第二章 资产评估的基本方法

第二节 收益法
（一）收益法的含义 • 也称收益现值法，是将被评估资产在未来 收益期内的预期收益用适当的折现率折为 评估基准日的现值，并以此为依据确定被 评估资产价格的一种评估方法。 • “将利求本”
（二）应用收益法的前提条件 • 1、被评估资产的未来预期收益可以预 测并可以用货币来衡量。 • 2、资产拥有者获得预期收益所承担的风 险也可以预测并可以用货币来衡量。 • 3、被评估资产预期获利年限可以预测。
被评估资产年产量 被评估资产重置成本＝ 参照物重置成本 参照物年产量
• 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本 与其生产能力成线性关系。 • 例:某重置全新的一台机器设备价格5万元，年 产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000 件，由此可以确定其重置成本: 4000 被评估资产重置成本＝ 50000＝40000 （元） 5000
• • • • •
市场法 收益法 成本法 ——资产评估的三大基本方法 当资产评估的价值类型为市场价值时，可 考虑按“市场法——收益法——成本法” 的顺序进行选择。 • 评估方法的选择要受可搜集数据和信息资 料的制约。
第一节 市场法
（一）市场法的含义 • 是指通过比较被评估资产与最近售出类似 资产的异同，并将类似资产的市场价格进 行调整，从而确定被评估资产价值的一种 资产评估方法。
(三)成本法应用中的重要概念 1、重置成本。分为复原重置成本和更新重置成本 两种类型。 • 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、 建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时 价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所 发生的费用。 • 更新重置成本指采用新型材料、现代建筑或制造 标准、新型设计、规格及技术等，以现时价格水 平重新购建与评估对象具有同等功能的全新资产 所需的费用。
• 北有中关村，南有广埠屯
（二）应用市场法的前提条件 1、要有一个活跃的公开市场。 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活 动。
（三）市场法的程序
选择参照物 在评估对象与参照物之间选择比较因素 指标对比、量化差异 在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化 的对比指标差异 综合确定被评估资产的价值
(2) 价格指数法 • 重置成本＝资产历史成本×价格指数 • 价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。 • 例：某被评估资产2002年购建，帐面原值是 50000元，当时该资产的定基价格指数为95%， 评估基准日该类资产的定基价格指数为160%， 则： • 被评估资产重置成本＝50000×（160％÷95 ％）×100%＝84211（元）
• 其次，计算未来第6年到第50年的收益的之 和的现值 • =14×(P/A,10%,45) ×(P/S,10%,5) • =85.7351（万元） • 最后，确定该企业评估值: • 企业评估值=49.2777+85.7351=135.01(万 元)
第三节 成本法
（一）成本法的含义 • 成本法是指在评估资产时按被评估资产的 现实重置成本扣减其各项损耗价值来确定 被评估资产价值的方法。 （二）应用成本法的前提条件 • 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定 处于继续使用状态。 • 2、应当具备可利用的历史资料。
4、经济性贬值(Economic Depreciation) • 是指由于外部条件的变化引起的资产闲置、 收益下降等而造成的资产价值损失。
(三)成本法的运用 • 被评估资产评估值＝重置成本-实体性贬 值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置成本的估算方法 (1)重置核算法 • 是指利用成本核算的原理，根据重新取 得资产所需的费用项目，逐项计算然后 累加得到资产的重置成本。
2、实体性贬值(Physical Depreciation) • 是指资产由于使用及自然力的作用导致的 资产物理性能的损耗或下降而引起的资产 的价值损失。 • 在进行资产评估时，不能照搬会计帐面上 的累计折旧额作为实体性贬值
早期的苹果个人电脑
早期的鼠标
3、功能性贬值(Functional Depreciation) • 是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损失。
• 例：某被评估资产2002年1月购置，帐面原值为 200000元，20071月年进行评估，经调查已知同 类资产环比价格指数分别为：2003年1月为11.7 ％，2004年1月为17％，2005年1月为30.5％， 2006年1月为6.9％，2007年1月为4.8％。 • 被评估资产重置成本＝200000×（1＋11.7％） ×（1＋17％）×（1＋30.5％）×（1＋6.9％） ×（1＋4.8％）×100％＝382137（元）
2、实体性贬值的估算 （1）观察法（观测法、成新率法） • 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人 员，对被评估资产的实体各主要部位进行 技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从 而估算实体性贬值。 • 资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率 • 或资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性 成新率）
（五）收益法的应用 • 基本公式为：
评估值＝ Ri /(1 r )i
i 1 n
Ri——未来第i个收益期的预期收益额 r ——折现率或资本化率 n——收益年期
• 例:某企业预计未来5年收益额分别是12万 元、15万元、13万元、11万元和14万元。 假定从第六年开始，以后各年收益均为14 万元，确定的折现率和资本化率均为10%。 确定该企业在持续经营下的评估值和50年 收益的评估值。 • （1）持续经营下的评估过程：
• 例：重置购建设备一台，现行市场价格是每台6万 元，运杂费2000元，直接安装成本1200元，其中 原材料700元，人工成本500元。根据统计分析， 间接成本是每元人工成本0.7元。计算重置成本。 • 直接成本＝60000＋2000＋1200＝63200（元） • 间接成本＝500×0.7＝350（元） • 重置成本＝63200＋350＝63550（元）
一般来说，市盈率水平为： 0-13：价值被低估 14-20：正常水平 21-28：价值被高估 28以上：出现投机性泡沫 中国人民银行2008年8月15日发布的二季度货币 政策执行报告称，沪、深两市Ａ股平均市盈率分 别由上年年末的59倍和72倍下降为21倍和24倍
