英国伦敦道克兰城市更新案例4.14

国家 层面
鼓励私人投资 国家立法
区域 层面
已制定的规划 得不到实施
伦敦道克兰开发公司
LDDC
市场化 的 政府 地方 层面
执行机构
用地混乱、市政破旧
交通不畅、市场缺失
《英国地方政府规划 与土地法》
中央政府
直接 隶属 财政 拨款
公共 基金
公共部门土地征用权 独立发展控制权 交通设施规划权 推销宣传的权力
PLA : Port of London Authority
地区概况 规划发展历程 再发展战略
道克兰再发展战略
主要成就
专题研究：交通系统
策略概览
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LDDC采用弹性的、可行的策略，结合地方特点发展： 首先改变道克兰地区封闭的形象，增强投资者信心，主 要是改善交通环境：建立公交系统和轻轨系统，改善道 路系统。配合公司区的政策，铺设到该区域的道路，引 入第一批投资者 引入市场机制，进一步提升道克兰地区形象，鼓励私人 投资 提供大面积的空地用于建设办公空间，缓解伦敦旧中心 的压力 区域内居住和工作融合，减少远距离通勤；居住、工作 的融合又进一步推动商业、娱乐业的发展
道克兰地区原有港口
发展历程



1970s末期，政府开始关注，但由于缺乏财政资 金，一些有利于城市更新的重大项目实施起来较 为困难。 1981年，伦敦道克兰城市开发区(UDA)成立，它 位于伦敦东部、泰晤士河上游，西起著名的伦敦 塔桥，东至皇家码头。 1981年～1998年，伦敦道克兰城市开发公司 (LDDC)主导道克兰地区的城市复兴
伦敦道克兰开发公司（LDDC）



第一批城市开发公司有两个，其中一个就是1981 年11月成立的伦敦道克兰开发公司（LDDC） 目标：有效利用土地和建筑物，鼓励现存的和新 的工商业发展，创建一个更具吸引力的环境，确 保优质的住房和社会服务设施以鼓励人们在此工 作和居住。 权力：发展控制权；地方权威；运输和道路基础 设施规划权力；拥有交通运输和地方权力机构部 门。
存在的问题（1981年）





就业：1978~1983年，随着港口的关闭，本地区失去10000 个工作岗位。区域内工人的技能水平低，失业率17.8%，比 伦敦内部高1.3%。 人口：1971年居住人口48352人，1981年居住人口39429人 ，10年来人口数量下降18.5%。83%的居民住在出租房里。 公共设施：缺乏满足日常所需的基础设施，学校和健康中心 陈旧。 交通：道路系统不完善，与伦敦其他地区交通联系十分不便 ，公共交通系统缺失。 用地：约60%的土地和水域是荒废的，开发成本高，缺乏投 资吸引力。没有投资能力的公共部门占用大量闲置用地，私 人部门仅占有相对极少的土地，土地供应受到土地所有者限 制，缺乏市场调控。环境破旧、杂乱。
交通系统



背景：1980s之前，道克兰地区虽然位于伦敦城区旁边， 但是其与伦敦其他地区的交通连续却极其不便。 公交系统：公共交通系统的改造成为LDDC的首务之急。 1981年开始，LDDC首先资助了连接伦敦地铁各主要站点 与道克兰地区的公交线路。1987年，道克兰轻轨（DLR） 投入使用，覆盖几个首要发展地区，并推动狗岛企业区发 展。此后DLR不断扩展，基本覆盖了整个道克兰地区。 道路系统：虽然道路交通的重要性众所周知，但是政府主 导的规划委员会却无法实现真正的建设没，直到LDDC进 入这个问题才解决。1993年道克兰高速公路的建设大大改 善了道克兰地区内部和外部的交通联系。LDDC的道路选 线尽量选择通过废置空地，如果无法避免通过建成区，则 采用地下隧道的方式。
LDDC道克兰再发展战略



地域分区：道克兰地区面积广大、情况复杂，因此LDDC 对各分区采用针对性的政策，避免统一的单调的规划 时间分期：采用弹性的、动态的规划手段，根据不同时期 的市场需求和环境变化来决定发展策略 性质分类：在一个基本框架之下，通盘考虑规划弹性、地 区多样性和开发强度，形成远期城市重建的发展策略
英国伦敦道克兰地区 城市更新案例研究
2013-7-13
汇报提纲
地区概况
规划发展历程
再发展战略
主要成就
专题研究：交通系统
地区概况 规划发展历程 再发展战略
道克兰地区概况
区位和范围 发展历程 存在的问题（1981年） 导致地区衰落的原因 政府对策
主要成就
专题研究：交通系统
区位和范围


