2018年物流地产投资前景分析报告
2016年中国物流地产行业市场供需分析
2016年中国物流地产行业市场供需分析一、物流地产行业发展现状1、物流成本占比情况目前，中国物流成本占GDP比重占17.8%，为美国的两倍多，远高于美国8.3%的水平，体现了物流运行的低效率。
这主要是当前物流设施落后的表现。
中国有5.5亿平方米的物流设施，其中实现可以达到现代物流设施标准的只有不到1亿平方米。
与落后物流设施相对应的是中国近年来物流总量的爆发增长，早在2012年中国的物流业市场规模就超越美国位居全球第一，在超过美国的第二年也就是2013年中国物流业的市场规模达1.59万亿美元，占全球的18.6%。
图表中国物流成居高不下数据来源：产研智库图表2003-2014年物流总费用构成占比数据来源：产研智库2、物流地产回报率趋势随着物流总量的不断增长，现代物流设施低成本、高效率的成本优势变得越来越明显，从而带动了近年来物流地产的投资机遇。
为满足快速上升的物流需求以及降低自身物流成本的迫切需要，国内以京东为代表的电商企业开始打造自身物流体系、建设现代仓储设施。
住宅地产投资回报率较低，而商业地产项目风险大、门槛高、模式复杂。
相比较而言，物流地产有着统一的建设标准属于标准化产品、流动性较好、收益稳定，而且得益于整个行业的快速增长，投资回报率水平也十分可观。
市场的旺盛需求推动了优质物流仓储市场租金的稳步上涨，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。
在过去5年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%，远高于住宅投资2%左右的租金回报水平。
与此同时，上海优质物流园区的空置率也下降到很低水平，市场整体空置率仅9.1%。
整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产在2%-4%的投资回报率。
二、物流地产行业需求状况A、居民收入水平提升，消费能力增强随着中国经济的不断增长，2015年中国人均GDP达到8016美元，特别是一线城市北上广深的人均GDP早就已经达到了世界银行制定的发达国家或地区标准的门槛。
仓储物流行业市场分析
仓储物流行业市场分析一、仓储物流行业市场规模及分类仓储物流行业规模处于上升期，且仍具有一定发展空间从物流仓储费规模看，近几年逐年稳定提升，2023年达到5.95万亿元/+5.3%,占物流行业总费用规模的33.4%o从仓储物流设施规模看，截止2023年底国内通用仓库总面积约为12.2亿立方米，过去10年保持5.7%的复合增长。
从人均仓储物流面积看，2023年中国为0.86平方米/人，仍具备发展空间。
高标仓在仓储物流设施的占比不断提升仓储物流设施可以简单分为高标仓（即“高标准仓库”）和非高标仓:高标仓：目前没有全国统一的技术标准，通常具备较大面积，较高层高、更宽的柱间距和现代化的装卸平台，以及更好的安防系统。
根据戴德梁行数据,截至2023年末全国高标仓存量共计1.13亿平方米，2012年至2023年期间高标仓存量复合增长率约27.4%,目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足10%o非高标仓：常规仓储物流设施仅能满足基本的安全仓储需求，空间利用率与运营效率偏低，部分由传统工业厂房改造。
高标仓可以进一步分为标准库、高温库、低温库等模式高标库可以进一步分为：标准库、高温冷库、低温冷库、危险品仓库、自动化分拣立体仓库等：高温冷库：也称恒温冷藏库、高温库，主要用于贮藏新鲜的蛋品，水果，水产，花卉，中药材，以及高档家具和衣物等商品。
根据贮藏品种不同，要求室温也不一样，一般是0-4口之间，冷却设备采用空气冷却器，安装在库房一端的中央，采用多喷口的风道均匀送风，由于果蔬在贮藏中仍有呼吸作用，所以库内保持合适的温湿度条件外，还要引进适当新空气（室外新风）。
低温冷库：也称速冻冷藏库、低温库。
用于贮藏已冻结好的食品，其库温范围为∙35口∙∙18口,一般肉类的冷冻贮藏温度为∙25口∙∙18口,水产品贮藏温度为∙30□∙∙20口,冰淇淋制品贮藏温度为・30口・・23某些特殊水产品要求更低的贮藏温度，达・40口以下。
国外有采用更低贮藏温度的趋势，如贮藏金枪鱼冷藏间温度达-50口。
化工物流行业市场现状及竞争格局分析,第三方化工物流前景可期「图」
化工物流行业市场现状及竞争格局分析，第三方化工物流前景可期「图」一、化工物流行业概况化工物流是一项物流服务，它是在化工的基础上产生的，主要是对化工产品进行储存、运输、加工等。