• 截至2008年8月20日，沪深两市市盈率超过一千 倍的有17家。 • SST磁卡——1300.16倍 • 西藏药业——1504.69倍 • ST三安达——2013.94倍 • 京新医药——2854.06倍 • 华立科技——4055倍 • SST幸福——7632.79倍 • 冠农股份——12182.1倍（首位）
• 市盈率＝普通股每股市场价格÷普通股每年每股 盈利 • 企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参 照物（企业）市盈率 • 例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估 基准日市场上同类企业平均市盈率为20倍。则： • 该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）
• • • • • •
• • • • • • •
（4）统计分析法 对某一相同类型资产进行评估时可采用此方法。 K=R`÷R K为资产重置成本与历史成本的调整系数 R`为某类抽样资产的重置成本 R为某类抽样资产的历史成本 被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本 ×K
• 例：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有 代表性的通用设备3台，估算其重置成本之和为 60万元，该3台具有代表性的通用设备历史成本 之和为30万元，该类通用设备账面历史成本之和 为800万元。则： • K=60÷30=2 • 该类通用设备重置成本=800 ×2=1600（万元）
• （2）50年的收益价值评估过程 • 首先，确定未来5年收益额的现值。 • 现值总额 =12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+ 11/(1+10%)4+14/(1+10%)5 • =12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11 ×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元）
(3)功能价来自百度文库类比法
• 是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与 其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性 关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能 价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方 法。 • 1）生产能力比例法。是指寻找一个与被评估资产 相同或相似的资产为参照物，根据参照物的重置 成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估 算被评估资产的重置成本。
2、直接比较法 • 是指利用参照物的交易价格，以评估对象 的某一或若干基本特征与参照物的同一及 若干基本特征直接进行比较，得到两者的 基本特征修正系数或基本特征差额，在参 照物交易价格的基础上进行修正从而得到 评估对象价值的一类方法。
（1）市场售价类比法 • 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n （2）价值比率法 • 是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济 参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数 或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指 标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。 • 价值比率的种类较多，市盈率就是其中一种。
第二章 资产评估的基本方法
• 请对你的手机的现值进行评估。
• 假设你是A公司的高层主管，你们公司看中 了一家很有成长潜力的B公司，想把B公司 买进来，A公司董事会委托你对B公司进行 一个初步的评估，拿出一个收购底价。你 将怎样对B公司的价值进行评估呢？
• 如果要对我们现在上课的这栋楼进行估价的 话，你会采取什么思路来估价？
2)规模经济效益指数法
被评估资产的产量 被评估资产的重置成本＝参照物资产的重置成本 参照物资产的产量
X
• 公式中的x称为规模经济效益指数 • 例：某参照物资产重置成本为100000元，生产 能力为30000件/年，被评估资产生产能力为 60000件/年，设规模经济效益指数是0.7。计算 重置成本。 • 被评估资产重置成本＝100000 (60000 30000)0.7 • =162470（元）
• • • •
我国城镇国有土地使用权最高出让年限： （1）居住用地70年 （2）工业用地50年 （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 • （4）商业、旅游、娱乐用地40年 • （5）综合或其他用地50年
• • • •
泰合花园的土地使用年限： 2001-12-19至2071-12-19 佳和馨居的土地使用年限： 2003-6-6至2073-6-6
（三）收益法的程序
收集验证有关数据资料 分析测算被评估对象未来预期收益 确定折现率或资本化率 用折现率或资本化率将预期收益折算成现值 分析确定评估结果
（四）收益法的基本参数
• 1、收益额 • 收益额的表现形式是多样的。（净利润、现金流 量等） • 2、折现率或资本化率 • 折现率——将有限期的预期收益折算成现值 • 资本化率——将未来永续性预期收益折算成现值 • 3、收益期限 • 由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件， 以及有关法律、契约、合同等来确定。
• 首先，确定未来5年收益额的现值。 • 现值总额 =12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+1 0%)4+14/(1+10%)5 • =12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.683 0+14×0.6209=49.2777（万元） • 其次，将第六年以后的收益进行本金化处理， 即:14/10%=140 （万元） • 最后，确定该企业评估值: • 企业评估值=49.2777+140 /(1+10%)5 =136.20(万元)
（四）市场法的运用
1、间接比较法 • 是指利用资产的国家标准、行业标准或市场标准 作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项 与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的 分值，再利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值求得评估对象 价值的一类评估方法。在实践中应用并不广泛。