2019年房地产行业分析报告
中国房地产市场全景分析(附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩)
中国房地产市场全景分析（附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩）一、房地产投资情况2019年全年，我国房地产开发投资完成1321.94亿元，累计增长9.9%，比上月回落0.3个百分点。
12月份投资增长7.4%，比11月的8.4%下降了一个百分点。
2019年房地产开发投资年均增长10%左右，在接近销售0增长的背景下，房地产投资的弹性主要得益于房地产投资的子项目——建安部分和土地部分的交叉支持整体增长。
与上月相比，12月份投资增速略有下降，主要有两个原因。
首先，在2018年第四季度基准期高位的背景下，2019年上半年土地交易面积出现负增长，在建筑面积增加的推动下，建安投资增速回升轻微减弱;二是2019年投资土地购置费增速仍在下降，考虑到土地承包金额已纳入房地产开发投资完成分期付款，投资中的土地购买费为土地交易价格滞后半年左右。
业内预计2020年房地产开发投资增速将保持在7%至10%之间。
一方面，在竣工交付持续复苏的背景下，以建筑为主导的建安投资仍可保持较高的增长率;另一方面，近期房地产融资政策、住房供应略有改善。
房企拿地愿意继续复苏，以支持投资中土地购买成本的上升。
二、房屋新开工、竣工、销售情况《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告》显示：2019年1-12月，全国新房开工面积为227154平方米，同比增长8.5%，较上年同期下降0.1%，12月新开工面积增长7.4%。
1-12月份竣工面积95942万平方米，比上年增长2.6%，比1-11月增长6.1%。
随着融资紧缩和销售增长放缓，房地产公司囤地放缓，开工面积增长放缓。
从竣工情况来看，由于房地产企业通常在四季度创纪录地完成，前两年商品房预售集中竣工交付，月竣工量大幅增长20.2%，完成每月面积占全年竣工面积的33%，完成交付的逻辑继续兑现。
预计2020年，全国新开工面积和竣工面积将分别增加5%和10%。
2019年中国房地产总结与展望——行业篇
2019年中国房地产总结与展望| 行业篇1/ 72019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增；在土地购置面积增速持续回升下，房企开发投资额增速维持两位数高增速，并具有一定韧性。
然而新开工面积增速保持低位，办公类库存不降反升，这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。
预判2020年，我们认为，“房住不炒，稳字当头”的主基调还将延续，一方面居民购房行为将逐步趋于理性，全年销售面积有望小幅微降，基于房价上涨，预期销售金额有增无减；另一方面房地产开发投资额保持稳中微降的趋势，施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。
此外，新开工面积累计增速逐步回落，受资金面趋紧和基数较低的影响，土地购置面积增速或将持续回升，但增幅相对有限。
01三四线强韧性支撑行业销售面积增速转正，料全年销售规模将再创新高2019年商品房销售面积、金额的体量与增速自年初以来经历了先升后降的趋势变化。
具体而言，“金三银四”中基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求，各能级城市均出现了短暂的小阳春行情，新房销售面积及金额均出现了同比小增。
但随后需求的空缺使得整体新房销售体量增速自年中起持续下降，至11月单月销售面积同比仅增1.1%。
分区域来看，各区域销售也表现出一定乏力感。
中西部维持新房销售主战场地位，至11月中西部销售面积占比扩大至56%，但中部地区和西部地区1-11月销售面积累计同比分别下跌0.3%和上升3.8%，较2018年已略显无力。
此外东部、东北地区销售面积增速降幅依旧处于负区间。
目前来看，核心一二线城市依旧维持较高销售水平。
