万科财务报表分析

万科财务报表分析公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
万科股份有限公司财务报表分析
姓名：纪昌宇
万科股份有限公司财务报表分析
引言
随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。

对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。

万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。

万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。

一、公司概况
万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币
2,800万元。

1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。

在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。

通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。

上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从1989年到2007年，营业收入从亿元增加到亿元，净利润从亿元增加到亿元，总资产从1989年底的亿元上升到2007年底的1001亿元，净资产从亿人民币达到亿元。

到2005年，业务扩展到19个大中城市，树立了住宅品牌，分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志——布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业，获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。

其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。

二、财务报表分析
（一）资产负债结构分析
表1 资产负债表（金额单位：人民币元）
项目2013年3月31日2012年12月31日2011年12月
31日
资产
货币资金52,258,688,52,291,542,34,239,514,
应收账款1,818,703,1,886,548,1,514,813,
预付款项33,371,503,33,373,611,20,116,219,
其他应收款23,884,692,20,057,921,18,440,614,
存货289,765,724,255,164,112,208,335,493
,
流动资产合计401,099,311,362,773,737,282,646,654
,
非流动资产合
计
16,794,936,16,027,877,13,561,785,
资产总计417,894,248,378,801,615,296,208,440
,
负债及所有者
权益
流动负债合计299,237,121,259,833,566,200,724,160
,
非流动负债合
计
34,030,698,36,829,853,27,651,741,
负债合计333,267,820,296,663,420,228,375,901
,
股本11,006,757,10,995,553,10,995,210,资本溢价25,832,961,25,700,912,22,492,191,留存收益47,786,707,45,441,729,34,345,136,所有者权益合
计
84,626,427,82,138,194,67,832,538,
负债和总股本合计417,894,248,378,801,615,296,208,440
,
该公司总资产12年比11年增加了万元，同比增长%。

具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。

从负债结构分析，公司负债总额12年比11年增加万元，上涨了%。

其中流动负债比去年增长5910941万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有利润，但公司短期偿债压力增大。

从所有者权益分析，公司所有者权益12年比11年增加了1430565万元，其中股本增加了34万元，涨幅%，归属于公司股东的股东权益上涨了%，反映公司资本充足，经营状况良好。

（二）利润表分析
表2 利润表（金额单位：人民币元）
项目2013年1-3月2012年2011年
营业总收入13,999,905,103,116,245,71,782,749,
营业总成本11,641,557,83,023,173,56,716,379,
营业利润2,395,144,21,013,040,15,763,216,
利润总额2,394,885,21,070,185,15,805,882,
所得税费用605,516,5,407,596,4,206,276,
净利润1,789,369,15,662,588,11,599,606,
该公司13年第一季度实现主营业务收入万元，实现净利润万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营业收入首次突破千亿，达亿元，同比增长%。

实现净利润亿元，同比增长%。

其中主语业务收入比上年增加万元，上涨%，主营业务成本较去年上涨了%；营业利润增加万元，上涨%，同时利润总额上涨了%；净利润比上年增加万元。

以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。

从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。

三、绩效评估
（一）偿债能力分析
表3 偿债能力相关数据表
偿债能力指标2012年2011年变动幅度
流动比率
速动比率+
68-2
应收账款周转天
数
存货周转率12931442-149
资产负债率%%+个百分点在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012年万科的流动比率为，比上年降低了，流动比率低于2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。

速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为12年存货比11年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。

但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。

在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。

万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。

存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。

从上表可知，12年的存货周转天数明显比11年减少了149天，说明12年的存货周转率高于11年的存货周转率。

12年万科实现了较好的存货周转。

12年万科的应收账款周转率较去年有大
幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。

（二）盈利能力分析
1.营业收入分析
表4 按投资区域划分
2012年主要业务收入比
例
净利润比例结算面积比例
广深区域%%%
上海区域%%%
北京区域%%%
成都区域%%%
营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。

从表4可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。

究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。

2.期间费用分析
表5 期间费用表
项目2012年度
（万）2011年度
（万）
增减幅重大变动原因
营业费用305,255,%销售规模增长
管理费用278,257,%经营规模增长，人工
费用增加
投资收益92,69,%联营、合营公司结算
收入增加
所得税540,69,%利润总额增长
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。

