某公司项目整合策划方案

昆山华扬项目整合策划方案
苏州金瑞行地产行销机构 2007年1月
目录
市场篇
一、
昆山房地产
市场概述
二、
片区高层项
目状况
三、 消费者调查
目录
产品篇
一、 二、 三、 四、
项目概括 项目SWOT分析 预推产品市场预测 产品特点与推广目标结合建议
目录
策略篇
一、
项目营销策略的目标
二、
市场消费心理
三、
项目营销推广主题的确
多层+小高层+别墅+商铺 中原(销售顾问) 30万m2
1.2
绿化率
50%
98栋 (包含多层、别墅、小高层、商业)
总户数
2350户，五期小高层976户
五期16栋小高层 五期2004年10月
博威物业 3900- 4680元m2
在售户数 交房时间 物业费用 销售均价
五期976户 五期：2006年7月 小高层：1.6元/m2.月
在售栋数 开盘时间
物业公司
价格区间 面积
户型
君临天下—城北个
案
长江北路与金浦路交汇处
产品
小高层（10、12、15层）
昆山君临天下房产开发有限公司 代 理 商
华基
4万㎡ 2.5
建筑面积 绿化率
10万㎡ 40%
共7栋
总户数
700多户
一期4栋 一期：2005年5月底
君临天下物业
一期：3550-4300元/㎡
44万
39万
51万
54万
多层36-44万
小高层39-54万
销售状况 工程进度
截止到 2007 年 01 月 23 日 该案共 737 户、售出 194 户、剩余 543 户、销售率为 26 %
准现房
调研时间： 2007 年01 月23日
三期高层 未推
康城—总图说明
三期高层 3栋
二期高层 3栋
一期多层 19栋
多层
城市之光—城北
位置 开发商 占地面积 容积率
个案 北门路希望之城北面
昆山锦荣房产
5万㎡
1.6
产品 代理商 建筑面积 绿化率
多层、小高层 金达利 8万㎡ 40%
总栋数
17栋
总户数
737户
在售栋数 开盘时间 物业公司
17栋 2006年10月28日
天合物业
在售户数 交房时间 物业费用
多层153户 小高层584户 2007年6月30日
合计
2-2-1
3-2-2
2-2-1
3-2-1
51.0万
62.9万
43.5万
53.5万
二期51-63万 小高层44-54万
截止到 2007 年 01 月 23 该案二期、三期共568户售出 140 户，销售率25%
二期准现房，三期施工至6F
调研时间： 2007 年01 月23日
梧桐广场—总图说明
多层
数据表明，二手房市场出现较大的萎缩。炒房者原本指望将房源尽快出手套现，不过 营业税却令他们放弃了这一打算，转而将手中房源出租。
据二手房市场的统计显示，2006年由售转租的客户量明显增多，7、8月间平均增加了五成左 右。
数据显示，住宅的上市量也有所回落，主要是由于新政后市民的购房信心不足，令开发商开 发进度放缓所致。
3-2-1 3-2-2 3-2-2 3-2-2
产品 代理商 建筑面积 绿化率 总户数 在售户数 交房时间 物业费用 销售均价
155m2
3-2-2
小高层、高层
新聚仁机构 12万m2 41% 912户
二期482户 二期2007年12月 小高层：1.5元/m2.月 二期4600元/ m2
合 166m2 176m2 计 3+1-2-2 3+1-2-2
数据显示，与2005年相比，2006年昆山的房价虽然有小幅上涨（6%），但与前两年房价 飞涨的局面相比，涨幅已经有所缓解。从总体上看，房价仍是稳中有升。
除去铁南等少数几处房市过热期时被高估了房价的区域房价略有调整外，其余地区如东区、 西区、城北的房价都较为稳定。这种状况对城北区域的项目未来的发展和走向有很好的借鉴 作用。
123 ㎡
多层预计0.5元/㎡.月
多层：3700元/㎡ 小高层：4000元/㎡
140㎡
合计
2-2-2
3-2-2
3-2-2
49万
50万
57万
43-57万
截止到 2007 年 01 月 23 日，该案第 一 期共 226 户、多层售出 30 户、 小高层售出 5 户、商业售出31户，总销售率： 27 % 准现房
114㎡ 3-2-1
123㎡ 3-2-2
128㎡ 3-2-2
132㎡ 3-2-2
134㎡ 3-2-2
145㎡ 3-2-2
合计
46万
49万
51万
53万
54万
58万
46-58万