一二线城市中部分城市销售表现较2018年确有一定回调，在各个销售节点零散出现了打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销模式。
但从一二线城市销售体量来看，6月、9月、10月等销售节点均有新高表现，可见整体一二线城市需广大三四线城市市场确有降温，前11月累计销售增速均低于2018年同期。
滨州房地产行业报告分析
滨州房地产行业报告分析1. 引言滨州市位于山东省中北部，是重要的经济、交通和文化中心。
近年来，滨州的房地产市场发展迅速，吸引了众多开发商和购房者的关注。
本文将对滨州房地产行业进行深入分析，以期为相关从业人员提供参考。
2. 市场概况根据统计数据，2019年滨州市房地产市场交易额达到XX亿元，同比增长XX%。
这一增长主要得益于政府加大对房地产市场的支持力度、居民消费能力提高以及滨州市定位为山东省的重要发展枢纽城市。
3. 房价走势滨州市的房价呈现稳中有升的趋势。
据不完全统计，2019年滨州市各区域的房价上涨幅度约为XX%至XX%。
其中，城区和开发区的房价上涨最为显著，这与城市基础设施的不断完善以及商业圈的迅速发展密切相关。
4. 市场影响因素分析4.1. 宏观经济因素滨州市的经济发展较为稳定，GDP连续多年保持两位数增长。
经济稳定增长为房地产市场的发展提供了坚实的基础，吸引了大量资金和人才涌入滨州市。
4.2. 政策因素滨州市政府出台了一系列支持房地产市场发展的政策措施，如减税优惠、降低购房门槛等。
这些政策的实施为购房者提供了更多的购买力，同时也刺激了开发商的积极性。
4.3. 土地供应滨州市政府积极推动土地供应，增加了新房源的供应量。
这为房地产市场的发展提供了更多的选择和竞争，提高了购房者的购买能力。
4.4. 人口流动作为一个重要的经济中心，滨州市吸引了大量的外来人口。
外来人口的增加不仅带动了需求的增长，也为房地产市场注入了新的活力。
5. 未来趋势分析5.1. 增长空间随着滨州市经济的不断发展和人口的增加，滨州的房地产市场还有很大的增长空间。
尤其是在滨州市政府推动的“滨州新区”建设中，房地产市场将获得更多的机遇和挑战。
5.2. 市场竞争加剧随着房地产市场的发展，竞争也变得越来越激烈。
购房者对房产的品质和价值的要求也越来越高，开发商需要在产品质量、价格优势等方面提供差异化的服务，以吸引更多的购房者。
5.3. 差异化发展为了应对市场竞争，滨州市的开发商需要在项目规划、建筑设计、销售策略等方面进行差异化发展。
房地产调查数据分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述本报告基于对某地区房地产市场进行的深入调查，通过对大量数据的收集、整理和分析，旨在全面了解该地区房地产市场的现状、发展趋势以及潜在风险。
报告将从市场供需、价格走势、区域分布、户型结构、消费者行为等多个维度进行阐述。
二、市场供需分析1. 供应量分析根据调查数据，该地区房地产供应量在近年来呈现波动上升的趋势。
2019年，供应量约为1500万平方米，而2022年，供应量已达到2000万平方米。
其中，住宅供应量占总供应量的80%以上，商业和办公类房地产占比相对较小。
2. 需求量分析市场需求方面，近年来该地区房地产市场需求量稳步增长。
2019年，市场需求量为1200万平方米，到2022年，市场需求量已达到1500万平方米。
市场需求量的增长主要得益于该地区经济的快速发展、人口的增长以及城市化进程的推进。
3. 供需平衡分析通过对供需量的对比分析，我们可以看出，近年来该地区房地产市场供需基本平衡。
在供应量增长的同时，市场需求量也在稳步上升，两者之间的差距相对较小。
这表明，该地区房地产市场具有较强的自我调节能力。
三、价格走势分析1. 平均价格分析近年来，该地区房地产平均价格呈现稳步上升的趋势。
2019年，平均价格为8000元/平方米，到2022年，平均价格已上升至10000元/平方米。
其中，住宅平均价格增长最为明显，商业和办公类房地产价格增长相对较慢。
2. 价格波动分析从价格波动来看，该地区房地产市场价格波动相对较小。
在2019年至2022年期间，平均价格波动幅度约为5%。
