资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理课件
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《资产评估学》PPT课件
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第二节 房地产价格
一、房地产价格体系 （一）、土地使用权价格体系
基准地价 标定地价 出让地价 转让底价 （二）、房产价格体系 生产用房
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居住用房 商业用房 行政事业单位用房
二、土地价格构成
1、土地征用费 2、拆迁安置费 3、土地开发费用 （1）、七通一平费 （2）、市政基础设施费 （3）、利息费用
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（2）加权平均法 i= 长期负债占全部资本的比例×长 期负债利息率+自主权益占全部资本的比例× 业主权益所要求的报酬率 （五）收益年限、经济寿命的计算 自然寿命 技术寿命 法律寿命 经济寿命 （六）、Rt与i 的对应关系 主要用于整体资产评估中。
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第四节、清算价格法
一、概念：
用清算价格评估备估资产价值的方法
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第七章 流动资产评估
第一节 流动资产分类、特点及评估程序 一、分类
（一）、按所处领域分 （二）、按现行会计制度分 （三）、按在生产经营过程中形态与作用分 （四）、按管理方式分 （五）、按评估方法分
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二、特点 三、程序、方法
以自查为主、评估机构抽查 评估方法简单
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第二节 实物类流动资产评估
4
第三节 资产评估的原则和特点
一、原则 （一）、工作原则： 独立性原则 客观性原则 科学性原则 专业性原则 （二）、经济原则： 贡献原则 替代原则 预期原则
二、特点 1、现实性 2、市场性 3、预测性 4、公正性 5、咨询性
5
第二章 资产评估的价格类型
第一节 资产记价类型概述
一、记价基础 1、资本市场可分类为要素市场和本金市 场。 2、从资产运动方向看记价特点 (1)、资产投入记价 (2)、资产退出记价 (3)、本金流通(资本流动)
资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
第2章资产评估的基本原理PPT课件
识事物。资产评估中的客观性至少包含三层涵义。 （1）评估对象客观存在 （2）评估中所采用的数据和指标等是客观的，即有一
定的依据和来源； （3）指评估结论经得起检验。 3、科学性原则 表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假
设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。
16
(二)资产评估的经济技术原则
对象
非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产
有限市场资产
商誉 专用资产
无法单独在公开市场出售
3.资产评估中常见市场价值以外的价值类型
（1）投资价值
投资方
投资价值>公允价值
投资交易中 投资价值<公允价值
出售方
交易价格在双方投资价值之间:
作价基础
公允市价
（2）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有 负债后以货币形式存在的余额。
小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只 是选择其中的一个或几个。
四、资产评估的原则（掌握）
资产评估原则分为两大类：
工作原则
资产评估的原则
经济技术原则
独立性、客观公正性、科学性
预期收益、供求、贡献、 替代、评估时点原则
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(一)资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。 1、独立性原则 2、客观公正性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去认
第二章 资产评估的基本原理
第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估的假设 第四节 资产评估原则
一、资产价值形成理论（掌握）
1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
供给（生产）决定价值
资本 劳动 的报酬 土地
定的依据和来源； （3）指评估结论经得起检验。 3、科学性原则 表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假
设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。
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(二)资产评估的经济技术原则
对象
非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产
有限市场资产
商誉 专用资产
无法单独在公开市场出售
3.资产评估中常见市场价值以外的价值类型
（1）投资价值
投资方
投资价值>公允价值
投资交易中 投资价值<公允价值
出售方
交易价格在双方投资价值之间:
作价基础
公允市价
（2）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有 负债后以货币形式存在的余额。
小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只 是选择其中的一个或几个。
四、资产评估的原则（掌握）
资产评估原则分为两大类：
工作原则
资产评估的原则
经济技术原则
独立性、客观公正性、科学性
预期收益、供求、贡献、 替代、评估时点原则
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(一)资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。 1、独立性原则 2、客观公正性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去认
第二章 资产评估的基本原理
第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估的假设 第四节 资产评估原则
一、资产价值形成理论（掌握）
1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
供给（生产）决定价值
资本 劳动 的报酬 土地
AC0537-资产评估-资产评估的基本原理
❖ 说明：依据“替代原则”，以均衡价值论为基 础。
❖ （评二估）值 评估＝思路in（1 参照物成交价 各项调整系数） n
（三）前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。
二、市场法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。
❖
❖ 10 ×90/120=7.5（万元）
（2）规模经济效益指数法：
假设资产价值与其功能呈指数关系。 评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）x
