商业银行个人住房贷款问题思考与分析
防范个人贷款业务风险的几点思考
防范个人贷款业务风险的几点思考作者：张海燕来源：《科学与财富》2014年第04期摘要：随着市场经济体制的不断完善和我国人民生活水平的不断提高，国内个人贷款业务种类急剧上升，由此引发的风险也随之增加，给社会经济发展带来活力的同时也引发了许多新问题。
本文对个人贷款业务种类做了比较，分析了贷款中存在的风险问题，并提出了相关防范措施。
关键词：个人贷款；因为无风险；保险；防范受到国民经济发展的影响，我国人民生活水平显著提高，人均收入也明显增加。
与此同时各种经济和金融业务也迅速增加。
个人贷款就是目前金融领域中常见的业务形式之一，且随着时间的推移出现了愈演愈烈的发展趋势。
近年来，个人贷款种类不断增多，金额日益上升，同时由此引发了许多个人贷款风险问题，因此在这里我们有必要对这些风险做一简单的分析，提出了有关应对策略。
一、个人贷款业务的种类就当今常见的个人贷款业务进行分析，通常我们可以将贷款业务分为以下几种情况：首先是个人的一些有价单证抵押的贷款情况，这种贷款包含了股票抵押、本外币存单抵押、保险单抵押等。
其次是以信用卡为主的个人消费以及透支形式的个人贷款，这类贷款是以个人的贷记卡作为主要的消费渠道，从而刺激消费者的消费欲望，使其不断的消费。
再次，个人房贷，这种贷款类型是目前最为突出的贷款方式，一般都是由银行信贷资金直接进行贷款发放的自营性贷款方式，在这类贷款中，贷款申请人必须要具备一定的保证，比如稳定的工作和充足的财产；且在本市购买房屋的时候必须要将房屋作为抵押物，然后才能向银行申请住房贷款；与此类似的贷款还有车贷、车库贷款等。
第四，商铺个人贷款，这种贷款主要指的是个人购买办公用房、酒店式公寓申请的贷款。
最后还有一些其他常见贷款形式还包括了医院个人贷款业务、个人综合信用贷款、大额度消费品贷款等。
二、个人贷款业务当中存在的风险（一）系统风险目前，我国在个人消费贷款的管理力度不严格，大多数消费性贷款一般都是不带循环性的，每一种贷款都有着各自的固定性和时间周期，并且在贷款的时候相应的周期较长。
个人贷款业务中存在的问题及对策
个人贷款业务中存在的问题及对策作者：李蒙来源：《金融经济·学术版》2013年第01期摘要：个人贷款业务是一项重要的资产性业务，具有经济资本占用低、收益高、覆盖广等产品优势。
下面结合具体实际工作，对当前发展个人贷款业务面临的一些问题阐述几点思考和建议，仅供参考。
关键词：个人贷款问题对策一、几点思考1、存量个人贷款形成违约与不良的主要原因。
个人贷款在具有效益型、流动性的同时，安全性也是重中之重。
根据目前存量不良贷款来看，不良贷款客户群体主要是发展前景不明朗的私营企业管理人员、职工、个体工商户等。
违约与不良的主要原因：一是贷前调查内容不够翔实细致，特别是对借款人所在的单位及行业发展前景及发展趋势调查不够细致全面。
二是对风险认识不足，特别是借款人及其配偶以及担保人同在一家公司任职的情况下，出具的收入证明明显过高，没有要求借款人及保证人进一步提供更加翔实的材料，如完税证明等。
借款人所在单位效益下滑后，借款人、保证人同时丧失还款能力，形成不良贷款。
三是因为以前年度对个人贷款业务经营较为粗放，个贷人员经营压力较大，人员较少，岗位分工不够细致，责任不清晰，导致贷款不良形成。
2、在日常工作中如何定位和平衡业务发展和风险防控的关系？当前个贷业务发展任务较重，个贷业务是一项重要产品，如何做到业务发展与风险控制的和谐统一是当前困扰个贷业务的的难题。
一方面个贷业务要不断发展壮大，进一步加大市场占比；另一方面要做好贷后管理工作，加大风险控制，最大限度的提高和优化个贷资产质量的整体水平。
一是做“实”基础管理。
根据上级行关于个人贷款的规定、政策和体系文件要求，制定了一整套个贷业务操作流程，从营销受理、贷前调查、审核、申报、贷款发放、贷后管理等六个环节对个人信贷业务流程规定了硬约束条款，为个人资产业务健康持续发展奠定坚实基础。
二是做“真”贷前调查。
把贷前调查作为风险控制的第一个关口，切实改变贷前调查流于形式的问题。
三是做“细”贷款审核。
金融危机下我国商业银行住房抵押贷款证券化的法律思考
金融危机下我国商业银行住房抵押贷款证券化的法律思考一、关于住房抵押贷款证券化2007年肇始于美国的金融危机对世界经济的影响至今尚未见底。
虽然造成此次危机的导火索是住房市场的持续降温，但发挥巨大作用的媒介则是住房抵押贷款证券化这种金融工具。
所谓“住房抵押贷款证券化”（Mortgage-backed Securitization），是指金融机构（其中又以商业银行为主）将持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款整合成为抵押贷款池，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
20世纪70年代，作为金融界最重要的创新之一，住房抵押贷款证券化为金融界观念的革新、世界经济的发展做出了巨大的贡献；而在这次金融危机中，其负面效力也重创了全球经济的发展。
一方面，金融危机对其发展敲响了警钟，我们绝对不能因为这一创新技术的优点而忽视其潜在的风险；另一方面，我们应当辨证地对待这一创新技术，不能因为其潜在的风险而因噎废食，忽视住房抵押贷款证券化带来的积极影响。
二、我国实行住房抵押贷款证券化的必要性分析（一）我国住房抵押贷款的迅猛发展使住房抵押贷款证券化成为可能虽然目前我国商业银行住房抵押贷款质量相对较好，但这并不意味着能对该业务掉以轻心。
今年上半年，我国商品房销售迅速增长，商业性房地产贷款余额新增较多。
据央行报告显示，截至今年6月末，全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元，同比增长18.8％。
上半年商业性房地产贷款余额新增8826亿元，同比多增4860亿元。
其中，购房贷款新增4793亿元，同比多增2633亿元。
1房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分来自银行信贷。
因此，房地产贷款已经成为商业银行的重要业务，并将对商业银行的风险状况产生重大的影响。
一旦房产政策产生重大变化，银行业体系将会受到重大冲击。
房产抵押证券化为这一难题的解决提供了有力的技术支撑。
论商业银行住房抵押贷款风险
论商业银行住房抵押贷款风险摘要：2007年至今，我国房地产业经历了极速增长的三年，房价攀升、投资额加大的背后，是商业银行所承担的巨大风险。
作为房地产业贷款业务的一大组成部分，个人住房抵押贷款扮演了极其重要的角色。