这表明，该地区房地产市场具有较强的稳定性。
3. 价格与供需关系分析价格与供需关系密切相关。
当供应量大于需求量时，价格往往会下降；反之，当需求量大于供应量时，价格往往会上升。
根据调查数据，该地区房地产市场价格与供需关系基本符合这一规律。
四、区域分布分析1. 区域分布特点该地区房地产市场区域分布呈现出明显的集中趋势。
其中，市中心区域、新城区以及交通便利的近郊区域成为房地产开发的重点区域。
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
地产大数据分析报告(3篇)
第1篇一、摘要随着互联网和大数据技术的快速发展，房地产行业也迎来了大数据时代。
本报告通过对海量地产数据的采集、分析和挖掘，旨在为房地产企业、政府部门和投资者提供有价值的数据分析和决策支持。
报告将从市场趋势、区域分析、产品分析、价格分析、客户分析等多个维度进行深入探讨，以期为我国房地产行业的发展提供有益参考。
二、市场趋势分析1. 市场规模分析根据国家统计局数据，2019年全国房地产开发投资10.3万亿元，同比增长9.9%。
近年来，我国房地产市场持续保持稳定增长态势，市场规模不断扩大。
2. 政策环境分析近年来，国家出台了一系列房地产调控政策，如限购、限贷、限价等，旨在抑制房价过快上涨，稳定市场预期。
政策环境对房地产市场的发展具有重要影响。
3. 市场供需分析通过分析地产大数据，可以看出，当前我国房地产市场供需矛盾依然存在。
一方面，一线城市和部分热点二线城市供不应求，房价持续上涨；另一方面，三四线城市供过于求，库存压力较大。
三、区域分析1. 一线城市一线城市房地产市场持续火热，需求旺盛。
从地产大数据来看，一线城市房价收入比相对较高，但仍有大量投资和自住需求。
2. 二线城市二线城市房地产市场发展迅速，部分城市房价涨幅较大。
从地产大数据来看，二线城市人口流入较多，购房需求旺盛。
3. 三四线城市三四线城市房地产市场库存压力较大，部分城市房价出现下跌。
从地产大数据来看，三四线城市人口流失严重，购房需求相对较弱。
四、产品分析1. 住宅产品从地产大数据来看，住宅产品依然是市场主流。
其中，改善型住宅需求旺盛，小户型住宅市场逐渐萎缩。
2. 商业地产商业地产市场发展迅速，购物中心、商业综合体等业态备受关注。
从地产大数据来看，商业地产投资回报率相对较高，但市场竞争激烈。
3. 办公地产办公地产市场逐渐升温，写字楼、产业园区等业态备受关注。
从地产大数据来看，办公地产市场需求稳定，投资价值较高。
五、价格分析1. 全国房价走势从地产大数据来看，全国房价总体呈上升趋势，但涨幅有所放缓。
2019年佛山房地产市场年度报告
2.城规面：
2019年佛山城市建设力度一般，以城市基建、 城市旧改推进为主，其中轨道建设取得较快进展
① 粤港澳大湾区规划纲要出炉：佛山发展重点为交 通对接及产业创新新城建设
② 佛山地铁建设不断推进：广州地铁7号线顺德 段、佛山地铁2/3号线将于2021年前建成通车
③ 2019年佛山旧改爆发，南海千灯湖旧改规模最 大，三水云东海首次出现旧改项目
1070 978
582
14671388 901
1625 1433
874
1297 1076
745
0 2016年
2017年
2018年
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
2019年 成交金额（亿）
2016年-2019年佛山商住办用地成交楼面价走势
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
规划发展建设高新智能制造产业
宏观环境|城规面
佛山地铁建设加速，预计广州地铁7号线顺德段2020年试运营， 佛山地铁2号线一期、3号线也将于2021年建成通车
项目 地铁2号线一期
地铁3号线 广州地铁7号线
（顺德段）
广佛环线（首通段）
未来两年落地重点基建配套列表
主要服务区域
工程进度
广州南站、中心城区
在建
统筹区域高校和科技平台资源，补充引入生物医药、智能制造等领域研 发水平较高的高校或科研院所。
广东金融高新区
南海桂城
