深化经营城市理念,破解城市建设奖金瓶颈

深化经营城市理念，破解城市建设资金瓶颈
在县委、县政府的领导下，我县城市建设立足实际，从实施跨越式发展需要，经过多年的认真探索实践，在经营城市方面取得了一定的成绩，但也还存在经营理念不够科学、不够完善，特别是筹资思路不宽、建设体制不顺、机制不活、力度不够，城市承载力差、土地供应体系有待完善等不足。

通过学习实践科学发展观活动，要求我们用科学发展观指导城市建设实践，把思想认识从那些不适应科学发展要求的观念、做法的束缚中解放出来，进一步突破政策、机制、体制和资金瓶颈，转变发展观念、拓宽发展思路、破解发展难题，提高城市承载能力和辐射功能，开创思想解放的新境界，探索出一条“政府主导、市场运作，开放领域、吸引资本，负债建设、多种经营，以城养城、滚动发展”的城市建设新模式。

一、深化“经营城市”理念
经营城市的本质是调动两个积极性即：发挥政府的主导作用，营造公平、自由的市场竞争机制，吸引企业、组织和个人参与城市建设管理，并在充分尊重经济规律的基础上将这两个积极性有机地结合起来。

在市场经济条件下，城市及其基础设施的经济价值不断提高，其商品性越来越明显。

要求我们将城市土地、基础设施、公用服务设施等资源及资本推向市场，将经营城市的思想、理念贯穿到城市规划、投资、建设、管理和发展的全过程，推动城市和区域经济的整体协调发展。

在经营城市的具体工作中，要不断发现新情况，研究新问题，形成新经验，指导新实践。

当前，在经营城市工作中，应进一步深化五种理念。

一是深化经营城市是政府重要职责的理念。

政府在经营城市工作中的主要职责是搞好规划调控，制定配套政策，放开“三权”即：投资、建设、经营管理权，充分调动各方面积极性，把社会力量转化为城市建设的主体力量。

二是深化城市资本增值的理念。

把城市的资源转化为城市发展的资本，最大限度地实现资本的聚集、增值和盈利。

三是深化市场理念。

遵循市场经济规律，用市场的方式、
方法配置城市资源，实现城市资源优化配置。

四是深化竞争理念。

打破政府被迫包办城市建设管理的格局，引入竞争机制，大力培育经营城市的主体，充分调动各方面参与城市建设的积极性，提高城市建设管理水平，降低城市维护成本。

五是深化开放理念。

在城市建设中尽可能做到，凡是可以推向市场的都要推向市场，凡是企业愿意干的，要放手让企业去干。

政府留调控在手，还市场于民，实现“角色”回归。

通过转变观念，使城市建设发展由“负债搞建设”转变为“经营城市获取建管资金”；由“政府投资为主抓城建”转变为“社会多元化投资促城建”；由“有多少钱办多少事”转变为“办多少事筹多少钱”。

二、改革“经营城市”体制
“没有投入的城市是没有生命力的城市”。

然而，城市建设管理投入单靠政府，只会是发展受阻，政府债台高筑，形成“发展—负债—负债—发展”的恶性循环。

这种单纯依靠政府出资的旧模式越来越不能满足城市的发展和人民生活的需要。

只有通过在管理体制上的不断改革创新，才能肩负起经营城市的重任。

1、实施公用设施投资、建设、运营市场化运作。

放开“三权”(投资、建设、经营管理权)，将公用设施建设逐步推向市场。

采取BOT(建设—经营—转让)、BT（建设—转让）、FBT（融资—建设—转让）、TOT(转让—经营—转让)以及引进战略投资者融资租赁等多种渠道，多途径的融资方式，鼓励社会资金、外资采取独资、合资、合作、使用权出让、特许经营权转让等多种方式，跨地区、跨行业参与城市基础设施的建设与经营。

