第4章 房地产开发与经营环境分析(0)

一、房地产开发经营机会选择
（一）时机的选择
1 1．房地产周期不同阶段的时机选择 2．政策研究与时机选择
制作人 张奎 丁刚
复旦大学出版社
第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析
（二）区位地段的选择
1．国家的选择 2．城市的选择 3．区域的选择
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第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析
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第四章
房地产开发与经营 环境分析
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学习目标
了解房地产开发与经营环境分析的含义及特 点 重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容 运用适当的环境分析方法对一定的房地产项 目进行环境分析 熟悉房地产开发与经营机会选择的内容，并 结合环境分析的结果对一定的房地产项目进 行机会选择
2．区域经济发展战略与发展规划
（1）区域经济发展战略 （2）区域规划
3．区域房地产市场发展特点 3
（1）区域居民及分布特点 （2）区域居民收入与购买力 （3）区域居民的消费特点与习惯 （4）区域竞争项目分布及相关影响因素
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第三节 房地产开发与经营环境分析方法 （一）多因素加权分析法
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第三节
房地产开发与经营环境分析方法
SWOT分析法思路如图
S 企业内部环境分析 W 综 合 分 析 开 发 与 经 营 决 策
（三）SWOT分析法
宏观环境 中观环境 微观环境
O
T
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第三节
房地产开发与经营环境分析方法
SWOT分析法
四个点:
1．企业优势与环境有利条件结合，即S＋O＝机会点 2．企业优势与环境不利条件结合，即S＋T＝可规避风 险点 3．企业劣势与环境有利条件结合，即W＋O＝可借力 机会点 4．企业劣势与环境不利条件结合，即W＋T＝风险点 （威胁点）
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第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析
（1）利率风险的应对措施 （2）外汇风险的应对措施
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第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析
（四）来自自然界和冲突的意外风险 （五）个别风险
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第一节
概述
二、房地产开发与经营环境的构成 宏观环境
从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素， 即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的 开发环境。
中观环境
从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产 生影响的因素总和。
微观环境
以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、 经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生 影响的因素的总和。
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第一节
概述
三、房地产开发与经营环境的特点
1．关联性 2．可变性 3．相对性 4．层次性
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第二节
房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
一、房地产开发与经营环境分析的原则
1．客观性原则 2．全面性原则 3．比较性原则 4．预测性原则
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第三节 房地产开发与经营环境分析方法
（二）道氏评估法
投资风险分为两类
竞争风险 环境风险
道氏评估法分四个步骤
第一步，评估影响企业业务条件的各个因素； 第二步，评估引起变化的各个主要压力因素； 第三步，在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件 的汇总，从中指出8—10个能获得成功的关键因素； 第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目 预测方案。
2．政治风险的应对措施
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第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析
2．政治风险的应对措施
（1）投资前的管理 （2）投资后的管理 （3）风险发生后的补救措施
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第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析
（二）经济风险
1．经济风险的含义 2．经济风险的应对措施
了解房地产开发与经营风险分析的内容
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本章纲要
第一节 概述 第二节 房地产开发与经营环境分析的原 则、内容 第三节 房地产开发与经营环境分析方法 第四节 房地产开发经营机会选择与风险 分析
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第一节
概述
一、房地产开发与经营环境的含义 房地产开发与经营环境，就是 影响开发与经营活动整个过程的外部 因素和条件的总合。
2．经济环境
（1）宏观经济条件 （2）居wk.baidu.com经济收入和购买力
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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
3．人口环境
（1）人口总量 （2）人口的年龄结构 （3）人口的地理分布 3 （4）家庭结构
4．自然环境 5．技术环境
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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
（1）投资前的管理 （2）投资过程中的管理 （3）风险发生后的补救措施
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第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析
（三）金融风险
1．金融风险的含义
金融风险是指由于金融业各种经济杠杆发 生变动给房地产企业带来损失的可能，主 要包括利率风险和外汇风险。
2．金融风险的应对措施
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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
二、房地产开发与经营环境分析的基 本内容 （一）宏观环境
1．政策环境
（1）财政政策 （2）货币政策 （3）产业政策 （4）土地政策 （5）住房政策
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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
（二）中观环境
1．我国房地产市场的法制体系
房地产法律 国务院颁布的房地产条例 国务院相关部委颁布的行政规 与房地产企业营销有关的其他法律
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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
2．房地产市场态势
（1）房地产市场周期
市场整理阶段 市场稳定阶段 项目开发阶段 过度建设阶段
多因素加权分析法是美国一家商业风险 服务公司编制经营环境风险指数所采用 的一种方法。
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第三节 房地产开发与经营环境分析方法
包括15个方面的经营环境因素，且依据 重要性，确定具体权数最高权数是3，表 示最为重要。每一项最高分值是4，该项 条件被认为最佳可得4分。各项的总权数 是25，最高值则为100。数值越高则表 示环境条件越好。
（三）投资类型的选择
1．土地投资 2．住宅投资 3．商业设施 4．写字楼
（四）质量的选择
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第四节 房地产开发经营 机会选择与风险分析
二、房地产开发与经营风险分析
（一）政治风险
1 1．政治风险的含义
指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变 化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产 开发经营活动带来损失的可能性
（2）房地产市场特点
3．房地产行业规范
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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容
（三）微观环境
1．区域地理位置特点
（1）区域自然环境特点 1 （2）区域的经济地位 （3）区域的社会地位 （4）区域的交通便捷程度
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第二节 房地产开发与经营环境 分析的原则、内容