12年与11年相比，营业费用上涨%，管理费用上涨%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。

3.营运能力指标分析
表6 相关盈利数据表
盈利能力指标2012年2011年变动幅度
毛利润率%%个百分点
净利润率%%个百分点
净资产报酬率%+个百分点公司房地产业务结算毛利率为%，较11 年下降个百分点；结算净利率%，较2011 年下降个百分点。

尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。

报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为%，较2011 年提高个百分点，为近十年来最高水平。

这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

万科A营运能力分析
企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。

企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。

企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。

企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。

第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。

第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。

第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。

（一）全部资产营运能力分析：
总资产周转率=销售收入/平均资产总额
2008
年总资产周转率
2]=
2009
年总资产周转率
2]=
2010
年总资产周转率
2]=
分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。

万科09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。

10年的总资产周转率最低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力。

（二）流动资产营运能力分析：
1．存货周转率
=销货成本/存货平均余额
2008年存货周转率
=
2009年存货周转率
=
2010年存货周转率
]=
分析：存货周转率越高越好,说明企业存货变现速度快,销售能力强.成科集团2009年的存转率比2008年有所提高,提高了企业资产的变现能力,为其短期偿债能力提供了保障。

2010年最低，说明2010年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高。

2．应收账款周转率=销售收入/平均应收账款
2008年应收账款周转率
2009年应收账款周转率
2010年应收账款周转率
分析：应收账款周转率越高，说明企业应收账款回收快，流动性强。

2009年比2008年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所缩短，应收账款的收回加快，资金滞留
在应收长款上的数量减少，资金使用效率有所提升。

2010年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在坏账的可能性。

3．流动资产周转率=销售收入/平均流动资产
2008年流动资产周转率
]=
2009流动资产周转率
2]=
2010流动资产周转率
2]=
分析：流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，说明流动资产利用率越高。

流动资金在2009年比2008年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。

2010年，周转率下降，完成的周转额少，流动资产利用率较低。

（三）固定资产营运能力分析
1．固定资产周转率=销售收入/平均固定资产总额
2008年固定资产周转率
=
2009年固定资产周转率
=
2010年固定资产周转率
=
分析：该指标越高表明企业固定资产利用率越高，企业固定资产管理水平较好。

从数据显示看，万科2008年和2010年指标较高，2009年指标最低，说明固定资产利用率较低，2008
最好。

万科股份2008至2010年度财务报分析——偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还与的能力。

企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。

企业偿债能力是反映和经营能力的重要。

偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。

企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。

企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。

企业偿债能力分析是的重要组成部分。

偿债能力分析
（一）、短期偿债能力分析
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产－存货）/流动负债
3、现金比率=可立即动用的资金/流动负债
分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。

同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。

但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。

万科所在的房地产业08年的平均速动比率为，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。

同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。

10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。

从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的上升到09年的，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。

（二）、长期偿债能力
1、资产负债率=负债总额/资产总额
2、股东权益比率=股东权益总额/资产总
分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。

此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。

10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。

万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为。

分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。

（三）、利率保障倍数
利率保障倍数=（净利润 + 所得税 + 利息费用）/利息费用
分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为倍。

可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。

已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。

四、偿债能力指标
万科股份2008-2010年度偿债能力指标
五、偿债能力主要竞争者及同业比较
1、2008年度偿债能力比较
万科股份及同业2008年度偿债能力指标比较表
成（下同）。

2、2009年度偿债能力比较
资产负债率
从图表的数据可以看出万科地产的资产负债率2009年虽然比2008年下降了，但2010年比2009年上升了，增幅比率很大。

万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。

此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。

2010年资产负债率增幅度较大，使得万科地产的长期偿债能力处在同行业平均水平之下。

万科股份偿债能力小结
通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近三年万科保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也比较强。

万科地产的短期偿债能力
在2008年至2010年里，流动比率一直保持在左右，速动比率也一直控制在上下。

而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2：1和1：1时，说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜的。

万科的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低，但这只是房地产行业的特点。

这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。

对于万科地产的长期偿债能力来说，从相关的各个指标看，近三年有的水平得到了较明显的改善，且要远低于同行业平均水平。

但从总体上看，万科的长期负债率指标都很高，这是由其行业特殊性决定的。

资产负债率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大，即一旦存货销售发现问题，公司就将面临巨大的财务危机。

虽然万科的利息费用保障倍数增幅较大，支付利息的能力较强，但作为万科的高管层，任应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还货能力。