本文从住房贷款规模、市场准入标准等方面分析当前住房抵押贷款业务的现状，接着结合现状探讨了其中存在的违约风险、利率风险、流动性风险和政策风险，并提出思考。
关键词：商业银行住房抵押贷款风险住房抵押贷款又称按揭，指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，在未还清本息之前，用其购房契约和其他具有所有权的财产向银行作抵押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任。
若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，或向有连带责任的担保人追索。
一商业银行住房抵押贷款现状1. 住房贷款额急升根据中国人民银行发布的2010一季度金融统计数据报告，个人贷款，增加9202亿元，同比多增4979亿元，反映出房地产市场的火爆。
2.住房按揭贷款市场准入标准宽松个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,首付比例低,且缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
3.地产金融参与者相对单一, 过度依赖银行贷款在目前的房地产资金链中, 商业银行参与了房地产开发的几乎全过程，企业及居民买房的融资途径也主要是依靠银行贷款。
这种单一地产金融机制,使商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。
二我国商业银行住房抵押贷款面临的主要风险1.违约风险违约风险是商业银行住房抵押贷款业务中面临的最大风险，它是指借款人不还贷款的风险，包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，因为支付能力不足，有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，通常是比较住房带来的收益与抵押贷款债务的大小，再作出违约与否的决策。
对被迫违约风险影响较大的因素有家庭收入、首付比例、还款收入比、购房能力、还款承受能力等。
商业银行防范个人住房装修消费贷款风险的思考
阳人 ， 士研 究生 ， 硕 从事农村金 融 ， 政治 经
济研究 。
是信用评价系统风险。由于我
国尚未健 全个 人信用 评 价系 统和 个 （ 福建师范大学经济学院） （ 编辑 ： 责任 袁凌云）
人 收 入 、 产 申报 制 度 ， 行 难 以 真 财 银
正判 断 和掌握 借款 人个 人信誉 状 况
系列打击 ，再加上涉农 中小企业在信贷
房装 修装 饰公 司 帮助借 款人 伪造 申 请贷款资料 、个人住房装 修合 同， 首
期付款证 明 ，申请人捏造 虚假身份 、 虚 假收 入证 明及 联系地 址 等 向银 行
市场博弈中的不利地位 ，这些都需要政府 介人 ， 提供 引导 和服务 ， 为其量身打造一个 综合金融服务平 台 ，针对各层次金融市场 的融资条件 ，培养出各方 面都较优 秀的企 业 ， 为其提供 良好 的融资环境及机制 ， 并 从 而建立起双赢或者多赢 的融资体系 。
专 营机 构 ，提 供 定 制化 服务 的 同 时改 进 和 完 善 风 险 管 控 机 制 ；对 产业 集群 特 点 明显
商业银行防范个人住房 装修消费贷款风险的思考
●何 卫建
以及还款 能力 ， 在借款人不履 行还款
责任 时 ， 无法对 借款人个 人信用及财
产 形 成 有 效 的 制 约 。二 是 偿 债 能力 变
ｆ 信用风险 二）
一
还款 能力 的借 款 。三是贷 中审查偏
松 ， 至流于形式 。对借款主体还 款 甚 能力的审查把关 不严 ， 对各种还 款能 力 的证 明缺 乏有效识别 ， 提供 的个人 收入 证 明与个 人税 单显 示 的收入 不
Ｃ ＩＥＥ＆ＦＲ ＩＮＥＴ ＥＲ Ｎ ＵＳ ＨＮ Ｓ Ｏ ＥＧ ＮＲ ＰＥ ＥＲ ６１
哈尔滨地区商业银行80后个人房贷业务的调查思考
“80后”是指1980年以后出生的一代人，现年在23至33岁的年龄段内。
按照我国现行《婚姻法》对于结婚年龄的规定，这部分人群已陆续进入适婚期，进入购房高峰期。
“80后”借款人购房按揭的经济状况类型主要有：父母全力支持型、家庭经济援助型、个人自食其力型、个人超前透支型、个人无力偿还型等。
该文主要探讨父母全力支持型、家庭经济援助型、个人自食其力型三种个人住房贷款形势。
哈尔滨地区“80后”购房需求分析（一）购房预期打算调查哈尔滨地区商业银行80后个人房贷业务的调查思考■武文佳王悦/文受访者基本上全部是85年之前出生的，参加工作的年限在4年之内最多，作为“80后”的早期阶段人群，其中已经有近4成的人购房置业，这部分人中，主要为80-82年出生的群体。
而大多数“80后”尚未买房，说明“80后”的购房置业热潮刚刚处于起步阶段。
作为80代的早期群体，被社会年轮所裹挟，目前大部分人已经开始有了置业计划，计划在3年内买房。
这部分人中，70%是82-84年出生的人。
这个年龄段的人毕业工作了2-4年，已经开始有了首次购房的需求和置业偿付的能力。
同时，有45%的人还没有考虑购房，这部分人多是82年以后出生，工作1-3年，尚未有人选择只租房不买房，说明这代人未有租房过一生的想法。
（二）购房动机的调查80年代的人对于自己的社会层次十分看重，他们不愿意一直合租生活，不愿意一直在农民房中租房度日，要实现自己的城市化，标志就是在城市拥有自己的房产和汽车调查显示，55%的“80后”置业目的是想在这个城市拥有自己的房产，建立自己的城市根据地，通过拥有恒产而与这个城市产生精神的归属感，证明自己的城市化和优越感。
这个心理需求如此强烈，不但刚性，而且考虑结婚而买房的人占比有27%。
“结婚潮”是“80后”即将面临的重大社会事件。
为结婚而买房是众多男性的头等要务。
18%的人购房投资。
一出生就在市场经济的熏陶下，刚毕业正好赶上本轮房地产火爆期，耳濡目染之下，投资意识开始植入”80后”的行为规范中。
个人住房贷款风险及其防范分析——以中国建设银行为例