我国化学工业发展迅猛，化工行业达到了比国民经济更快的增长速度。
化工行业的蓬勃发展将极大推动化工物流的发展，中国化工物流行业主要经历三个发展阶段：中国化工物流行业发展历程资料来源：华经产业研究院整理化工物流企业必须通过安全生产监督管理部门、交通运输主管部门等的审查认证，取得物流及仓储资质；在运输的过程中则需要确保车辆、设备、人员素质等获得交通运输主管部门、质量检验部门等的认证，获得国家规定的从业资格。
国内与化学品仓储物流相关的政策法规资料来源：公开资料整理2015年天津港爆炸事故以来，化工企业安全环保问题受到广泛关注。
政策推动化工企业退城入园，基本原则为：（1）科学规划，合理布局；（2）产业升级，提质增效；（3）以人为本，绿色发展；（4）两化融合，完善配套。
根据《安全生产“十三五”规划》，到2020年现有位于城镇内人口密集区域的危险化学品生产企业全部启动搬迁改造，完成大城市城区内安全距离不达标的危险化学品仓储企业搬迁。
各省市“退城入园”政策一览资料来源：公开资料整理二、中国化工物流行业市场现状分析中国化工物流行业市场规模大，近年来中国化工物流行业市场规模逐年增长，据统计，2019年中国化工物流行业市场规模达到1.87万亿元，同比增长33.57%，2013-2019年复合增长率接近13%。
2013-2019年中国化工物流行业市场规模及增长资料来源：中物联危化品物流分会，华经产业研究院整理化工物流行业始终伴随安全风险问题，我国政府大力监管危险化学品仓储与运输安全问题，据统计，2016-2018年中国化工事故发生次数均在200起以上。
2013-2018年中国化工事故发生次数统计资料来源：公开资料整理更多内容相关报告：华经产业研究院发布的《2020-2025年中国化工物流市场运行态势及行业发展前景预测报告》三、中国化工物流行业竞争格局分析密尔克卫在2018年中国化工物流行业百强排名中排名第四，其中排名第一的是中化国际物流、第三名为中外运化工物流均为央企子公司。
2018-2024年中国冷链物流行业市场发展预测与投资机会分析报告(目录)研究报告
（二）、重庆市农产品批发市场发展状况
（三）、甘肃省农产品批发市场发展状况
三、农产品批发冷链物流体系建设建议
第四节、医药流通冷链物流体系建设
一、中国医药物流行业的发展现状
（一）、中国药品流通发展历程
（二）、中国药品分销模式分析
（三）、中国药品流通区域分布
二、中国医药冷链物流发展分析
第一节、中国外资冷链物流运营企业经营情况分析
一、美国夏晖集团
（一）、企业发展简况分析
（二）、企业在华经营情况分析
（三）、企业客户结构分析
（四）、企业冷链设施设备
（五）、企业运营网络分布
（六）、企业经营优劣势分析
二、日本佐川急便
（一）、企业发展简况分析
（二）、企业在华经营情况分析
（三）、企业客户结构分析
四、公路冷藏运输的发展趋势
（一）、公路冷藏运输需求量将进一步增加
（二）、冷藏车需求量大幅增长
（三）、无氟冷藏车将受推崇
（四）、公路冷藏车需求领域不断扩大
第二节、铁路冷藏运输分析及预测
一、铁路冷藏车的定义和分类
二、铁路冷藏车的保有量分析
三、铁路冷藏运输量增长情况
四、铁路冷藏箱运输成本分析
五、铁路冷藏车和冷藏箱比较
第四节、航空冷藏运输分析及预测
一、航空冷藏运输的发展现状
二、航空冷藏运输的特点分析
三、航空冷藏运输的发展前景
（一）、运输速度快是航空冷藏运输发展的重要因素
（二）、疫苗等药品将加大航空冷藏运输需求
（三）、国际贸易发展将拉动航空冷藏运输需求
（四）、航空货运市场发展将带动航空冷藏运输发展
第五章、中国冷链物流行业主要企业经营分析
快递公司市场分析报告
快递公司市场分析报告第1章引言 (3)1.1 研究背景 (3)1.2 研究目的与意义 (3)1.3 研究方法与数据来源 (3)第2章快递行业概述 (4)2.1 快递行业发展历程 (4)2.2 快递行业产业链分析 (4)2.3 快递行业市场规模及增长趋势 (4)第3章市场竞争格局 (5)3.1 市场竞争现状分析 (5)3.1.1 国内快递市场竞争日益激烈，主要表现为各大快递企业通过提升服务品质、优化物流网络、加大技术研发投入等方式，争夺市场份额。
同时价格竞争依然存在，但逐渐趋于理性，企业更加注重提高运营效率，降低成本。
(5)3.1.2 市场竞争呈现差异化趋势，快递企业针对不同客户群体，推出定制化的快递产品和服务，如电商快递、冷链快递、国际快递等，以满足市场的多样化需求。
(5)3.1.3 政策对市场竞争格局产生一定影响，如快递行业的绿色环保、信息安全等方面政策，要求企业加大投入，提升合规水平，对企业的竞争力提出更高要求。
