房地产企业如何计算增值税.doc
房地产企业土地增值税清算说明
房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定一全额开具销售发票的销售收入二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定四未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定一全额开具销售发票的销售收入国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入;”比如业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,发票开具也是120万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照120万元确认收入;二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整; 二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定比如,业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,已付款120万元,但销售发票只开具了110万元,还有10万元会计挂在“其他应付款”,那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入;所以,对纳税人来说,在进行土地增值税清算时,必须注意将发票金额与合同金额进行比对,并按照合同金额进行调整,以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税,进而避免被税务机关处罚的风险;三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定;应按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第三条第一款规定确认土地增值税清算时收入即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;四对未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现这样处理和国税发200931号文件相附,待实际投入使用时再按上述办法确认收入;二、房地产代收费用的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数根据国家税务总局国税发2007132号第二十五条第一项的规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,如果代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税;实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数;国家税务总局国税发200991号第二十八条规定,代收费用的审核,对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形;二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用;国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知国税发2007132号第二十五条第二项规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用;案例分析1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析某市税务稽查局检查某房地产开发公司,此公司xx年营业收入30000万元,其他应付款账户4500万元,经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元其中专项维修基金800万元,对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内,而且票据由委托方开具,此公司未做任何税务处理;涉税分析：1、营业税处理按照营业税相关规定,房地产开发企业代收的价外费用需要缴税;中华人民共和国营业税暂行条例国务院令540号第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：一由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三所收款项全额上缴财政;国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知国税发200469号住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税;根据营业税的相关政策规定,代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税,即只要房地产开发公司代为收取了,不论其是否计入房价内或是否开票与企业所得税、土地增值税区别之处,原则上都要作为计税依据计入到营业额中;但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的,如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金;其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加;本案例中的专项维修基金800万元,符合国税发200469号文件规定,不计征营业税,其余3700万元未按税法规定申报纳税;2、企业所得税的处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益;企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理;因代收款项票据由委托方开具,根据国税发200931号文的规定,此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税;因为代收费用单独核算未并入房价内,所以也不用缴纳土地增值税;三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认一转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认土地增值税暂行条例实施细则规定“有关的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产行为,即房地产交易完成;如果房地产交易未发生或者未完成被撤销,即使纳税人取得了经济利益,也应当属于与转让房地产无关的经济利益,不应确认为转让房地产所取得的收入;因此,转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入不确认为土地增值税收入,不缴纳土地增值税;二转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认房地产企业转让房地产合同履行中,因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入;特别注意的几点：1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