商业地产项目前期招商-三大要素决定成败
商业地产的前期规划与招商管理
商业地产的前期规划与招商管理第一篇：商业地产的前期规划与招商管理商业地产的前期规划与招商管理做商业地产规划方案时要考虑的因素:一、战略层面理解商业地产开发与经营1、项目选址到运营管理各阶段地位与作用2、采用的盈利模式3、从政府、行业、开发商各层面看待项目的发展趋势二、二三线市场地域特点与商业需求分析1、了解当地市场与商业需求2、市场容量与辐射范围3、地域特点与消费者群体特征4、商业地产资源要素整合三、业态解析与业态组合1、正确理解各种商业业态2、业态组合与商户定位3、如何做好业态互补4、如何做好业态分布5、如何做好业态配比6、主力店在业态组合中的运用7、地段与主力业态的选择四、项目的市场定位与业态规划（一）如何做商业项目定位1、业态定位2、功能定位3、经营定位4、客群定位（二）明确商业模式1、只售不租出让产权2、只租不售统一管理3、不售不租自主经营4、租售结合收放自如5、开发商与商家联营（三）商业规划设计1、创意的独特性2、空间的合理性3、环境的舒适性4、动线的合理性5、设计的经济性（四）商业规划设计步骤1、建筑设计2、配套规划3、立面规划4、主力商家诉求5、设计深化6、装修规划五）商业设施规划1、道路规划2、停车场规划3、环境设施规划4、商业建筑体外装规划5、商业空间内装规划6、商业街设施规划7、CIS规划8、SIGN设计（六）商业空间规划1、规划最佳使用率2、开间合理的黄金分割点3、消费人流习惯的运用4、导示系统的设计5、如何合理预留广告位商业地产招商模式（一）商业地产招商策略的组合运用1、商户定位及组合策略2、招商条件及谈判策略3、招商团队的组建及管理4、招商进度及品质控制5、业务流程及条件审批控制6、招商推广策略（二）商业地产招商的基本原则1、统一招商统一管理原则2、放水养鱼原则3、同业相助异业互补原则4、先主力店后散户之先后有序原则5、优质商户与平庸商户区别对待原则6、各功能合理配比原则7、形像与效益相平衡原则8、招商执行可行性原则（三）商业地产项目的招商计划（四）商业地产项目招商计划组织实施（五）商业地产项目招商中谈判技巧第二篇：招商管理及商业地产运营招商管理与商业地产的运营运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。
一个好的商业项目需要具备的7个要素
一个好的商业项目需要具备的7个要素1理念决定成败缺乏现代商业地产经营运作理念，重选址和招商，轻布局和开业。
直接套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。
尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市（或写字楼）却亏了商场。
2要规划更要策划从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。
俗话说“三军未动，粮草先行”，商业地产同样要项目未动，策划先行。
整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。
3整体布局事关开发成败商业地产的整体规划，在布局时先商业后地产，突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，“整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听！”4招商成功不等于万事成功不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。
因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带“病”招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。
商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。
现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。
有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。
