上海市5A甲级写字楼行业标准评估报告

紫竹国际 大厦
迅达
1.78 秒/层 18 人
招商局大 厦
三菱
1.20 秒/层 20 人
东方金融 广场
三菱
1.05 秒/层 24 人
港汇中心 二座
迅达
1.11 秒/层 24 人
绿地中心 二期
迅达
1.74 秒/层 18 人
龙峰大厦 三菱 2.01 秒/层 17 人
上海智慧 蒂森克虏 2.33 秒/层 15 人
办办区域指数 ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★☆
2.写字楼的外立面
外立面是写字楼的脸面，也是吸引客户的第一个切入点，必须注重美感，强调风格。办 办网本次选取的写字楼建筑大多数采用玻璃幕墙，整体通透，节能环保，视觉效果良好，同 时具有隔热保温、阻挡紫外线等优质功能。
首先，大家要知道“5A”和“甲级”分别是从两个不同的角度来界定写字楼的等级，“甲 级”是从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”则是从硬件配置角度来评定。
而“5A”主要针对写字楼智能化硬件方面的标准，主要是以下 5 个方面：
1.办公智能化系统（OA）：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、 物业管理计算机系统。
绿地中心 二期
龙峰大厦
上海智慧 广场
2 男/女 2 男/女 2 男/女
3立3座2盆 4立4座3盆 4立4座2盆
TOTO ★★★★☆ TOTO ★★★★★ TOTO ★★★★★
静安嘉里 中心
2 男/女
3立3座2盆
TOTO ★★★★★
东海商业 中心
2 男/女
2立2座3盆
TOTO ★★★★☆
长风国际 大厦
★★★
中国港中旅大厦 ★★★★
滨江国际广场（标准
办公楼）
★★★★☆
财富国际广场
★★★★
4.写字楼的电梯
客梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其运力主要由 4 个方面决定：客梯数量、 核载重量、运行速度和服务面积。
项目名称 客梯品牌 运行速度 核载人数 客梯数量 载重（KG）服 /10务00面KG积）（㎡ 办办客梯指数
从办办网此次走访的写字楼来看，绝大多数的标准层面积都在 1000 平方米以上，而在 层高方面却参差不齐，层高达到 3.8 米，符合办办网对甲级写字楼评估标准的仅有 6 家，达 标率不足 47%。
6.写字楼的卫生间
卫生间是在写字楼的日常使用中一个非常重要的公共空间，作为甲级写字楼至少每 500 平米配备一个男厕位一个便斗及 1 个女厕位，洗手盆不少于 2 个，洁具采用进口名牌，配备 洗手液和干手机，通风良好。
★★★★
5556
★★★☆
7768 ★★★
5.写字楼的标准层
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场（标准办公楼） 财富国际广场
标准层面积 标准层高
1438 ㎡
2.83 米
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8.写字楼的物业管理
办办网本次走访的写字楼基本都由知名物业公司进行日常管理，配备 5A 智能化系统， 硬件和软件设施均能满足企业日常所需。
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
办办外墙指数 ★★★★☆ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★
3.写字楼的大堂
大堂是继写字楼外立面后的第二张脸，通常是装饰豪华，高挑明亮。本次办办网选取的 写字楼，除了上海智慧广场以外，大堂挑高普遍在 5-10 米。东方金融广场大堂的高度达到 14 米，尤为出色。
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
建筑面积 37000 ㎡ 74642 ㎡ 115327 ㎡ 64000 ㎡ 277617 ㎡ 27000 ㎡ 62000 ㎡ 34478 ㎡ 52042 ㎡ 54309 ㎡ 56663 ㎡ 149851 ㎡ 101700 ㎡
物业公司 浦东世纪花园物业管理有限公司 上海招商局物业管理有限公司 第一太平戴维斯 仲量联行 长城物业 上海龙峰物业公司 上海众行物业管理有限公司 商维物业 永南物业管理有限公司 高力国际 中国港中旅集团 第一太平戴维斯 中远物业
5A 智能化管理 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合 符合
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
外立面 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 玻璃幕墙 铝单板+石材+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 铝单板+玻璃幕墙 石材+玻璃幕墙
16
1800
14
1800
5
1350
4
1350
5
1000
10
1350
10
1350
8
1600
8
1000
6
1000
5
1000
4567
★★★★☆
4976
★★★★☆
4004
★★★★★
3373
★★★★★
5066 5000 8640
★★★★ ★★★★ ★★★
3318
★★★★☆
3855
★★★★☆
4242
★★★★
4603
广场
伯
静安嘉里 中心
三菱
2.54 秒/层 18 人
东海商业
中心
迅达
2.49 秒/层 18 人
长风国际 大厦
三菱
2.51 秒/层 21 人
中国港中 旅大厦
奥的斯
1.82 秒/层 13 人
滨江国际 广场
奥的斯
4.46 秒/层 13 人
财富国际 广场
蒂森克虏 伯
2.43