(5)3.2 主要竞争对手分析 (5)3.2.1 顺丰速运：作为国内快递行业的领军企业，顺丰速运在时效性、服务品质、网络覆盖等方面具有明显优势，尤其在高端快递市场具有较高市场份额。
(5)3.2.2 圆通速递：圆通速递在电商快递市场表现突出，与多家电商平台建立战略合作关系，拥有较高的市场份额。
(5)3.2.3 中通快递：中通快递在成本控制、网络覆盖等方面具有较强的竞争力，市场份额逐年提升，已成为国内快递市场的重要竞争力量。
(5)3.2.4 申通快递：申通快递在电商快递市场占据一定市场份额，近年来通过提升服务质量、优化网络布局等措施，不断提升竞争力。
(5)3.3 市场集中度分析 (5)3.3.1 当前，我国快递市场集中度较高，CR8（前八大快递企业市场份额之和）长期保持在80%以上，市场竞争格局相对稳定。
(5)3.3.2 行业竞争的加剧，市场份额逐渐向头部企业集中，中小型快递企业面临较大的竞争压力，市场整合趋势日益明显。
万科财务模型分析报告(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于深圳市。
自成立以来，万科始终秉持“城市配套服务商”的战略定位，致力于提供高品质的住宅、商业、办公等综合物业。
本文将对万科的财务模型进行深入分析，以期为投资者、分析师和企业管理者提供有益的参考。
二、万科财务模型概述万科的财务模型主要包括以下几个方面：1. 收入结构分析：分析万科的营业收入、主营业务收入、其他业务收入等，了解公司收入的主要来源和构成。
2. 盈利能力分析：分析万科的毛利率、净利率、净资产收益率等指标，评估公司的盈利能力和经营效率。
3. 偿债能力分析：分析万科的资产负债率、流动比率、速动比率等指标，评估公司的偿债能力和财务风险。
4. 营运能力分析：分析万科的应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等指标，评估公司的营运效率和资产利用效率。
5. 发展能力分析：分析万科的营业收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等指标，评估公司的成长性和发展潜力。
三、万科财务模型分析1. 收入结构分析万科的收入主要来源于房地产开发业务，其中住宅开发业务占比最大。
近年来，万科不断拓展商业、办公等综合物业领域，收入结构逐渐多元化。
以下为万科近年收入结构分析：表1：万科近年收入结构分析年份营业收入（亿元）住宅开发收入（亿元）商业、办公等收入（亿元）2017 3672.3 2851.2 821.12018 4019.5 3120.2 899.32019 4467.8 3446.5 1021.3从表中可以看出，万科的住宅开发收入占比较高，但商业、办公等收入占比逐年提升，收入结构逐渐优化。
2. 盈利能力分析万科的盈利能力主要体现在毛利率、净利率和净资产收益率等方面。
以下为万科近年盈利能力分析：表2：万科近年盈利能力分析年份毛利率（%）净利率（%）净资产收益率（%）2017 23.24 10.48 17.572018 22.84 10.14 17.062019 22.29 9.86 16.88从表中可以看出，万科的毛利率、净利率和净资产收益率均呈逐年下降趋势，但整体仍处于较高水平，表明公司具有较强的盈利能力。
物流地产案例
物流地产案例一、案例介绍本案例是以某物流地产公司为例，介绍其在物流地产领域的发展情况和成功经验。
该公司成立于2010年，总部位于上海，是一家专注于物流地产开发、投资和管理的企业。
公司主要业务包括物流园区、仓储设施、冷链仓储等领域，已经在全国范围内建设了多个物流园区和仓储设施。
二、公司优势1. 地理位置优越：公司的物流园区和仓储设施都位于交通便利的地理位置，可以快速连接各个城市和港口。
2. 丰富的产品线：公司拥有多种类型的物流园区和仓储设施，可以满足不同客户的需求。
3. 强大的管理团队：公司拥有一支经验丰富的管理团队，能够有效地规划和管理物流地产项目。
三、成功案例1. 沈阳龙之梦物流园区沈阳龙之梦物流园区是该公司在辽宁省沈阳市投资建设的一个大型现代化物流项目。
该项目占地面积约200亩，总建筑面积超过30万平方米。
园区内有多个现代化的仓储设施和物流配套设施，包括货运中心、分拣中心、配送中心等。
该项目于2016年开工建设，于2018年正式投入使用。
目前已经成为沈阳地区最大的物流园区之一。
2. 南京江宁物流园南京江宁物流园是该公司在江苏省南京市投资建设的一个大型综合性物流项目。