打造金融科技产业高地，承载总部经济等服务型产业
中国南方智谷 顺德高新技术产业开发区
顺德大良 顺德杏坛
聚焦新能源汽车产业链，协同新一代信息技术、高端服务业共同构建创 新生态体系。围绕新能源化和智能网联化，打造创新中心和智造中心
长沙房地产市场发展现状及趋势分析
长沙房地产市场发展现状及趋势分析
随着科技的飞速发展和产业结构的调整，长沙房地产市场也呈现出了稳步发展的趋势。
2019年，长沙市房地产市场一直处在繁华之中，相比2018年继续增加，且涨幅有所放缓。
从供应端看，长沙市新建住宅供应量增幅处于中等范围，但出现了一定程度的下滑趋势。
新建商品房供应量重心上移至普通住宅，以中小型的夹层、小一居室等小户型住宅为主，而高端住宅新建供应量占比增加。
从需求端看，2019年长沙市住宅网签面积、交易量稳步上涨，其中普通住宅网签量较去年9月出现缩减，高端住宅网签增加，成交量一再创新高，共11408套，环比增幅
10.4%，同比增幅12.9%，均创分钟期18年以来最大、持续时间最长的增幅。
从房价涨幅看，长沙市2019年新房区域均价持续上涨，但涨幅没有明显突破。
核心
区域、交通枢纽及其它地段，也相应形成同涨反折的格局。
未来，2019年新增住宅供应量有望在一个比较适宜的水平增加，但由于政策出台及市场调整等因素，也将会有一定程度
的房价调节，可以预期至2020年底前长沙市房价总体上不超过8折。
总的来看，今后长沙市市场仍将保持平稳发展的态势。
受限于其它方面因素的影响，
长沙市住宅市场短期内仍将难以有实质性的突破，需求仍将进一步倾斜于价格合理，位置
优越的普通住宅。
完善供应体系，拓宽市场内消费配置，完善长沙市住房租赁体系，加强
市场管理和稳定机制，将是发展长沙市房地产市场的主要目标和措施。
2019年近十年中国房地产现状分析.doc
近十年中国房地产现状分析最近二十几年来，还没有哪个产业像房地产一样引起国人如此广泛的关注和激烈的讨论，这种情况的出现，首先在于这个产业的重要性，无论是否合理，它已经无可争议的成为目前我国国民经济发展的支柱产业；其次是因为这个产业“事多”，从拆迁上访，施工扰民，保安打人，业主投诉，房价上涨，面积缩小，产权纠纷，投资过热，房屋空置等等，诸如此类的问题无一不引起人们的广泛议论。
在全国人大会议上以厉以宁教授为首的40名人大代表把中房公司成立的日子1981年1月16日作为中国住房日，作为全国房地产发展标志。
如此算来，房地产业发展到现在，在中国已经有30年的历史。
但房地产真正引人注目，成为经济和社会上的全方位的热点，是在最近十年里的事情。
很久以来，我们都在谈论美国人的梦，这个梦的核心就是一套住房，一辆汽车。
而现在，我们也有了中国人的梦，购买住房和汽车，已经成为老百姓的消费热点。
在我们面对近乎狂热的市场形式时，决不应该忽略任何市场都有一定的生命周期，发生、发展、成长、成熟、衰退，这是任何一个产品市场都无法背离的过程，也许中国房地产暂时的繁荣会使我们忽略这一经济规律，那么就让我们放眼世界上其它地区的房地产发展历史和周期，以此来清醒的认识中国房地产的生命周期。
一、房地产业的发展周期：1．美国现在无可争议的左右着世界的经济发展，那么它的房地产发展历史又是什么样的呢？在1870年~1973年近100年里，美国房地产大致经历了由繁荣到萧条的六次周期性波动循环，平均每次波动历时18年，从周期长度的角度来看，美国房地产周期在18年左右完成一次周期波动同时，这期间也存在5年一次的短期波动。
按此规律，我们可以大致预测当前美国房地产的发展趋势。
以1981年繁荣期为基准，按照18~20年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年~1992年萧条期后，大约在1999年前后重新复苏并渐渐进入新的繁荣期，其间历时约19年。
实际上，随着20世纪90年代以来美国经济逐步走出衰退的阴影而复苏的同时，政府高度重视房地产业的振兴，在此前提下，美国房地产业也显著的回升，不仅房地产交易数量显著增加，而且价格也不断上涨，与此同时带来的是住宅投资量也显著增加，这些综合因素推进了美国房地产周期重新进入发展期。
房地产报告数据分析(3篇)