税;其实价外费用来源于“反避税”理念,试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税,就有可能出现本来100万的房款,企业人为的划分为80万元房款,20万元赔偿金,从而侵蚀土地增值税的税基,因此转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认,一律缴纳土地增值税;2、房地产未能转让而收取的违约金,不属于价外费用;价外费用,顾名思义,先有价,才有外,如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金,由于没有主价款,不存在分割房价,侵蚀税基的可能性,因此不需要缴纳土地增值税和营业税;4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除;三售后返租的收入确认所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商;售后回租分为融资性售后回租和经营性售后回租;所谓融资性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为;所谓经营性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给没有融资租赁业务资质的企业后,又将该项资产从没有融资租赁业务资质的企业租回的行为1、经营性售后回租的税务处理1经营性售后回租中的销售方承租方的涉税处理①增值税和营业税的处理经营性售后回租的承租方出售资产的行为,应征收增值税或营业税;②企业所得税的处理承租人出售资产的行为,确认为销售收入,租赁期间的租赁费用作为企业相关费用在税前扣除,承租人租入的资产不计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理①增值税和营业税的处理由于经营性售后回租的租赁期结束,租赁货物的所有权归出租方所有,因此,基于以上规定,经营性售后回租的受让方出租方征收营业税;即出租方实质上市提供经营租赁的行为,营改增前按照服务业征收营业税,营改增后缴纳增值税1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理②企业所得税或个人所得税的处理由于受让人出租方收到承租方或销售方支付的租金时,应该依法缴纳企业所得税或个人所得税,出租人租出的资产计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;A房地产开发公司以下简称A公司是一家商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺;开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商铺按优惠价85万元即总价100万元的85%出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商;开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票;开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年A 公司将商铺转租取得租金5万元不考虑城建税、教育费附加、土地使用税;1、营业税的处理第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除;第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用;显然,房地产公司约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿交给开发公司,由开发公司统一对外出租经营,出租经营收益归开发商;开发商无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据;对此,各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确;房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年;这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益;因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司或房地产开发公司的关联企业与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用;房地产开发公司商品房折让优惠额或商品房售价低于同类商品房价格部分应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税;因此,A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5万元;购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75万元,城市维护建设税及附加0.75×7%+3%=0.075A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5×5%=0.25万元;城市维护建设税及附加0.25×7%+3%=0.025;二印花税本例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租假如转租合同每年签订一次,应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425万元,按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02万元三土地增值税本例中,A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元,在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢企业正常销售房价100万元,而合同约定销售价款为85万元,购房者将商铺无偿给开发商用5年;其实质是开发商受到了85万元房款,又有无需支付15万元租金的“其他经济利益”,因此总收入确认为100万元,应该按照100万元缴纳营业税和土地增值税;五房产税购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定的12%缴纳房产税：15÷5×12×12%=0.03万元;开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税;这在实际税务处理中也是容易被忽视的;六企业所得税对于经营性售后返租业务,A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理,分别计算相关成本、费用和损益;A公司的租赁支出就是,一次性让利给购房者的折让优惠额,按权责发生制原则,A 