物业管理服务合同概述PPT课件(45页)
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①代表权 ②公约制定权 ③审定权 ④监督权 ⑤指示权 ⑥其他权利
甲方的主要义务如下：
①协助义务：协助受托方接管委托的物业；负责收集、整 理物业管理所需要的全部图纸、档案、资料，并在一定期 限内向受托方移交；协助受托方做好物业管理工作和宣传 教育、文化活动等。
第四章 物业管理服务合同
第一节 物业管理服务合同概述
（一）物业管理合同的含义
物业管理合同是物业管理企业与委托人签订的，物业管理企 业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。 它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。
物业管理合同是委托合同的一种。
所谓委托，是指将事情或事务交给他人办理的意思。 委托他人办理事务的人被称为委托人； 接受他人的委托，为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人。
所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方由于有过 错、违背诚实信用原则，造成对方信赖利益的损失，而必须 承担的责任。我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在 订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当 承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。”
合同主文又称为合同的正文，是关于物业具 体情况、双方权利义务、违约责任等问题的 具体规定，具有内容详细而全面、操作性强 的特点。 主文应当包含以下条款：
1.物业基本情况
物业的名称和类型； 物业坐落的位置（X市X区X路X号）； 物业的东西南北四至； 物业的占地面积和建筑面积。
2.委托管理事项
《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业 服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费 用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、 物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约 定。”
物业管理合同一般由三部分组成，即合同的首部、 主文和结尾。
（一）合同首部
1.合同名称和编号。
2.订立合同的日期：日期也可以放在合同文本的结 尾加以规定。
（1）对房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设 施和附属建筑物、构筑物等进行维护和保养。
（2）对公共生态环境的管理，包括对公用绿地、花木、 建筑小品等的养护和管理；对公共环境卫生的维护。
（3）维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理。 （4）代为物业经营和财务管理的事务。 （5）组织开展社区文化娱乐活动。
可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种：
新开发建成的物业； 开发商对原物业公司不满意的物业； 业主对原物业公司不满意的物业； 因房管单位改制推出的物业； 因政府需要的物业。
第三节 物业管理合同的内容与效力
一、物业管理合同的条款
根据我国《合同法》第十二条规定：“合同一般包 括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价 款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七） 违约责任；（八）解决争议的方法。”当事人还可 以按照各类合同的示范文本订立合同。
（一）协商方式
所谓协商方式，就是指准备委托方（业主方）或欲求受托方 （物业公司）向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面 方式订立正式的物业管理合同。
在协商过程中，仍然要遵循要约、承诺的程序。并且根据诚 实信用原则，都要履行先合同义务，即彼此之间的协助、保 密、通知、保护等义务，如果因为没wenku.baidu.com尽到先合同义务而造 成对方损失的，要承担缔约过失责任。
（二）招标方式
招标方式可以分为两种：
第一，公开招标。即招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理 企业投标。依法必须进行招标项目的招标公告，应当通过国家指定的 报刊、信息网络或者其他媒体发布。
第二，邀请招标。即招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理 企业投标。采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目 的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。
3.订约地点。
4.合同当事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方） 的名称和住所。
5.订约理由：根据建设部和国家工商行政管理总局 发布的物业管理合同范本，订约理由通常是：“根 据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基 础上，甲方将X X物业委托于乙方实行物业管理，订 立本合同。”
（二）合同主文
（6）对于业主和物业使用人房屋的自用部位、自用设施 及设备的维修、养护，在当事人提出委托时应接受委托并 收取合理费用。
（7）其他委托事项。
3.委托管理期限 合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间。 4.双方的权利义务 （1）甲方即委托方的权利义务规定 甲方的主要权利有以下几类：
根据《物业管理条例》的规定，物业管理合同可以分为两种：
前期物业管理合同 物业管理合同
其特殊之处。如：
物业合同具有特定的财产管理内容 物管企业作为受托人，具有独立的法人资格 物管企业可以自行将物业服务合同中的专项服务
项目委托他人完成
（二）物业服务合同的特征
物业服务合同能够使当事人意思表示一致的产物 物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提 物业服务合同是有偿的 物业服务合同即使诺成性合同又使双务合同
业主公约的主要内容则是规定业主自我约束的方 面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。
第二节 物业管理合同的订立
物业管理合同订立方式
物业管理合同目前有两种订立方式：
第一，协商方式； 第二，招标方式。
