合肥市房地产市场价格调查分析报告

合肥市房地产市场价格调查分析报告

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学号：09020220

班级：工管（2）班

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合肥市房地产市场价格调查分析报告

宏观经济政策与经济环境的变迁。房地产市场经历2003年与2004年的高涨,全国市场出现局部区域的过热,引发了全国性房地产政策调整。银行业全面加强了对于房地产业的金融支持,土地管理加强对于房地产业的土地供给,房地产管理全面加强了对房地产交易过程的控制,提高房地产交易费用。通过对房地产金融支持政策、土地供给机制、房地产市场的透明化等一系列制度政策的调整,全面控制房地产市场的高速发展。

合肥市发展目标调整,城市格局发生重大变动。合肥确立了“工业立市”的发展目标。合肥市明晰了未来的发展方向与目标,正式确立了“工业立市”的发展战略。工业立市与房地产业发展构成合肥发展的两条主线。城市确立了“大环境、大建设、大发展”的发展思路,固定资产投资上了新规模。城市发展形成新的发展格局。

当前合肥市房地产市场发展状况

(一)近期商品房销售情况

合肥楼市2011年3月18日（不含肥东）销售情况：

住宅共备案666套，再续13日883套销售神话，环比昨日增加465套，涨幅为231%；备案面积为93512㎡，较昨日增加了74050㎡，涨幅为380%；商业类今日成交套数为25套，办公类成交套数为20套。

合肥楼市2011年3月21日（不含肥东）销售情况：

住宅共备案255套，环比昨日增加111套，涨幅为77%；备案面积为27182㎡，较昨日增加了11887㎡，涨幅为78%；商业类今日成交套数为21套，办公类成交套数为18套。

合肥楼市2011年3月22日（不含肥东）销售情况：

住宅共备案249套，环比昨日减少6套，跌幅为2%；备案面积为28331㎡，较昨日增加1149㎡，涨幅为4%；商业类今日成交套数为22套，办公类成交套数为24套。

以上三张表是合肥市楼市近期的销售情况，从表面上，我们可以看出，合肥市居民对住房的刚性需求是三月份住房成交的主要原因，然而，读者仅仅看到的是新增住宅备案数与成交量，没有给出成交量占总新增住房比率，因此较难看出合肥市当前房地产市场是否存在泡沫等现象。

2011年合肥住宅市场成交均价为6219元/平米，同比2010年上涨2.8%，上涨趋势明显放缓。

合肥市近5年住宅成交走势

40000

80000120000

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

成交套数

2000

4000

6000

8000

成交均价（元/平米）

合肥2011年住宅成交均价走势

4000

6000

8000

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

成交均价（元）

从成交均价的走势来看，与2010年上下波动较为明显的态势不同，2011年合肥住宅成交均价呈现降-升-降的态势。

可以看到，3月受集资房影响，成交均价在达到谷底，为5811元/平米；4

月受限购令影响，正是合肥楼市成交量处于低谷期间，全市均价受个盘影响较大的一个较为特殊的月份，成交均价高达6962元/平米；5月到12月成交均价基本趋于平缓下跌的趋势。随着调控的深入，成交量始终保持低迷，开发商为缓解资金压力，越来越多的开发商选择了降价跑量，合肥的房价也开始逐渐从之前的“假摔”转变为“真降”，甚至有部分开发商降价达三成之多，部分新盘入市价格也远远低于预期。2011年限购令真正起到了降价的作用，在限购、限贷双重压力之下，成功完成前期制定的不超过10%的调控目标。

住宅均价方面，2011年1月-9月均价全部处于增长，虽然国家调控政策一直没放松，银根收紧加快，但房价一直处于高居不下状态。从2011年1月-9月合肥住宅成交量与均价趋势表可以看出，2011年4月份均价最高为6983.74元/㎡，与2010年4月相比，同比涨14.89%，2月份均价最低，仅5961.7元/㎡，但与2010年相比仍是涨7.19%。

5月均价略跌为6751.5元/㎡，进入6月份以后，又迎来第二个高峰均价上扬至6840.28元/㎡，但住宅仅成交3122套，次于2月份销量。随着调控政策力度的加大，房价一度处于下滑，8月份甚至为6441.2元/㎡，住宅成交4772套，量涨价跌，很多人盼望的房价下跌似乎来到，但好景不长，9月房价反弹至6519.8元/㎡，同比2010年9月涨幅11.02%，房价真的是“假摔”。

合肥楼市2011年1月-9月住宅销售TOP20排行榜

2011年1月-9月合肥住宅销量TOP20楼盘排行榜：滨湖区集资房项目锦绣淮苑成交925套摘得桂冠，包河区星隆购物广场成交703套居第二，政务区恒大城成交559套排第三位。

合肥房地产价格影响因素分析

成本因素。房地产价格构成中刚性最强的因素，土地、建筑建造费用、税费是构成房地产价格的三大主要费用。近年，由于投资的较快增长，房地产价格中的固定费用增长较快。土地价格在合肥市全面翻番，在最新的土地拍卖中在东二环的地价已经全面超过100万元/亩。建筑费用随着投资增长也增长迅速，作为建筑主材的钢材、水泥都实现价格翻番，本地的建筑行业人工费较两年前有较大增幅。

市场需求量的变化因素。引起房地产市场需求变化的需求有两类，一类是投资性需求，另一类是消费性需求。合肥市的两类需求都在稳定增长。作为房地产发展相对滞后的二线发展城市，合肥房地产价格相对周边省份的省会城市价格偏低，合肥的发展潜力慢慢变成一种现实的投资收益，合肥正在吸引越来越多的投资者加入。受城市经济发展的影响，人均收入水平的提高，合肥本地的住宅消费水平也相应提高，因此消费性需求也在增加。

城市内的经济区位因素。区位因素是影响房地产价格的一个重要因素，在房地产开发者的眼中，房地产开发中最重要的因素是区位，房地产开发者中有一名明言：开发中第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的还是地段。这就是强调了经济区位因素在价格和销售中的重要作用。合肥近年由于城市建设的迅速发展，城市内的经济区位发生了巨大的改变，原来处于不好的地段经过城市建设已经变成城市中的好地段，促进了价格的上涨。

合肥房地产价格变动趋势