其中：x 称作规模经济效益指数。 ❖ 例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场 价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。 由此确定被评估资产价值为：
❖ 评估值=10 ×（1－40%）=6（万元）
❖ 3、功能价值类比法：
❖ 以参照物成交价为基础，考虑参照物和评估对象的功能差异并进行
调整，从而确定评估对象的评估价值。
❖ （1）生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系。
❖ 评估值=参照物成交价格× 评估对象生产能力/参照物生产能力
❖ 例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力 为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确 定被评估资产价值为：
❖ 2、市价折扣法：
❖ 以参照物成交价为基础，考虑到评估对象的不利因素， 设定一个折扣率来确定评估价值。适用于评估对象与参照物 仅存在交易条件方面的差异。
❖ 评估值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）
❖ （评二估）值 评估＝思路in（1 参照物成交价 各项调整系数） n
（三）前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。
二、市场法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。
1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。
❖
❖ 10 ×90/120=7.5（万元）
（2）规模经济效益指数法：
假设资产价值与其功能呈指数关系。 评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）x
其中：x 称作规模经济效益指数。 ❖ 例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的
年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场 价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。 由此确定被评估资产价值为：
❖ 评估值=10 ×（1－40%）=6（万元）
❖ 3、功能价值类比法：
❖ 以参照物成交价为基础，考虑参照物和评估对象的功能差异并进行
调整，从而确定评估对象的评估价值。
❖ （1）生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系。
❖ 评估值=参照物成交价格× 评估对象生产能力/参照物生产能力
❖ 例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力 为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确 定被评估资产价值为：
❖ 2、市价折扣法：
❖ 以参照物成交价为基础，考虑到评估对象的不利因素， 设定一个折扣率来确定评估价值。适用于评估对象与参照物 仅存在交易条件方面的差异。
❖ 评估值=参照物成交价格×（1—价格折扣率）
资产评估实务课件第02章2--收益法
四、收益法中的具体评估方法
• 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干 具体方法的集合。从大的方面来看，收益法 中的具体方法可以分为若干类，其一：针对 评估对象未来预期收益有无限期的情况划分， 分为有限期和无限期的评估方法；收益评估方 法等等。
。
6 5 4 3 2 1 0 1 2 £ ¡ ¡ £ ¡ £ n n+1 n+2 ¡
2、在收益年期有限，资本化率固定且大于零的条件 下， P = A/r －A/ r× 1/(1+r)n = A/ r [1－ 1/(1+r)n] 这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成 立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且 大于零：(3)收益年期有限为n。
[例2-8]
某收益性资产预计未来五年收益额分 别是 12 万元、 15 万元、 13 万元、 11 万元 和 14 万元。假定从第六年开始，以后各 年收益均为 14 万元，确定的折现率和本 金化率为 10 ％。分别确定该收益性资产 在永续经营条件下和 50 年收益的评估值。 • 1、永续经营条件下 • 2、收益期为50年的情况下。
一、收益法的基本含义
• 1、收益法是指通过估测被评估资产未来预期收 益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总 称。 • 2、收益法服从于将利求本的思路，即任何一个 精明理智的投资者在购置或投资于某一资产时， 所愿意支付的货币数额不会高于所购置或投资 的资产在未来能给其带来的回报（收益额）。 • 3、根据评估对象的预期收益来评估其价值，容 易被资产交易各方接受，所以，从理论上讲， 收益法是资产评估中较为科学的方法之一。
(一)收益额
• 收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。 • 在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理， 资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 资产评估中的收益额有两个比较明确的特点，其一，收 益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额 或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的 客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的这两个特 点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收 益额的特点，以便合理运用收益法来估测资产的价值。 • 资产的收益额是指资产未来预期的客观的纯收益。 • 因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不 完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金 流量，而房地产则通常表现为纯收益等。
资产评估学PPT课件
房地产评估
房地产评估概述
介绍房地产评估的概念、目的、原则和程序。
房地产评估方法
详细介绍市场比较法、收益法、成本法等评 估方法及其适用范围和优缺点。
房地产评估案例分析
通过实际案例，演示如何运用评估方法对房 地产进行评估。
机器设备评估
机器设备评估概述
介绍机器设备评估的概念、目的、原则和程序。
机器设备评估方法
法律责任
如果评估师违反了相关法律法规或职业道德，将会承担相应 的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任。
05 资产评估案例分析
房地产评估案例
总结词
房地产评估案例主要涉及对房地产价值 的评估，包括住宅、商业和工业地产等 。
VS
详细描述
房地产评估案例通常需要考虑房地产的位 置、用途、建筑结构、市场供需关系以及 经济环境等因素。评估方法包括比较法、 收益法和成本法等。
04 资产评估的程序和规范资产评估源自程序明确评估目的和评估范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和资产的 范围，以便确定评估方法和参数。
01
选择评估方法
根据资产的特点和评估目的，选择合 适的评估方法，如市场比较法、收益
法、成本法等。
03
计算评估值
根据确定的参数和方法，进行计算，得出资 产的评估值。
02 资产评估的基本方法
市场法
总结词
通过比较类似资产近期交易价格来评 估资产价值的方法。
详细描述