伦敦道克兰城市开发区（UDA）面积2146公顷，东西延 伸10公里，西起伦敦塔桥，东至皇家码头。分属当时伦敦 最为衰落的三个区：哈姆雷特塔、纽汉姆和索斯威克。 开发区大部分位于泰晤士河北岸，包括维平（Wapping） 、莱姆霍斯（Limehoues）、狗岛（the Isle of Dogs）、 皇家码头（the Royal Docks）和伯克顿（Beckton），而 萨里码头（Surry Docks）和伯蒙德斯（Bermondsey）则 在泰晤士河南岸。此外在狗岛内另设有一独立的企业区（ Enterprise Zone）
规划发展历程


划定综合提升区域（GlAs），并资助住宅改造修 葺 全面发展区域（CDAs）的概念遭到废弃 提出保护区政策，用于保护城市的历史街区 1970s，随着更加灵活的规划方法的采用，全面 再发展规划遭到放弃
规划发展历程





1981年之前道克兰地区受到两种规划控制：城市发展规划 （UDP）和大伦敦发展规划（GLDP） 1965年~1986年，大伦敦规划委员会（GLC）对都市区的 主要道路规划建设负责 1976年，道克兰联合委员会和GLC制定的道克兰战略规 划确定了新住宅用地和产业用地，但是并没有提出具有可 行性的执行措施。 1981年，几乎所有道克兰地区的规划都是过时的、缺乏可 行性的 1981年LDDC建立时，没有制定法定规划的权力，该权力 仍由道克兰地区的三个区政府保留
导致地区衰落的原因
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产业衰退：随着港口关闭，产业结构调整，地区 缺乏主导产业，大量工人失业 土地所有制：大部分土地归各个不同的公共部门 所有，杂乱无章，缺乏有效的市场调控 市政设施：缺乏统一的市政建设和修缮，市场本 身却无法满足这一需求 交通联系：虽然地理上临近市区，但由于交通系 统极不完善，与市区联系十分不便 信心缺失：破败的城市景观、市政设施的缺乏， 导致房地产商缺乏投资信心
住宅



1981年之前，开发商倾向于在郊区开发住宅 在政府和LDDC的鼓励下，开发商首先在Beckton 地区做了尝试性投资并取得成功，随后道克兰其 他地区的房地产开发也取得了成功。持续开发成 功保持了地区复兴的动力。 在房地产开发中，LDDC要求开发商应首先考虑 当地居民，并且保证40％的新建住房是普通收入 居民能够负担得起的。 LDDC还对大部分原有住宅做了重新修葺 原有的仓库也被开发出来，用于其他用途
对比研究：广州老城区与伦敦道克兰

相同点：城市老城区，有一定历史；临近城市中心；道路陈 旧、交通不便；城市环境差、建筑破旧；随着产业迁移，地 区内就业岗位和人口都在下降




不同点： 用地归属：广州较为分散、涉及多方利益（政府机关、国有 企业、农村），道克兰则多属于公共部门用地（港口），可 以用行政手段收回土地 开发背景：道克兰开发初期有很多空置用地，但是市场信心 不足，而广州老城区则市场火热，只是缺乏可开发用地 政府控制力：英国道克兰地区的政府控制力明显不及广州， 所以会有市场失效、交通规划无法具体实施的问题出现
河流和码头
Canary Wharf 1997

Hale Waihona Puke Baidu



原有规划把码头视为一种负担，采用填充码头的方 式，在河边制造了大量废置的空地，忽视了作为道 克兰地区标志的河流和码头的潜在价值 LDDC把河流和码头作为重要的遗产加以保留、加 强和提升，停止码头的填充作业，把码头作为地区 重要的标志保留下来，保留了地区特色 保留下来的河流和码头，未来成为道克兰地区重要 的景观，为地区的增值作出重大贡献 这种开发方式此后成为滨水地区开发的范例
拥有
关注
伦敦道克兰开发公司 LDDC
协 调
保留
监 督
公众 参与
地方居民 地方社区
法定规划制定权
地方政府
舞弊调查官 Ombudsman
伦敦道克兰开发公司（LDDC）





