北京市马连道区域调研报告

北京市马连道区域调研报告

北京市马连道区域情况

一、马连道区域范围

马连道区域大致可以规划为：东西在西二环与西三环之间，南北从丽泽路到广安门外大街所辖区域。

二、马连道区域配套

＞购物：京城茶叶一条街、法国家乐福、英国百安居、德国欧贝德家居、易初莲花、亿客隆、华联超市、苏宁电器、物美等。

＞教育：北京小学、华夏女子中学、马连道幼儿园等。

＞餐饮：渔公渔婆、金山城火锅、南城香、九丰源酒楼、明月三千里烧烤、今天假日海鲜城、重庆火锅、甜鸭梨烤鸭、城一锅。

＞酒店：百莲名仕酒店、双龙花园酒店、逸羽连锁酒店、安华景苑饭店、鸿坤国际大酒店。

＞银行：中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、建设银行、民生银行、邮政储蓄。

＞医院：电力医院、广外医院、北京世纪坛医院、宣武医院、广安门中医院。

＞其他：中国移动马连道营业厅、中国邮政、新华书店。

三、马连道区域交通情况

该区域有京石、京开两大高速路；有西二环、西三环、西站南路、两广路、丽泽大道等五大城市主干线；有九座立交桥(莲花桥、天宁寺桥、广安门桥、菜户营桥、丽泽路与西站南路立交桥、丽泽桥、六里桥、太平桥路口立交桥、湾子路口立交桥)；有西客站、六里桥两大客运枢纽；有丽泽桥、莲花池两个长途

汽车站；另有通往全市各区的多条公交路线。

规划中的两大地铁线：

＞地铁9号线

地铁9号线规划方案已于2005年6月完成，2006年正式开工。从南边的世界公园，穿越威尔夏大道所在的西三环城市新区，最后到达颐和园北宫门。拟建全部14个站，威尔夏大道附近设置了2个站，即六里桥站、西客站站。

＞西站-北京站直线地铁

已于2005年12月24日正式开始动工。该线路全长9.16公里，计划从北京站向西，沿前三门大街直线伸展，在崇文门路口进入地下，经前门、宣武门、长椿街、白云路，再由天莲大厦附近钻出地面，接入北京西站。规划2008年前建成通车。

四、马连道区域环境特征

马连道区域经过多年的发展已经形成了自己独特的区域环境特征：

区域环境特征一：

老北京、新宣南，传统与现代碰撞共生的人居区

地处金中都所在地、老北京文化的发祥地；国际传媒大道、广安门商务区、马连道采购中心区等商圈的规划与建设，又为这一区域赋予了城市化发展的色彩。

区域环境特征二：

政务、金融、传媒、物流几大商圈交汇呼应

以CPD（中央采购区）、西客站商圈、丽泽商务区为核心，辐射中央政经区、金融街、国际传媒大道，6大商圈筑就了西部中心城区的格局。

区域环境特征三：

多元交通脉络汇集延伸城市脉动

近临2006年建成通车的西站南路，外接长安街、两广路、丽泽路、西二环、西三环，“三横两纵”城市主干道；规划中的地铁9号线，西客站、京石路，延伸城市脉动。

区域环境特征四：

集城市风景、人文风景、自然风景于一身

远眺西山风骨、长安街繁华脉动，近揽莲花池公园、三环绿化水景绿意、天宁寺人文古风，周边生活配套丰富成熟，一派极具城市人文特征的居住环境。区域环境特征五：

京城茶叶一条街

上个世纪50年代第一家北京茶叶总公司的进驻，到目前云集全国800户茶商、形成8个大型茶叶市场，马连道不仅成为北京、华北地区最大的茶叶集散地，而且产品远销美国、韩国、俄罗斯、日本、中东、东南亚等国，年交易额超过13亿元，占全国茶叶年交易额的1/10，成为北京市惟一的“中国特色商业街”。2008年之前，马连道还将建成以大宗采购为支撑，集商流、物流、信息流、资金流、文化、旅游为一体的新型商业区域。

