(旅游行业)由旅游消费趋势解析旅游度假地产发展前景

由旅游消费趋势解析旅游度假地产发展前景

1.前言

近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，而旅游业与房地产业的交叉产业-----旅游地产业更是引人注目，不仅成为业内讨论的热点话题，而且成为越来越多的地产开发商竞相争夺的蛋糕，主要表现为以旅游为晃子，纷纷圈地，把旅游地产业作为房地产业新的发展战略。作为两大黄金产业的新生儿，目前在逐渐走上成熟，特别是第一居所和第二居所概念的提出，产权酒店、分时度假物业的进一步推进，旅游地产的内涵已大为丰富。那么，作为旅游地产的一部分------度假地产，是否有其内在发展规律？未来的发展前景在哪？本文将从旅游消费的角度来解析度假地产的发展规律与趋势。

2.度假地产的含义

目前业内对度假地产的解释五花八门，有人把旅游地产当作度假地产，有的把度假地产当做旅游地产，事实上，这是对旅游消费认识还停留在表层上的一种模糊认识，旅游地产与度假地产在概念并不相同，尽管它们都受旅游消费规律的影响，但在本质上是包含与被包含的关系。

旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景

点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。

旅游地产旅游景点产地

旅游商业地产

旅游住宅地产

第一住所

度假地产

旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。

旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。

旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业，包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。

3.旅游消费趋势

3.1 GDP与旅游业的相关性

度假地产是在房地产业与旅游业持续发展的基础上产生的，从本质上来说，属于旅游消费的一部分，因此对旅游消费规律与趋势的研究对度假地产有重要的指导意义。

我国旅游行业收入与GDP相关性非常强，我们以10年为一个阶段，对两者的相关性进行分析。

说明：

（1）数据来源：国家统计局历年《国民经济与社会发展统计公报》。

（2） 表格中数据按“四舍五入法”进行了取舍，因此与原数据

略有出入。

根据公式r=))((∑--y y x x i i /2)(∑-x x i 2)(∑-y y i （其中r

为相关系数，x 为国内旅游收入，y 为GDP ）可以计算出r 为0.93。 根据统计学相关系数理论我们知道，相关系数是指两个事物之间的关联程度，也就是说，当一个变量发生变化时，另一个变量会产生什么变化，相关系数的值在-1到1之间，通常情况下：

相关系数 0.8-1为极强相关

0.6-0.8为强相关

0.4-0.6为中等程度相关

0.0-0.2为极弱相关或无相关

根据上面的分析可以得出，国内旅游收入与GDP 相关性极强，随着GDP 的持续增长，我国旅游业也在迅速发展。

3.2 旅游消费规律

国际惯例表明，一国人均GDP 达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP 达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP 达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。

观光旅游：观光旅游是旅游业发展初期的主要形式。从心理学的深度剖析旅游需求，观光旅游追求的是“刺激”，即通过“求新求异”获

得刺激，从而获得与日常生活全然不同的体验。“刺激”越大，体验越深刻，旅游效果越好。其最明显的特点是以单一的风景、名胜为主要旅游吸引物，以走马观花似的消费方式来完成旅游活动全过程。

休闲旅游：休闲旅游是观光旅游向度假旅游的过度阶段，目前对休闲有许多种解释，概括起来，休闲是在社会经济发展到一定水平与社会文明发展到一定阶段的前提下，人们拥有了属于自己的闲暇时间与一定经济实力，通过参与社会各种活动，包括娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，以此来达到恢复体能和打发时间，并获得一种愉悦的心理体验，产生美好感。相对观光旅游而言，休闲旅游是放慢速度的观光旅游。

度假旅游：度假旅游是旅游业发展到高级阶段的必然产物。虽然度假旅游是在观光旅游的基础上发展起来的，但与观光旅游相比，度假旅游具有很大的独特个性，度假旅游追求的是“放松”，通过各种方式和活动获得生理和心理的“放松”，从而恢复正常的生理机能和心理平衡。相对休闲旅游活动来说，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高，是属于休闲的高级形式。

图一旅游消费趋势示意图

三种旅游形式的对比

3.3我国旅游消费趋势

美元我国人均GDP走向

从上图可以知道，我国人均GDP已经突破1000美元并向2000美元跃进，居民消费结构正从温饱型转向小康型，消费从生存型消费向享受型和发展型方向发展，旅游消费正在以排浪式方式产生，但旅游消费依然停留在以观光旅游为主，向休闲度假过度阶段。

根据“十一五”规划目标，人均GDP要翻一番，即按照目前的人口增长率，到2020年,我国基本可实现人均GDP3000美元，开始进入中等收入国家行列。届时我国将全面进入度假时代，从观光到休闲再到度假，这对我们业内来说是一个转型期，我们必须抓住这个机遇，开发出符合旅游消费趋势的产品，才能在市场上立于不败之地。

4.度假地产发展趋势。

根据前面对旅游消费规律的研究知道，我国旅游市场正在处于转型期，转型期的突出特点是旅游产品的升级，即：观光旅游→休闲旅游→度假旅游。现阶段，我国旅游市场正从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变。

度假地产作为旅游与地产的交叉点，既是房地产消费的重要组成部分，又是旅游消费的重要组成部分，因此在发展规律上度假地产既遵循房地产消费规律，同样遵循旅游业受GDP影响的规律，也就是随着人均GDP的增长，旅游地产也将随着旅游消费的日渐成熟而发展，旅游消费的升级给旅游地产带来的直接影响就是旅游地产的升级，即：旅游观光地产形态→旅游休闲地产形态→旅游度假地产形态。

三种旅游地产形态对比