纳税会计-第七章-土地增值税

• 借：营业税金及附加 5000000 • 贷：应交税费—应交土地增值税 5000000 • 3、补缴增值税 • 借：应交税费—应交土地增值税 3500000 • 贷：银行存款 3500000
• 二、非房地产企业转让或销售房地产缴纳 土地增值税的会计核算 • 计提应交土地增值税时： • 借：固定资产清理 • 贷：应交税费—应交土地增值税
例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该 楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机 构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。 转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增 值税额是（ ）。 A．25万元 B．24.15万元 C．20万元 D．21.75万元
• 计提土地增值税时： • 借：营业税金及附加 4582000 • 贷：应交税费—应交土地增值税 4582000 • 实际缴纳时： • 借：应交税费—应交土地增值税4582000 • 贷：银行存款4582000
• 例：某房地产开发公司开发建造商品房住宅楼一 批，在工程未全部竣工结算前已预售一批商品房， 按规定预缴土地增值税150万元。全部工程竣工 后，该批商品住宅全部转让收入共计3500万元， 核定的扣除项目金额为2000万元。计算应缴纳的 土地增值税、应补缴税款及会计处理。 • 1、预缴： • 借：应交税费—应交土地增值税 1500000 • 贷：银行存款 1500000 • 2、完工后，计提土地增值税 • 增值额=3500-2000=1500万元 • 增值率=1500/2000=75% • 应纳税额=1500*40%-2000*5%=500万 •
• 例：某企业转让一处房地产的土地使用权及地上房产的产权，企 业为取得该房产支付的成本、费用为4200万元，转让房产取得收 入为6120万，支付营业税金及附加306万，房产累计折旧504万， 计算应交土地增值税，并作相应会计处理。 • 转让房地产时： • 借：固定资产清理 36960000 • 累计折旧 5040000 • 贷：固定资产 42000000 • 收到转让收入时： • 借：银行存款 61200000 • 贷：固定资产清理61200000 • 计提营业税时： • 借：固定资产清理 3060000 • 贷：应交税费—应交营业税 3060000
标准答案：D 增值额=500-800*0.5-27.5=72.5万元 72.5未超过扣除项目（400+27.5）的50% 土地增值税=72.5*30%=21.75万元
Βιβλιοθήκη Baidu 第五节
一、增值额的确定
应纳税额的计算
转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额 后的余额为增值额
二、应纳税额的计算方法
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税 率计算征收
应纳税额 （每级距的土地增值额 适用税率）
因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算
1、增值额未超过扣除项 目金额50%： 土地增值税税额 增值额 30% 2、增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%： 土地增值税税额 增值额 40% 扣除项目金额 5% 3、增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%： 土地增值税税额 增值额 50% 扣除项目金额15% 4、增值额超过扣除项目 金额200%： 土地增值税税额 增值额 60% 扣除项目金额 35%
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第二节：土地增值税的会计核算 一、房地产企业的土地增值税会计核算 计提土地增值税时： 借：营业税金及附加 贷：应交税费—应交土地增值税 实际缴纳时： 借：应交税费—应交土地增值税 贷：银行存款
• 例：某房地产公司某月有偿转让高级住宅楼一栋， 建筑面积5000平方米，单位售价每平方米6800元， 共取得销售收入3400万元，开发房地产的实际成本 费用为1800万元，缴纳营业税金及附加204万元，计 算企业应交土地增值税，并做相应会计分录。 • 土地增值额=3400-（1800+204）=1396万 • 增值率=[1396/（1800+204）]=69.66% • 应纳增值税=1396*40%-（1800+204）*5%=458.2
• 例：房地产开发公司转让写字楼一栋，获得货币 收入12000万，公司为取得土地使用权支付的金 额为900万元，开发土地、建房及配套设施支付 2800万元，开发费用计400万元，转让房地产有 关税金40万元，计算公司应纳土地增值税。 • 准予扣除的项目=900+2800+400+40+ （900+2800）*20%=4880 • 土地增值额=12000-4880=7120 • 增值额比率=7120/4880=145.9% • 应纳土地增值税=7120*50%-4880*15%=2828
例：某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万 元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元， 房地产开发成本为200万元，允许扣除的房地产开发费用 为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司 应缴纳的土地增值税为多少？
由于该企业是房地产开 发公司，可以执行加计 %扣除的规定 20 增值额 1000 50 200 40 60 50 200 20% 600万元 （ ） 增值额占扣除比重 600/ 400 150% 应纳增值税 600 50% 40015% 300 60 240万元
第三节
实行四级超率累进税率
税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率 为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项 目金额100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项 目200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为 60%
第四节 应税收入与扣除项目的确定
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计算应交土地增值税： 增值额=6120-（4200-504）-306=2118 增值率=2118/（4200-504+306）=52.92% 应交土地增值税=2118*40%-4002*5%=647.1 借：固定资产清理 6471000 贷：应交税费—应交土地增值税 6471000 上缴税费时： 借：应交税费—应交土地增值税 6471000 贷：银行存款 6471000 结转损益： 借：固定资产清理 14709000 贷：营业外收入 14709000
第七章 土地增值税法
定义：
是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地 产所取得的增值额征收的一种税
• 1、关于国有土地使用权： • 城市土地属于国家所有 • 农村和城市郊区的土地除法律规定属国家所有 外，属于集体所有，不得私自转让 • 2、关于土地出让和土地转让： • 土地出让，是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并支付 出让金，属于土地买卖的一级市场，不征土地增 值税 • 土地转让，是指拥有土地使用权的个人，将土 地转让给其他人，需要交土地增值税
应税收入的确定 货币：现金、银行存款等，价值比较容易确定 实物：价值不容易确定，需要进行评估 其他：取得无形资产或其他财产的权利，需要专门的评估
扣除项目的确定：
的金额(地价费和有关登记、过 户手续费) 取得土地使用权所支付 房地产开发成本 房地产开发费用销售费用、财务费用、 ( 管理费用 ) 金 税、教育费附加 ) 与转让房地产有关的税 (营业税、城建税、印花 其他扣除项目从事房地产开发 另加计20%扣除) ( , 旧房及建筑物的评估价 (重置成本乘以成新率 格 )
第一节 纳税义务人
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用 权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和 个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点： 不论法人与自然人
不论经济性质
不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人
不论部门
第二节
征税范围
征税范围 转让土地使用权 地上建筑物及附注物一并转让 征税范围的界定
对转让国有土地使用权及建筑物征收 使用权是否为国家所有为判断标准之一 对转让行为征收 产权是否发生转让为判断标准之二 转让要取得一定的收益 是否取得收入为判断标准之三
对若干具体情况的判断
以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的： 是 以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三） 房地产的出租：不是（少标准二） 房地产的抵押：不是（少标准二及三） 房地产抵债：是 房地产的交换：是 以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征 收