市场法基于替代原则，通过选取与被 评估资产类似的资产作为比较对象， 收集近期交易价格、交易条件等信息， 经过对比分析和调整差异，得出被评 估资产的价值。
收益法
总结词
通过预测资产未来收益并折现来评估 资产价值的方法。
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
资产评估学_第二章
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思考
市场法适用于评估以下资产吗？
专用机器设备
无形资产
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三、基本程序
（一）选择参照物
数量：
三个以上
选择标准：在功能、市场条件、成交时间上
具有可比性
12
三、基本程序
（二）选择比较因素
对资产价值影响最大的因素
房地产：地理位置 机器设备：技术水平
13
三、基本程序
（三）指标对比、量化差异
31
第二节 收益法
一、基本含义
二、基本前提
三、基本程序
四、计算方法
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一、基本含义
定义：通过估测评价对象未来预期收益的
现值，来判断资产价值的各种ຫໍສະໝຸດ 估方法的总称。收益年限
预期收益额
评估值
Ri P i i 1 (1 r )
折现率 或资本化率
33
n
二、基本前提
1.被评估资产的未来预期收
益可以预测并用货币来衡量。
38
n
三、基本程序
1.收集并验证资料
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三、基本程序
2.分析并计算未来预期收益
未来预期值
是客观收益，而非实际收益
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-营运费用 =有效毛收入-营运费用
营运费用=经营管理费+日常维修费+保险费+税金
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三、基本程序
3.分析并计算折现率或资本化率
41
三、基本程序
预期收益额
Ri P i i 1 (1 r )
34
n
预期收益的类型
税后利润
净现金流
利润总额
=资产的潜在毛收入 -预计经营管理成本
资产评估学教程课件(第6版)
资产评估工作的构成要素：评估主体、评估对象、评估依据 、评估目的、评估原则、评估假设、价值类型、评估基准 日、评估程序、评估方法、评估结论。
资产评估工作包括评估、评估咨询、评估复核。 二、 资产评估的特点
（一）时点性： （二）市场性： （三）预测性： （四）公正性： （五）咨询性 （六）科学性和艺术性的结合 三、 资产评估与会计计价的区别
五、功能性贬值的估算
（一）超额运营功能性贬值的估算步骤
（1）比较年运营成本之间的差异
（2）确定净超额运营成本
（3）估计待评估资产的剩余使用寿命
（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值
（二）超额投资功能性贬值，
（复原重置成本 - 更新重置成本）×（1-实体贬值率）
某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目 前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与 新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资 福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为 25%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能 性贬值。
（三）功能价值法 待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力 ÷参照物的生产能力） （四）规模经济效益指数法 待评估资产的重置成本=参照物的重置成本×
×（待评估资产的生产能力÷参照物的生产能力）x
在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评 估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。
评估项目中的事（任务分解）、人、财、物、时间安排 四、对评估对象的核实与现场调查 五、收集与资产评估有关的资料
产权证明文件、技术资料 六、评定估算 七、编制审核、交付评估报告 八、资产评估工作底稿归档
第2章--资产评估理论基础课件
第2章--资产评估理论基础
2.2 资产评估价值的影响因素
2.2.1 资产的使用价值
◦ 资产的使用价值是资产具有价值或价格的物质基础。资 产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使用方式决 定的。
第2章--资产评估理论基础
2.2 资产评估价值的影响因素
2.2.2 市场供求关系
◦ 在一段时期，人们愿意并且能够购买的某种商品量，称 为对该商品的需求量。
2.1.2 关于价格与价值的进一步说明
◦ 站在经济学或市场的角度，价格是指在特定的交易行为 中，特定的买方和/或卖方对商品或服务的交换价值的 认可，以及提供或支付的货币数额。
◦ 价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定 买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
第2章--资产评估理论基础
◦ 1）劳动价值论 ◦ 2）边际效用价值论 ◦ 3）生产费用价值论 ◦ 4）供求均衡价值论
第2章--资产评估理论基础
2.2 资产评估价值的影响因素
就是说，作为价格范畴的资产评估价值，要受到资 产内在价值、使用价值和市场供求关系的影响，资 产评估价值是以资产内在价值为基础，考虑评估基 准日各种条件及多种变量影响可实现的价值估计值。
第2章--资产评估理论基础
2.2 资产评估价值的影响因素
◦ 当然，这里我们还要强调的是，市场与市场供求是需要细分 的。
◦ 例如，从地域的方面讲，市场可以划分为国际市场、国家市 场、地区市场，这些市场既有联系也有区别。
◦ 从市场活动的内容方面讲，市场又可以分为商品市场、服务 市场、要素市场和资本市场等，这些市场之间的差异比较明 显。
第2章 资产评估理论基础
第2章--资产评估理论基础来自 目录2.1 资产评估价值论和价值观 2.2 资产评估价值的影响因素 2.3 评估价值的多样性及价值类型 2.4 资产评估适用的一般经济技术原则
2.2 资产评估价值的影响因素
2.2.1 资产的使用价值
◦ 资产的使用价值是资产具有价值或价格的物质基础。资 产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使用方式决 定的。
第2章--资产评估理论基础
2.2 资产评估价值的影响因素
2.2.2 市场供求关系
◦ 在一段时期，人们愿意并且能够购买的某种商品量，称 为对该商品的需求量。
2.1.2 关于价格与价值的进一步说明
◦ 站在经济学或市场的角度，价格是指在特定的交易行为 中，特定的买方和/或卖方对商品或服务的交换价值的 认可，以及提供或支付的货币数额。
◦ 价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定 买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
第2章--资产评估理论基础
◦ 1）劳动价值论 ◦ 2）边际效用价值论 ◦ 3）生产费用价值论 ◦ 4）供求均衡价值论
第2章--资产评估理论基础
2.2 资产评估价值的影响因素
就是说，作为价格范畴的资产评估价值，要受到资 产内在价值、使用价值和市场供求关系的影响，资 产评估价值是以资产内在价值为基础，考虑评估基 准日各种条件及多种变量影响可实现的价值估计值。
第2章--资产评估理论基础
2.2 资产评估价值的影响因素
◦ 当然，这里我们还要强调的是，市场与市场供求是需要细分 的。