第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分。
为了更好地了解房地产市场的发展趋势和特点，本报告通过对房地产报告中的数据进行深入分析，旨在为相关企业和政府部门提供决策依据。
二、数据来源本报告所采用的数据主要来源于以下几个方面：1. 国家统计局发布的房地产市场统计数据；2. 各地房地产交易中心发布的成交数据；3. 房地产开发企业、经纪机构和金融机构提供的相关数据；4. 市场调研机构和专业研究机构发布的房地产市场报告。
三、数据分析1. 房地产市场总体规模根据国家统计局数据，2019年全国商品房销售面积达到171.06亿平方米，同比增长5.3%；销售额为15.97万亿元，同比增长9.9%。
从数据可以看出，我国房地产市场总体规模不断扩大，销售额增长速度高于销售面积增长速度。
2. 房地产价格走势从全国房价走势来看，近年来房价呈现稳步上涨的趋势。
根据国家统计局数据，2019年全国新建商品住宅销售价格同比上涨8.4%，其中一线城市上涨10.9%，二线城市上涨8.6%，三线城市上涨7.7%。
从数据可以看出，一线城市房价涨幅明显，二线城市房价增长速度较快，三线城市房价增长相对稳定。
3. 房地产供需关系从供需关系来看，我国房地产市场总体呈现供不应求的局面。
根据国家统计局数据，2019年全国商品房待售面积为5.2亿平方米，同比下降11.9%。
其中，一线城市待售面积同比下降17.4%，二线城市待售面积同比下降10.6%，三线城市待售面积同比下降8.4%。
从数据可以看出，我国房地产市场供需关系较为紧张，部分地区出现库存积压现象。
4. 房地产投资情况从房地产投资情况来看，近年来我国房地产投资保持稳定增长。
根据国家统计局数据，2019年全国房地产开发投资额为11.52万亿元，同比增长9.9%。
其中，住宅投资额为9.42万亿元，同比增长10.5%。
从数据可以看出，住宅投资在房地产投资中的占比逐年提高，成为推动房地产投资增长的主要动力。
2019年青岛房地产市场调研报告
【市南区住宅市场】
供需走势
u 市南区11月住宅市场接近零供应。
ü 上半年市南区新增供应多次出现零 供应，目前市南区在售和新增住宅 项目数量较少，新增和成交量很难 有突破，市南区住宅基本处于去存 量状态。
【市南区住宅市场】
销售排名
成交面积
本月成交均价
供应套均面积 成交套均面积
区域
排名
项目名称
成交套数
21 22 * 西海岸综合客运枢纽站元旦试
运营，规划5个功能区
* 国务院决定整合不动产登记职责，为
征收房产税铺路
23
24 25
26
27 28 29 * 国土部正统计“三类异
* 空房物业费新标准出炉，空置
动城市”加码调控预警2019年 一年以上物业费打8折
30
【青岛土地市场总述】
本月推出和成交土地供应宗数、建设用地面积均大幅下降（含商住用地），山东烟草投资成为土地投资 面积和投资金额的双料冠军。然2019年1-11月份推出成交住宅用地宗数及用地面积，较去年同期均有较大幅 度的上涨。
【综述——土地概况】
• 土地市场：11月住宅类土地供应较上月有所下降，较去年同期1-11月推出总量增幅较大。 • 招拍挂成交土地：2019年11月全市招拍挂土地成交回落，居住商业同步回落。价格上，全市成交价
格明显上涨，多数土地都溢价成交，溢价率集中在20%以下。 • 土地成交排行榜：11月，山东烟草投资成为土地投资面积和投资金额的双料冠军。土地单价方面，
u 11月成交量不逊于“金九银十”。相比于10月份，11月住宅 市场没有出现大起大落，成交价和成交套数轻微下滑，但是成 交面积却小幅上升。
u 中小户型占据绝对优势。相比10月份，60-90㎡占比增加， 90-120㎡占比减少，总体而言二者仍占绝对主力。
房地产财务报告分析范文(3篇)
第1篇一、前言房地产作为我国经济的重要组成部分，近年来在国民经济中的地位日益凸显。
随着我国城市化进程的加快，房地产市场持续活跃，众多房地产企业也呈现出蓬勃发展的态势。
为了更好地了解房地产企业的经营状况和财务风险，本文将通过对某房地产企业财务报告的分析，探讨其财务状况、盈利能力、偿债能力以及发展潜力等方面。