根据《物业管理条例》第二十四条的规定， 前期物业管理合同除特殊情况外，应当采用 招标方式订立。对于业主与物业公司订立的 物业管理合同，法规则没有规定具体的订立 方式，它既可以采取协商方式，也可以采取 招标方式。
物业服务合同是劳务合同 物业服务合同受到较多的国家干预
（三）物业管理合同和业主公约的区别
1.两者签订的主体不同
物业管理合同是两个主体—物业公司、业主； 业主公约则是多个主体—业主、开发商、业主委
员会、非业主使用人，他们为了分清彼此的权利 义务而签订公约。
2.内容不同
物业管理合同的主要内容是明确委托人（主要是 业主）和受托人（物业公司）之间的权利义务关 系；
甲方的主要义务如下：
①协助义务：协助受托方接管委托的物业；负责收集、整 理物业管理所需要的全部图纸、档案、资料，并在一定期 限内向受托方移交；协助受托方做好物业管理工作和宣传 教育、文化活动等。
第四章 物业管理服务合同
第一节 物业管理服务合同概述
（一）物业管理合同的含义
物业管理合同是物业管理企业与委托人签订的，物业管理企 业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。 它又被称为物业管理服务合同或物业管理委托合同。
物业管理合同是委托合同的一种。
所谓委托，是指将事情或事务交给他人办理的意思。 委托他人办理事务的人被称为委托人； 接受他人的委托，为他人的利益办理委托事务的人被称为受托人。
所谓缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方由于有过 错、违背诚实信用原则，造成对方信赖利益的损失，而必须 承担的责任。我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在 订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当 承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。”
合同主文又称为合同的正文，是关于物业具 体情况、双方权利义务、违约责任等问题的 具体规定，具有内容详细而全面、操作性强 的特点。 主文应当包含以下条款：
1.物业基本情况
物业的名称和类型； 物业坐落的位置（X市X区X路X号）； 物业的东西南北四至； 物业的占地面积和建筑面积。
2.委托管理事项
《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业 服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费 用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、 物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约 定。”
物业管理合同一般由三部分组成，即合同的首部、 主文和结尾。
（一）合同首部
1.合同名称和编号。
2.订立合同的日期：日期也可以放在合同文本的结 尾加以规定。
（1）对房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设 施和附属建筑物、构筑物等进行维护和保养。
（2）对公共生态环境的管理，包括对公用绿地、花木、 建筑小品等的养护和管理；对公共环境卫生的维护。
（3）维持公共秩序和对交通与车辆停放秩序的管理。 （4）代为物业经营和财务管理的事务。 （5）组织开展社区文化娱乐活动。
可以列入招标范围的物业管理项目分为以下几种：
新开发建成的物业； 开发商对原物业公司不满意的物业； 业主对原物业公司不满意的物业； 因房管单位改制推出的物业； 因政府需要的物业。
第三节 物业管理合同的内容与效力
一、物业管理合同的条款
根据我国《合同法》第十二条规定：“合同一般包 括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价 款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七） 违约责任；（八）解决争议的方法。”当事人还可 以按照各类合同的示范文本订立合同。
（一）协商方式
所谓协商方式，就是指准备委托方（业主方）或欲求受托方 （物业公司）向对方发出要约并经过对方承诺，依法以书面 方式订立正式的物业管理合同。
在协商过程中，仍然要遵循要约、承诺的程序。并且根据诚 实信用原则，都要履行先合同义务，即彼此之间的协助、保 密、通知、保护等义务，如果因为没wenku.baidu.com尽到先合同义务而造 成对方损失的，要承担缔约过失责任。
（二）招标方式
招标方式可以分为两种：
第一，公开招标。即招标人以招标公告的方式邀请不特定的物业管理 企业投标。依法必须进行招标项目的招标公告，应当通过国家指定的 报刊、信息网络或者其他媒体发布。
第二，邀请招标。即招标人以投标邀请书的方式邀请特定的物业管理 企业投标。采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目 的能力、资信良好的特定法人或其他组织发出投标邀请书。
3.订约地点。
4.合同当事人：委托人（甲方）和被委托人（乙方） 的名称和住所。
5.订约理由：根据建设部和国家工商行政管理总局 发布的物业管理合同范本，订约理由通常是：“根 据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基 础上，甲方将X X物业委托于乙方实行物业管理，订 立本合同。”
（二）合同主文
（6）对于业主和物业使用人房屋的自用部位、自用设施 及设备的维修、养护，在当事人提出委托时应接受委托并 收取合理费用。
（7）其他委托事项。
3.委托管理期限 合同通常明确规定委托管理物业的起始和结束时间。 4.双方的权利义务 （1）甲方即委托方的权利义务规定 甲方的主要权利有以下几类：
根据《物业管理条例》的规定，物业管理合同可以分为两种：
前期物业管理合同 物业管理合同
其特殊之处。如：
物业合同具有特定的财产管理内容 物管企业作为受托人，具有独立的法人资格 物管企业可以自行将物业服务合同中的专项服务
项目委托他人完成
（二）物业服务合同的特征
物业服务合同能够使当事人意思表示一致的产物 物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提 物业服务合同是有偿的 物业服务合同即使诺成性合同又使双务合同
业主公约的主要内容则是规定业主自我约束的方 面，它对业主不可以进行的活动作出了规定。
第二节 物业管理合同的订立
物业管理合同订立方式
物业管理合同目前有两种订立方式：
第一，协商方式； 第二，招标方式。
根据《物业管理条例》第二十四条的规定， 前期物业管理合同除特殊情况外，应当采用 招标方式订立。对于业主与物业公司订立的 物业管理合同，法规则没有规定具体的订立 方式，它既可以采取协商方式，也可以采取 招标方式。
物业服务合同是劳务合同 物业服务合同受到较多的国家干预
（三）物业管理合同和业主公约的区别
1.两者签订的主体不同
物业管理合同是两个主体—物业公司、业主； 业主公约则是多个主体—业主、开发商、业主委
员会、非业主使用人，他们为了分清彼此的权利 义务而签订公约。
2.内容不同
物业管理合同的主要内容是明确委托人（主要是 业主）和受托人（物业公司）之间的权利义务关 系；