房地产经营概述

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房地产经营概述
四、经营目标与经营方针
1、经营目标：企业在一定时期内从事生产 经营活动所要达到的成果，是经营成果的 具体体现。
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按功能分类
• 1)市场性目标；括据市场研究结果和竞争性需要 而制订的与市场直接相关的目标。如市场占有率、 新市场开拓、巾场营销成绩等目标。
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（二）房地产典当：是房地产权利特有的一种流通 方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内， 将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他 人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有 权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可 以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的 房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明 确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应 利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定， 由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有 权。房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出 典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由 出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。
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（三）房产互换：
房产互换是房屋所有人或使用人之间， 在相互自愿的基础上，采用等价或不等 价加补偿的方式相互交换住房的行为。 它一般分为所有权互换和使用权互换两 种形式。
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（四）房地产入股
以房地产作为资本，与他人合资合作 参与其他经营活动。
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（2）要按照出让合同约定进行投资开发，完 成一定开发规模后才允许转让。
这里又分为两种情形，一是属于房屋建设 的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部 开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发 土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方 可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转 让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限 制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设 的顺利实施。
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2020/11/19
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第一章 经营与房地产经营
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第一节 经营概述
• 一、房地产经营的含义 • 所谓经营，即筹划、谋划之道，是指经
济活动中的统筹规划和经营决策，包括 确定经济活动的目标，计划方针和实现 目标的战略、策略、经营时机等方面的 内容。
屋租赁，多是按月付款， 一般称为月租
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• (2)房地产经营是指房地产商品的销售、租赁、 抵押等以交易为主要形式的经济活动；
房地产开发是针对房屋或土地的投资建设活动。 虽然由于房地产商品的特殊性．存在着预
售、预租等特殊交易形式而往往使二者在时间 上混杂起来。然而，经营与开发毕竟是两类
完全不同性质的经济活动。
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2、土地使用权出让转让 以出让方式取得的土地使用权，房地产项
目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第 三十八条规定的转让房地产的条件。
（1）要按照出让合同约定，已经支付全部 土地使用权出让金，并取得土地使用权证书， 这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合 同成立，才允许转让；
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房地产经营的特点
1、价格昂贵 2、不可移动 3、某些商品转移的是土地使用权 4、交易过程受限制 5、出售后用途受限 6、复杂的产权关系 7、升值潜力 8、政府垄断
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经营环境
1、政治环境 2、社会环境 3、经济环境 4、法律环境 5、自然环境
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一、城市土地开发经营运作
•
城市土地开发经营运作，是指地产商或房
地产综合开发企业以土地开发为经营目标，依
据城市建设总体现划要求和对地产市场发展趋
势的预测，从土地选址与可行性研究开始．经
项目立项、征地拆迁．到对土地进行加工平整
和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建
筑地段为止的全过程。
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人民政府两级审批，取消市、县人民政府征用土地的审 批权。 国务院批准征用土地的权限是： （1）征用基本 农田。除国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设 项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本 农田外，其他建设都不得占用基本农田。因此规定征用 基本农田需报国务院批准。 （2）征用基本农田以外的 耕地超过35公顷。 （3）征用其他土地70公顷以上。其 他土地指耕地以外的土地，包括林地、草地、养殖水面、 城乡住宅和公共设施用地、工矿、交通、水利设施用地、 旅游用地和未利用土地等。 省、自治区、直辖市人民政 府批准征用土地的权限是： （1）征用基本农田以外的 耕地低于35公顷。 （2）征用其他土地低于70公顷。
•
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• 5)成本性目标：指企业为加强成本管理， 提高经济效益而针对成本开支范围，成本 开支额度制订的目标。成本性目标往往与 企业推行的成本责任制相联系，
• 6)财务性目标：指企业为加强财务管理， 就资金筹措，资金运用效率制订的目标。 7)效率性目标：指为了提高劳动效率、资 源利用效率而制订的目标。
• 因此，本章阐述的房地产经营仅限于房地产的 买卖和租赁活动，即房产经营和城市地产经营。
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房地产开发与房地产经营的关系
• (1)房地产经营反映的是在一定社会经济 形态下的房屋、土地关系。这种关系通 常是通过市场交换关系来描述的，而房 地产开发只是 种投资、建设和劳动过程， 虽然投资者亦要用经营的观念指导开发 活动，以期用最少的投入换取最大的效 益，但就开发活动本身．并不反映上述 社会经济关系的本质特征。
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第二章 房地产经营的基本运作
第一节 房地产经营的基本经济活动 一、城市土地开发
（一）土地征用 1、土地征用 2、基础设施建设
（二）旧城改造