截止到 2007 01 月 23 日 该案二期共 286 户、售出 266 户、剩余 20 户、销售率为 93 %
现房
调研时间： 2007 年01 月23日
位置 开发商 占地面积 容积率 总栋数 在售栋数 开盘时间 物业公司 价格区间
面积
户型 总价范围
销售状况 工程进度
康城—城北
个案 萧林路与市后街交汇
产品
金侨房产
代 理商
多层、高层 金达利
6.5万㎡
建筑面积
12万㎡
1.8
绿 化率
42%
26栋
总户数
1013户
6栋
在售户数
二期高层216户 三期高层352户
代理商
金达利机构
21.2万㎡
建筑面积
36.3万㎡
1.7
绿化率
47%
总规未定
总户数
预计3000户
二期8栋小高层
在售户数
二期286户
二期2005年7月
交房时间
二期：2006年6月、12月
昆山天合物业
物业费用 多层0.8元/㎡.月 小高层1.2元/㎡.月
二期3600-4500元/㎡
销售均价
二期4000元/㎡
自由都市—总图说明
11月27日 首推2栋 07年1月7日
推1栋
自由都市—城北个案
位置
新浦路与横泾路交汇
产品
小高层、高层
开发商
苏州建屋发展
代理 商
上海新联康
占地面积
9.3万㎡
建筑面积
20万㎡
容积率
2.15
绿化 率
45.2 %
总栋数
17栋(15栋高层)
总户 数
总规1900户
在售栋数
一期首推2栋(6、7#楼)
调研时间： 2007 年01 月23日
青城之恋—总图说明
后续 待开发
二期小高层 部分
一期 部分
青城之恋—城北个案
位置 开发商 占地面积 容积率 总栋数 在售栋数 开盘时间 物业公司 价格区间 面积 户型 总价范围 销售状况
工程进度
紫竹路与萧林路交汇处向北200米 产 品
多层+小高层+商业
昆山盛荣房产开发有限公司
二期06年5月 三期06年10月 交房时间 二期2007年5月30日三期2008年5月
金侨物业
物业费用
多层0.8元/㎡.月 高层1.2元/㎡.月
二期3850-5000元/㎡ 三期3880-4900元/㎡
销售均价
二期4400元/㎡ 三期4350元/㎡
二期高层
116m2
143m2
三期高层
100m2
123m2
多层
109㎡ 124、127㎡ 109㎡
2-1-2
2-2-2
2-2-1
43万
48万
44万
产品
多层、小高层、商业
代理商
昆山道名房产
建筑面积
12万㎡
绿化率
40%
总户数
一期226户（其中多层73户，小高层 90户，商铺63户）
在售户数 交房时间
226户 一期：2007年05月
物业费用
销售均价
小高层
119㎡
101 ㎡ 104㎡ 110㎡ 112 ㎡
2-2-1
2-2-1
2-2-1
2-2-1
在售户数 交房时间 物业费用 销售均价
148 ㎡
3-2-2
一期400户 一期：2006年12月
1.45元/㎡.月
167 ㎡ 3-2-2
一期：3700元/ ㎡
189 ㎡
4-2-一2 期4合栋计
总价范围 37.4万 38.5万 40.7万 414万
面积 总价范围
销售状况
工程进度
北门路与萧林路交汇处
昆山中仁地产
0.53万㎡
5.8
1栋 1栋 2005年10月（年初预约） 台湾千翔物业
4400元/ m2
92m2 2-2-1
114m2 2-2-1
123m2 3-2-1
130m2 3-2-2
137m2 3-2-2
140m2 3-2-2
合计
40万
50万
54万
57万
60万
62万
40-62万
截止到 2007 年01月 23 日 该案第 五 期共 976 户、售出 510户、剩余 466 户、销售率为 52%
万方水岸—总图说明
万方水岸—城北个案
位置 开发商 占地面积 容积率 总栋数 在售栋数 开盘时间
物业公司
价格区间 面积 户型 总价范围
销售状况
工程进度
市后街与萧林路交汇处
产品
多层+小高层
昆山万方置业
代理商
上海新吉阳
12万㎡
建筑面积
20万㎡
1.6
绿化率
40.8%
43栋（多层38栋，小高层5栋）
总户数
132 ㎡ 3-2-2
合计
36万
40万
45万
46万
48万
36-48万
截止到 2007 年 01 月 23 日 该案第 三 期小高层共 320 户、售出 144 户、剩余 176 户、销售率为 45%
现房
调研时间： 2007 年01 月23日