许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。
只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。
5商业地产开业需要好策略开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。
如何将商业运营成功的三大要素
商业项目运营成功的三大要素成功商业运营管理的核心要素主要有三点：第一是合理规划招商业态，从源头上为成功运营做好保障；第二是让商家赚钱，从而换来极高的租金收缴；第三是对业态及商家进行持续性的提升与调整，最终与周边客户的需求对路.宏观调控下，住宅开发商的“双轮驱动战略”夹杂着资本的力量，使中国商业地产迎来了一波开发热潮.然而，随着商业地产数量激增的是不断增加的招商难、运营难等问题的集聚爆发。
目前，商业地产的竞争还集中在前期圈地、销售甚至招商上，但随着竞争进入深水区后，由“持有经营"取代“圈地销售"是发展所趋，加上外在的电商冲击，企业更须重视内功，研究好运营管理，真正把运营管理看成核心竞争力,或将是商业地产摆脱困境与风险的解药。
如何破解商业项目的运营难题？成功商业运营管理的核心要素主要有三点：第一是合理规划招商业态,从源头上为成功运营做好保障；第二是通过为顾客和租户提供各种服务,以及策划促销活动让商家赚钱，从而换来极高的租金收缴;第三是对业态及商家进行持续性的提升与调整，最终与周边客户的需求对路(如图1所示)。
一、抓源头,合理规划招商业态对不同的业态进行有效合理的划分与组合,是后续商业运营的基础和源头。
而合理规划招商业态，需把握好三大要点：1.主动规划商业业态，将设计前置商业设计与商业规划密不可分,业态规划对建筑设计提出了设计要求，而建筑设计是对业态规划的兑现和细化.如果能主动规划业态,提前了解不同商家的租赁条件，尤其是主力店的物业要求，比如充分考虑主力店所处的位置、所占的面积、所需要的停车位和货运通道等这些对商业建筑设计将产生重要影响的因素，就能在商业设计时做到心中有数，避免或减少后期的工程改造。
而在各业态的租赁条件中，面积、层高、承重、给排水、供电是几个比较重要的因素。
另外，在合理尊重主力店对建筑需求的同时，必须以项目整体的商业效益为出发点，进行商业规划设计，形成完整的招商生态链。
商业地产的招商管理要诀
商业地产的招商管理要诀商业地产招商管理是指通过有效的招商策略和管理措施，吸引优秀的商户入驻，提高商业地产项目的经营效益。
下面将从招商策略、招商流程和招商管理三个方面，总结商业地产招商管理的要诀。
一、招商策略1.明确项目定位：商业地产项目应根据所在地区的消费水平、人口结构、竞争对手等因素，明确自身的定位和目标受众群体，确定适合的商业业态和品牌定位，以满足市场需求和竞争优势。
2.策划差异化竞争：商业地产项目需要通过差异化的商业业态和服务特色吸引商户和消费者。
可以通过引进新的商业业态、强化特色餐饮、举办特色活动等方式，创造独特的购物和消费体验。
3.建立合作伙伴关系：与知名的商业品牌、大型企业、地方政府等建立合作伙伴关系，共同合作开展招商活动。
通过借助合作伙伴的品牌影响力和资源优势，提升商业地产项目的吸引力和竞争力。
二、招商流程1.市场调研：通过市场调研，了解当地商业环境、消费习惯、竞争情况等信息，为招商策略和具体招商目标的确定提供依据。
2.招商目标制定：根据市场调研的结果，确定商业地产项目的招商目标，包括商户数量、品牌定位、总体经营规模等，并制定详细的招商计划。
3.招商宣传：通过多种渠道和方式，宣传项目的亮点和优势，吸引潜在商户的关注和参与。
可以利用广告、网络媒体、招商会议等方式进行宣传。
4.商户评估：对有意向入驻的商户进行评估，包括商户的经营实力、品牌影响力、合作条件等方面的考察，确保商户与项目定位相符合，并符合项目的要求。
5.合同签订：与商户达成合作意向后，正式签订入驻合同，明确双方的权责和合作细则，确保双方利益的平衡和合作的顺利进行。
三、招商管理1.租金策略：制定合理的租金政策，根据商户品牌影响力和经营面积等因素进行差异化定价，确保租金收入最大化，并与商户长期合作。
