拆迁谈判中常见十大问题及谈判技巧幻灯片
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8、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？
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e. 当事人婚后，一方父母出资为双方购置房屋出资的， 如明确表示给双方的房屋应视为共同财产，但未有 明确表示的除外。
f. 以军人的伤亡保证金，伤残补助金，医药生活补助 费购买的房产属于军人的个人财产，如遇拆迁时离 婚或军人死亡，应按照军人的个人财产处理。如离 婚，对方不享有补偿安置权；如军人死亡，依继承 法的规定处理。
? （3）收益权。城市房屋拆迁补偿范围中的收益权应 具有以下特征：①收益权人系合法地占有使用被拆迁 房屋，其收益权必须有合同或法律依据；②收益应当 合法产生；③收益应当是有依据的产生，包括即得收 入和合法预期收入。
? 在城市房屋拆迁过程中，应予补偿的收益主要有三种， 即租金；生产、经营预期收益；费用，如《城市房屋 拆迁管理条例》第31条规定的搬迁补助费。
? 除此以外，还存在拆迁补偿权利主体的特殊情况，具 体如下：
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? （1）因婚姻引起的特殊情况 a. 一方以个人财产投资取得的收益购买的房产，属于 共有财产，夫妻双方共同享有补偿权利； b. 以男女双方的住房补贴、住房公积金购买的房产在 拆迁时如离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事宜； c. 以男女双方的养老保险金、破产安置补偿费购买的 房产，拆迁时离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事 宜； d. 以夫妻一方或双方所有的知识产权中的收益购买的 房产，拆迁时离婚或一方死亡的，按共同财产处理补偿 事宜；
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5、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对 业主有什么补偿 ？
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?因开发商原因不能在双方约定的建设期按 时交付回迁房而造成业主延迟回迁的，延 期交付期间的过渡期安置补助费标准应当 在原定标准上上浮一定比例作为补偿。
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6、回迁安置房提供装修吗 ？
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目前市场通行的做法主要有两种： ?开发商先装修几种类型样板房，由业主们
拆迁谈判中常见十大问 题及谈判技巧
深圳市金大地拆迁工程有限公司 深圳市英联房地产估价顾问有限公司
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拆迁谈判中常见十大问题
1、如何确定特殊情况下的业主身份（补偿对象）？ 2、房屋拆迁补偿范围包括什么？ 3、被拆迁房屋补偿面积如何确定？ 4、安置房建设期间的过渡安置补助费标准是怎样的？ 5、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对业主有什么补偿？ 6、回迁安置房提供装修吗？ 7、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购面积？按照什么标准结算？ 8、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？ 9、房屋拆迁过程中，哪些情况应当办理证据保全？ 10、抵押的房屋面临拆迁怎么办？
? （1）房屋。被拆迁房屋凡列入补偿范围的，必须是合 法房屋。所谓合法，就包括两方面含义：①所有权人合 法所有；②房屋本身合法，如不得是违章建筑等。《城 市房屋拆迁管理条例》规定：“拆除违章建筑和超过批 准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的 临时建筑，应当给予适当补偿。”
9Baidu Nhomakorabea
? （2）附属物。被拆迁房屋的附属物是指房屋所有人 或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某种用途的设 施。作为房屋的附属物，一般具有以下特征：①依附 于房屋而存在；②具有某种用途，并有利于房屋的升 值；③必须是能计算其价值的物体；④被拆迁房屋的 附属物应具有合法性。
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1、如何确定特殊情况下的业主身份 （补偿对象） ？
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? 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应当 对被拆迁人给予补偿。这就十分清楚地表明被拆迁人 是城市房屋拆迁补偿的权利主体。
? 另外，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人 应当给予适当补偿，这说明因拆迁房屋而蒙受停产、 停业损失的房屋使用人也是拆迁补偿的权利主体。
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3、被拆迁房屋补偿面积的确定？