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二、城市房产开发
• 城市房产开发是指按照城市建设总体规划的要 求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。 和城市土地的开发与再开发一样，为了满足社 会生产和人民生活的需要，房产开发也必须连 续不断、周而复始地进行房屋与其他建筑物的 生产与再生产的社会经济活动。
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2、房屋买卖程序
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二、房地产租赁经营运作
(一)房屋租赁与房屋买卖的区别 (1)房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人
从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。 (2)房屋买卖是一次性交易，分期实现其价值。 (3)房屋买卖是一次性付款租。或分期付款，而房
产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履 行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权 人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优 先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三 人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济 组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行 债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。 抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人认可的 作为债务人履行债务担保的房地产。
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第三节 房地产交易经营运作
• 房地产交易经营运作，是指房地产经 营者，依据对房地产市场发展趋势的预测， 以房产、地产作为商品进行销售、租赁、 抵押、典当和交换等交易活动的实施决策 过程。
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一、现房买卖与期房买卖
现货买卖．是指房地产企业将现成 的、能立即交付使用的房产投放市场， 买方一次性付清房屋价款，或按合同规 定付清首期应付款项后，即可人住使用。
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期货交易，是指房地产企业的房屋
尚在建造过程中，购买者求购心切，发 展商也为厂加速资金周转、于是双方愿 意先行签订房屋买卖合同。买方一班根 据合同规定的房价金额预交一部分购房 款、作为购房定金；发展商在预收定金 后，应依合同规定，如期竣工房屋，并 负责通知买方，按合同规定日期按时交 付买方使用。
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第二节 房地产经营
房地产经营就是 要确定房地产经济活 动的目标和实现目标 的战略、策略，以最 小的投入获取最佳的 效益。
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• 从房地产经营的内涵来看．它有广义和狭义之 分。狭义的房地产经营，是指房地产业流通环 节的业务，即主要通过城市土地的出让、转让 和房屋的出售、出租等形式，把房地产的产权 或使用权转移给业主或使用者。而广义的房地 产经营则是指房地产经营者对房屋的投资、开 发、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修及 土地使用权的出让、转让等经济活动，它几乎 囊括了房地产业所有企事业单位的经济活动。
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• (3)房地产经营涉及到产权的转移，在很 大程度上受到法律的保护与制约，国家 法规便有较多的约束。如‘级地产市场 必须由国家垄断；房地产抵押的估价必 须由国家评估机构进行房地产交易必须 到交易所监证、登记、换证等，而房地 产开发除厂受资质审查以及城巾规划的 约束以外，一般没有太多的规定。
• 8)效益性目标：指为了提高经济效益而制 订的效益目标。
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按层次分类
1、战略决策层 2、中间部门职能层 3、车间班组执行层
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按时序分
1、远期：10年以上 2、中期：5年左右 3、近期：本年度
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经营目标的作用
(1)经营目标形成了企业经营管理活动的中 心。 (2)经营日标构成了考核与检验企业经营成 果的标准。 (3)经营目标的制定和推行是强化企业经营 管理。提高经济效益的手段。 （4）经营目标是企业利益的集少体现．
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第二节 房地产开发经营运作
• 房地产开发经营运作，是指房地产 企业以土地开发和房屋建设为经营目标， 根据内部条件与外部环境，把握房地产 市场的发展趋势，进行筹划、决策的总 过程。它包括了两个基本部分：一是城 市土地的开发经营；二是城市房产的开 发经营。
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三、房地产交易
房地产交易是指把房产相地产作为商 品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和 交换等的流通活动。
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1、土地使用权出让：国家将国有土地使用 权在一定年限内出让给土地使用者，由 土地使用者向国家支付土地使用权出让 金的行为，也叫土地批租。所谓“出让” 是指一次性收取一定年限内的地价款。 我国法律规定土地使用权出让的最高年 限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40 年，其他用地50年。
• 2)发展件目标：指企ik为了不断发腿壮大在资本 积累、新产品开发、人才竞争、市场占有、新项 目投资等方向所确定的目标。
• 3)生产性目标：指企业根据经营战略和市场需 要制订的产品生产及项目开发建设计划目标。
• 4)服务性目标：指企业出了竞争需要，扩大市 场需要，为此善企业形象，增强企业知名度而制 订的目标。
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１、城市土地有偿使用制度
• 1)居住用地七十年； • 2)工业用地五十年； • 3)教育、科技、文化、卫生体育用地五
十年
• 4)商业、旅游、娱乐用地四十年； • 5)综合或者其他用地五十年。
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2、土地征用审批制度
《土地管理法》规定，征用土地实行国务院和省级
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2、土地使用权转让：土地使用权转让是指 土地使用者将土地使用权再转移的行为， 包括出售、交换和赠送
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3、房屋销售 4、房屋租赁
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四、房地产业的其他经营活动
（一）房地产抵押： 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地
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• 二、经营管理的职能
（一）战略职能 （二）决策职能 （三）开发职能 （四）财务职能 （五）公共关系职能
1、资金筹措 2、资金管理 3、资金运用 4、经济核算与经营分析
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三、经营思想
（一）面向市场的经营思想 （二）竞争制胜的经营思想 （三）注重信息的经营思想 （四）致力人才开发的经营思想 （五）注重计划管理的经营思想 （六）以经营效益为核心的经营思想