◦ 例如，从地域的方面讲，市场可以划分为国际市场、国家市 场、地区市场，这些市场既有联系也有区别。
◦ 从市场活动的内容方面讲，市场又可以分为商品市场、服务 市场、要素市场和资本市场等，这些市场之间的差异比较明 显。
第2章 资产评估理论基础
第2章--资产评估理论基础来自 目录2.1 资产评估价值论和价值观 2.2 资产评估价值的影响因素 2.3 评估价值的多样性及价值类型 2.4 资产评估适用的一般经济技术原则
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
资产评估基本原理(ppt 232页)
三、资产评估的作用
1．建立和完善社会主义市场经济体制的客 观需要
2．有利于优化产业结构、协调再生产的各 个环节
3．为设备更新改造提供依据 4．促进资源优化配置与合理利用
四、资产评估的产生与发展
资产评估发展历程
资产评估是商品经济发展的必然产物，资 产拟发生产权交易或产权变动，资产评估 为确定资产的交易价格做准备。
其业务涉及产权的转让、企业重组、破产 清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。
（一）资产评估的内涵
1、资产：是指投资者所拥有或控制的、可 以从中合理预计未来获取经济利益的资源。
2、资产的特征 （1）资产是由于过去的交易或事项所形成
的。 （2）资产是企业所拥有或控制的。 （3）资产预期会给企业带来经济利益。
商誉是企业整体价值的组成部分。在企业合并时，
它是购买企业投资成本超过被合并企业净资产公允
价值的差额。
02.01.2020
30
（一）资产评估的内涵
二、资产确认的基本准则
1．现实性 (1)经济资源的存在是业已发生的经济活动的结果，
其实在性只有在当前和今后能够被证实的，才能 进行评估。 (2)曾经确实存在过的经济资源，如果现在已经消 失，就不再具备现实性，因而不能成为评估对象。 (3)现已存在，将来继续发挥作用，并可能改变存 在状况的经济资源，也不具备现实性，不能作为 显示状态的资产加以评估。 2．控制性 经济资源的控制权属于特定行为主体。控制权意 味着对资产的支配、使用权和收益分享权。经济 资源的控制权表明了资产评估对象的概念边界。
报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资产 评估报告须负相应的法律责任。
（5）评估内容多元化：评估内容十分丰富，
资产评估学课件PPT课件
（5）评估原则：A、工作原则（独立性、客观公正性、科学性）；B、经 济技术原则（预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则）；
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3、资产评估的基本要素（续）
（6）评估程序（后面专题讲解以及案例分析） （7）评估价值类型； （8）评估方法（基本方法为市场法、收益法、成本法）； （9）评估假设（其理论和和方法体系的形成是建立在一定假设条件之上的） （10）评估基准日（即确定资产价值的基准时间）
得，评估值更能反映市场的现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
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五、对市场法的评价（续）
2、市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因缺少可比数据及缺少判
断对比数据而难以应用； （2）适用范围收到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受
地区、环境等严格限制的资产的评估。
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（2）资产评估价值类型的分类；
A、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型（重置成本、收益现值、 现形市价、清算价格）； B、以资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（公开市场价值、继 续使用价值、清算价值）； C、以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结 论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外 的价值；
（这样会企业会增加交易成本，如投标保证金、履约 保证金等） 例：买茅台酒、中华烟；去下沙高校讲课，回程带学生不敢坐。
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第三节：资产评估的功能和作用
1、资产评估的功能 （1）资产评估的国家宏观管理功能； （2）资产评估的企业微观管理功能。 2、资产评估的作用 （1）咨询的作用； （2）管理的作用； （3）鉴证的作用。
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3、资产评估的基本要素（续）
（6）评估程序（后面专题讲解以及案例分析） （7）评估价值类型； （8）评估方法（基本方法为市场法、收益法、成本法）； （9）评估假设（其理论和和方法体系的形成是建立在一定假设条件之上的） （10）评估基准日（即确定资产价值的基准时间）
得，评估值更能反映市场的现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
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五、对市场法的评价（续）
2、市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因缺少可比数据及缺少判
断对比数据而难以应用； （2）适用范围收到限制，不适用于专用机器设备、大部分的无形资产及受
地区、环境等严格限制的资产的评估。
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（2）资产评估价值类型的分类；
A、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型（重置成本、收益现值、 现形市价、清算价格）； B、以资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型（公开市场价值、继 续使用价值、清算价值）； C、以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结 论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外 的价值；
（这样会企业会增加交易成本，如投标保证金、履约 保证金等） 例：买茅台酒、中华烟；去下沙高校讲课，回程带学生不敢坐。
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第三节：资产评估的功能和作用
1、资产评估的功能 （1）资产评估的国家宏观管理功能； （2）资产评估的企业微观管理功能。 2、资产评估的作用 （1）咨询的作用； （2）管理的作用； （3）鉴证的作用。
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• 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 • 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资
价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身 的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 • 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
三、供求决定价值论：均衡价值观
均衡价格