二、财务状况分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析根据资产负债表，我们可以看到该房地产企业的资产总额为XX亿元，其中流动资产占比较高，达到XX%，主要为现金、应收账款和存货。
非流动资产占比较低，为XX%，主要包括固定资产、无形资产和长期投资。
这表明该企业资产流动性较好，但长期资产占比相对较低。
2. 负债结构分析该企业的负债总额为XX亿元，其中流动负债占比较高，达到XX%，主要为短期借款、应付账款和应交税费。
非流动负债占比较低，为XX%，主要包括长期借款和应付债券。
这说明该企业在偿还短期债务方面压力较大，但长期债务相对稳定。
（二）利润表分析1. 营业收入分析该企业营业收入为XX亿元，同比增长XX%，表明企业市场占有率有所提升。
营业收入增长主要来源于房地产开发业务和物业管理业务。
2. 营业成本分析营业成本为XX亿元，同比增长XX%，主要受土地成本、建安成本和财务费用等因素影响。
营业成本的增长幅度低于营业收入，说明企业的盈利能力有所提高。
3. 净利润分析该企业净利润为XX亿元，同比增长XX%，净利润率XX%。
净利润的增长主要得益于营业收入的增长和成本控制。
三、盈利能力分析（一）毛利率分析该企业毛利率为XX%，较去年同期有所提高，表明企业在产品定价和成本控制方面取得了一定的成效。
（二）净利率分析该企业净利率为XX%，较去年同期有所提高，说明企业在提高盈利能力方面取得了显著成效。
四、偿债能力分析（一）流动比率分析该企业流动比率为XX%，表明企业短期偿债能力较强。
（二）速动比率分析该企业速动比率为XX%，说明企业短期偿债能力较好。
2019年二季度房地产市场分析报告-浩腾房产·研展部37p-文档资料
2019年宁波房地产市场重点发展商研究
宁波重点发展商指标及一季度完成情况
宁波本土重点发展商年度开发情况
全国近况扫描
2019年3月 新开工面积 14595 7269 19350
2019年3月 11752 -19% 9407 29% 28145 45%
2019年3月 8960 -24% 8448 -10% 34665 23%
2019年宁波房地产市场供求关系预估 历年供求关系分析
1、2019年一季度市场新增供应量为前四年均
值的4.3倍；为上年度的6倍；
2、2019年一季度市场成交量等值前四年市场
成交量均值；为上年度的0.66倍
结合上P，在2019年市场供应量出现大幅度上扬基础上 2019年一季度，市场供应量再次出现爆发式增长，且成交出现下滑
2019年，新项目需警惕老项目抢夺 市场成交份额—— 出来抢客户的项目更多了！
2019年宁波房地产市场供求关系预估 宁波基本板块情况
江北 洪塘 板块 新三江 口 江北核 心区 老三 江口 鄞州中心 区板块 鄞南板 块 东部板 块
镇海板块 北仑板块
城西板 块
主城区板块 城郊延伸板块 卫星城板块
成交套数 海曙区 江北区 江北北区 江东区 科技园区 鄞州区 86 96 270 170 129 1983
总存量面积 有效存量面积 沉淀存量面积 3394582 1969303 1425279 100% 58% 42% 名词解释：
有效存量：2019年后开盘项目，截止当前仍有推广
沉淀存量：2019年前开盘项目，当前基本无推广
有效存量与沉淀存量各占比近半
研究发现：
•市场有效存量在总成交中占绝对比例
•近4年来有效存量整体呈波动下滑趋势 •供应量激增导致沉淀存量成交占比提高
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2019年房地产行业分
析报告
2019年7月
目录
一、高房价源自高储蓄高货币下的资产保值焦虑 (10)
（一）中国房价快速上涨 (10)
（二）房价的三大影响因素：人口、土地、货币 (11)
1、长期看人口 (11)
2、中期看土地 (12)
3、短期看货币 (13)
（三）中国家庭面临高储蓄与资产保值工具相对匮乏的矛盾 (14)
1、中国家庭储蓄率过高 (14)
2、中国缺乏有效的资产保值工具，房地产成为核心资产 (15)
（四）中国房价上涨主要源自货币超发带来的资产保值焦虑 (17)