个人住房贷款风险及其防范分析——以中国建设银行为例皇甫鑫鑫【摘要】Personal housing loan business is one of the main assets of commercial banks.It means a loan that commercial banks are opened to borrowers who buy their first houses. (The houses that real estate developers or other qualified development entities sell to individuals after development.) Taking China Construction Bank as an example, this paper analyzes the risk of personal housing loan and its prevention from three parts:the first part is the risk classification of personal housing loan of China Construction Bank, the second part elaborates the causes of personal housing loan risks of China Construction Bank in detail, the third part also puts forward personal suggestions for the above problems.%个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一.它是指商业银行向借款人开放的,用于借款人购买首次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款.以中国建设银行为例,从三个部分对中国建设银行的个人住房贷款风险及其防范进行分析:一是中国建设银行个人住房贷款风险分类,二是引起中国建设银行个人住房贷款风险的原因,三是针对以上问题提出的防范措施.【期刊名称】《科技创业月刊》【年(卷),期】2018(031)011【总页数】3页(P50-52)【关键词】中国建设银行;个人住房贷款;风险【作者】皇甫鑫鑫【作者单位】河南财经政法大学, 河南郑州 450046【正文语种】中文【中图分类】F299.23;F832.41 中国建设银行个人住房贷款存在的风险对于中国建设银行来说，其个人住房贷款业务中主要存在：信用风险、操作风险以及市场风险。
银行个人住房贷款风险及控制分析
银行个人住房贷款风险及控制分析随着我国经济的高速发展和居民收入水平的不断提高，购房贷款成为越来越多人的选择，银行个人住房贷款也取得了极大的发展，但随之而来的是风险也越来越多，如何合理控制风险，确保住房贷款的安全实现，成为了银行管理者需要思考的问题。
个人住房贷款风险主要包括的方面：首先是借款人的信用问题。
借款人信用评估不过关，以及违约的情况的出现，成为银行的最大担忧。
为了避免这种风险，不仅需要对借款人的个人情况、工作情况、家庭情况、偿还能力情况进行全面评估，还需要根据借款人的身份、职业、资产情况等综合进行信用调查和信用评估，确保合理的借款。
其次是房产资产的问题。
个人住房贷款的基础就是以购房作为担保物。
但购房者购房渠道、房屋质量和面积等因素也会影响到银行是否能够接受他们的贷款申请。
银行应该根据房产所处的地理位置、供需关系、市场环境以及房产的真实性、规划条件等因素进行评估，确保银行能够最大限度地掌握房产的价值随时得到变现。
再次是市场风险。
市场环境对房价的影响是全局性的，一旦房产市场出现泡沫，将对住房贷款的风险增加。
银行管理者应根据当前房市情况进行全面合理的把握，尽早制定预防和化解房地产市场泡沫风险的措施，确保住房贷款的安全性。
最后是政策风险。
政策的动态变化和调整将对住房贷款的风险形成一定的影响。
银行管理者在进行住房贷款时，应该牢牢把握每一个政策的变动，及时调整自己的策略，以全面保障银行的住房贷款风险控制。
要有效地控制住房贷款风险，银行需要从以下几个方面来加强自我约束：首先是完善内部管理。
银行要加强对贷款风险的识别、评估、控制等方面的管理，确保银行自身的合规性和合法性。
内部风控措施要不断完善，以科技手段为辅助，保证业务流程自动化和数字化，提高业务风险管理的科学化效果。
最后是风险分散。
银行在把控住房贷款贷款风险的时候，同时也要实现风险分散。
银行应该通过多个渠道的资金投放，进行百花齐放的策略，在多个领域进行资金展开，增加业务的收益性和所持有资产的流动性和流动性和多样化，从而降低单一风险。
发展我国商业银行住房消费信贷的思考
的期限和利率 ，将个 人住房贷款最长期限从 ２ 年延 长到 ３ ， Ｏ Ｏ年 政 策的放松刺激 了住房信贷的增长 。 ０ ０年开始 ， ２０ 住房消费信贷
国次贷危机背景下探讨 国内商业银行住房 消费信贷的发展对 策。
关键词 ： 商业 银 行 ； 房 消 费信 贷： 信 用 住 个人
九 十年代中后期 以来 ， 随着我 国住房制度改革 的不断深入 和
消费结 构的升级换代 ， 我国个人住房市场 的规模迅速扩 大 ， 商业 银 行住房消费信贷业获得 了长 足的发 展。积极开展个人住房信 贷， 对促进消费 、 扩大 内需 、 改善和优化商业银行 的资产结构 ， 支 持国民经济持续稳定发展具有十分重要的意义 。
业 务步入高速发展轨道 ， 金融机构个人住房贷款余额连年攀升 。
按 揭 ， 年需 偿 还 约 ５ ３ ５ 。 元 显 对
性 住房信贷业务管理 暂行规定》《 、商业银行 自 营性住房贷款管理
暂行规定 》 《 和 个人住 房担保 贷款管理试行办法》 这几个 办法 的 ，
出台， 标志着 以商业银行 自营性住 房信贷业务和委托性住 房存 贷
一
、
我 国商 业 银 行 住 房 消 费信 贷 的发 展 历 程
我 国商业银行住房消 费信贷从无到有 ， 伴随金融 体制 改革 和
住 房制度改革的不断深入 ， 扩大内需政策的推 动和货 币化 分 以及
房 的实 施 而 获 得 了迅 速 的发 展 ， 要经 历 以下 几个 发 展 阶段 。 主
第一阶段 ：９ ６ １ ９ ， １８ ～ ９ ３年 住房消费信贷探索试点阶段。在这 一 展。低 收入与高房价 的矛盾使得 居民的购买能力受到限制 ， 成为
当前贷后管理存在问题和对策思考
当前贷后管理存在问题和对策思考当前我国商业银行集中突出的问题是，不良贷款数量仍然较大，贷款潜在风险比较高。
把好贷款准入门槛，是银行信贷管理中的一环，但只能将风险信贷客户挡在门外。
对于客户踏进门槛后形成的现实风险或潜在风险，只有通过积极而有效的贷后管理工作，去防范和化解。
强化贷后管理是商业银行当前迫在眉睫的工作。
一、当前贷后管理上存在的主要问题银行贷款从发放到还本付息是一个风险环生的过程，随着资金使用权的让渡，风险也伴随而至，贷后管理本应成为银行信贷风险控制工作重点。