需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价
在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均 等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本， 又需考虑资产的效用。
供求决定价值论是市场法的理论基础。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
第一节 资产价值形成理论
一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
供给（生产）决定价值
资本 劳动 土地
的报酬
生产费用
商品的价值量
生产费用价值论是成本法的理论基础
资产评估学教程二章资产评估的基本原理
二、买方市场时期的价值观：效用价值观
需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。
（五）重置价值（replacement value）
• 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。
• 一般在非市场和有限市场条件下运用。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
（六）清算价值（liquidation value）
value）
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
1、市场价值标准（公开市场价值标准） 1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳 使用状态下的价值
2）适用对象： • 从资产业务看：
适用于正常的产权变动类资产业务 • 从评估对象看：
被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。 • 评估市场价值的方法：市场比较法、资本收益法或现金流贴 现法、成本法。
特定资产业务 决定 估价标准
但并非唯一依据还需考虑评估的时间、地点、评估时的 市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
二、资产评估标准（价值类型）
国际资产评估委员会的价值类型： • 市场价值（market value basis of valuation） • 非市场价值（valuation basis other than market
二、资产评估中常见的价值类型
（一）公允市场价值（fair market value)
指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
公开市场价格 形成的条件
•买卖双方地位平等 • 有充分的时间收集信息 •有理智的经济人 •自愿成交 •买卖双方均是正常交易的当事人
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
（二）投资价值（investment value）
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
资产评估学
浙江林学院经济管理学院
主讲：庞艳红 E-mail:
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
第一篇 资产评估的基本理论 与基本方法
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
第二章 资产评估的基本原理
第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 《国际评估准则》定义的价值类型 第四节 资产评估假设 第五节 资产评估原则
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
（四）内在价值（intrinsic value）
指资产预期创造的未来现金流的现值。
内在价值与市场价值
对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场
内在 价值 账面 价值
内在价值缺乏客观性和可审计性，但却 是投资决策时考虑的主要因素。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
（三）账面价值（book value）
• 指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去 负债（对企业而言）。
• 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。 原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、 可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。
从评估对象看：
属于 特殊评估
对象
非经营性资产 非竞争性资产 特定地理位置的资产
有限市场资产
商誉 专用资产
无法单独在公开市场出售
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系 1、公允市场价值
对于可以在公开市场上出售的资产，只要其目的是正常的产 权变动，就应该评估其公允市场价值，或者说市场价值。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
2、非市场价值（非公开市场价值）
1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。
2）适用对象： 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：
• 从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）
指属于企业组成部分的特定资产价值。 不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
第三节《国际评估准则》定义的价值类型
一、资产评估标准的实质与意义
资产评估中的价值类型是指按照某种标准对资产 评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。
其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
第二节 资产的价值类型
一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。
（二）价值与价格、成本
价格——为取得一项资产所花费的实际货币量
成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值
价格
成本
不一定与价值相等
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
• 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以 货币形式存在的余额。
• 强制清算与有序清算
• 与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价
• 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价
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（七）在用价值（value-in-use）
价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身 的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 • 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分