2.运营指导：为入驻商户提供运营指导和培训，帮助商户提升经营管理水平，提供市场营销、品牌推广、顾客服务等方面的支持，共同提升项目的经营效益。
招商工作需要着重把握的要素
招商工作需要着重把握的要素招商工作是商业地产开发过程中非常重要的环节，而且也决定着一个项目成败。
甚至有一些开发商认为商业地产开发实际上就是招商，由此可见其地位是何等重要。
我本人从事商业地产顾问工作，同时也为自己所服务的一些项目提供招商策略顾问，但由于前期顾问项目所占时间较多，对于招商工作的过程监控就相对少了许多。
但看到目前无数新增商业项目大都面临招商的困境，我想借此机会说说自己对招商工作的看法，并尽量把自己对招商工作的认识总结成要素，供众位同仁参考。
一、招商工作要基于前期的定位结论很多同行朋友一直都在做前期定位方面的普及任务，我在这里就不多加赘述。
我把前期定位关键点总结为：1.定位工作是论证过程，绝不能留于形式，并且开发商要全面介入论证过程，而不是顾问与开发企业之间的两张皮或一边倒；2.定位工作是否准确，无论对于顾问还是开发商之间谁都不能出现侥幸或想当然的心理。
定位就好比是自己开铺子，你总不能不管消费者的需求吧？并且更不要把未来目标租户或消费者当作要被你蒙弊的对象，否则谁种的恶果谁来吃，定位过程换位思考最重要；3.定位工作没有最好，只有更好。
很多人回避对定位结果做修正，并且懒于多问一句为什么这样做。
世上没有最好的专家，只有更细心、认真的人。
开发商总认为项目问题重大，但又总是担心怀疑问题，甚至怕纠出问题，多么矛盾的心理？我个人认为，即使是不懂，也决不能依赖性听从，扮演个消费者、租户的角色总可以吧？4.定位工作什么时候才可以算作完成？没有其他更好的方案可以替代。
以上这四点一定要综合在一起考虑，千万不要把他们分开理解。
二、招商工作开始前的准备动作招商工作启动，一定要在定位论证结果封口之前进行。
招商工作第一项任务是商家访谈，对重点商家进行意向访谈。
何谓重点商家？特别强调，重点商家绝对不是指某某个超市或某某个健身中心（有一些招商工作人员只精于这项工作，他们往往招商开始动作都是从最容易接触的商家开始）。
有些人认为超市和健身中心能吸引顾客，可以当作主力店。
商业地产的招商简介
商业地产的招商简介主要包括三个方面：主力店招商、次主力店招商、散铺招商（销售、租赁）。
商业地产招商能否成功，主要看项目是否能满足各类商家的需求，取决于以下几个方面：第一、项目自身条件。
包括：地理位置、物业规模、建筑设计、物业成本、价格水平、周边环境、开发实力等。
项目自身条件往往是地产商能够自行调控的。
第二、商业功能规划。
包括：各功能区的设计是否符合市场需求；各功能区之间满足市场需求的协调性能；各功能区规模大小是否与市场容量相匹配；各功能区物业设计是否能满足主力店、次主力店、散铺的经营需要；以及部分功能区的规划是否具有创新功能以引领时尚潮流等等。
这些方面往往需要专业化的商业机构参与运作，方可增加招商的成功概率。
第三、企划务实创新。
包括：市场需求的细分、目标市场的锁定、满足需求的价值点提炼、满足需求的企划案设计、震撼力传播方法的甄别以及系列企划案的实施。
地产商往往具备一定的企划能力，但在商业地产招商中所要满足的目标市场确是商业领域的零售主力店、次主力店、商铺置业者，因此与专业的商业招商运营公司合作也是十分必要的。
招商流程：第一阶段：1、制定招商时间表 2、市场推广手段确立 3、相关客户数据库建立4、相关项目招商政策 5、了解当地的风俗情况第二阶段：1、拜访主力承租户并探讨设店意愿 2、与目标主力承租户研讨 3、召开业主大会 4、开业大概时间确定第三阶段：1整体招商之展开 A、业种比例拟定与分布 B、设立承租户组合C、制定统一的租赁条件、政策 D、制定招商文书、接待程序 E、拟定相关合约书 F、签定主力承租户（草约/收定金）商议工程装饰 2、大规模行销推广 3、设立现场办公/带看现场 4、招商大会召开招商流程：第四阶段：1、分阶段签定租赁意向书及正式租赁协议 2、协助承租方办理证照及交付装修 3、承租户进场装修房地产市场的发展总是和区域经济的发展进程有着密切的联系。
在我国近20年的经济高速发展过程中，北京、上海、广州等经济发展和对外开放的前沿城市，其房地产市场也得到了比其它地区更早、更迅速的发展。
招商三要素
产品、卖点、模式，成功招商三剑客
代理商最关心什么？