该项目占地面积约300亩，总建筑面积超过50万平方米。
园区内有多个现代化的仓储设施和物流配套设施，包括货运中心、分拣中心、配送中心等。
该项目于2017年开工建设，于2020年正式投入使用。
目前已经成为南京地区最大的物流园区之一。
四、企业社会责任1. 环保理念：公司在物流地产项目建设过程中，注重环保理念，采用绿色建筑材料和节能环保技术，减少对环境的影响。
2. 公益活动：公司积极参与公益活动，在当地社区开展慈善捐赠、志愿服务等活动，回馈社会。
五、未来规划1. 加强品牌建设：公司将进一步加强品牌建设，提高品牌知名度和美誉度。
2. 拓展业务领域：公司将进一步拓展业务领域，涉足更多物流地产领域。
3. 提高服务质量：公司将进一步提高服务质量，为客户提供更优质的物流地产服务。
2018年山东潍坊市房地产市场调研分析报告.ppt
潍城客群
客户特征：本地客户多数已拥有数套住房，年龄多在30岁以上 关注点：销售价格、周边配套、产品形态 潍城区客户以潍坊城区居民占主导，改善性需求占较大比 例，其次为首置客户。
开发区概况
➢开发区位于潍城区以北，寒亭区以西，是经国家发改委审核的省级开发区，总 规划面积60平方公里，开发区管委会享有地市级经济管理权限； ➢本板块为新兴区域，生活、医疗、教育配套不甚完善； ➢本区域靠近工业区，目前房地产发展相对较为滞后，住宅项目较少，居住氛围 不够浓厚，区域整体建设和区域认知度有待提升。
1101平方千 米
83.43万人 61.59万人
城关街道 城关街道
➢2010年潍坊市常驻人口为908.62万，
代管县级市
外来人口仅占3%左右；中心城区人口约 200万人，城镇化水平较低；
青州 市
诸城 市
1569平方千 米
2168平方千 米
94.04万人 108.62万人
王府街道 密州街道
人口增长幅度缓慢，外来人口较少，对潍寿坊市光房地20产72米平市方场千 的需11求3.94影万人响较圣大城。街道
潍城区 均价4360
奎文区 均价5238
高新区 均价4962
坊子区 均价3988
奎文概况
➢奎文区西靠白浪河，东依新华路，北至济青高速公路，南到坊子区，是商业中 心和生活中心，城区一半以上人口居住在此区域； ➢板块内有亚星医院、潍坊中医院、第十中学、广文中学等，医疗及教育配套资 源较为丰富； ➢该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其中高层的比例 要明显高过潍城及高新两区； ➢区域内商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、写字楼和产 权式酒店，商业氛围也要明显好过其他两区。
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物流地产研究报告要点作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年的时间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。
同时收入盈利增长稳定，目前市场占有率遥遥领先，是绝对的第一位。
根据公司2016年年报，公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%；并实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。
另外，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。
在众多光环背后，作为一个外资完全控股的地产商，普洛斯为何能在房地产这一政府高度把控的行业做的风生水起？其在中国如此成功的秘诀究竟是什么？是否有值得我国企业借鉴之处？本篇研究报告通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结构、商业模式等方面做出深刻剖析，希望能对我国仓储物流地产相关企业研究提供有价值的参考，同时也帮助投资者更好的了解我内物流地产企业，提前关注并下注有潜力成为“下一个普洛斯”的投资标的。
以下为报告正文：一、普洛斯简介“普洛斯”，英文名GLP（Global Logistics Properties）,一家在中国拥有最多仓储物流土地及物流产业园的企业，总面积超过1500万平方米。
从公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。
让人最感到惊讶之处便是，普洛斯作为一个外资控股的企业，居然在地产这样一个以拿地为主要竞争力、并相对更加为政府所掌控的行业中左右逢源，甚至做到行业绝对的龙头。
