市商业房地产市场背景分析

三、市场背景描述与分析

（一）宏观经济形势

2015年一季度国内生产总值140667亿元，同比增长7.0%，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。

2015年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）77511亿元，同比名义增长13.5%，增速比1-2月份回落0.4个百分点。房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0%。

由此可见，2015年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10%以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。

2015年1-3月，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.90%，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。

从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6成。从占比情况看，2015年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014年4月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。

综上所述，2015年第一季度，经济下行压力加大，国家经济增长持续放缓，固定资产投资及房地产开发投资增速持续回落，房地产开发企业资金压力仍然较大。房地产业作为国家经济的支柱产业，随着两会的召开，中央及地方为维持房地产业稳定发展，定调房地产政策引导上聚焦于促销费、鼓励自住和改善型需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，以构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。据此分析，“去库存、促销费、稳增长”是2015年房地产市场的主调，未来货币政策有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施，房地产市场下滑情况会有一定的缓解。

（二）相关政策简介

2015年开年以来，房地产市场可谓是捷报频传，3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%，对于一直不温不火的房地产市场来讲，政府不折不扣的再次给2015年的房地产市场注入了一支强心剂。

政策一：2015年2月28日，央行2015年来首次降息

央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。

政策二、各地的公积金首付最低首付调整

2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应，预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请

门槛。

政策三：2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地

2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

政策四：2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

政策五：2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税

3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2015楼市展望：政策还将继续放宽

两会之后，多地政府响应政府工作报告中的相关指示，纷纷出台一系列的救市政策，整体来看，2015年的房地产政策还将进一步宽松，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税

征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。

（三）成都市商业房地产市场分析

以建设“世界现代田园城市”为目标，将市域划分为4大总体功能区，并统筹13个产业功能区，实现全域协调可持续发展。4大总体功能区包括：以周边山区为中心的两带生态及旅游发展区、以西部平原地域为中心的优化性发展区、以现代服务业为主导的中心城区提升型发展区和以市域东部丘陵地区为主的扩展型发展区。13个产业功能区包括：天府新城高新技术产业区、金融总部商务区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能、龙门山龙泉山生态旅游综合功能区、汽车产业综合功能区、新能源产业功能区、新材料产业功能区、石化产业功能区、国际航空枢纽综合功能区、国际铁路物流枢纽功能区。

商业地产开发主要集中在主城区以及近郊，由于经济发展程度、人口聚集度等因素影响，远郊商业地产开发还较为贫乏；

从房地产市场细分来看，作为历次调控的重点是住宅类房地产市场，从打击投机、限制投资和限制不合理需求方面也主要停留在住宅房地产市场的层面，对商业性房地产市场政府采取的宏观限制措施比较少。因对住宅的市场调控抑制投资的需求，从而使商业性房地产的需求变得日益活跃起来，需求量不断增加，价格稳定上扬。

总结：随着通胀预期的影响，且其受到趋紧的房地产市场调控的影响甚微，未受到国家严控的商业类可能仍将继续作为投资者较青睐的投资选择之。