但当前银行普遍存在对贷后管理工作重视不够的问题，主要表现在以下几个方面：1．“重贷轻管”形成风险。
一些借款人贷前贷后“两张脸”。
贷前，银行提出什么条件都答应；贷后，有意回避银行，有的甚至借款拿到之后就想方设法逃废银行贷款。
由于短期利益驱使和考核机制不合理，一些基层行仍然存在重视贷款营销，重视贷前审查，忽视贷后管理的现象。
前后台管理脱节，导致管理弱化甚至失效。
贷款投放出去后，就“马放南山，刀枪入库”，坐等借款人上门还本付息。
贷款“五级分类”标准约束力不强，本来可以发现的贷款风险隐患，却由于“轻管”，使其形成实际上的风险。
2．“借新还旧”掩盖风险。
借款人为了掩盖经营问题，在贷款到期后不能按期归还贷款本息，或在贷款到期前就不能归还贷款本息的情况下，要求银行办理贷款“借新还旧”手续，变不良贷款为“正常”贷款。
银行为了掩盖贷款质量问题，明知借款人资金运营渐趋困难，效益明显下降或担保人经营不断恶化，但碍于情面常有意或无意地盲从于企业经营将会好转的保证而予以转贷，通过展期和转贷等“借新还旧”方式，将不良资产包装成新的贷款。
表面上降低了不良贷款，而实际上并没有降低风险。
待下定决心依法收贷时，借款人净资产已所剩无几，失误的转贷决策实际上导致了贷款损失的进一步扩大。
目前存量中的不良贷款有相当部分是由“借新还旧”存积的。
3．“新官不理旧帐”恶化风险。
借款单位高管人员变动，特别是国有企业，由于缺乏相应的信用机制，新官不理旧事，前届说的话后届不算数，前任的贷款后任不愿还。
商业银行个人住房贷款风险探析及其防控
＾ 其 行 也 将 个 人 住 房 贷 款 观 为 低 风 险 的 赞 据 匡 葡 经 验 ， 人住 房 赞 款 比 重接 近 款 属 于 中 长 期信 贷 ， 还 款 期 限 通 常 ０‘ ２ ｏ年 ． 在 这 段 时 款 品 种 ． 将 其 作 为 贷 款 业 务 扩 张 的 或达 到 ｌ ％一 （％ ． 业银 行整 体 流 为 １ ～ ０年 甚 至 长 达 ３ 并 ８ ２】 商
防 控 时 策
美簋 词 ： 费信 贷 ： 十人 住房 背款 ： ． 消 Ｉ 吒险 防 范 ； 砷 蕙 思 考
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（ ） 营 和 操 作 风 险 。 是 由 于 四 经 一 琏 拄通 过 假 按 揭 、 个 贷 套取 银 行资 决 策 者 缺 乏 风 险 意 识 ． 了 抢 占 房 贷 假 为 当 前 商 业 银 行 个 人 住 房 贷 献 的 金 。 果银 行 把 关不 严 ． 略 了贷 款的 市 场 静 额 并 完 成 考 核 指 标 而 盲 目 扩 如 忽 真 实 性 问 题 ， 专 可 能 被 钻 空 子 井 由 张 ． 现 了 审 批 把 关 不 严 的 情 况 二 是 就 出 风 险 分 析 由干 银 行 经 办 人 员对 具 体 楼 盘 、 介人 ｆ ） 行 的 流 动 性 风 险 对 于 镊 此 产 生 出 一 系 列 问 题 一 锟 杼 来 Ｉ ． 人 住 岛 贷 款 等 中 民 期 贷 靛 兑 个 （ ） 人 信 用 风 险 目 前 商 业 银 时 机 、 揭 成 数 的 选 择 上 出 现 失 误 ． 三 个 按 使 三 的 快 速 增 长 和 比 重 的 迅 道 提 高 ， 能 行 还 根难 对 个 人信 用风 险 进 行 准 确判 个 人 住 房 贷 款 出 现 风 险 。 是 由 于 经 可 容 忽 视 的 风 险 耀
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议1. 引言1.1 背景介绍我国商业银行个人住房贷款存在着诸多风险问题，这些问题可能会对银行的经营稳定和借款人的偿还能力造成不利影响，因此有必要对这些风险问题进行深入分析和探讨。
随着我国房地产市场的快速发展和个人购房需求的增加，银行个人住房贷款规模逐年增加，风险逐渐积聚。
贷款利率变动会直接影响借款人的还款能力，一旦贷款利率上升，部分借款人可能无法承受负担，导致逾期风险增加。
借款人信用问题也是个人住房贷款风险的重要方面，如果借款人信用不良或者收入不稳定，银行贷款可能存在较大风险。
对我国商业银行个人住房贷款风险问题进行分析和解决，对于银行和借款人都具有重要意义。
1.2 研究目的研究目的是为了全面了解我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题，分析贷款利率变动风险、借款人信用风险和房地产市场波动风险等具体问题，探讨可能导致这些风险的原因和影响，并提出有效的对策建议。
通过研究，旨在为商业银行在开展个人住房贷款业务时更好地管理和控制风险提供参考，促进我国个人住房贷款市场的健康发展，为经济社会的稳定和可持续发展做出贡献。
2. 正文2.1 我国商业银行个人住房贷款风险问题贷款利率变动风险。
由于我国利率市场化程度逐渐提高，贷款利率的波动性也在增加。
如果贷款利率大幅上涨，借款人的偿还压力会增加，存在违约的风险。
借款人信用风险。
部分借款人可能存在收入不稳定、信用记录不良等问题，导致无法按时偿还贷款。
商业银行在评估借款人信用风险时需要加强审核把关，避免不良贷款的增加。
房地产市场波动风险。
房地产市场的波动对个人住房贷款也会产生影响，如果房价大幅下跌，借款人的还款能力会受到影响，引发风险。
针对以上风险问题，商业银行可以采取一些对策措施。
比如加强风险管理，建立完善的风险评估机制；制定灵活的贷款产品，以适应市场变化；加强对借款人的信用调查，提高贷款的审核质量等。
我国商业银行个人住房贷款存在着一定的风险问题，需要商业银行和监管部门共同努力，建立健全的风险管理体系，确保市场稳定和借款人权益。
当前住房信贷存在的问题及建议
关于拓展住房信贷的思考向秋芳（中国人民银行恩施州中心支行，湖北恩施445000）作者简介：向秋芳，（1966.08－），男，湖北省恩施市人，大学本科，经济师，曾在省及省以上刊物发表金融理论文章十余篇，并于1996年获湖北省金融科研成果三等奖。
摘要：关健词：信贷；住房信贷；思考中图分类号：住房信贷是目前我国消费信贷的主要形式，它对于启动消费，扩大内需，推动经济增长，具有重要的意义。
但目前由于诸多因素的制约，我国住房信贷发展缓慢,还存在着许多问题，需要进一步完善。
一、我国住房信贷发展现状我国住房信贷起步较晚，国外在40年代住房信贷就有了较大的发展，二战以后，美国居民依靠信贷来支持消费已经成了普遍现象，而我国直到1996－1998年，住房信贷才开始真正起步。
1996年，中央银行开始允许国有商业银行办理个人住房贷款，个人住房贷款业务在我国才开始起步。