而这其中的缘由便要从普洛斯发展的历史轨迹以及其与中国市场的种种联系说起。
（一）两个普洛斯？“普洛斯”这个名字，虽然在物流地产界早已鼎鼎大名，但对于外界而言，却总是会有“两个普洛斯”的印象存在，时常将GLP与Prologis两家企业混淆。
尤其是从英文名上来看，由于后者的英文发音与“普洛斯”更为接近，更加造成了识别上的误差。
简单来说，两者的区别：1.GLP（Global Logistics Properties，现中文名“普洛斯”）：本篇报告的研究对象，“普洛斯”。
曾经作为Prologis的中国与日本的分支业务，于2008年12月24日被GIC全额收购股权及债权，自此从Prologis分拆出来单独发展。
目前业务遍及中国、日本、美国和巴西，是亚洲第一、全球第二的物流地产企业。
2.Prologis（现中文名“安博置业”）：GLP从前的母公司，在GLP分拆出去之后于2011年与安博置业（AMB Properties）合并，成为全球第一大的物流地产企业。
随后其英文名沿用Prologis，而中文名则改为“安博”。
目前业务遍及北美、欧洲、亚洲等超过20多个国家和地区。
（二）普洛斯历史发展轨迹：成立于北美，背靠新加坡财团，发迹于亚洲1.成立于北美，挟资本之势全球扩张1991年，Prologis的前身，Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。
当时公司的投资领域较为多元化，既包括工业用地，也包括商业及写字楼盘等地产业务的开发。
最终，为了降低空置率，提高运营及资金回笼效率，公司选择与美国其他房地产企业区分开来，专注于当时由于美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业。
而于此同时，经济全球化的浪潮袭来，越来越多的美国国际化企业需要全球性的物流仓储网络布局来帮助他们全球铺货，完成快速扩张。
而SCI则抓住了这次机会，借助全球化物流概念顺利在1994年于纽约证券交易所（NYSE）上市，并于1998年正式改名为Prologis。
2.染指亚洲市场，进军日本和中国而借助资本之势，Prologis通过全球并购以及美国企业全球扩张的机会，将自己的触手伸向全世界，而亚洲，尤其是才刚加入WTO 不久的中国，在政策及政府的推动下，正如火如荼的开始新一轮全球贸易的大动作。
巨大的市场需求以及物流仓储作为贸易的刚需属性，强烈的吸引着Prologis的目光。
2001年，Prologis首先进入美国企业更为熟悉的日本市场，并同时隔海观望对面的这一全球瞩目的庞大市场，以寻求最好的切入时机。
最终，Prologis在2003年迈出了其进入中国的第一步，选择将总部设在中国外资企业最多、国际贸易最繁荣的第一大港口——上海。
3.深耕本土化，借力物流园区拓展市场，政府企业“双得利”Prologis刚进入中国市场时，由于政府对于外资在华“圈地”现象明显保持着很强的戒心，公司在前期希望从政府直接拿地的愿望并不顺利。
最终，管理层改变策略，从二级市场入手，一是收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权，二是与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。
终于在2004年拿下了14万平方米的工业物流设施及土地，成功踏实第一步。
在建立了立足之地后，Prologis开始发挥其作为外资国际化企业的绝对性优势——全球性的大企业客户资源（全球财富1000强企业近一半左右是其客户），将其过往十年来积累的客户引入中国并为其提供一整套的现代化物流解决方案。
在当时的中国，物流地产业提供的物流解决方案仍然相当落后，离国际一流大企业的需求仍然相差甚远。
Prologis的出现使得外资大厂的订单纷至沓来，仅4个月后苏州工业园的物流设施租用率便从55%猛增至92.8%。
其中客户不乏阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅这样的国际顶级企业。
物流园的开发，引来了国际大厂的入驻，最终导致了整个工业园区被整体盘活并拉动了当地政府的GDP与税收。
这种显而易见的连锁效用立刻为政府所注意到，并改变了其对于Prologis的态度，提高了信任，最终转化成了公司在今后拿地时的优惠政策。
凭借着苏州园区的示范效应，Prologis在中国的开发得到了更多地方政府的支持，开始了一轮超高速的扩张。