公司每年的租赁支出为15÷5=3万元;五企业所得税本例中,A公司在销售房产时,购买方以提前从房地产公司获得15万元租金抵房款,即收入的金额能够可靠地计量,应以100万元作为所得税应税金额;转租收入5万元应在满足收入确定条件后,计入当年度应纳税所得额;则A公司当年应纳税所得额为：100+5=105万元,扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后,即可计算出应纳企业所得税额;四、视同销售房产收入的确认一以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认二拆迁安置房收入的确认三土地置换收入的确认四收取车库使用费的收入确认五收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认六土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认四地下车位车库、杂物间的收入确认八、总结一地上车位、车库1、租赁合同：与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,不缴纳房产税;与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,缴纳房产税;2、销售合同：签订车库位销售合同的,不论是否取得产权证明,均按销售不动产征税;缴纳土地增值税,不缴纳房产税;签订车库位长期或无期限使用权转让合同,视同销售,按销售不动产征税,缴纳土地增值税,不缴纳房产税;二地下车位车库企业出租地下车位,应当按场地出租对待,缴纳税营业税;取得租金时一次性缴纳;企业所得税可按国税函201079号：“在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入”;房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入;应该按照租赁业缴纳营业税,不征收土地增值税,需要缴纳房产税;二地下车位房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入,按照销售不动产缴纳营业税,按照非普通住宅缴纳土地增值税,不需要缴纳房产税;地下车库的涉税处理根据营业税税目注释试行稿第九条规定：“销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为;以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;”据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税;受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税;地下车库的涉税处理在实际工作中中,地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库;在地下车库的处理中,又分为出租、销售、或自用等几种情况;每种形式的处理都不太一致,应根据业务的实质,进行财税处理;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊,即该部分建造成本未分摊至可售面积之中,产权应归开发商所有;其性质属于营利性的公共配套设施,根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文第十七条第二款：“属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本;除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理;”一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：因此,作为营利性配套设施的地下车库,成本应单独核算开发成本,将其归集至“开发成本----公共配套设施地下车库”之中,完工后结转至“开发产品----地下车库”之中;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租,直接作为租赁,开具租赁业发票;1营业税及附加：按租赁业5.5%交纳;根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;因此营业税额以预收金额为计算基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税;2土地增值税：因未发生权属转移,不涉及土地增值税一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：3房产税：根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税2005181号规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税;即出租部分按租金收入的12%计征房产税;4土地使用税：根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2009128号第四条规定,“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款;对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税;”因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税;虽然国家没有出台免税政策,但相关省市有相关征免政策;需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：5企业所得税：根据中华人民共和国所得税法实施条例第十九条企业所得税法第六条第六项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入;租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现;因此收到的租金全额作为收入计征所得税,而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税;当然根据国税函201079号文件的规定,如果租金是跨年度而且一次性收取的,则可以分年度确认收入;6印花税：租赁收入的千分之一;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：2、对外出售的财税处理：对外出售的地下车库应作为销售不动产处理,开具销售不动产发票;在符合收入确认条件时,确认“主营业务收入”,同时结转“开发产品---地下车库”相关金额至“主营业务成本”;1营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加;。
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产企业增值税
房地产企业增值税房地产企业增值税1. 概述房地产是一个重要的经济领域，对于国民经济的发展和税收收入的贡献起着重要作用。
在房地产交易中，涉及到增值税的征收和管理。
本文将主要介绍房地产企业增值税的相关内容，包括增值税的基本原理、计算方法以及优惠政策等。
2. 增值税基本原理增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的税种，适用范围广泛。
在房地产交易中，房地产企业根据销售额扣除相应的进项税额，计算出应缴纳的增值税。
增值税的计算公式如下：```应纳增值税=销售额×税率-进项税额```其中，销售额指的是房地产企业销售房地产的收入，税率是根据不同的房地产类型和地区设定的，进项税额是指房地产企业购买、使用或进口用于生产、销售应税货物和劳务的发生的增值税。
3. 增值税计算方法房地产企业在计算增值税时需要了解以下几个方面的内容：3.1 销售额的计算销售额的计算通常是指房地产企业出售房地产的收入。