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三、供求决定价值论：均衡价值观
均衡价格
需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价
在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均 等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本， 又需考虑资产的效用。
供求决定价值论是市场法的理论基础。
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第一节 资产价值形成理论
一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
供给（生产）决定价值
资本 劳动 土地
的报酬
生产费用
商品的价值量
生产费用价值论是成本法的理论基础
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二、买方市场时期的价值观：效用价值观
需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。
（五）重置价值（replacement value）
• 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。
• 一般在非市场和有限市场条件下运用。
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（六）清算价值（liquidation value）
value）
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
1、市场价值标准（公开市场价值标准） 1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳 使用状态下的价值
2）适用对象： • 从资产业务看：
适用于正常的产权变动类资产业务 • 从评估对象看：
被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。 • 评估市场价值的方法：市场比较法、资本收益法或现金流贴 现法、成本法。
特定资产业务 决定 估价标准
但并非唯一依据还需考虑评估的时间、地点、评估时的 市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。
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二、资产评估标准（价值类型）
国际资产评估委员会的价值类型： • 市场价值（market value basis of valuation） • 非市场价值（valuation basis other than market
二、资产评估中常见的价值类型
（一）公允市场价值（fair market value)
指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
公开市场价格 形成的条件
•买卖双方地位平等 • 有充分的时间收集信息 •有理智的经济人 •自愿成交 •买卖双方均是正常交易的当事人
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（二）投资价值（investment value）
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资产评估学
浙江林学院经济管理学院
主讲：庞艳红 E-mail:
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第一篇 资产评估的基本理论 与基本方法
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第二章 资产评估的基本原理
第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 《国际评估准则》定义的价值类型 第四节 资产评估假设 第五节 资产评估原则
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（四）内在价值（intrinsic value）
指资产预期创造的未来现金流的现值。
内在价值与市场价值
对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场
内在 价值 账面 价值
内在价值缺乏客观性和可审计性，但却 是投资决策时考虑的主要因素。
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（三）账面价值（book value）
• 指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去 负债（对企业而言）。
• 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。 原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、 可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。
从评估对象看：
属于 特殊评估
对象
非经营性资产 非竞争性资产 特定地理位置的资产
有限市场资产
商誉 专用资产
无法单独在公开市场出售
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三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系 1、公允市场价值
对于可以在公开市场上出售的资产，只要其目的是正常的产 权变动，就应该评估其公允市场价值，或者说市场价值。
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2、非市场价值（非公开市场价值）
1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。
2）适用对象： 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：
• 从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）
指属于企业组成部分的特定资产价值。 不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
第三节《国际评估准则》定义的价值类型
一、资产评估标准的实质与意义
资产评估中的价值类型是指按照某种标准对资产 评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。
其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
第二节 资产的价值类型
一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。
（二）价值与价格、成本
价格——为取得一项资产所花费的实际货币量
成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值
价格
成本
不一定与价值相等
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
• 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以 货币形式存在的余额。
• 强制清算与有序清算
• 与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价
• 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价
资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理
（七）在用价值（value-in-use）