1998年以来，为了扩大消费需求，中央决定加快发展消费信贷，人民银行先后出台了一系列促进住房信贷业务开展的政策，发布了《住房贷款管理办法》，允许所有的商业银行开办个人住房贷款业务；发布了《关于加大信贷投入，支持信宅建设和消费的通知》；1999年3月，发布了《关于开展个人消费信贷指导意见》，提出把消费信贷作为新的增长点，要求各商业银行积极开办住房信贷业务，并将住房贷款的最高限额由消费品价值的70%提高到80%；1999年9月，又将个人住房贷款的最长期限由20年延长到30年，并将贷款利率降低到同期法定贷款利率以下。
这些政策的出台，大大地推动了我国住房信贷业务的发展。
以我国住房信贷业务发展最快的建设银行为例，1998年末，建设银行个人住房贷款余额仅为450亿元，到2000年3月末累计发放个人住房贷款1460亿元，贷款余额已达993亿元，占全行贷款的比重由1998年末的2.11%增长到 5.9%。
可以说，我国住房信贷有一个良好的开端。
然而，和许多西方国家相比，尽管各商业银行加大了住房贷款的发展力度，但我国住房贷款的发展目前还是初步的，在存在着许多问题的同时也还存在着巨大的潜力。
对我国商业银行个人住房贷款风险及防范的思考
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（ 广东 ７程 职 业技 术学 院 ， － 广州 ５ ０ ２ １ ５ ０）
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关键 词 ： 地产 ； 人住 房贷 款风 险 ； 关分析 房 个 相
Ｋｅ ｒ ｓ ｅ ｓａｅ； ｅ ｓｎａ ｕｓｎ ｏ ｎ ｒｓ ｒ ｌｔｄ ａ ａｙ ｉ ｙ ｗｏ ｄ ：ｒ ａ ｅ ｔｔ ｐ ｒｏ ｌ ｈｏ ｉｇ ｌａ ｋ；ｅａｅ ｎ ｌｓｓ ｌ ｉ
中图分类号 ： ８ ２ Ｆ ３ ４
文献标识码 ： Ａ
文章 编 号 ：０ ６ ４ １ （０ ０）９ ０ ２ — ２ １０ — ３ １ ２ １ １— ０ ９ ０
０ 引言 １１借 款 人 违 约 行 为 的期 权 分 析 住 房 抵 押 贷 款 中 的 信 用 风 险 ． ２０ ０ ８席 卷 全 球 的金 融 危 机 ， 今 已在 慢 慢 被 人 遗 忘 ， 危 机 起 主 要 表 现 为借 款人 的违 约风 险 ， 款 人 的违 约 是 指 在 规 定 期 限 内借 至 而 借 源 的 美 国 房 产 次 级债 却 引 起 了 人们 的 学 术研 究 兴 趣 。 年 初 ， 行 公 款 人 没 有 偿还 抵押 贷 款 。从 经 济 学 角度 解 释 ， 款 人 的违 约行 为 可 央 借 布的（ ０９年金融机构贷款投 向统计报告》 ２０ 显示个 人消费贷 款增速 以看 作 是 住房 抵押 贷款 合 同 给子 借 款 人 的 一 系列 看 跌 期权 ， 即借 款 显 著 提 升 。 ０ ９年 全 年 ， 人 消 费 性 住 房 贷 款 累 计 新 增 １ ２０ 个 ． 亿 元 ； 人通 过放 弃抵 押 房 产 的所 有 权 ， 换 取 终 止 对 抵 押 贷 款 偿 还 义 务 的 ４万 来 年 末 余 额 同 比增 长 ４ ． ， 速 比上 年 末 加 快 ３ ． 百 分点 。 如 此 权利 ，抵 押 贷 款 的首 付 款和 已付 款项 可 以 看作 是 这 项 期 权 的 押金 。 ７％ 增 ９ ７４个 … 巨大的个人住房 贷款，在 国家提出抑制住房过快增长的背景下 ， 商 因借款人违 约而使贷款银行面 临的风 险称作 住房抵押 贷款的违约 业 银 行 将 面 临 巨 大 的 风 险 。 以 下 ， 先 就 个 人 住 房 贷款 存在 的 风 险 风 险 。 借 款 人 违 约 行 为按 违 约原 因 的 不 同 可 分 为 两 类 ： 迫 违 约 和 首 被 做 实 证 分析 。 理 性 违 约＿ 被 迫 违 约 是 指 借 款 人 因 支 付 能 力 不 足 ， 法继 续 偿 还 抵 引 。 无 １ 个 人 住 房 贷 款 存 在 的 风 险 押 贷 款 的 违 约 行 为 。 当被 迫 违 约 发 生 时 ， 款 银 行 将 接 管 抵 押 房 产 贷 随 着 我 国住 房 抵 押 贷款 市 场 的 发展 ， 引发 住 房 金 融 风 险 的 因素 的 所 有权 。 银 行 处 置抵 押 房 产 时 ， 在 由于住 房 交 易市 场 上 房 产 价 格 、 变 得 日益 复 杂 。借 款 人 违 约行 为是 住 房 抵 押 贷 款 安 全 的 最 大 威 胁 ， 接 管成 本和 销 售 成 本 等 因素 的影 响 ， 变 卖 抵押 房产 经 常 困 难 重 重 ， 统 计 数 据 证 明 违 约 期 限 与 贷款 风 险度 成 正 相 关 关 系 ， 约 时 间 越 长 在 很 多 情 形 下 贷 款 银行 将 无 法 回 收其 贷 款 ， 成 资 产 损 失 。理 性 违 违 造 损 失 越 大 ， 期 回 收 的 可 能 性越 ／［ 以 下 ， 借 款 人 违 约行 为 期 权 约 是 指 借 款人 出 于 经 济 理 性 的 考 虑 而 放 弃 偿 还 贷 款 责 任 的 违 约 行 预 Ｊ２ １ ｘ。 就 分 析 的 角度 分析 个人 住 房 贷 款 风 险 成 因及 潜 在 风 险 。 为， 即借 款 人 认 为 放 弃 还 贷 的 损 失 比 继 续 偿 还 的 损 失 更 小 。 一 般 来 说 ， 抵 押 房 产 市价 上 升 时 不 会 发 生理 性 违 约 问题 ， 有 在 抵 押 房 在 只 作 者 简 介 ： 玉 国 （９ ０ ， ， 南 长 沙 人 ， 教 授 ， 士 ， 处 长 ， 究 方 向 产 贬值 时 才 可 能 发 生借 款人 理 性 违 约 行 为 。以下 通 过 一 个 简单 模 型 龙 １７ 一）男 湖 副 博 副 研 为 金 融 风 险 控 制 与研 究 。 来 说 明 哪 些 因 素 影 响 了借 款 人 的理 性 违 约 行 为 。 定 在 发放 住 房 抵 假
个人住房贷款问题和建议
个人住房贷款问题和建议
个人住房贷款是许多人在购买房屋时需要面对的重要问题。
首先，选择合适的贷款机构是至关重要的。
你可以考虑向银行、信用
合作社或其他金融机构申请贷款。
在选择贷款机构时，要注意他们
的贷款利率、还款期限、以及其他可能的附加条件，比如提前还款
是否有额外费用等。
此外，你还需要考虑自己的经济状况，确保自
己有能力按时还款。
其次，要仔细了解不同类型的贷款。
固定利率贷款和调整利率
贷款各有优缺点。
固定利率贷款可以让你在贷款期间内保持相对稳
