付时用公司支票，第三方往来支付。男方可能跟公司、第三人恶意串通，起诉到法院做一个虚假确权诉讼。原被告均无异议，证据充分的情况下，法院不一定会追加妻子为被告。此时不动产就被判给公司或第三方，男方转移了财产。（三）该类诉讼的举证要求通常要求证据围绕以下三点：

1、借名购房双方曾在当时（买房时）达成过合意（书面合同、录音、第三方证据）；例：公司借法定代表人名义购买不动产证据

（1）股东大会决议

（2）被借名人与公司签订的借名协议（3）实际购房方的全部出资（首付款、按揭、相关税费、公共维修基金等一系列费用票据），名义购房方的未出资

2、实际购房方全部出资，名义购房方未出资；

3、购房方是否持有购房收房全部凭证（包括合同）；

4、房屋购买后的实际使用人是谁；（水费、电费、供暖费、物业管理费、停车位等）

5、借名购房的原因是否合理或合乎国家相关法律政策。需要律师做尽职调查，从逻辑和理由上给法官支持。

例：香港人在大陆买房时借第三人名义买房。因大陆对港籍人士购房有限制，且银行贷款比例要比大陆境内的人比例高很多。如购200万房，港籍只能申请100万，有相关政策。律师去贷款银行做尽职调查查明了这个政策。

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总结：凡是规避法律、法规违反国家政策的法院一般不支持。二、经济适用房和两限房的分割

（一）含义：

1、经济适用住房，根据20xx年的《经济适用住房管理办法》第二条，其是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

2、两限房，即限房价、限套型普通商品住房，其是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。限价

商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。（二）特点： 1、产权主体特殊。

2、产权性质特殊。能办理产权证，但产权证上需要特别注明“经济适用房”、“限价商品住房”。在获得产权证的5年内，产权为有限产权，不得出租、不得自由交易，5年后才能获得完全产权。

3、产权交易特殊。对首次进入市场出售有特别的管理规定：5年的限售期。除完成一般商品房的契税外，还需按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。政府优先回购权(政府价格为买时的价格）。经济适用房，在限售期满后上市出售的，政府享有优先回购权。

国家正在完善这些房屋的退出机制。政府是否回购，死亡后是否能给后代继承，因为后代不一定满足经济适用房申请的条件。（三）离婚案件中的分割

1、由于经济适用房和两限房的申购以家庭为单位，在核准的面积范围内才享有价格优惠，而其核准的面积是与家庭人口数挂钩，因此该房屋中可能包含其他家庭成员的优惠，如果家庭其他成员有共同出资购买，那么该房屋应认定为家庭共同财产，应另案进行析产诉讼，分割出夫妻共同财产份额后，再对该夫妻财产份额进行处理。

2、难点：在5年限售期内的经济适用房，应如何进行？ A.依竞买价进行补偿； B.依市场评估价进行补偿；