容积率住宅设计相关知识

容积率住宅设计相关知识

容积率

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。关于进展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而关于住户来说，容积率直截了当涉及到居住的舒服度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

当建筑物层精湛过8米，在运算容积率时该层建筑面积加倍运算(各个地区或都市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒服度越低，反之则舒服度越高。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一样也就较低，进展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了那个项目是从人的居住需求角度，依旧从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。容积率一样是由政府规定的。

容积率-运算公式

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

容积率-现行规划

独立别墅为0.2～0.5,

联排别墅为0.4～0.7,

6层以下多层住宅为0.8～1.2,

11层小高层住宅为1.5～2.0,

18层高层住宅为1.8～2.5,

19层以上住宅为2.4～4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非一般住宅。

住宅容积率一样在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值。

1、容积率低于0.3，这是专门高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一样独栋别墅项目，环境还能够，但感受有点密了。假如穿插部分双拼别墅、联排别墅，就能够解决那个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一样的双拼、联排别墅，假如组合3~4层，局部5层的楼中楼，那个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对能够堪称一流。假如其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能确实是一样了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一样。假如是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。现在假如做全小高层，环境会专门差。

9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目

容积率-运算规则

容积率

一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积运算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积运算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积运算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入运算容积率的建筑面积。一样情形下，建筑面积运算值按照《建筑工程建筑面积运算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有专门情形，按照本规则下列规定执行。二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的运算值按该层水平投影面积的2倍运算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的运算值按该层水平投影面积的3倍运算。

三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的运算值按该层水平投影面积的2倍运算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的运算值按该层水平投影面积的3倍运算。

四、当一般商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的运算值按该层水平投影面积的2倍运算；当一般商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的运算值按该层水平投影面积的3倍运算。

五、运算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的运算值按照其水平投影面积运算。

六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的运算值按该层水平投影面积运算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的都市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

七、住宅、办公、一般商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和专门用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则运算容积率，其建筑面积的运算值按照《建筑工程建筑面积运算规范》

（GB/T50353-2005）的规定执行。

八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积运算值。

容积率-建筑特点

容积率

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上承诺的建筑容量。宗地是地籍治理的差不多单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情形下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情形下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率能够更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内承诺总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一样情形下，提高容积率能够提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒服度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相和谐，都市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

容积率-对地价的阻碍

如何确定容积率.

阻碍地价的因素专门多，尽管各因素阻碍地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过阻碍土地收益来阻碍地价，二是通过阻碍土地供求关系阻碍地价。收益