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? 被拆迁房屋面积的确定，有产权证记载建筑面积的， 以记载的建筑面积补偿；未记载建筑面积的需委托有 资质的测绘单位进行测绘，以测绘报告的数据计算补 偿价格。
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4、安置房建设期间的过渡安置补助费标准是 怎样的？
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?在过渡安置期间，永久性建筑物业的安置 补助费标准会比补偿当时的业主旧房屋市 场租金略高，以保障业主搬迁前能迅速在 原居住周边及邻近找到较合适的房屋，目 前城市更新项目的过渡费补偿标准的制定 大多都遵守此原则。
对于继承人之间的协商，拆迁人一般不干预，但方 便时可从旁协助。如提供协商地点、提供资料、提出参 考的补偿安置方案等。一旦拆迁当事人之间争议无法解 决时，应由当事人通过法院诉讼解决，最终按生效的裁 判文书执行。但房屋可采用先予拆除，补偿金提存的办 法。
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2、房屋拆迁补偿范围包括什么？
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? 补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中，哪些财产利益 是应依法给予补偿的。根据《城市房屋拆迁管理条例》 的规定，房屋拆迁补偿范围包括三个部分，即：房屋所 有权、附属物所有权、收益权。
g. 以军人的复员费、自主择业费等一次性费用购买的 房屋，如在拆迁时离婚或军人死亡，一般以夫妻婚 姻关系存续年限乘以年平均值（即将发放到军人名 下的前述费用总额按七十岁人均寿命与军人入住时 实际年龄的差额予以均分的金额），所得数额即为 共同财产，其余为军人个人财产。以此比例来房屋 拆迁补偿款的分配比例。
挑选并签订协议后由开发商负责装修。 ?开发商（实施单位）所提供的安置房为毛
坯房，另有开发商按照600-800元/平米的标 准向回迁户（业主）支付回迁安置房的装 修补助费，由业主在全部业主入住前装修 完毕。
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7、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购 面积？按照什么标准结算？
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?不同小区城市更新的建设规模不同，需拆 迁的旧房屋户型面积也有很大差异，开发 商在制定增购方案时也有很大差别；如开 发商允许增购，目前运行的部分项目都按 照市场价格进行结算。
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? （2）因继承引起的特殊情况 《中华人民共和国继承法》第2条规定：“继承从
被继承人死亡时开始”。在拆迁活动中遇到房屋所有权 人死亡的情况，继承人便依法享有被拆迁房屋的补偿权。 房屋拆迁安置补偿协议只能与继承人签订。因此要明确 谁是继承人及各自的继承份额。
如协议已签订但尚未履行或未全部履行的，被继承 人的权利义务便由继承人承受。
8、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？
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e. 当事人婚后，一方父母出资为双方购置房屋出资的， 如明确表示给双方的房屋应视为共同财产，但未有 明确表示的除外。
f. 以军人的伤亡保证金，伤残补助金，医药生活补助 费购买的房产属于军人的个人财产，如遇拆迁时离 婚或军人死亡，应按照军人的个人财产处理。如离 婚，对方不享有补偿安置权；如军人死亡，依继承 法的规定处理。
? （3）收益权。城市房屋拆迁补偿范围中的收益权应 具有以下特征：①收益权人系合法地占有使用被拆迁 房屋，其收益权必须有合同或法律依据；②收益应当 合法产生；③收益应当是有依据的产生，包括即得收 入和合法预期收入。
? 在城市房屋拆迁过程中，应予补偿的收益主要有三种， 即租金；生产、经营预期收益；费用，如《城市房屋 拆迁管理条例》第31条规定的搬迁补助费。
? 除此以外，还存在拆迁补偿权利主体的特殊情况，具 体如下：
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? （1）因婚姻引起的特殊情况 a. 一方以个人财产投资取得的收益购买的房产，属于 共有财产，夫妻双方共同享有补偿权利； b. 以男女双方的住房补贴、住房公积金购买的房产在 拆迁时如离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事宜； c. 以男女双方的养老保险金、破产安置补偿费购买的 房产，拆迁时离婚或一方死亡，按共同财产处理补偿事 宜； d. 以夫妻一方或双方所有的知识产权中的收益购买的 房产，拆迁时离婚或一方死亡的，按共同财产处理补偿 事宜；
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5、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对 业主有什么补偿 ？
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?因开发商原因不能在双方约定的建设期按 时交付回迁房而造成业主延迟回迁的，延 期交付期间的过渡期安置补助费标准应当 在原定标准上上浮一定比例作为补偿。
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6、回迁安置房提供装修吗 ？