五、马连道区域发展的优势：

1、商业氛围较浓，商业潜力具备

目前马连道区域内有北京市最大的一条茶叶贸易街，以专营相机为主的大型商场北京马连道摄影器材城于2001年10月正式开业，家乐福超市在京城的第四家连锁店也在此落足，去年北京马连道邮币卡市场、金马鞋城正式开业，

加上原有的红莲批发零售市场、红莲综合市场等，应该说基本具备了商业发展的潜力。

2005年４月，马连道茶叶特色街被授予“中国十大特色商业街”。马连道作为全国的茶叶交易中心，加上中央采购区的规划，进一步提高了该区域内的商业氛围。与马连道茶叶特色街共同入选的商业街还有北京王府井、上海南京路、南京新街口、乌鲁木齐中山路等商业街。有关专家指出“在商铺方面，马连道作为全国十大特色商业街，具有巨大的潜力”。

2、重要的交通区位优势为该区域发展奠定基础

几大城市干道网是联系本区域与外界协调发展，且保持与外界交通畅通的保障。有京石、京开两大高速路，有西二环、西三环、西站南路、两广路、丽泽大道等五大城市主干线，有九座立交桥(莲花桥、天宁寺桥、广安门桥、菜户营桥、丽泽路与西站南路立交桥、丽泽桥、六里桥、太平桥路口立交桥、湾子路口立交桥)，有西客站、六里桥两大客运枢纽，规划中的两大地铁线（地铁9号线、西站-北京站直线地铁）；有丽泽桥、莲花池两个长途汽车站；有通往全市各区的多条公交路线。这些必然为区域的发展产生积极影响。

3、交通改善在望，政府大力支持

交通是马连道商业区的一大潜在优势。宣武区已经将马连道地区与广内的交通连接作为了未来重要规划之中。规划中位于马连道南口的红莲南路将成为连接西南二环与西三环的又一条主要干线，将在现有的红莲南路基础上进行拓宽和延长，规划宽度为40米，与白纸坊西街打通，拆迁将于今年下半年开始，目前沿街的一些商铺已经开始撤走。

另外一条规划中的道路是广内枣林前街将向西贯穿铁路，与马连道地区相连，

有望于明年动工。

这两条路通车后，将横跨铁路与莲花河，马连道地区的交通状况将有更大的改善。作为宣武区规划的六大商业区，马连道将在未来几年甚至更长的时间里得到政府的大力支持，商业街北段的安华景苑等一批第三产业设施的建成使用以及总投资1亿美元马连道物流中心的建成都将会对这个区域的商业发展提供动力。

也可以从家乐福看出马连道的商业潜力。作为世界有名的连锁超市，家乐福在选址上一向极为讲究，之所以落址马连道，如果不看好该地区的商业发展的潜力，是决不会把店开到这里的。

4、土地供应量充足，集团购买力呈现

历史上马连道区域是国家和北京市有关部门的仓储基地，北京物资总公司、北京物资储运总公司、中国印刷物资总公司、北京金属材料公司等大型物流、材料企业都在这个区域之内，从建设至今历经50年发展。现在，这些企业又成为了该区域内土地供应的一个主要来源，瑞莲家园、欧园北欧映象等项目的土地都是从这几个企业受让而来。今后，该区域内还将会有一些工厂、企业进行拆迁，总体的土地供应量还是较为充足的，相对拆迁成本还要低。

同时这个区域内的物业还有另一个特点，即市场化程度相对城北、城东其他区域要低一些。瑞莲家园是合作社开发的集资性项目，依莲轩有一栋楼被新华社买下，而像北京物资总公司这样的土地方也对该区域的项目表示了集团购买的倾向。集团购买对该区域未来物业发展的影响会大一些。

总体而言，马连道地区现有的物业远远不够，未来还有较大的发展余地，特别是6000元—9000元的中高档项目。