在计算销售额时，需要注意除去房地产开发中的相关成本，例如土地成本、建筑材料成本等，以及不含税的销售额。
3.2 进项税额的计算房地产企业在购买、使用或进口用于生产、销售应税货物和劳务时产生了进项税额。
进项税额一般包括购买房地产相关的增值税、筹备期间的进项税等。
3.3 税率的确定税率是指根据房地产的类型和地区设定的税收比率。
不同的房地产类型和地区可能有不同的税率，房地产企业需按照相关规定确定适用的税率。
3.4 缴税申报房地产企业需要按照一定的时间周期向税务机关进行增值税的申报和缴税。
申报过程中，房地产企业需要上报销售额、进项税额等相关信息，并缴纳应纳增值税。
4. 增值税的优惠政策为促进房地产行业的发展，政府对于房地产企业的增值税征收也提供了一系列的优惠政策。
常见的增值税优惠政策包括以下几种：4.1 小规模纳税人减免政策对于房地产企业中属于小规模纳税人的，可以根据相关规定享受增值税的减免政策。
小规模纳税人的相关标准、减免内容等可以根据地区和政策的不同而有所差异。
房地产企业土地增值税与利润的计算技巧
一、房地产企业利润利润是计算企业所得税的计税基础，其计算公式为：房地产企业利润＝房地产企业销售收入－销售成本－销售税金及附加－管理费用－销售费用－财务费用。
这里，所说的销售税金及附加，包括营业税、印花税、城建税、教育费附加、土地增值税及其它视同税金处理的地方政府规定的按销售收入或面积计算的各种费用，目前，这些销售税金及附加，主要由地方税务局管理征收的，除土地增值税外，其它税费是按销售收入或销售面积计算，国税机关工作人员可确定，唯独土地增值额变化大，不确定因素多，难倒了多数国税工作人员。
可见，土地增值税成了国税工作人员开展房地产企业所得税结算最大的难点。
二、土地增值税根据《土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，土地增值税是企业所得税税前扣除项目之一，他的计算方法，既跟销售收入有一定的联系，又跟开发成本和土地出让金有密切的关系。
其计算公式：土地增值税＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝销售收入－扣除项目金额扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额＋房地产开发费用＋转让房地产有关的税金＋其它扣除项目。
增值率＝增值额÷扣除项目金额＝（销售收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额＝销售收入÷扣除项目金额－1。
土地增值税率是由土地增值率来确定的，而不像企业所得税一样的实行简单的比例税率。
土地增值税率和速算扣除系数随土地增值率变化而变化，如下表。
从上述公式可以知道，确定土地增值税的关键是确定扣除项目及金额。
三、扣除项目确定销售收入对国税机关工作人员来说，应该是不难的事。
在销售收入确定的情况下，确定土地增值额的关键所在，就是弄清楚扣除项目及金额。
扣除项目现根据《土地增值税暂行条例》及实施细则和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）的规定，有以下五类组成：㈠取得土地使用权所支付的金额是指房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
房地产企业增值税如何进行计算
房地产企业增值税如何进⾏计算房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次⽉增值税申报期内申报预缴。
房地产企业增值税如何进⾏计算?下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
房地产企业增值税如何进⾏计算应纳增值税=增值额×税率。
房地产开发企业⾃⾏开发的房地产销售收⼊的确认应依据《企业会计准则——收⼊》进⾏。
房地产销售收⼊的确认必须满⾜收⼊确认的四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货⽅；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流⼊企业；(4)相关的收⼊和成本能可靠地计量。
房地产预售收⼊不是销售房地产的销售收⼊。
由此可见，房地产正式销售收⼊的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收⼊确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收⼊。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
这⾥有必要提醒⼀下：根据⽹络曝光，有个别地⽅受地⽅政府的影响，采⽤5%的预征率进⾏预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税⼈有权要求更正错误。
取得增值税进项税额的核算房地产的增值税进项税额的核算与其它⼀般纳税⼈的增值税进项税额核算是⼀样的。
正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
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房地产企业土地增值税的计算方法
房地产企业土地增值税的计算方法一、土地增值税实行四级超率累进税率一增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%二增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%三增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%四增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%二、计算土地增值税税额,具体公式如下：一增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额= 增值额×30%二增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的：土地增值税税额= 增值额×40%-扣除项目金额×5%三增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的：土地增值税税额= 增值额×50%-扣除项目金额×15%四增值额超过200%的：土地增值税税额= 