定的月供，而调整利率贷款可能在利率下降时为你带来更多的利益。
你需要根据自己的财务状况和未来的还款能力来选择合适的贷款类型。
此外，还需要考虑首付款的问题。
通常情况下，首付款越高，
贷款利率和还款期限就会越有利。
因此，如果可能的话，尽量多攒
一些首付款，这样可以减轻贷款压力。
另外，要仔细阅读贷款合同，了解其中的条款和条件。
确保自
己清楚明白所有的还款义务和可能的风险。
如果有不确定的地方，
一定要向贷款机构进行咨询，确保自己做出明智的决定。
最后，要合理规划自己的财务状况，确保有足够的资金用于还款。
贷款是一项长期的责任，需要谨慎对待。
建议在贷款前制定好自己的还款计划，确保自己有能力按时还清贷款。
总之，个人住房贷款是一项重要的金融决策，需要仔细考虑各种因素。
选择合适的贷款机构和贷款类型，合理安排首付款和还款计划，都是非常重要的。
希望以上建议对你有所帮助。
个人住房贷款传统操作模式风险分析与对策研究
个人住房贷款传统操作模式风险分析与对策研究【摘要】：目前个人住房贷款已经成为银行重要的信贷业务，各家银行都对其进行大力营销。
本文主要从房地产市场目前实际情况出发，结合个人住房贷款自身的特点，对个人住房贷款传统操作模式风险及对策进行阐述。
【关键词】：个人住房贷款操作模式风险分析对策研究根据目前中国房地产市场的发展可以看出，个人住房贷款已经成为商业银行重要的房贷业务，各国有银行以及全国性股份制银行利用其资产、人力等方面的优势正在大力营销个人住房贷款市场，但是商业银行如何采取有效的营销策略，健康快速发展个人住房贷款业务，值得进行深入研究。
一、个人住房贷款的特性1、依附性。
个人住房贷款必须依附于住房消费，没有住房消费就不存在因为购买力不足而产生的对个人住房贷款的需求。
2、价格波动性。
目前个人住房贷款和其他很多消费产品一样，价格也受到供求关系等因素的影响。
价格不稳定性使个人住房贷款的市场竞争出现和其他产品的相近的局面，如执行最低下浮利率，放松贷款条件及贷款通过率、提高贷款发放效率等，这几方面成为目前个人住房贷款竞争的主要优势。
3、利息收入的特殊性。
因为房产金额较大，个人住房贷款期限较长，还款方式也采取按月偿还本息方式，因此利息收入要从贷款发放后至贷款期结束相当漫长的时间才能全部实现。
4、同质性。
银行经过漫长的时间发展，现在任何一家银行推出的新贷款品种如果获得成功，将会在最短的时间为竞争对手所模仿和效仿。
它不可能象其他产品一样申请专利进行保护。
二、个人住房贷款目前的操作模式风险分析个人住房贷款业务目前普遍采用的操作模式是：以开发商为主要营销对象，以楼盘项目为载体，以间接传递为主要促销手段的操作模式。
随着整个房地产市场和个人住房贷款业务的发展，特别是近几年房地产市场及金融市场不断的发展，趋于完善，这种操作模式已经越来越不适应业务的发展，主要表现在以下两个方面：1、开发商的短期行为与个人住房贷款长期性之间的矛盾。
《个人住房贷款提前还款动因分析及应对措施4600字》
个人住房贷款提前还款动因分析及应对措施目录一、个人住房贷款提前还款的现状及对银行经营管理的影响 (1)（一）直属支行个人住房贷款提前还款现状 (1)（二）提前还款对银行经营的不利影响 (1)二、提前还款行为的动因 (2)（一）财务因素 (2)（二）借款人自身因素 (3)（三）市场因素 (3)四、对策的思考 (4)（一）银行方面 (4)（二）客户方面 (5)五、启示 (6)一、个人住房贷款提前还款的现状及对银行经营管理的影响（一）直属支行个人住房贷款提前还款现状建行郑州直属支行是全省最早开展个人住房贷款业务的银行，十余年的积累，个贷提前还款量越来越大，给个贷新增造成极大困难。
从2005年到2009年，直属支行个贷累计投放57.7亿元，提前还款10.9亿元，占到新增比例的28.5%。
提前还款轻易就抵消了耗费巨大人力财力成本的新增个人贷款，对我行扩大个贷市场规模造成了巨大影响，因此提前还款一直是困扰对我行个贷发展的较大难题。
（二）提前还款对银行经营的不利影响个人住房贷款具有长期性、稳定性、收益期长、不良率低的特点，对银行来说是一种长期的、优质的资产。
借款人提前还款，对银行来说无疑是事与愿违，使银行的收益大打折扣,对银行正常的经营计划造成不小的影响。
1.影响银行不良贷款率和客户结构一般来说，提前还款者属于资金较为充裕、还款意愿强、风险较低的客户，也是银行应该留住和维护的客户。
这些客户提前还款，一方面会使贷款不良率中的分母减小，导致不良率偏高，另一方面会造成客户总量减少、客户结构失衡、优质客户流失。
2.影响银行利息收入目前，存贷差仍然是银行利润的主要来源。
个人住房贷款因具有以住房作抵押、户数多、金额小、期限长等特点，使其相对其它信贷业务来说风险分散，收益期更长。
提前还款，意味着预期利息收入减少。
3. 增加银行经营成本个人住房贷款日常管理成本稳定且较低，一笔个人住房贷款从投放到还款需要花费较大的人力和费用成本。
个人住房贷款业务案例分析报告
个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告个人住房贷款业务案例分析报告一、含义概述个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一，是指商业银行向借款人开放的、用于借款人购买住房的贷款。
商业银行为降低风险，个人住房贷款都要求用借款人购买的住房作抵押，所以个人住房贷款是一种典型的抵押贷款。
二、发展历程1、个人住房贷款的初步开展1985年中国建设银行深圳分行首笔个人住房贷款的发放，揭开了我国开展个人住房贷款业务的序幕。
1990年，广东省江门市、佛山市等地借鉴香港的楼宇”按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。
1992年建设银行率先开办职工购建房抵押贷款业务和公积金个人贷款业务，全面进入了消费信贷业务的阶段。
1995年中国建设银行下发了《中国建设银行国家安居工程住房抵押贷款暂行办法》。
2、个人住房贷款的暂停与恢复1996年中国人民银行下发通知，未经国务院批准各金融机构不得擅自开办抵押贷款。
在接到人民银行通知后，各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。
个人住房贷款业务自1996年9月以来暂停7个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个新的阶段。
3、个人住房贷款业务的高速发展1996年以来中国人民银行多次下调个人住房贷款利率，政策的宽松使我国的个人住房贷款业务得到了极大的发展，贷款余额不断增长，规模不断扩大。