无论在环渤海、长三角、珠三角、还是内陆几大城市，全都布满了公司的物流园区。
至2008年，仅用了5年时间，公司在全国19个城市建立起了50多个物流园区。
4.Prologis“壮士断腕”应对全球股灾，GIC成功接盘亚洲业务，GLP成立2008年，由于全球性的次债危机爆发，在实业界各大企业都选择减速扩张，而资本市场上的流动性也降至低点。
Prologis同时面临了出租率下降以及后续资金断裂的前后夹攻，公司股价也跌至历史最低。
同年，来自新加坡的国家政府投资公司（GIC）最终以13亿美金成功收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益以及相应的预估债务。
交易完成之后，Prologis在中日两国的品牌“普洛斯”、与管理团队保持不变，并同时约定公司三年内不得进入中国日本市场从事相关联业务，即使在三年之后也不能以“普洛斯”的品牌进行运营。
自此普洛斯的亚洲业务正式分拆，中文名“普洛斯”，英文名则改为“Global Logistics Properties”(GLP)。
而随后于2011年，Prologis剩余的业务与原来的竞争对手安博置业（AMB Properties）合并，中文名改为“安博”，而英文名仍保留“Prologis”。
自此，两家企业分别成为了全球第一、第二的物流地产公司。
（三）公司股权结构：新加坡GIC控股，中国财团占据第三大股东根据公司2016年年报显示，目前公司总股本为47.32亿股，按照最新收盘价2.04新元计算，市值为96.53亿新元，合人民币467.63亿元。
在GIC自2010年接手普洛斯至今，其目前通过间接持股方式控制公司，仍然是公司的第一大股东，占总股本的36.57%，高瓴资本（Hillhouse Capital）作为第二大股东持股8.14%，贝莱德集团（BlackRock Group）为第三大股东持股6.99%，而美银美林集团（BoA ML Group）作为第四大股东持股5.31%。
另外，从股东所属国家来看，我们发现来自中国（包括香港）的资本持股比例仅次于大股东GIC与美国财团，占据了第三名的位置。
这另一方面也体现了普洛斯对于其全球最大市场——“中国”的重视，也表明了其意图借助中国本地资本牢固扎根并持续获得政策及土地资源的意图（关于普洛斯的“本地化组合拳”战略，第三章将会有详细介绍）（四）公司的全球业务布局：中国业务超过半数目前，普洛斯的主要业务集中分布在全球4各国家，按照净资产规模大小分别为：中国、日本、美国、巴西。
1.中国区业务简介根据公司2016年年报，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。
近三年平均出租率为90%；平均租金为34元人民币/平方米/月；同地仓储运营收入增速为10.7%。
公司的大客户普遍集中在物流、电商行业，前五大分别为：百世物流（4.7%）、京东商城（4.6%）、德邦物流（3.2%）、唯品会（2.3%）以及亚马逊（1.9%）。
公司目前在中国物流地产是绝对的第一位，市场占有率遥遥领先。
2.日本、美国及巴西业务简介另外公司在日本、美国、巴西区总资产分别为91亿、129亿、19亿美元，日本、巴西总开发面积为560、360万平方米，其中建成面积为450、250万平方米，在建面积为100、110万平方米。
由于普洛斯去年才进入美国市场，土地的开发面积仍未公布。
目前日本、美国、巴西的近三年平均出租率分别为99%、92%、95%；平均租金分别为68、30、44元人民币/平方米/月；同地仓储运营收入增速分别为10.7%、2.7%、7%、8.5%。
公司的大客户主要集中在物流、电商、快销商品及现代制造大企业。
二、三大核心业务形成战略“闭环”普洛斯之所以能够成为今天的普洛斯，我们认为与其独到的业务模式是完全分不开的。
从其经营年报中我们可以看出普洛斯将旗下业务分为三大块，分别为：1.物业开发业务：类似于传统的物流地产开发业务，包括投资拿地、项目建设开发，最终建成可用于物流业务操作的物流产业园区。
建成的项目可出售给普洛斯自己管理的地产基金或第三方来赚取利润，亦或者交付给公司的物业管理部门进行出租运营。
2.物业管理运营业务：产生普洛斯目前主要收入来源——租金的业务。
物业管理部门从公司开发部门接手过已建成项目后，将对该物流园区进行进一步的招租及销售工作，并对客户提供物业管理以及一系列的相关增值服务。
待该物业整体收入趋于稳定后，便再将其打包出售给公司管理的REITs基金，从而快速回笼资金。
3.基金管理业务：基金管理部门的主要工作是负责基金的募集和设立，物流地产项目的投资，以及各支基金的管理工作。