南宁写字楼市场调研报告.

写字楼产品 现状
早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计 缺陷，无法满足当期办公需求
开启窗
幕墙镀膜
幕墙分隔
整幅玻璃幕墙少，以石材、玻璃及铝 扣板结合幕墙的做法较多；
幕墙分隔不合理，开启窗过低，不便 于使用；
使用不镀膜的清玻，内部空 间一览无余，影响美观度
幕墙分隔零碎，部分项目 装饰线条板密集，使得内 部无整幅景观资源、同时 使得造价贵，维护难
消防管道等不作隐藏处理，直接置于墙外， 影响美观；
人性化细节：舒适性低、光线暗；如公共走道狭长， 完全无自然采光； 无员工休憩空间、茶水间、休息室； 物业管理较初级，基本安保无保证，无增值服务。
写字楼产品 趋势
未来入市项目在建筑尺度、硬件配置等多方面 达到国内一线城市纯甲级写字楼标准
地王国际商会中心
东盟财经中心、利 海亚洲国际、华润 中心等
50-70
60％左右
南湖商圈
年代较久的乙级写 字楼、政府机关办 公楼、商住楼
新兴大厦、南丰大 厦等
25-40
95％
商务区未来 发展趋势
东盟商务区为未来商务主战场，将承接成熟商务 区外溢需求，五象新区是继东盟商务区后下一个 核心区域，未来的投资热点
金湖广场 商务区
东盟商务区
五象新区 五象新区总部基地
南宁东盟商务区总平面图
东盟商务区概况： 东盟国际商务区规划总用地规模约3.0平方公里，
核心区规划为集商贸、商业、文化、娱乐和居住为 一体的综合功能区，规划面积1.1平方公里，总建筑 面积约400万㎡。 东盟商务区从09年起开始大规模开发商办用地， 南宁目前为数不多的可售写字楼都集中在东盟商务 区，在建及待建写字楼项目多。
成熟的金湖广场商务区趋于饱和，商务热点由 成熟商务区逐渐转向新兴商务区
写字楼分布格局
沿民族大道城市发展主轴， 金湖广场及东盟商务区内； 金湖广场为目前商务办公价 值峰地。
办公产品格局
甲级写字楼稀缺，在用项目 仅有地王大厦、利海·亚洲 国际等几个写字 楼，多数为 商务公寓及商住楼；
南湖商圈
金湖广场 商务区
数据来源：南宁市规划信息港
区域路网分析
区域路网规划合理，未来发展受交通局限的 可能性小
区域以“三纵三横” 的路网构成： “三纵”为银海大道、 平乐大道、龙岗大道， “三横”为堤园路大 道、五象大道、玉洞 大道。
商业大道、核心区内 的1号、3号、6号路以 及南宁大桥、八尺江 大桥等十路二桥重点 道路工程，构筑了五 象新的框架，形成了 四通八达的“路网”。
特色 配网络地板，目前广西独有
机电 系统
电梯 空调 供电
12部瑞士迅达高速客梯
中央空调（具体形式未定，预计 VRV或VAV）
项目可达性好； 2.公园：
项目南侧毗邻规划中可聚集人流的小公园，可 加大项目的景观面，同时对本项目不会造成视线 遮挡。 3.广西体育中心
目前已经运营的广西体育中心，承接举办各种 大型文艺、体育活动，提高本项目的景观面，同 时可带动区域人气聚集。
3
项目机会分析
4
客户分析
5
竞争分析
城市商务区 整体格局
注：对南宁写字楼代表项目的详细分析见附件一
写字楼产品 现状
早期办公产品缺乏预见性，存在各方面设计 缺陷，无法满足当期办公需求
停车场
侯梯厅拥堵
多数项目因停车位出售且停车价格贵， 利用率低，出现停车困难问题；
地下停车场灯光昏暗、无导视、舒适 度低。
电梯拥堵，高峰期运载能力严重不足，降低了办公效率； 多数电梯无群控系统，运行速度慢 ； 载重量及轿厢尺寸较小； 电梯内装粗糙，装饰与整体商务调性不相符。
地王国际商会 中——心作为 南宁商务标杆， 让市场第一次 认识到了甲级 写字楼。
层高 停车位
空调 电梯
3.6m（2.5m净高） 571个（机动车位401个，非 机动车位170个） 普通中央空调
23部迅达电梯
华润大厦
层高 4.2m（2.8m净高）
来自百度文库
2011年9月即将 入市的华润中心 将以领先的建筑 尺度和硬件配置 再次刷新市场对 写字楼认知。
区位
南宁城市发展方向
老城区
金湖广场 东盟 商务区
五象新区
南宁城市发展方向
龙岗新区
南宁城市建设总体 规划是西建东扩，重 点向南；
五象新区地处南宁 市向南发展轴线的核 心位置，是未来的交 通枢纽，新区具有与 商务核心区金湖广场 紧密衔接，便捷的交 通优势。
综合物流园区
所在区域 概况
五象新区是南宁未来的信息、文化、商业商务 中心，是南宁未来城市建设主战场
青秀山风景区
1 2
总 部8 基 地
4
3
5
6 7
大面积居住区
1 自治区行政中心 2 广西城市规划建设展示馆 3 广西美术馆
4 广西铜鼓博物馆 5 南宁市市民服务中心
6 南宁市青少年活动中心
7 南宁市图书馆
8 广西体育中心
➢五象新区是南宁市全面开放 开发中的重点发展区域，总面 积175平方公里，核心区23平 方公里。 ➢南宁市将五象新区规划功能 定位为：中国——东盟自由贸 易区的区域性贸易中心，泛北 部湾的总部基地，区域性的物 流、高新产业和加工业基地， 南宁市信息、文化、商业商务 中心。 ➢大量人流、物流、资金流的 涌入，有利于促进区域经济发 展，新区开放开发势必会全面 带动城市基础设施建设。
写字楼产品 现状
缺乏写字楼运营理念，局部利益最大化设置 贬损写字楼整体价值
大堂面积高度局促， 内部布置低端商业，拉低项目档次； 裙楼商业非商务调性，影响项目品质；
写字楼形象面做得很差，前广场及入口 昭示性差； 地面停车，使得写字楼形象面被遮挡， 影响商务形象；
写字楼产品 现状
缺乏对楼体形象及办公舒适度、便捷度考虑
至老城中 心
至老城中 心
南 宁 大 桥
五象大道
3 号 路
平 乐 大 道 玉洞大
道
往物流基地
市政配套资 源分析
公交站点 轨道交通站
毗邻规划中的轻轨站，周边公交站点多， 未来具有公共交通优势
市政配套资源：
1. 轻轨、公交： 轻轨站位置位于项目东南角，坐拥便捷轨道交
通，便于人流的输送。 3号路及6号路上均设有公交站点，交通便捷，
东盟商务区
民族大道
商务区
金湖广场商务区
东盟商务区
区域评价
代表项目
租金水平 （元/㎡·月）
入住率
成熟商务区，商务价 值最高，项目档次相 对较高，租售价格高
地王大厦、金源CBD 现代城，现代国际、 广西国际金融中心等
整体55-90地王国际 商会90-120元
95％
现阶段新兴商务区 ，未来城市重要商 务核心