我们在招商市场上做了一个调查，分别监控了多次的招商展会及招商广告之后的咨询电话。
我们将代理商最关心的问题归纳成调研结论，其问题及比例分别是：
实际上代理商往往开口的第一句话都是“价格问题”，围绕着价格问题之外是“有无广告”、“产品效果如何”、“做过哪些市场”、“厂家有什么支持”、“产品的功能是什么”。
我们将代理商最关心的问题，归纳为“产品、卖点、模式”。
下面，是我们对产品、卖点、模式的一些主要关键词的综述：
1、产品：市场需求的迎合度、与同类产品的差异、功效及效果、为适合的推广战术做适合的产品附加；
2、卖点：针对招商市场设定的卖点、针对零售市场设定的卖点、卖点的理由、与代理商谈论卖点时的依据；
3、模式：市场操作的详细步骤及方法、理由、依据、成本利润平衡点、样板市场剖析。
以上是围绕着成功招商的三个要素展开的关键词，主要招商企业的规划，符合了以上三个要素及十三个关键词，也是我们对招商市场展开的《日本川喜田二郎分析法》的最终结论。
我们形象的比喻为：好产品就是好酒、好卖点就是浅巷子、好模式就是改变“好酒也怕橡子深”的具体操作。
酒是好酒、吆喝声也独特，那么代理商也学会了、看懂了。
剩下的问题就是签约了。
关键是你招商规划及策略是否与3要素13关键相吻合。
招商对建筑、规划、运营成败产生关键因素!
招商对建筑、规划、运营成败产生关键因素！在购物中心这个整体机器中，招商是当之无愧的发动机。
因为招商是一个对建筑、规划、日后的运营都产生决定性作用的中心因素。
因此，相对于其他环节和方面来说，现代商业专家更重视招商这个环节的作用，并将招商这个软件的环节置于所有硬件环节之上，视为商业实践活动的中场发动机。
招商必须先于建设成功的购物中心奉行的观点都是“招商先于建设”，即只有在主力店招商完成了80%以后，才开始进行整体设计工作。
相反，如果是主力店确定不了，那么后续的工作就没有办法做，这样做的出发点是减少了风险，提高了商业的利用率，并据此设计出最有特色和最有可行性的方案，同时也有效地避免了盲目规划设计后削足适履类事件的发生。
美国商业地产开发者在建设购物中心以前，就和入驻购物中心的零售商有非常充分的沟通，了解零售商的需求，签订合同以后才开始建设购物中心。
商业资深人士认为，把购物中心建好后再等待零售商来租赁是有风险的，只有在出现5个左右的零售商同时竞争一个购物中心的时候，才可以获得比较大的赢利空间。
招商工作流程图招商决定着经营成效和建筑风格招商的成效如何，不仅影响了项目的建筑，也影响着项目的装修风格、策划思路和可持续经营的成败。
如果项目是在建成后开始招商的，可能要为了适应招商而修改建筑的结构。
如果项目是招商先于设计的，则建筑的结构和框架就需要根据商家的要求、功能而进行设计，在这个层面上，可以说是建筑围绕着商家转。
此外还有装修风格、策划思路等，在这个层面上，招商这个环节真正起到了牵一发而动全身的作用。
招商的成果是商场经营成败的关键。
1、在商场的招商中，引入什么类型的商家？2、商家拥有多大的竞争力和发展前景？3、购物中心的商业结构如何？4、这些商家能否适应当地的商业环境和经济发展水平？所有种种因素，都将对商场的可持续经营产生决定性的影响。
可以预见的是，如果一个购物中心引入的商家品质是优秀的、结构是合理的，那么这次成功的招商就有可能将这个商业项目引入成功的轨道。
成功招商五要素
成功招商五要素招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。
商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段.没有行之有效的招商手段，不能与商家建立起长期有效的品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业的经营失败。
1、准确的前期规划是成功招商的基础商业项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。
项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统，招商不应简单地以“满租“为原则.大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位.笔者认为：未来商业地产的开发模式应是先作规划再做招商-再落实资金再批地建设。