对大型的综合建设工程项目，可以先成立项目业主，让业主运作，项目筹资、建设、开发、经营等均以企业方式运作，建立“借钱、用钱、聚钱、还钱”的机制。

去年，由我公司承贷的污水处理厂及管网建设就是成功地引进了BOT的运作模式，南环线（金盆路至西环线）等重点建设项目，按照BT模式引进战略投资者或采用FBT的建设模式把建设项目着力深入推进，加快建设进度，提前做好后期运营管理，为巩固省级文明卫生县城创
建成果作出新的努力。

2、建立合理的公用事业价格形成机制。

根据城市供水、供气、排水、污水处理、垃圾处理等方面的定价权限，遵循保本微利的原则，合理制定公用行业产品和服务价格，形成投资、经营、回收的良性循环。

3、实行政企、事企分开，管养分离。

由于基础设施多采取国有垄断经营，经营服务单位缺乏内在的激励机制和外在的竞争压力，致使运营效率低下，服务质量差。

通过在城市管理服务中引入市场机制，比如在园林绿化、市政养护、公用设施、公交线路、户外广告、出租车等部门建立管理、养护作业定额招标发包的市场化运作机制，吸引企业参与，实行管养分开，由一般行政性管理转变为经营性服务，逐步引导那些带经营性、商业性的公用设施管理部门走市场化运作、产业化经营、企业化管理和社会化服务的路子，改变以管代养，以费养人的状况，形成政府调控市场、市场引导企业、企业参与竞争的运行机制。

三、拓展“经营城市”途径
经营城市不能只停留在经营资源和经营资金上，而要把经营城市提到战略的高度，从资金导向型城市经营，转变为功能导向型城市经营。

应该在城市旧城改造、新区开发的各个环节，如：城市规划、拆迁安置、土地资源利用、基础设施建设、城市管理等方面都引入市场机制，通过对各个环节和各种要素的资本化运作，最大限度地盘活存量，吸引增量，加快城市建设发展。

1、抓好城市规划。

城市规划，是城市发展的龙头。

只有强化城市规划和建筑的设计管理，城市面貌、城市形象才能呈现个性与特色，才能摆脱现代城市“水泥森林” 的形象，提高城市进入市场的吸引力和辐射力。

近年来，县委、县政府高度重视城市规划，长期坚持由规划例会集体决策重大建设项目，大大提升了县城的城市形象，受到社会各界广泛赞誉。

实践证明，做好总体规划和各项详细规划，不但能规范城市发展，而且能使投资者建立信心，促进大胆投资。

一个脏乱差的城市,以经济眼光来看，
就意味着城市在贬值，这是国有资产的最大流失。

因此，当前务必要认真抓好县城总规修编和旧城区改造规划，要抓好城市建设控制性规划及各项专业规划的编制，提高规划的覆盖率，切实解决县城城市规划滞后、深度不够和管理不到位等突出问题。

2、引导产业发展。

未来经济的竞争主要体现在城市之间的竞争，经营城市提供了城市竞争重新“洗牌”的机遇。

要做好城市经营文章，必须用经营的眼光规划城市，合理进行城市定位，通过发展产业反哺城市建设。

针对我县是人口大县、农业大县、工业基础薄弱，缺少龙头行业和拳头产品的现实状况，应充分发挥农副产品丰富，楠竹资源拥有较大劳动力资源等优势，通过制定长远发展规划，保护利用县城历史文化资源；依托桃花江、资江天然水系资源，建立城市亲水系统，突出山水园林一体化城市特色；着眼于发展二、三产业即：农副产品深加工、轻纺业、劳动密集型和餐饮、旅游产业，走“环境和产业经营”之路，避免资源浪费或因缺少产业支撑造成城市“空心”。

3、盘活城市资产。

盘活存量资产，带动和支配增量资产，可以在一定程度上解开城市建设资金拮据的症结。

盘活存量资产需要对一部分原来国有投资形成的市政公用设施存量资产进行评估后，实施资本运作，存量折股，增量参股，通过产权转让、入股、拍卖，使用权出让，经营权转让，拍卖经营特许权，合作、合资等方式，提高资源配置效率。