1、租售比不支持通过购房实现消费需求 (17)
2、房地产给居民带来财富幻觉增加投资需求 (18)
3、货币超发的再分配效应带来资产保值焦虑 (18)
二、房地产的拉动效应与挤出效应 (20)
（一）房地产对居民消费的拉动效应与挤出效应 (20)
1、房地产影响消费的传导机制 (20)
（1）财富效应 (20)
（2）流动性约束缓解效应 (20)
（3）信心效应 (21)
（4）预算约束效应 (21)
（5）替代效应 (21)
2、房地产对消费的实际影响 (22)
（二）房地产对企业投资的拉动效应与挤出效应 (25)
1、房地产影响企业投资的传导机制 (25)
（1）流动性约束缓解效应 (26)
（2）替代效应 (26)
（3）预算约束效应 (26)
（4）流动性约束效应 (26)
2、房地产对企业投资的实际影响 (27)
（三）高房价不利于中国人口生育率上升 (28)
（四）高房价加剧中国经济波动 (29)
（五）高房价不利于中国经济转型升级 (31)
三、中国房地产调控屡次让位于稳增长 (32)
（一）土地出让是地方政府的重要收入来源 (32)
（二）房地产贷款是银行信贷的重要资产 (34)
（三）房地产是中国经济的支柱产业 (35)
1、需求端，房地产开发投资对经济增长的贡献率逐渐下降 (35)
2、生产端，广义房地产对经济增长的贡献率依然较高 (37)
（四）历史上的房地产调控屡次让位于稳增长 (39)
四、中国房地产市场未来的发展路径 (41)
（一）人口结构表明中国房地产需求已经越过拐点 (41)
（二）城镇化和区域经济一体化使得房地产市场分化发展 (42)
（三）房住不炒的国际经验 (43)
1、新加坡模式 (43)
2、德国模式 (45)
（四）香港房地产调控的经验教训 (46)
（五）中国房地产市场的发展方向 (47)
1、中国房地产市场发展的目标 (47)
2、中国房地产市场的发展路径 (47)
五、房住不炒对大类资产配置的影响 (48)
（一）房住不炒要求货币政策维持稳健 (48)
（二）居民财富配置重心转移，中国有望迎来股债双牛 (50)
近些年来，中国出现了住房价格上涨和居民消费水平下降并存的局面。
一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，挤出了家庭消费。
更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。
房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
在6月13日的陆家嘴金融论坛上，银保监会主席郭树清同志表示，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。
6月24日，中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》明确指出，2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。
尽管2018年表面上中国房地产投资对经济增长有0.7个百分点的带动贡献，但是其挤出效应已大于带动效应。
中国房地产市场存在结构性的价格和数量泡沫风险，房地产金融风险虽总体可控但在快速积累。
我们对以下五个问题进行了研究：为什么中国房价快速上涨？房价上涨对经济有何影响？为什么中国房地产调控未能收到效果？中国房地产市场路在何方？房住不炒对大类资产配置有何影响？
中国居民家庭的收入无法支撑房地产的上涨，高房价主要源自高储蓄高货币下的资产保值焦虑。
中国的人口红利和高增长带来了高投资高储蓄，然而中国金融市场发展相对滞后使得资产保值工具相对匮乏，住房成为了中国家庭的核心资产。
在房地产市场上，定价权属于房地产商，高地价最终会转嫁到购房者身上。
由于土地大都为数年前
购买，房地产开发商有动力不断主动抬高地价，以提高周边房产的预期售价和回报率，形成“地价涨——房价涨——地价涨”的螺旋式上涨。
货币超发的再分配效应加剧了中国家庭的资产保值焦虑，土地供应不足增强了房产的金融属性，使得中国房价快速大幅上涨。
高房价对家庭消费的拉动效应小于挤出效应，不利于消费增长。
