经营计划和运营管理框架

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4、决策会议体系-C
会议决策体系
投资决策评审会
项目筹备启动会
项目定位评审会 总规评审会
项目运营 关键会议
项目运营策划会
项目
...
运营
类会
议
主题定位沟通会
营销策划总案评审会 项目运营
建筑扩初评审会
一般会议
...
周例会
非项目运营的跨部门专 题研讨会
非运营
管理类
季度综合指标回顾会
会议
半年总结会
年度总结会
5、项目评价体系-A
指标体系：
项目评价指标
财务维度
项目毛利
经营性资金流
客户维度
销售 开发 收入 成本
回款 金额
经营 付现
项目 品牌 价值
客户 综合 满意
度
客户 忠诚
度
内部运营维度
学习成长维度
进度
项目 实施 规范 管理
安全
内部 氛围
满意 度
团队 建设
项目考评：
维度 序号
KPI/关键任务
指标计算方法/说明
楼栋 施工 栋计 划
部门计划 （月度/周）
报告与考评 （年/季/月度）
会议决议
部门计划
非房地产项目类工作/ 经营类公司工作
集团经营与项目运营情况分析汇报 组织绩效考核
注：① ~③模板分 别见附件1~3
二、集团经营和项目运营情况分析报告
目录
第一篇 宏观经济及房地产行业走势分析 第二篇 经营与项目运营回顾
D 销售 客服
C.10竣工验收流程
C.11竣工决算流程 D.2营销定价流程
客户服务
D.3物业交接流程
D.4项目后评估流程
D.1营销策划流程 销售管理 销售交房
2、计划管理体系-T
项目计划分级管控体系
配套文件：
集团层面
项目运营主 体
各职能部门
项目施工层 面
关键节点计 划
集团关键节 点计划
项目一级计 划
项目主项计 划（含关键 节点、阶段 成果、关键
会议）
项目二级计 划
项目各专项 计划（设计、 营销、开发）
项目三级计 划
滚动计划 （工程、采 购、成本）
考核：关注结果
工具：关注全貌
考核：关注过程
注：项目主项计划模板（一般房地产项目/旧改项目） 见 附件4；项目运营管理（POM）工作指引见附件5
3、成果管理体系-Q
目录
一、集团经营计划管理框架
二、集团经营和项目运营情况分析报告
三、房地产运营管理体系
1、流程体系 2、计划体系 3、成果体系
4、会议体系 5、评价体系 6、信息管理
四、房地产运营监控和管理（五大内容）
附件： 1、集团年度经营计划书模板 2、经营类公司年度经营计划模板 3、房地产项目公司年度经营计划模板 4、项目主项计划模板（一般房地产项目/旧改项目） 5、项目运营管理（POM）工作指引 6、项目运营月报模板 7、项目工程周报模板 8、项目阶段性成果体系 /项目决策会议体系
三、房地产运营管理体系
运营管理包括对项目活动的规划、控制、评估和IT管理六大体系模块
控制
规划
计划管理 体系
成果管理 体系
Q
T
C
决策会议 体系
P
流程管 理体系
A
项目评价 体系
工具和手段—— Ⅰ 信息管理
评估
1、流程管理体系-P
一级流程
二级流程
A 研发 拓展
B 规划 设计
A.1项目建议流程 A.2项目可研流程
权重 5分
指标完成评价标准 4分 3分 2分
指标核定来
1分
源部门
1 财务 2
3
5 客户 6
7
8 内部运
7
项目主题定位 1、市场调研报告； 报告 2、项目定位报告
1、项目市场调研和定位回顾；2、项目潜在价值分析；3、目标客户群 锁定及分析；4、确定核心价值体系和总体概念策划思路；5、异地品牌 导入策略；6、项目总体规划及现场包装建议（园林景观、室内外装饰、 销售中心、社区景观增设、样板房风格、围板围墙包装、知识系统）； 7、广告整体推广策略提报（广告策略主题定位、户外、现场、接触点、 物料、活动方案、媒介组合等）
• 集团整体业务经营分析（金融/贸易/资产运营/房地产） • 项目运营情况分析（销售、土地拓展、开发报建、项目进度、
质量与安全、成本偏差分析、资金安排及重大事项汇报） • 下一阶段经营及运营计划安排（经营业务和房地产开发业务） 第三篇 组织绩效考核情况 第四篇 各单位重要事项汇报 第五篇 董事长重要工作部署
投资项目分析报告
模板 暂无
1、项目筹备启动会确定 3 主项计划1.0 的筹备期主要工作项计划 1、颁发《项目主项计划1.0》
（含）
1、城市综合研究（经济运营、规划发展、交通规划）；2、项目所在区
4
市场调研报告 1、项目可行性研究报告
域市场研究（区域土地市场、区域房产、可比性楼盘分析）；3、地块 分析（区位、交通及配套、地块四至、优劣势）；4、购房客户构成；5、
一、集团计划管理框架
集团经营计划 （年度）
集团战略 规划
集团年度经 营目标
集团年度经 营计划 ①
经营类公司年度 经营计划 ②
房地产项目公司 年度经营计划 ③
房地产项目计划 （年度）
关键 节点
主项计划 （一级）
（项目整体开 发计划）
专项计划
（二级）
（开发、设计、 工程、成本采购、 营销、资金及人
力资源计划）
结论（市场、客户、地块特征等总结）
项目 5 项目定位报告 1、市场调研报告 策划 阶段
6
规划设计任务 书
1、投资项目分析报告 2、项目设计基础资料 3、项目定位报告
1、城市经济、规划、交通等分析；2、总体市场、区域及板块市场、项 目可比性楼盘分析；3、项目价值、优劣势分析；4、目标客户群定位、 需求特征分析、价格承受能力分析；5、项目卖点总结；6、项目定位方 向和客户定位；7、产品建议：规划、建筑风格、交房标准、户型、产 品标准、配套设施、景观和物业服务建议。
A.3项目策划流程
B.2设计招标流程
B.1规划需求制定流程
B.3规划设计管理流程
B.4施工图设计与会审流程
土地获取 报批报建、证照办理
Байду номын сангаас
C 工程 管理
C.1总控计 划制定流程
C.2施工图 预算流程
C.3材料招 标流程
C.4施工招 标流程
C.5监理招 标流程
C.6施工进度控制流程 C.7施工质量控制流程 C.8施工成本控制流程 C.9施工变更管理流程
项目运营阶段性成果汇总表（以项目拓展和策划阶段为例）
阶段 序号 阶段性成果
项目
1
投资项目评估 报告
拓展
论证
阶段
2
目标成本（土 地版）
输入成果 项目立项建议
输出成果标准
1、项目周边情况调查；2、市场定位及销售计划建议； 3、规划设计条 件建议； 4、投资预测与融资方案；5、法律&政策风险防范；6、项目 开发节点建议；7、人力资源配置；8、项目综合评价；9、 研究结论与 建议