20xx年以来建设银行基本形成了个人住房贷款的基本框架和制度依据，并在全国开始实施个人住房贷款“乐得家”品牌战略。
三、规模发展1、20xx年建行个人贷款余额超万亿，新增住房贷款占个贷比例的98%。
建行个人贷款增长32.49%至10884.59亿元，占客户贷款和垫款总额的比例为22.58%；其中个人住房贷款增长41.35%至8525.31亿元。
2、截止到20xx年，建行累计归集住房公积金超过2.6万亿元，累计服务1亿职工，向800多万职工家庭发放公积金个人贷款，总金额超过1万亿元，为住房公积金制度的发展和百姓安居提供了强有力的金融支持。
浅议个人住房贷款风险及防控
Байду номын сангаас
致 风 险进 一 步 扩 大 。
面对 纷 繁 复 杂 、层 出 不穷 的个 人 住
房 贷款 风 险 ．笔 者 认 为应 从 在 贷 前 和 贷
后 两个 环 节 上 下 大 力 管理 ．有 的放 矢 地
加 以防 范 。
一
提醒 和督促借款人 及时履行还 款义务 ．
贷 款 客户 经 理 连 接 起 来 。对 个 人住 房 进
行 动态 监 管 ，使 贷 后 管 理 人 员 能一 目了
购 房 者 因 主 观 原 因 故 意 不 归 还 贷
款。 借款人守约归还贷款不仅 受还款能力影 响， 更要 受 到 还 款 意愿 制 约 。 房 者 可能 购 故意 欺 诈 ，通 过 伪 造 的个 人信 用 资 料 骗
的 现 实课 题 。认 真 审 视 分 析 个 人 住房 贷
的真 实 性 都 未进 行 核 实 。对 借 款 人 的经
各 商业 银 行 要 通 过 细 致 、深 入 的贷 后 管 理 工作 ，努 力 将 个 人 贷 款 的 风 险控 制 关
口前 移 ， 隐患 化 解 在 萌芽 阶段 。 将
方 法加 以计 量 ，一 般 只 能 根 据 过 去 的信
用 记 录 和经 验 对 其 进 行 评 价 。在 个人 历 史 信用 资 料 缺 乏 的情 况 下 ．这种 评 价 就
然地 了解 情 况 ，为 贷 后 管 理人 员 及 时采 取措 施 准 备 条 件 ，使 客 户 经理 在第 一 时 间掌 握 贷 款 的 实 时 状 态 ，为 即 时清 收赢 得 先 机 。取 收 、 行 担 保 责 任 、 起 诉 讼 履 提
个人住房贷款还款方式的比较思考
７ ０ ０ ０ ０×０ ． ３ ７ ５ ％×（ １ ＋０ ． ３ ７ ５ ｊ ６ ） ”
（ １ 十０ ． ３ ７ ５ 葛 ） 一ｌ ７ ２ ５ ４ ． ６ ９ 元
２ ． ２ 等 额 本金 法还 款 计 算 原理
（ １ ） 每 月偿还本金： Ｐ ／ １ ２ ｎ ； 其中： ｎ ． 贷款年 限； Ｐ ． 贷款 总额 。
文 献标 识 码 ： Ａ 文 章编 号 ： １ ０ ０ ７ ． ３ ９ ７ ３ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ０ ２ ． １ ４ ４ ． ０ ２ 中图 分 类 号 ： Ｆ ８ ３ ２ ． ４
１ 引言
（ ２ ） 每月应计利息 ＝每月偿还利息 ＝月初贷款× 月利率； （ ３ ） 每月偿还本金 ＝ 当月月供（ Ａ ） 一每月偿还利息；
３月 ６ ９ ０ ７ ２ ３ ． ２ ６ ２ ５ ９ ０ ． ２ ｌ ４６ ４． ６ ４ ８ ７ ２ ５ ４ ． ６ ９ ６ ８ ６ ０ ５ ８ ． ７ ９
购 房 者 由于 不 了解 银 行 计 息 的 本质 ，常 以为等 额 本 金 还
款法支付利息较少比较划算 ，进而认 为等额本金法还款是明 智的选择 ， 事实并非如此 。 ２等额本息法和等额本 金法实例解析
４ ． ５ ０ ％／ １ ２＝ ０ ． ３ ７ ５ ％， 每 月 偿 还
Ａ＝ ４ ２ ０ ０ ０ ￣ Ａ／ Ｐ ， ０ ． ４ ４ ９ ￣ａ ２ ０ ）＝
表 ２ 最 新 个 人 住 房 公积 金 房 贷 利 率 表
五 年 以下 （ 含 五年 ） 五 年 以上 ４ ． ０ ０ ％ ４ ． ５ ０ ％
２ ． １等额 本息法还款计算原 理 （ １ ） 每 月应还本付息总额 ： 月供
／ 蹦 ． １
．
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2018
月（下）
行政事业资产财务
与商业银行个人住房贷款问题思考与分析
郭雅楠
（安徽财经大学法学院
安徽
蚌埠）
摘
要：随着商业银行个人住房贷款业务的不断发展，房地产市场显现了泡沫化的趋势，商业银
行个人住房贷款业务的风险性不断增强。
本文将分析商业银行个人住房贷款业务的风险来源，并研究应采用何种方式来规避风险。
关键词：商业银行；个人贷款；风险
一、前言
由于近年来经济高速发展，物质生活水平大幅度得到了提高，住房的价格也随之不断地上涨。
个人住房贷款业务，是在当前经济迅速发展的时代背景下产生的，商业银行提供的，为了满足购房者购房需要而提供的业务。
商业银行个人住房贷款业务，已经成了购房者和商业银行双赢的一种途径。
个人住房消费贷款业务在为购房者提供便捷的同时，也因其能够为商业银行带来持续的收入而成了商业银行目前的一项重要业务。
个人住房贷款有着显而易见的好处，但是现存的个人住房贷款制度也存在着不容忽视的弊端，比如缺乏对高风险的风险防范机制、信用体系不完善等。
历史上发生的多次次贷危机，表明了住房贷款业务存在着很高的风险。
要想更好地发展商业银行个人住房贷款业务，就必须解决如何降低借贷人信用风险，如何对借贷人进行合理的信用评估以及如何制定适宜的内部管理规则等问题。
提高信贷资金收回的比例，将是银行发展个人住房贷款业务要面临的首要问题。
二、商业银行个人住房贷款的含义与特征
根据《个人住房贷款管理办法》，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
借款人在办理业务时，需要提供担保，可以是所购房屋的房产权益，也可以是已有房屋的产权。
当借款人将商业银行发放的全部贷款都还清时，就不必再提供担保了。
个人住房贷款的类型有以下三种：委托贷款，又称为公积金贷款，是指商业银行接受住房公积金管理中心的委托，为购房者提供相应的住房贷款。
委托贷款因为具有一定的政策性，因此
利率很低。
自营贷款，是
指凭借信贷资金而为购房者提供贷款。
组合贷款，是
委托贷款和自营贷款的结合。
商业银行个人住房贷款业务中贷款只能用于购买房屋，贷款金额一般比较大，贷款期限比较长，一般在十年以上。
在还款方式上，贷款人需要每月偿还一定的贷款本金及利息。
三、我国商业银行个人住房贷款的发展情况
在商业银行个人住房贷款发展的早期，相比于企
业贷款，个人住房贷款的贷款拖欠比例普遍较低。