增值额×60%-扣除项目金额×35% ★公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数;三、扣除项目一取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;二房地产开发成本房地产开发成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;1、土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等;2、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;3、建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费;4、基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;5、公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;6、开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;三房地产开发费用房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的５％以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的１０％以内计算扣除;上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定;四评估价格评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;评估价格须经当地税务机关确认;（五）税金税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税;因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加,也可视同税金予以扣除;（六）加计２０％的扣除根据条例第六条五项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和,加计２０％的扣除;四、计算举例例某房地产开发企业开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以每平方米4,000元价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元;已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税;计算步骤如下：第一步：计算商品房销售收入4,000×10,000=4,000万第二步：计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500万元3、房地产开发费用：因为不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为：300＋1500 ×10％＝180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除;4、计算加计扣除：300＋1500×20％＝1800×20％＝360万元5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋180＋360＋170＝2,510万元第三步：计算增值额增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第四步：确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％,未超过100％第五步：计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50＝470.50万元。
房地产公司的土地增值税如何计算
房地产公司的土地增值税如何计算房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税.土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为,应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1)增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％,未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50%，速算扣除数为15％;（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60%，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入.其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入.其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3)房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用.其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2)项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10%以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出.包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目.这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。
销售不动产增值税计算公式及举例
销售不动产增值税计算公式及举例
举例：
假设甲公司将一栋写字楼以1,000万元的价格出售给乙公司，那么甲
公司需要计算并支付增值税。
根据公式，增值税额=不动产转让价款×5%=1,000万元×5%=50万元。
所以，甲公司需要支付50万元的增值税。
需要注意的是，如果该不动产是购建不动产，即甲公司自行投资建造
的房屋，那么在不动产转让时，根据国家规定，可以减免增值税。
例如，甲公司购建一栋写字楼花费了1,500万元，并将该写字楼以
1,000万元的价格转让给乙公司。
根据公式，增值税额=不动产转让价款
×5%=1,000万元×5%=50万元。
然而，根据规定，如果购建不动产时已缴纳了增值税，那么在转让时
可以减免相应的增值税金额。
假设甲公司在购建时已缴纳了150万元的增值税，那么在转让时可以
减免150万元的增值税。
所以，甲公司最终需要支付的增值税=50万元-150万元=-100万元。
这意味着甲公司可以申请退回100万元的增值税。
这是一个简单的例子，实际情况中，还会受到其他因素的影响，如不
同地区的具体政策规定，不动产的用途等。
在实际操作中，需要根据具体
情况进行计算，并遵循相关法规和政策要求。
计算增值税的方法(2篇)
第1篇增值税，作为我国税收体系中的重要组成部分，对于促进经济发展、调节收入分配具有重要意义。
本文将详细介绍增值税的计算方法，帮助读者全面了解这一税收制度。
一、增值税概述增值税，是指以商品（含应税劳务）在生产和流通环节的增值额为征税对象的一种税种。
其核心特点是“不重复征税”，即对商品的生产、流通、销售等环节的增值部分征税，避免了对同一商品多次征税。
二、增值税计算方法增值税的计算方法主要包括以下几种：1. 一般纳税人增值税计算方法（1）应纳税额计算公式：应纳税额=销项税额-进项税额其中，销项税额=销售额×税率；进项税额=购进商品或接受应税劳务支付的增值税。
（2）销售额计算方法销售额=含税销售额÷（1+税率）其中，含税销售额是指商品或劳务的含税价格。
（3）进项税额抵扣一般纳税人购进商品或接受应税劳务支付的增值税，可以作为进项税额抵扣销项税额。
但需要注意的是，以下情况不能抵扣进项税额：①购进商品或接受应税劳务用于非应税项目、免税项目、集体福利或个人消费；②购进商品或接受应税劳务的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书等凭证不符合规定；③其他不符合抵扣规定的进项税额。