秒/层
13 人
ห้องสมุดไป่ตู้
6
1350
10
1500
上海市 5A 甲级写字楼行业标准评估报告
一、5A 甲级写字楼综述
在发展迅猛的上海写字楼市场上，高端写字楼一直是受大家追捧的，很多新的办公物业 项目在面市后也都标榜自己是 5A 甲级写字楼，可是等客户去了实地勘查后却发出疑问：这 就是 5A 甲级写字楼吗？好像和那些知名的办公大楼标准不一样啊？为了解决广大用户的疑 惑，办办网数据研究中心特地走访了上海市各区域具有代表性的写字楼，通过实地评测和考 量，对目前市面上的 5A 甲级写字楼的标准进行了行业评估。
5.消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等
二、5A 甲级写字楼的指标体系
1.写字楼的区位
根据办办网走访的写字楼来看，大部分楼宇都位于主流商圈及新兴的 CBD 商务区，具有 浓厚的商务氛围；交通方便，有多种交通工具可以直达；同时周边配套完善，人流密集；楼 宇本身具有极高的商业价值。
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座 绿地中心二期 龙峰大厦 上海智慧广场 静安嘉里中心 东海商业中心 长风国际大厦 中国港中旅大厦 滨江国际广场 财富国际广场
1700 ㎡
3.5 米
2400 ㎡
4.5 米
1700 ㎡
3.5 米
1900 ㎡
3.8 米
960 ㎡
3.3 米
1600 ㎡
3米
1400 ㎡
3.9 米
708-1640 ㎡ 3.8 米
1661 ㎡
4.5 米
1023 ㎡
3.2 米
1852 ㎡
4米
1494 ㎡
3.3 米
办办标准层指数 ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★☆ ★★★☆ ★★★ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★☆ ★★★★☆ ★★★☆
区域 浦东 世纪公园 浦东 陆家嘴 浦东 八佰伴 徐汇 徐家汇 徐汇 龙华 长宁 延安西路 静安 曹家渡 静安 南京西路 黄浦 人民广场 普陀 长风 普陀 长寿路 杨浦 东外滩 杨浦 五角场
区域属性 新兴 CBD 主流商圈 主流商圈 主流商圈 新兴 CBD 主流商圈 主流商圈 主流商圈 主流商圈 新兴 CBD 主流商圈 新兴 CBD 主流商圈
2 男/女
3立3座3盆
TOTO ★★★★☆
中国港中 旅大厦
2 男/女
3立3座2盆
TOTO ★★★★★
滨江国际 广场（标 准办公 楼）
2 男/女
2立2座2盆
TOTO ★★★★
财富国际 广场
2 男/女
3立3座3盆
TOTO ★★★★★
7.写字楼的停车位
办办网本次走访的写字楼停车场全部采用地面停车位和地下车库相结合的方式，人车分 流，引导明确。虽然受区域地段影响，各写字楼的车位配置参差不齐，但可以看到，科学自 动化的管理，正在向国际化标准靠拢。
三、本次 5A 甲级写字楼的评估总结
1.目前上海市 5A 甲级写字楼大多集中在主流商圈和新兴 CBD 商务区。 2.上海主流 5A 甲级写字楼多采用铝板、石材和玻璃幕墙作为建筑外立面装饰。 3.上海 5A 甲级写字楼大堂高度多在 8 米以上。 4.上海 5A 甲级写字楼客梯配备不少于 4 台，运行速度大多在 1.2 秒-2.5 秒/层，每 1000KG 服务面积不大于 5000 平方米。 5.上海 5A 甲级写字楼标准层面积大多超过 1400 平方米，层高要求不低于 3.5 米。 6.上海 5A 甲级写字楼的卫生间多采用进口名牌洁具，配备洗手液盒干手机，每 500 平 方米配备一个男厕位一个便斗及 1 个女厕位，洗手盆不少于 2 个。 7.受区域地段影响，上海 5A 甲级写字楼的车位配置参差不齐，但正逐渐向国际化标准 靠拢。 8.上海 5A 甲级写字楼多由知名物业公司管理，配置 5A 智能化管理系统，硬件和软件设 施均能满足企业日常所需。
大堂层高(单位：米）
16 14 12 10
8 6 4 2 0
大堂层高(单位：米）
项目名称 紫竹国际大厦 招商局大厦 东方金融广场 港汇中心二座
绿地中心二期
龙峰大厦
办办层高指数 ★★★★☆ ★★★ ★★★★★ ★★★
★★★★☆
★★★★
项目名称
办办层高指数
静安嘉里中心
★★★★
东海商业中心
★★★
长风国际大厦
项目名称 单层卫生间数量 便器及洗手盆配备 洁具品牌 办办卫生间指数
紫竹国际 大厦
2 男/女
2立2座2盆
科勒 ★★★★☆
招商局大 厦
2 男/女
3立3座4盆
美标 ★★★★
东方金融 广场
2 男/女
3 立 3 座 2 盆 卡西奥 ★★★★
港汇中心 二座
2 男/女
3 立 3 座 2 盆 TOTO ★★★★☆
车位 平均每 1000 ㎡配备车位
355
9.6
345
4.6
530
4.6
860
13.4
1350
4.9
156
5.8
180
2.9
350
10.1
110
2.1
776
14.3
482
8.5
613
4.1
1065
10.4
办办停车位指数 ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★ ★★★★★ ★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★★
2.楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排 水系统、电梯管理系统、停车库系统。
3.通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播 系统、数字化用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。
4.安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。