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目前市场通行的做法主要有两种： ?开发商先装修几种类型样板房，由业主们
拆迁谈判中常见十大问 题及谈判技巧
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拆迁谈判中常见十大问题
1、如何确定特殊情况下的业主身份（补偿对象）？ 2、房屋拆迁补偿范围包括什么？ 3、被拆迁房屋补偿面积如何确定？ 4、安置房建设期间的过渡安置补助费标准是怎样的？ 5、开发商如不能按时交房造成延期回迁的对业主有什么补偿？ 6、回迁安置房提供装修吗？ 7、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购面积？按照什么标准结算？ 8、对积极配合拆迁的被拆迁人有何奖励措施？ 9、房屋拆迁过程中，哪些情况应当办理证据保全？ 10、抵押的房屋面临拆迁怎么办？
? （1）房屋。被拆迁房屋凡列入补偿范围的，必须是合 法房屋。所谓合法，就包括两方面含义：①所有权人合 法所有；②房屋本身合法，如不得是违章建筑等。《城 市房屋拆迁管理条例》规定：“拆除违章建筑和超过批 准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的 临时建筑，应当给予适当补偿。”
9Baidu Nhomakorabea
? （2）附属物。被拆迁房屋的附属物是指房屋所有人 或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某种用途的设 施。作为房屋的附属物，一般具有以下特征：①依附 于房屋而存在；②具有某种用途，并有利于房屋的升 值；③必须是能计算其价值的物体；④被拆迁房屋的 附属物应具有合法性。
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1、如何确定特殊情况下的业主身份 （补偿对象） ？
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? 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人应当 对被拆迁人给予补偿。这就十分清楚地表明被拆迁人 是城市房屋拆迁补偿的权利主体。
? 另外，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人 应当给予适当补偿，这说明因拆迁房屋而蒙受停产、 停业损失的房屋使用人也是拆迁补偿的权利主体。
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3、被拆迁房屋补偿面积的确定？
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? 被拆迁房屋面积的确定，有产权证记载建筑面积的， 以记载的建筑面积补偿；未记载建筑面积的需委托有 资质的测绘单位进行测绘，以测绘报告的数据计算补 偿价格。
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4、安置房建设期间的过渡安置补助费标准是 怎样的？
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?在过渡安置期间，永久性建筑物业的安置 补助费标准会比补偿当时的业主旧房屋市 场租金略高，以保障业主搬迁前能迅速在 原居住周边及邻近找到较合适的房屋，目 前城市更新项目的过渡费补偿标准的制定 大多都遵守此原则。
对于继承人之间的协商，拆迁人一般不干预，但方 便时可从旁协助。如提供协商地点、提供资料、提出参 考的补偿安置方案等。一旦拆迁当事人之间争议无法解 决时，应由当事人通过法院诉讼解决，最终按生效的裁 判文书执行。但房屋可采用先予拆除，补偿金提存的办 法。
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2、房屋拆迁补偿范围包括什么？
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? 补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中，哪些财产利益 是应依法给予补偿的。根据《城市房屋拆迁管理条例》 的规定，房屋拆迁补偿范围包括三个部分，即：房屋所 有权、附属物所有权、收益权。
g. 以军人的复员费、自主择业费等一次性费用购买的 房屋，如在拆迁时离婚或军人死亡，一般以夫妻婚 姻关系存续年限乘以年平均值（即将发放到军人名 下的前述费用总额按七十岁人均寿命与军人入住时 实际年龄的差额予以均分的金额），所得数额即为 共同财产，其余为军人个人财产。以此比例来房屋 拆迁补偿款的分配比例。
挑选并签订协议后由开发商负责装修。 ?开发商（实施单位）所提供的安置房为毛
坯房，另有开发商按照600-800元/平米的标 准向回迁户（业主）支付回迁安置房的装 修补助费，由业主在全部业主入住前装修 完毕。
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7、原业主能否在回迁安置房面积标准上增购 面积？按照什么标准结算？
19
?不同小区城市更新的建设规模不同，需拆 迁的旧房屋户型面积也有很大差异，开发 商在制定增购方案时也有很大差别；如开 发商允许增购，目前运行的部分项目都按 照市场价格进行结算。
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? （2）因继承引起的特殊情况 《中华人民共和国继承法》第2条规定：“继承从
被继承人死亡时开始”。在拆迁活动中遇到房屋所有权 人死亡的情况，继承人便依法享有被拆迁房屋的补偿权。 房屋拆迁安置补偿协议只能与继承人签订。因此要明确 谁是继承人及各自的继承份额。
如协议已签订但尚未履行或未全部履行的，被继承 人的权利义务便由继承人承受。