2. 小规模纳税人增值税计算方法（1）应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率其中，销售额=含税销售额÷（1+征收率）（2）征收率小规模纳税人的征收率一般为3%，但根据国家政策，部分行业的小规模纳税人可以享受1%的征收率。
3. 零税率增值税计算方法零税率增值税适用于出口业务，其计算方法如下：（1）应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×税率其中，销售额=含税销售额÷（1+税率）（2）出口退税出口企业出口商品或劳务，可以申请出口退税。
出口退税的计算方法如下：出口退税额=购进商品或接受应税劳务支付的增值税4. 增值税差额征税方法增值税差额征税适用于特定行业，如房地产开发、建筑业等。
其计算方法如下：（1）应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×税率-（销售额×税率-扣除项目金额）×税率其中，扣除项目金额是指企业在生产、经营过程中发生的与增值税应税项目相关的支出。
房地产开发企业土地增值税的计算
房地产开发企业土地增值税的计算、审核与账务处理房地产开发企业转让房地产收入审核要点1。
应税收入的审核:包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2.法定扣除项目金额的审核要点：(1)取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（契税按地价款3％～5％计算征收,在此项目中扣除；印花税计入“管理费用”中，在第三项“房地产开发费用"中扣除）审核时要注意，纳税人分期、分批开发的情况。
扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积÷受让土地使用权的总面积) （2）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
审核时注意：①这里的“房地产开发成本”不是指会计账面的“开发成本",而是按税法要求计算的,如果房地产开发企业将贷款的利息计入了“房地产开发成本”,则应剔除，计入下一项“房地产开发费用”。
②如果纳税人开发的产品有留作自用或出租（未办理产权过户手续）的情况,不视同销售，要注意按比例分摊计算出售部分的房地产。
③公共配套设施费注意在各期进行分摊（3)房地产开发费用审核时要注意，这里的“房地产开发费用”是按税法要求计算扣除的，不是指会计上的“财务费用、管理费用、销售费用”，不是按照纳税人实际发生的费用扣除的.具体扣除规定如下:①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）.a：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
b：超过贷款期限的利息不允许扣除。
c：加罚的利息不允许扣除。
d：计算扣除的具体比例,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
考试看具体条件.②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构贷款证明的:允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内.a：利息不再单独扣除，而是与其他费用一并计算扣除。
房地产开发企业预交土地增值税计算方法及会计处理
房地产开发公司预交土地增值税的计算方法和会计办理1、土地增值税的应税收入《财政部国家税务总局对于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依照问题的通知》（财税 [2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。
《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告 2 016 年第 70 号）：一、对于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
合用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；合用简略计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
2、预交土地增值税的计算依据上述政策，房地产开发公司在收到预收款时：1、一般计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+11%） * 土地增值税预征率2、简略计税方法下：预交土地增值税=预收款 / （ 1+5%）* 土地增值税预征率为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，依据《国家税务总局对于营改增后土地增值税若干征管规定的通告》（国家税务总局通告2016 年第 70 号）：为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算，房地产开发公司采纳预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可依照以下方法计算土地增值税预征计征依照：土地增值税预征的计征依照=预收款 - 应预缴增值税税款如：某房地产开发公司开发 A 项目（动工日期在2016 年 5 月 1 往后）， 2017 年 7 月销售一般住所预收房款1110 万元，依据当地的规定，土地增值税预征率2%。
则 :1、正常状况下，土地增值税预收税款计算：土地增值税预征的计征依照=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000 万元预交土地增值税税款=不含增值税收入* 土地增值税预征率=1000*2%=20 万元。
2、为方便纳税人，简化土地增值税预收税款计算：应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30 万元土地增值税预征的计征依照=1110-30=1080 万元预交土地增值税税款=1080*2%=万元。
2024年房地产税费计算营改增
增值税计算房地产项目
例：某房地产项目2024年5月份销售取得预售房款6亿元，2024年12月如期交房。其中 2024年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。
1、计算方式比较
简易计税方法：应纳税额X征收率 =60000万/(1+5%)x5%=2857万
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 =60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万
1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式， 房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。
备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2024年4月30日前的项目 7
级数 1
增值额与扣除项目金额 比率（%）
税率（%）
速算扣除系数 （%）
增值税公式
不超过50%
30%
0%
土地增值税税额=增值额×30%－扣除项目金额×0%
2
50%～100%
40%
5%
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3