4、创建城市品牌。

经营城市与经营企业一样，应有品牌意识和名牌战略,打造城市的个性和特色。

目前国内很多城市雷同太多，广场一样、绿化一样、建筑一样，根本看不出个性，成了名副其实的“克隆城市”。

原因在于没有准确认识地区之间的“区位差异”，没有从更深层次上来考虑城市的个性和定位。

经营城市就要求突出重点、增强特色,根据城市自身的资源状况、自然地理环境、经济基础、文化历史背景，确立有利于城市的独特发展战略。

此外，要以经营的谋略推销城市，通过强化城市管理，开展城市创建，树立城市形象，打造城市品牌，提高城市的知名度和美誉
度。

县城的个性应当集中在挖掘桃花文化、楠竹文化、美女文化等历史文化资源，打造面向长沙、株潭、娄底、常德等两小时车程休闲圈新型景区为目标，在创建湿地公园、桃花江国家森林公园上下功夫。

城市建设“不求最大,但求最好”。

要正确处理经营城市与保护环境资源、生态建设的关系，提高资源配置效率。

同时注意加强历史文化遗产保护，丰富城市文化内涵，建设和发展各具特色的城市，促进城市化与资源、环境、生态的协调发展。

县城作为有文化积淀的城市，在城市建设中必须对历史文化进行必要的保护和开发利用，如：立足发展旅游业、打造城市特色，实施“挖掘古文化，建设新景区；建造仿古街；改造棚户区，开发东南片”并打造“五大文化景点”（即：沿江风光带、休闲广场及党政大楼、桃花潭湿地公园、犀牛洲公园、竹海景区），从整体上形成一个体现旅游、休闲文化风格的建设方案，实现拆迁与改造、民风民俗和旅游等方面的有机结合。

四、探索“经营城市”经验，破解资金瓶颈
当前，城市建设和各项社会进事业面临“扩权强县”试点、国家宏观、扩大内需、核电落户桃江等的重大历史机遇，应该围绕“建设什么样的城市，怎样建设好城市”这条主线，大胆探索创新，围绕建设新型现代化城市目标，高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营，努力实现城市现代化程度、文化品位、环境质量“三个提升”。

1、强化土地经营。

土地是经营城市的核心，是城市建设资金的重要来源。

要通过建立和实施国有土地收购储备制度，完善土地供给方式，通过非饱和适度供地调控市场，培育级差地租，确保政府高度垄断土地一级市场，增加政府收益。

由政府按规划划出地块，提出建设要求，通过拍卖土地，吸引业主建设和管理，发挥级差地租效益等方式，收回成本，回报投资者且从中受益。

所有经营用地原则上都以招拍挂方式出让，使土地潜在的级差价值得以显现，筹集大量建设资金。

2、强化基础设施建设。

要充分发挥政府引导作用，妥善处理好“投
资与还账”的关系，鼓励社会资金参与城市基础设施的建设与经营，形成多元化的投资格局。

加快南环线、金盆路、资江南路、湿地公园、沿江风光带二期景观工程、桃花南路、七星路等基础设施建设。

通过配套基础设施，完善旧城区和团山片区、桃谷山片区、谷山路、滨江路沿线、芙蓉路、振兴路等区域的服务功能，打造城市亮点，提升城市形象，促进国有土地增值，形成投资、经营、回收的良性循环。

3、努力探索旧城区改造经验。

实行市场化运作，充分吸纳民间资本以房地产开发方式推进旧城改造和滨江路东南片区改造。

面向社会公开招标，综合运用相关配套政策，制定拆迁补偿和安置房建设政策，通过“政策拼盘”方式，采取政府补贴、优先取得开发权、旧房折价等方式，以项目开发盈利，完善区内道路、绿化、路灯等设施，激励建设拆迁安置房源，实现安置房源多元化，既为房地产业的发展提供空间，又确保广大群众的切身利益，同时改善城市环境，促进社会和谐。