房价上涨的拉动效应主要来自其缓解了信贷约束，促进耐用消费品的消费。
然而，较高的房价收入比使得家庭杠杆率快速上升，还贷能力不足使得信贷约束缓解效应下降。
首付比要求使得高房价对消费的挤出效应占据了主导地位。
2019年一季度深圳、三亚、上海、北京的租金收入比分别为54.72%、50.66%、46.98%、45.72%，租金严重过高。
高额的租金支出势必挤出其他消费支出。
2017年末，中国住户部门偿债比率为9.4%，甚至高于通过借贷支撑消费的美国。
但美国房价收入比较低，房贷对消费的挤出相对较小。
而且，由于中国收入分配不平等程度较高，消费倾向较高的中低收入家庭承担的还贷压力更大，还贷支出对消费的挤出作用较其他国家更大。
高房价对企业投资的拉动效应大于挤出效应。
房地产是企业融资的重要抵押物，房价上涨有利于缓解企业受到的融资约束，使得资源流向投资回报率高的企业。
但是，高房价带来的高成本叠加人口红利消失，使得制造业等产业的企业投资回报率快速下降，投资转向房地产领域，以致于高房价对制造业投资的拉动效应小于挤出效应。
2018年末人民币房地产贷款增量占同期各项贷款增量的39.9%。
主要金融机构本外币投向中，房地产中长期贷款余额同比增速明显高于服务业
与工业。
截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投资性房地产。
自2019年开始，在房地产开发投资维持高位的同时，制造业投资增速不断下行。
财富分配不平等加剧了中国经济波动。
由于高房价加剧了财富分配不平等，中国只能走出口和投资驱动的经济发展模式，而不是消费与投资均衡的经济发展模式。
在投资驱动的同时，没有通过创新增大资本品与消费品两大部门之间的均衡比例，资源错配问题日益严重，因而不时遇到经济下行的挑战。
当前，中国经济正由投资驱动转向消费驱动和创新驱动。
高房价抑制了消费增长和创新创业，不利于中国人口生育率上升和中国经济的转型升级。
土地收入是地方政府的重要收入来源，2018年地方政府土地出让收入达65096亿元，占当年地方政府公共财政收入的66.5%。
房地产贷款的安全性使其成为银行信贷的重要资产，商业性房地产占各项贷款余额的比例也由2004年底的13.4%升至2019年一季度的28.5%。
投入产出分析表明，房地产是中国经济的支柱产业。
需求端，房地产开发投资对经济增长的贡献率逐渐下降。
生产端，广义房地产对经济增长的贡献率依然较高，2019年一季度达21.69%。
房价上涨给居民带来财富升值的幻觉，使得房价下跌可能对经济和社会稳定造成一定冲击。
最终，房地产调控屡次让位于稳增长。
人口结构表明中国房地产需求已经越过拐点，城镇化和区域经济一体化使得房地产市场分化发展。
人口流入的中心城市房地产需求保
持稳定，而三四线城市随着人口的流出房地产市场承压。
中国房地产市场发展的社会目标是居民住有所居，财富分配再平衡，培育中产阶级；经济目标是恢复价格体系均衡，防止资源过度流入房地产业，促进经济转型升级。
根据国际经验，中国房地产市场的发展方向大概率是将住宅的投资属性与消费属性分离，由政府提供单纯具有消费属性的高性价比住宅，同时调控房地产投资市场，防止房地产泡沫导致资源过度流入。
依赖房地产稳增长将阻碍中国经济转型升级，加大金融体系的系统性风险。
房住不炒要求中国货币政策维持稳健。
随着房价刚性上涨预期被打破，资金流入金融市场，无风险利率有望下行。
上市企业公司治理水平提升。
高房价源自高储蓄高货币下的资产保值焦虑。
中国居民家庭的收入无法支撑房地产的上涨，高房价主要源自高储蓄高货币下的资产保值焦虑。
房地产的拉动效应与挤出效应。
房地产对家庭消费的拉动效应小于挤出效应，不利于消费增长。
房价上涨的拉动效应主要来自其缓解了信贷约束，促进耐用消费品的消费。
然而，较高的房价收入比使得家庭杠杆率快速上升，还贷能力不足使得信贷约束缓解效应下降。
首付比要求使得高房价对消费的挤出效应占据了主导地位。
2017年末，中国住户部门偿债比率为9.4%，甚至高于通过借贷支撑消费的美国。
但美国房价收入比较低，房贷对消费的挤出相对较小。
高房价对企业投资的拉动效应大于挤出效应。
房地产是企业融资。