具体情况如下: 起初财政部每年通过国家环境部门拨款6000万至 7000万英镑 作为一个独立发展控制规划的部门，发展公司可 以为投资者、发展者提供永久性服务 可从公共权力部门快速获得土地，并通过特殊议 会授予程序获得“更新”的权力 1982年4月赋予企业区权力，为期10年，负责狗 岛企业区的开发 具有推销、宣传道克兰的权力
企业区



引入私人投资是LDDC创造就业的关键方式： 为了和新城和其他城镇争夺私人投资，LDDC划定了狗岛 企业区（EZ）。EZ几乎没有规划控制，且入驻企业享受 税收优惠（税收由政府支付），这一政策持续了10年。 虽然没有规划控制，但是LDDC利用它对空置土地的拥有 权来主导开发，制定了设计指引和发展纲要来指导项目建 设。 一开始EZ启动速度缓慢，但是随着道路和公共交通的改 善，资本开始进入，EZ开始第一轮发展。而随着第一轮 发展的成功和轻轨（DLR）的开通，EZ又引来第二轮发 展，最终导致金丝雀码头CBD的产生。
发展历程



19世纪，世界上最为繁忙、最为重要的港口之一 。以传统港口活动为基础，工业发展依赖进口原 材料。 1930s中期， 发展达到顶峰 1940s－1960s，无法满足港口工作需要大量复杂 的技术、贸易和管理人才，开始走向衰落 1960s－1970s，衰落加剧，如落后的交通通达度 、被严重破坏的环境、大量人口失业、住房条件 恶劣、基础设施落后。开始探讨未来发展，但未 达成一致意见，提出的计划不具现实意义
地区概况 规划发展历程 再发展战略
规划发展历程
主要成就
专题研究：交通系统
规划发展历程




1944年，大伦敦规划确定设立“城市绿带”限制 城市无序蔓延，在伦敦周边地区建设新城 1946年，“新城法”（New Town Act）和其他相 关法案从国家政策上明确了这个发展思路 一直到1968年，大伦敦发展规划（GLDP）还基 本顺应这种发展理念 然而经过20多年发展，新城发展项目并不是很成 功，旧城复兴受到重视


1981-1982年由LDDC制定的道克兰地区再发展战略，主 要优先考虑以下几方面内容： 保护历史建筑、河流和码头、交通系统、企业区、产业和 就业、住宅、建设可自我支持的社区
保护历史建筑
CONSERVATION AREAS


道克兰地区原有的规划采用推倒重建的方式改造 地区，无视原有的城市脉络和历史传统 LDDC改变了这一做法，请政府重新评估道克兰 地区的历史建筑，用法律手段加以保护。重新全 面评估各个地区的历史价值，扩充5个原有的保护 区域，划定8个新的保留区域
产业和就业



1981年，码头的衰落导致经济萎缩 LDDC认为原有的码头企业不应该被清除，而是 把它们转移到了道克兰北部的新产业园中，从而 保留了尽可能多的工作岗位。虽然如此，传统的 工业还是逐渐衰退，工作岗位不断减少 LDDC扩展了区域内的就业渠道，包括狗岛企业 区和其他地区的经济发展而带来的就业岗位。 LDDC还吸引了报纸印刷业和通信行业，巩固经 济并使得区域经济形式多样化 LDDC还支持了教育机构和职业技术训练机构的 发展，加强员工培训
政府对策


1979年，撒切尔夫人领导的保守党上台执政，政 府转向以市场为主导的城市更新政策，鼓励私有 资本介入城市开发。 1980年，通过《英国地方政府规划与土地法》， 授权国家环境部长建立城市开发公司（UDC）来 负责城市开发区（UDA）的工作。
城市开发公司（UDC）




主要目标：复兴地区，使土地与建筑发挥使用效 益，创造一个吸引人的环境，确保住宅及社会服 务设施齐全以吸引人们来该地区居住与工作。 权力：为确保实现目标，赋予城市开发公司一系 列权力。如该法关于土地归属顺序的规定：城市 开发公司经国务大臣和有关部长批准后，可以不 经公众质询，强制地获得属于公共部门的土地。 资金渠道：一为中央政府每年的财政拨款，另一 来源为公共基金。 行政关系：城市开发公司直接隶属于中央政府， 凌驾于地方政府之上。