100%～200%
50%
15% 土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
6% 11% 17%
2024年房地产企业增值税政策实务总结
2024年房地产企业增值税政策实务总结2024年房地产企业增值税政策在继承前一年政策基础上，通过进一步调整和完善，对于房地产企业的纳税义务和税收优惠规定进行了适度的调整。
以下是对该政策实务的总结：一、增值税纳税义务根据2024年房地产企业增值税政策，对于房地产企业的增值税纳税义务有以下几点要求：1.申报纳税：房地产企业应按月或按季度向税务部门申报纳税。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
2.纳税申报表：房地产企业在申报纳税时需填报《增值税纳税申报表》。
该表格包括销售额、销项税额、进项税额等信息。
3.增值税税率：房地产企业销售商品房适用的增值税税率为5%。
对于其他房地产交易，包括房地产租赁和房地产转让，适用3%的增值税税率。
4.纳税期限：房地产企业应及时缴纳应纳税款项。
纳税期限为每月的前15日或季度末的前15日。
二、税收优惠政策2024年房地产企业增值税政策也对房地产企业享受税收优惠提供了明确的规定，具体如下：1.住房公积金缴存基数扣除：房地产企业可以将其上年度住房公积金缴存基数按2%的比例扣除后再计算应纳税款额。
2.土地增值税抵扣：房地产企业在购买土地时支付的土地增值税可以抵扣其销售商品房所应交纳的增值税。
3.售后服务费扣除：房地产企业在销售商品房后提供的售后服务费用，可以按15%的比例扣除。
4.住宅租金免税：房地产企业出租用于居住的住房，租金收入可以免征增值税。
5.赠予住房免税：房地产企业赠予个人住房的增值部分可以免征增值税。
6.城市基础设施建设奖励：房地产企业参与城市基础设施建设并支付相关费用的，可以获得一定比例的税收奖励。
三、合规管理措施为了监管房地产企业的纳税行为，政府也提出了一些合规管理措施，确保税收稳定和公平。
具体措施如下：1.加强税收征管：税务部门将加大对房地产企业的税务稽查力度，对纳税行为进行监控和核查。
2.信息共享：税务部门与不动产登记部门和土地管理部门之间将加强信息共享，确保房地产企业纳税信息的准确性。
房产增值税怎么算
房产增值税怎么算一、房产增值税是多少？相关规定是怎样的？一、房产税征收范围：房产税的征收范围称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。
房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
二、房产增值税是多少在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。
在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。
不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。
三、房产增值税的规定有哪些《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
3、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的有关规定执行。
房地产增值税税负率测算
房地产增值税税负率测算在房地产行业中，增值税税负率的测算具有重要意义。
它不仅关系到企业的税务成本和经营效益，也对政府的税收征管和宏观调控起着关键作用。
那么，究竟如何进行房地产增值税税负率的测算呢？首先，我们要明确增值税税负率的概念。
增值税税负率是指增值税纳税义务人当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例。
对于房地产企业来说，其增值税的计算较为复杂，涉及到多个环节和项目。
在房地产开发过程中，主要的收入来源是房屋的销售。
而增值税的计算，需要考虑到销售额、进项税额等因素。
销售额通常包括全部价款和价外费用，但不包括增值税本身。
价外费用则包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
进项税额则是企业在购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产等过程中支付或者负担的增值税额。
在房地产开发中，进项税额可能来自于建筑材料的采购、施工服务的获取、设计咨询等方面。
要测算房地产增值税税负率，第一步是确定应税销售额。
这需要对销售合同、收款记录等进行详细的梳理和统计。
同时，要注意区分不同类型的房屋销售，如普通住宅、非普通住宅和商业用房，因为它们在增值税政策上可能存在差异。
第二步是计算进项税额。
这需要对企业的采购发票、费用支出凭证等进行认真核对和汇总。
在计算进项税额时，要注意抵扣政策的规定，例如有些进项税额可能不能全额抵扣，或者需要按照一定的比例进行分摊。
第三步是根据增值税的计算公式：应纳税额＝当期销项税额当期进项税额，计算出应纳增值税额。
第四步，将应纳增值税额除以当期应税销售收入，即可得到增值税税负率。
然而，在实际测算过程中，还需要考虑一些特殊情况和政策规定。
例如，房地产企业在预售阶段，可能会按照预征率预缴增值税。
在项目完工后，需要进行清算，重新计算实际应缴纳的增值税额，并对预缴的税款进行多退少补。
另外，土地出让金在计算增值税时可以扣除。
房地产开发企业预售结算土地增值税及增值税计算要点
一、房地产预缴增值税按预售款3%预缴增值税。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款（增值税预缴税款表），待产权转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
本条解析了可以扣除的土地价款的范围，公告特别指出以纳税人直接支付的土地价款为准，在存在土地价款返还的情况下，直接支付的土地价款可能小于财政票据上记载的土地价款，这种处理与土地增值税项下的土地价款处理如出一辙，应该引起纳税人高度重视。
对于可能取得政府土地价款返还的，应该协商政府部门以其他名义奖励，而不能直接以土地款返还的名义支付。
二、土地增值税让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收：对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。
（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。
对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。
房地产企业增值税
房地产企业增值税房地产企业增值税1. 什么是增值税增值税是一种按照商品增值的程度征收税费的一种税收制度。
在房地产领域中，房地产企业增值税是指房地产开发企业在房地产开发和销售过程中应缴纳的税费。
2. 房地产企业增值税的计算方法房地产企业增值税的计算方法是根据销售额和销售成本之间的增值金额来确定的。
具体计算公式如下：增值税 = 销售额×增值税税率 - 销售成本×增值税税率其中，增值税税率根据国家相关规定确定，通常为17%。
3. 房地产企业增值税的纳税周期房地产企业应每月将应交纳的增值税通过电子税务局进行申报和缴纳。
纳税周期为每月，具体截止日期根据国家税务局的规定而定。
4. 房地产企业增值税的抵扣和退税房地产企业可以在缴纳增值税时享受部分增值税的抵扣。
具体抵扣范围包括购建不动产、购建生产设备、采购固定资产等。
