大连市天津街商业区可行性分析报告

大连市天津街商业区

大连市2001-51地项目

可行性分析报告

开发商：大连海昌集团有限公司

日期：二OO一年月十日

目录

目录 (1)

一、概述 (3)

1、项目概述……………………………………………………………………………

2、项目建设背景

一、概述

1、项目概述

项目名称：大连市天津街商业区大连市2001-51号地项目（暂定）

投资商：大连海昌集团有限公司

建设地址：大连市天津街商业区，西起普照街、永和街，东至保安街，北至长江路，南到天津街。

占地面积：13800平方米

总建筑面积：57960平方米

投资总额：约64533万元人民币

投资收情况（租售结合）：静态投资回收期2。96年（含建设期）

动态投资回收期3。49（含建设期）

投资收益率33.3%

项目建设期：15个月

2、项目建设背景

大连市天津街商业区是历史上形成的大连市最早的商业中心之一，是大连市对外主要窗口。整个街区的建筑风格、经营业态分布、道路交通环境、经营商品的档次等都代表了大连市的对外形象。

经过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化都市迈进。然而随着大连市现代化城市建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露出与大连市的城市发展不相适应。主要表现在商业区衰落、商品的经营品种定位不明显、建筑功能与街区不协调、街区的特征逐步消失、形象定位不清等方面。

为使大连市真正成为中国北方重要的区域性国际化航运中心、商贸中心、旅游中心、信息中心、金融中心、国际商都和国际名城，市政府及市委决定对城市中心商业区进行全面改造。从2000年11月开始对进行天津街商业区进行总体规划，截止到2001年5月天津街一期发行规划方案设计已完成。

全部改造规划面积共70公顷，由三期进行，即一期改造区30公顷，二期改造区15.4公顷，远期改造区15.6公顷。其中一期改造拆迁面积113112平方米，占地面积57068平方米，拟建筑面积143739平方米，由普照街至民生街的5个地块组成。拆迁工作从2001年9月开始，全部改造工程约两年内完毕。

在大连市人民政府、市规划局、市建委、开发办、市商委及中山区人民政府的等各级领导关心、指导下，大连市天津街改造工程指挥部对天津街改造工作进行了大量细致的研究工作，并对一期五块地块进行了招投标，其中2001-51号地块由大连海昌集团有限公司中标承建，准备筹建“大连市2001-51号地项目”。

大连市商业街大连市2001-51号地项目拟建为经营品牌服装为主充分反映大连城市特色的综合性商业区，拟有两种经营方案，方案一为将商城全部出售，方案二为租售结合，两种方案均具有较高的可行性。

3、项目建设依据

大连市规划设计研究院受市政府委托于2001年2月作出了一套比较系统的“天津街商业街区改造规划前期策划研究”的研究报告。在此基础上，通过邀请招标的形式对天津街的进行高起点、高标准的整体设计。

中标通知书

关于天津街商业改造的会议纪要（大连市政府办公厅二OOO年十二月五日）

中山信息（第8期）（大连市中山区政府办公室，二OO一年三月八日）

天津街商业街5块地块启动区项目的规划设计条件（大连市规划局，二OO一年六月五日）

4、可研目的

开发商在这一房地产项目的目标是有盈利性，它将该现场的物业潜力资本化并从规划的房地产投资中获取可观的收益。

此可行性研究确定为评估该物业的经济和实施的可行性，并考虑了项目目前的建设状况和资金投入，此研究的目的包括：

物业市场分析及市场定位

经营方案分析

全部出售方案的财务可行性

租售并举方案的财务可行性

提出该项目投资资金筹措计划

5、可行性报告编制依据

本可行性报告的编制依据如下：

中标通知书

国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》

工程项目的技术经济分析

大连市天津街商业区改造规划图

大连市天津街商业区现状表

大连市建筑经济指标

大连市动迁改造有关规定及各种收费标准

大连市天津街商业芪改造规划前期策划研究报告及策划条件

相关的政策法规

市场调查数据

天津街改造会议纪要（大连市人民政府及中山区人民政府）

二、项目开发条件

1、项目选址及规划布局

大连市2001-51号地项目南临天津街商业步行街，周遍形成以天津街百货商店、巴黎之春、精品城为中心的商业群，处于天津街改造总布局的第一段，属于一级用地。与中山广场金融圈、友好广场娱乐圈、大连火车站、众多公共汽车站形成紧密联系。

规划设计地形呈L型布置，对吸引客流和提升物业价值极为有利。入口平面布置上采用弧形曲线，丰富了建筑物的造型。平面采用大柱距、大空间布置，有利于商场内部布局。为满足人民集散的需要，将建筑物远退红线，留足足够的地上、地下停车位。

该地段为土净地出让，出让的土地综合地价为：

7800元/平方米（楼面地价）

该地价包括土地出让费、动迁安置费、产权补偿费、装修补偿费、搬家费、搬迁奖励费、三停费、排渣费跨区优惠、不可预见费等及部分城市配套费用。

2、规划设计条件及功能

占地面积：13800平方米

建筑物覆盖率：60%

绿地率：>25%

容积率（地上）：2.4

总建筑面积：57960平方米

地上：33120平方米，四层，商城

地下：24840平方米，地下一、二层商场，地下二层含停车场

3、场区情况

大连市天津街商业区一期可以分为5个较大地块，其动迁安置工作截止到2001年11月中旬已全部结束。

三、市场定位及经营方案

1、市场定位

大连市政府对改造后的天津街的定位为：代表21世纪大连商业形象，面向中、高档消费群体，可与北京的王府井、上海的南京路以及香港的铜锣湾相媲美的标志性商业大街。根据这一定位，经过我们深入细致的调查和研究，并参照有关规划方案，我们将大连市2001-51号地项目定位为专营中高档服装、服饰，商品销售实行现代计算机管理，实施“星级服务”规范，具有国际水准的精品名店。

2、经营方案

为提高投资决策及设计的科学性，我们通过政策研究、市场调研及预测、投资及财务分析以及技术方案分析论证，制定了大连市2001-51号地项目的经营方案，以期在法律上允许、技术上可能、经济上可徒刑的情况下获得最高、最佳使用，提高投资收益率。

出售与出租结合，考虑到物业整体布局、投资回收和方便管理，计划将物业地下两层及地上一层用于出售，地上二至四导通知于出租经营。经过测算这样的租售比例较为合理。（有关财务分析附后）

3、主题风格

拟建商场将以“独特的生活方式中心”来引人注目。

基于这一主题，我们将仔细规划建筑的内部装修和建筑方式以创造与这一主题的目标和风格相应的合适的购物环境。更为重要的是，货品和休闲活动应作好职业包装并且有选择地刺激购物者的需求和购物欲望。