随着购房热潮，商业银行个人住房贷款业务的规模相应地不断扩大。
因此，商业银行普遍把个人住房贷款业务作为一种充满前景的低风险信贷品种而大力发展。
虽然个人住房贷款的贷款拖欠比例不高，但是在近些年商业银行个人住房贷款业务的发展中却不断升高，个人住房贷款业务的风险开始增加。
房地产行业本身的不确定性更是加剧了这一风险。
为防止风险的进一步蔓延和爆发，加强风险评估、完善相应制度刻不容缓。
四、我国商业银行个人住房贷款存在的风险
1.信用风险
信用风险是指借款人因客观情况无力还款被迫违约或虽然有能力还款但主观上放弃还款，从而导致银行收不上本息，因此遭受一定亏损的可能。
我国目前还没有可供商业银行合理评估贷款人情况的信用体系，信息库资料的导入还不够全面，相关信用体系还处于建设阶段。
信用体系的缺失，直接导致商业银行在对借款人进行评估时存在很大的困难。
在判断是否提供个人住房贷款业务的过程中，商业银行只能简单粗略地对借贷人的基本情况进行定性分析，没有办法做相对精确的定量分析，这就极大地增加了借贷人不偿还贷款的可能，增加了信用风险。
同时，商业银行只能进行静态审查。
而现代社会经济生活频繁，医疗卫生、商业投资等方面的支出都有可能导致借贷人支付能力恶化或者突然下降。
静态审查由于只审查借贷人在办理个人住房贷款业务时的还款能力，因而无法及时避免上述情况的出现。
目前来看，我国的借贷信用意识还有待于进一步增强。
借贷人为了能成功办理个人住房贷款业务，会给商业银行提供虚假的个人资料，这就成为了银行审查过程中的又一大困难。
而且，部分借贷人在发现拖延还贷或者不还贷能带来更高的收益时，就会拒绝还贷。
一旦错误的评估过多，将直接导致本就是负债经营的银行产生资金周转上的障碍。
2.业务风险
商业银行在办理个人住房贷款业务的过程中，所
经管
园地
承担的风险不仅仅包括因无法正确评估借贷人资产状况而产生的信用风险，还包括房地产市场内在不确定性带来的风险，以及政府调控政策不确定所带来的风险。
房屋始终是价格较高的商品，且常常因为区域经济发展速度的提高而伴有一定的涨幅。
这就导致了还贷的期间会比较长，一般处于十至三十年。
而且购房者为了维持一定的生活的质量，还会承受相当大的压力。
这些因素的层层叠加会导致购房者按时还贷的可能性不断降低。
一旦房地产市场出现一定的波动，比如房屋跌价，借贷人就会缺乏坚持还贷的动力，亏损最终主要由银行承担。
商业银行的业务风险的大小与市场行情的变化紧密相关。
3.内部管理风险
对于商业银行个人住房贷款业务，除了要考虑外部因素所带来的风险，也要客观认识到内部管理上存在的不足。
首先，银行在整个贷款业务办理的过程中，始终存在着对借贷人情况审查的不足。
银行判断是否为借贷人办理业务时，对借贷人的资产与资格的审核不够细致全面。
银行工作人员在办理业务的过程中，仅仅是按照常规的步骤进行简单的审查，缺乏对借贷个人的具体经济情况以及购房用途的审查。
由于缺乏动态审查机制，银行也无法及时了解借贷人支付能力的变化情况。
其次，银行内部负责风险管理预警的专业人员的数量无法满足风险评估工作的需要，银行内部的业务人员也存在着为了提高自己业务量而忽视借贷人资格审查的情况。
由于商业银行本身对个人住房贷款体系的设置就不够完整，就可能导致业务人员放贷给满足基本借贷要求而实际上并不具备充足还贷能力的人。
最后，商业银行没有对被抵押房屋的变现风险进行全面详细的评估。
如果房屋还没有完工，银行就无法立即进行变现；如果房屋已经完工，购房者拒绝还贷且坚持居住在房屋中，即使银行提起诉讼，在实践中也很难做到强制处置，银行还是要蒙受损失。
五、完善我国商业银行个人住房贷款制度的建议
1.完善个人信用体系
个人信用体系在评估贷款人实际还款能力时具有极其重要的作用。
完善个人信用体系，将有利于商业银行做出正确的判断。
个人信用体系需要综合考虑借贷人的家庭收入情况、是否有过不良信用记录等。
相关的信用信息资料越全面，商业银行可供分析的资料就越充足，商业银行对借贷人的选择结果就会越可靠，应发放贷款数额的确定就会越合理。
商业银行行业内部也应建立完善的信用体系，在综合考虑个人住房贷款业务特殊性的条件下，科学设置所需要参考的因素，详尽收集影响借贷人支付能力的资料。
商业银行在进行信用体系的设置时，要充分注意
运用定量分析与动态分析的方法，以规避一部分可以预测的风险。
如果仅仅完善现有的定性分析和静态分析办法，仍然无法从根本上提高风险预测的准确度。
商业银行也可以根据实际情况设置一些奖惩制度，如对按时还贷的借贷人，给予适当延长还款截止日期的权利；对拒绝还贷的人，限制其借贷的数额，公布信用差的借贷人的名单，进行追责。
2.优化商业银行的内部控制管理
商业银行在业务办理的过程中，需要始终坚持对借贷人资格的严格审核，要不断加强对借贷人支付能力的审查。
在借贷人还贷的过程中，注意动态审查方法的运用，对借贷人生活情况的变化有及时的认识。
在人员设置上，增加内部风险控制人员的数量，以便完善商业银行信用评价体系，从而对风险有更准确的认知。
提高个人住房贷款业务办理人员的业务素质，提高业务人员在业务办理过程中对借贷人实际经济情况核查的意识。
在对业务人员进行评价考核时，不应只局限于业务量这一简单的标准，还应该考虑每一笔业务的还贷率等指标。
这样就可以避免业务员因一味追求业务量，忽视业务质量，导致为还贷能力不足的人办理业务的情况。
3.维持房地产市场的稳定
虽然市场经济的发展，需要依靠市场自身的调节机制，但是房地产市场由于其特殊性，是一个需要适当增强管理的行业。
政府相关部门应该及时对房地产市场进行调控，以便维持房地产行业的稳定秩序。
政府对房地产行业的调控，不仅仅能为房地产行业的发展提供保障，也能降低商业银行个人贷款业务中存在的风险，有利于金融体系良性健康发展。
政府在调控过程中，要注意对房价的调控力度，保证房价在一个合理的价格区间内。
政府也要充分注意对购房者的保护，防止借贷人因突发事件发生支付能力的降低而对偿还贷款抱有消极的态度。
金融风险的发生与政府不及时进行调控有着密不可分的关系，政府要充分考量市场情况，采取切实可行的政策措施，来降低商业银行的业务风险，以保证金融市场的稳定发展。
参考文献
1.王玺翔.商业银行个人房贷业务风险与对策.合作经济与科技，
2017(08).2.赵一.商业银行个人住房贷款的风险管理.商业经济，
2016(12).3.王小.我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制探析.中国市场，
2016(50).4.邓中宁.商业银行个人住房贷款的发展及其风险防范研究.法制与经济(下半月)，
2008(06).（责任编辑：王文龙）。