抵扣额度根据国家税务局的规定而定。
对于房地产企业而言，增值税的抵扣是一项重要的财务政策，可以减少企业的税负，提升企业的竞争力。
此外，房地产企业还可以在符合国家相关规定的情况下，申请增值税的退税。
退税是指企业在缴纳增值税后，根据一定条件和程序向税务部门申请退还已缴纳的部分或全部增值税。
5. 房地产企业增值税的影响因素房地产企业增值税的金额受多种因素的影响，包括房地产市场的发展状况、政策的调整、企业自身经营情况等。
房地产市场的发展状况是影响增值税金额的重要因素之一。
当房地产市场需求旺盛、销售额增加时，企业的增值税金额也会相应增加。
政策的调整也会对房地产企业增值税产生影响。
政府可能会根据经济形势和市场需求调整增值税税率和抵扣政策，从而影响企业的税负。
此外，企业自身经营情况也是决定增值税金额的因素之一。
包括销售额、销售成本、其他费用等因素的变化都会对增值税产生影响。
6. 房地产企业增值税的作用和意义房地产企业增值税不仅是一种税收制度，也是一种重要的财务政策工具。
增值税的征收和使用对国家经济和企业发展都具有重要的意义和作用。
增值税的计算公式
你公司向a公司购进甲货物100件,金额为100。元，但你公司实际上要付给对方的货款并不是100。元，而是100 。+10000*17%（假设增值税率为17%）=11700元。
为什么只购进的货物价值才Ioo。元，另外还要支付个1700元呢?因为这时你公司作为消费者就要另外负担1700 元的增值税，这就是增值税的价外征收。这1700元增值税对你公司来说就是〃进项税〃。a公司多
贷：主营业务收入15000 应交税费——应交增值税（销项税额）2550 分录中并没有把向b公司收取的2550元增值税款做为公司的业务收入，而是挂〃应交税金〃，因为这并不归你 公司所有，而是应交给国家的税收。
销项税额-进项税额=2550-1700=850元就是要交给国家的税收。
收了这1700元的增值税款并不归a公司所有，a公司要把1700元增值税上交给国家。所以a公司只是代收代缴而 已，并不负担这笔税款。
再比如：
你公司把购进的100件货物加工成乙产品80件，出售给b公司，取得销售额15000元，你公司要向b公司收取的乙 产品货款也不只是15000元，而是15000÷15000*17%=17550元，因为b公司这时作为消费者也应该向你公司另外支 付2550元的增值税款，这就是你公司的“销项税"。你公司收了这2550元增值税额也并不归你公司所有，你公司也要 上交给国家的，所以，2550元的增值税款也不是你公司负担的，你公司也只是代收代缴而已。
如果你是一名会计，从会计分录中也看得出来：
你公司向a公司购进100件货物时，分录：
借：原材料10000
应交税费——应交增值税（进项税额）1700 贷：应付账款一一a公司11700
政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析
政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析01房地产企业销售额及销项税额的确认01销售额的确定房地产开发企业中的⼀般纳税⼈（以下简称⼀般纳税⼈）销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款（包括拆迁费）后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+9%）02销项税额的确认（1）当期允许扣除的⼟地款当期允许扣除的⼟地价款按照以下公式计算∶当期允许扣除的⼟地价款=（当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积） ×⽀付的⼟地价款（购买的⼟地价、已经开发的⼟地、开发后销售房产所占的⼟地价）在计算销售额时从全部价款和价外费⽤中扣除⼟地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，不包括契税及有关费⽤。
⼀般纳税⼈应建⽴台账登记⼟地价款的扣除情况，扣除的⼟地价款不得超过纳税⼈实际⽀付的⼟地价款。
（2）销项税额的计算公式：销项税额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+9%）×9%02房地产企业进项税额的确定01⼀般进税项的确认购进（进⼝）⼀般材料（⽔泥、钢材）和电专⽤发票13%建筑服务业增值税发票9%收购绿化苗⽊9%现代服务（⼴告、搬运服务等）6%运输费⽤9%⼀般纳税⼈⽀付的道路、桥、闸通⾏费，暂凭取得的通⾏费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费⾦额，按照下列公式计算可抵扣的进项税额：⾼速公路通⾏费可抵扣进项税额=⾼速公路通⾏费发票上注明的⾦额÷（1+3%）×3%⼀级公路、⼆级公路、桥、闸通⾏费可抵扣进项税额=⼀级公路、⼆级公路、桥、闸通⾏费发票上注明的⾦额÷（1+5%）×5%通⾏费，是指有关单位依法或者依规设⽴并收取的过路、过桥和过闸费⽤。
02旅客运输服务进税项额的确认纳税⼈购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。
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房地产企业如何计算增值税
房地产开发企业增值税简易核算方法
作者：叶全华
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算，使用税率11%。
2016年10月20日，收到客户B 交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元
贷：预收帐款客户B 33.3万元
2、11月份增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3%，预征的计税依据为全部价款和价外费用/(1 11%)。
对于预售款的增值税核算，目前没有明确的规定，但根据科目核算的基本规则及其特点，建议按以下方法核算：
借：应交税费应交增值税已交税金(预售款) 0.9万元
贷：银行存款0.9万元
这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5%的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。
二、取得增值税进项税额的核算
房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进
项税额核算是一样的。
例2：2016年11月15日，A房地产开发公司向建筑承包商C 建筑工程公司支付建筑工程款，取得建筑方按规定开具的增值税专用发票，注明工程款10万元，税额0.3万元。
则增值税进项税额核算为：
借：开发成本建筑安装工程费某项目10万元
应交税费应交增值税进项税额(3%税率) 0.3万元
贷：银行存款10.3万元
三、正式交房销售时增值税的核算
根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。
例3：A房地产开发公司2016年11月23日，向客户E(个人)正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显示销售额100万元，税额11万元。
客户E之前已经缴纳预售款50万元，办理正式交房时一次性补交差价61万元。
则增值税销项税额核算为：
借：银行存款61万元
预收帐款客户E 50万元
贷：主营业务收入(A项目) 100万元
应交税费应交增值税销项税额(11%税率) 11万元。