4、努力探索资产经营新模式。

积极探索市政设施投融资、建设、使用、维护等全过程的体制创新，实现从政府投资经营行为到企业经营行为的转变。

引入竞争机制，积极探索、稳步推进“行业管、社会办”，促进公用事业的发展。

探索公用事业维护市场化、社会化管理，逐步将环卫清扫保洁、垃圾清运权，绿化、路灯、道路、城市排水管护权向社会公开竞标转让，在达到相同管养维护质量的前提下，以竞价低者中标，形成市场竞争，节省部分管护资金。

5、努力寻求城市建管资金。

面对城市建设管理和发展投资的巨大压力，我们只有用好用足政策，才能拓展城市建管资金渠道。

一是对开挖城市道路、广场，损坏市政设施的要求进行赔偿。

二是对占用城市空间资源发布户外广告的和路、街、桥等设施的冠名权推向市场，采取无底价公开拍卖方式转让。

三是对占用城市地上、地下三维空间，架铺杆线、管网实施有偿使用，逐步引导有关企业和业主树立有偿使用城市资源的理念。

四是对经营服务网点、企业下水道并入城市排污管网利用城市资源的，实
施污水排放许可收费。

五是对城市公交线路使用权实施公开拍卖有偿使用。

六是依据国家规定开征城市污水处理费，加大城市生活垃圾处理费收取力度，减轻财政补贴和“兜底”的压力。

五、抓“城市经济”集聚。

城市具有经济聚集效应和规模效应，城市经济对周边农村经济具有辐射和拉动作用。

科学合理规划好城市、经营好城市经济，对一个地域经济快速增长具有至关重要的地位和作用。

东区、南区以文化、商业生活住宅区为宜，规划后让其自然形成；老城区依托第三产业、靠消费服务、商业金融发展支撑；东面的发展应以行政办公区，新住宅区开发为依托。

理由是：
东区地域峡长，东面临山，房屋密集度较大，城乡结合部少，开发成本高、产出少、效益低、矛盾多。

而向南面发展具有地质结构好、基础浅、房屋稀、拆迁成本少、视野开阔、投资少、见效快等优势，有利于城市的迅速扩张。

城市扩张后，城乡结合部也将随之扩大，对农村经济的辐射和拉动作用必将显而易见。

经营城市应以政府引导，以土地经营城市、发展城市并实行市场资本运作的模式，而不宜以政府包办、主要依靠财政投资的方式经营城市。

六、解决资金瓶颈问题的几点思考。

1、广辟融资渠道，把实现多元化融资作为解决融资难题的重大战略来抓。

一是加强银政银企合作。

巩固和发展与省开行等国有银行战略伙伴关系；把引进民营商业银行作为破解融资难题的重大举措来抓。

通过引入竞争机制，打破国有银行贷款难的僵局。

据了解，在江浙沿海一带，只要项目报批报建成功，立马就有商业银行上门询问需不需要贷款。

而国有银行普遍有“惜贷”心理，去年召开银企洽谈会，确立了多个银企合作项目，但至今没有一分钱到位。

二是要搞活土地经营，盘活土地资产，利用土地筹措建设资金。

重点要学习益阳经验，把市内诸如珠山公园、石马公园等
公益性用地、闲置用地、保留山地包装成项目作为抵押用地申请贷款作为主攻方向。

借鉴常德经验，开发公司适当提供贴息支持，由县财政垫付资金进行空转，这等于是帮开发公司每年争取了几千万元的流动资金。

三是要积极开拓民间融资。

以财政投入为引导，广泛吸纳民间资金，成立产业发展基金或者担保公司，扶持中小企业做大做强。

坚持“民办民有民受益”原则，吸纳民间资本。

2、用好用活土地政策，把实现土地的良性滚动开发作为甘露醇手段来抓。

一是要合理调配好土地指标，集中力量保重点。

二是搞好土地储备，搞好滚动开发，解决土地审批比项目落地“慢半拍”的问题。

三是做活集体土地利用文章。

根据现有政策村级实施自治，村办集体企业土地政策相对宽松。

当年搞乡镇企业土地瓶颈制相对较少，珠海等地的开发区就是靠打村级集体土地利用“擦边球”成功解决了土地难题。

桃江县城建开发有限公司
二0一0年八月十一日。