君临天下—总图说明
一期4栋
位置
开发 商
占地面积
容积 率
总栋 数
总价范围 销售状况 工程进度
40万 51万 57万 61万 67万
71万
76万 81万 40-81万
截止到 2007 年 01 月 23 日 该案第 二 期共 482 户、售出 170 户、剩余 312 户、销售率为 35 %
封顶
调研时间： 2007 年01 月23日
城市之光—总图说明
小高层
10栋
1500户
三期小高层5栋
在售户数
三期小高层320户
三期：2005年5月
交房时间
三期：2007年2月
苏州新康物业
物业费用
多层0.75元/㎡月 小高层1.25元/㎡月
三期小高层：3200-4000元/㎡
销售均价
三期小高层：3600元/㎡
100 ㎡ 2-2-1
110 ㎡ 2-2-1
125 ㎡ 3-2-1
129 ㎡ 3-2-1
在售户数
LOFT 100户 高层 106户
开盘时间
一期2006年12月3日
交房时间
2008年3月
物业公司
建屋物业
物业费用
1.4元/㎡.月
价格区间
LOFT4290-4900元/㎡ 高层3217-3785元/㎡
销售均价
高层3600元/㎡
产品 面积
小高（LOFT）
高层
55m2 75m2 88-89m2 90-92m2 113m2
现房
调研时间： 2007 年01 月23日
巴比伦花园—总图 说明
二期9栋
蓝色为二期：9栋 剩下为一期：8栋
巴比伦花园—城北个案
位置 开发商 占地面积 容积率 总栋数 在售栋数 开盘时间 物业公司 价格区间 面积
户型
87m2 2-2-1
长江北路与新浦路交汇处
和融集团 6.7万m2
1.8 共17栋 二期9栋 二期06年5月27日 上海采玲物业 二期4000- 5500元m2 110m2 124m2 132m2 146m2
54.8万
61.8万
69.9万
销售状况
截止到2007年01月23日 一期共400余户，已售出280户，剩余120户，销售率70%
工程调进研度时间： 2007 年01 月23日
wk.baidu.com
现房
37.4-69.9万
纽约之星—总图说明
纽约之星—城北个案
位置 开发商 占地面积 容积率 总栋数 在售栋数 开盘时间 物业公司 价格区间 户型
小高层
多层 小高层
梧桐广场—基本资料
位置 开发商 占地面积 容积率
总栋数
在售栋数 开盘时间 物业公司
价格区间 建筑类型 面积 户型 总价范围
销售状况
工程进度
萧林路与柏庐路交汇处
昆山市星火房产开发公司
6万㎡
2
一期6栋 （多层4栋、小高层2栋）
一期6栋
一期：2006年6月28日
—
多层3598-3850元/ ㎡ 小高层3800-4100元/㎡
168m2
合计
房 型 1-1-1 1-1-1 2-2-1 2-2-1
3-2-1
4-2-2
总价范围 24-27 33-37
32
32
41
60
高层32-60万
销售状况 调研时间：
截止到2007年 01 月 23日 该20案07一年期01共月72030日户，已推3栋住宅共 312户、共售出215户、剩余97户，销售率为69%
二、片区高层项目状况
城北小高层、高层信息统计
江南明珠苑—总图说 明
五期第一批498户
五期小高层共:16栋
江南明珠苑—城北个案
位置 开发商 占地面积 容积率
总栋数
在售栋数 开盘时间 物业公司 价格区间 面积 户型 总价范围
销售状况
工程进度
长江北路与萧林路交汇处 昆山金威房产 26万m2
产品 代理商 建筑面积
多层0.8元/㎡.月 小高层1.3元/㎡.月
价格区间
面积 户型
多层3750-4050元/㎡
小高层3800-4300元/㎡
多层
93m2
113m2
2-2-1
2-2-2
销售均价
多层3850元/㎡ 小高层4050元/㎡
97m2 2-2-1
小高层 126m2 3-2-2
133m2 3-2-2
合计
总价范围
36万
定
四、
VI及秀稿展示
五、 市场推广方案
市场篇
一、昆山房地产市场概述
告别了刚刚结束的06年。纵观昆山房产市场，很容易让人想起五个字 花无百日红 新政的实施，导致昆山房地产交易量在2006年整体上出现 “稳中有降”的态势
有关部门的统计显示，截至目前，2006年的房屋交易量除11月比去年同期略有上升外， 其他月份的交易都比去年要低。