(现状是先批土地、然后银行贷款、再作规划设计，开工建设、最后才招商……）2、项目招商必须由专业机构全程操盘(如光明广场委托中华盛世百货）专业人做专业事。
商业地产首先是商业,然后才是地产.现实中地产开发商对零售商业专业运营并不充分了解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业,商业地产项目是否取得最后成功，资金并不是唯一的因素。
专业人士及专业机构的作为不可以低估。
应该重视商业运营商怎样为商业地产的开发创造价值.3、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证全新商业模式摩尔带来全新的消费体验。
商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功能团，使业态的复合性对成功招商更具挑战性，项目运营商的品牌资本、品牌同盟系统成为招商的保证。
运营商成功秘诀在于已经建立起完善的品牌采购中心系统，万千优质品牌已经成为运营商的品牌同盟.运营商不须花太多的广告费用进行简单的招商,品牌商从服装、电器、餐饮到娱乐,只要摩尔开到哪里，他们就会跟到哪里（天河城、中华广场、铜锣湾、好百年如是)。
（如大连万达联姻国美、铜锣湾联姻易初莲花)4、成功招商的关键在于成功的沟通商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同:住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是系关商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。
商业房产项目成功的十大要素
商业房产项目成功的十大要素1.选址：选址是商业房产项目成功的关键要素之一、能否吸引到足够的人流量和客户，直接影响项目的盈利能力。
选址要考虑到周边市场潜力、人口密度、交通便利度和竞争情况等因素。
2.市场调研：在商业房产项目启动前，进行市场调研是必要的。
了解目标市场的需求、消费习惯和竞争对手的情况，有助于明确项目的发展方向和战略定位。
3.定位与策划：根据市场调研结果，确定商业房产项目的定位与策划。
明确项目的核心竞争力、目标客户群和品牌识别度，以及市场推广和销售策略等，为项目发展提供方向。
4.建设与设计：商业房产项目的建设与设计要考虑到功能性、美观性和环保性，以满足目标客户的需求，并提供良好的用户体验。
5.投资与融资：商业房产项目需要大量的资金投入，因此，合理的投资与融资策略至关重要。
通过多元化的融资渠道，确保项目的资金供应和风险控制。
6.品牌与营销：在商业房产项目建设完成后，品牌和营销是吸引客户和提升知名度的关键。
有效的品牌宣传和营销活动，能够吸引更多的目标客户群体，提高项目的收益。
7.管理与运营：商业房产项目的成功需要优秀的管理与运营团队。
良好的运营模式、完善的服务体系和高效的管理流程，能够提高项目运营效益，确保项目的长期盈利能力和持续发展。
8.商业配套：商业房产项目的成功还需考虑到周边商业配套的完善程度。
丰富多样的商业设施、便利的交通、餐饮和娱乐等配套设施，有助于吸引更多的目标客户群体。
9.社交活动：商业房产项目的社交活动是项目成功的关键因素之一、通过组织各类社交活动，增加项目的社交属性和用户黏性，提升项目的知名度和影响力。
10.持续创新：商业房产项目的成功还需要持续创新。
不断满足客户需求的变化和市场的竞争，通过引入新的商业元素、优化业务流程和提升用户体验，保持项目的竞争力和长期发展。
商业项目招商工作要素分析报告
商业项目招商工作要素分析报告招商工作是商业项目实施的重要环节，对于项目的成功运营起着至关重要的作用。
以下是商业项目招商工作的要素分析报告。
第一，项目定位。
项目定位是商业项目进行招商的基础。
项目定位要明确项目的业态、定位和目标客户群体，以便在招商过程中有针对性地开展工作。
在定位阶段，需要进行市场调研和竞争对手分析，以便确定项目的差异化特点，吸引投资商的关注和兴趣。
第二，项目规划。
项目规划要充分考虑投资商的利益和需求，确保项目能够给他们带来可观的回报。
项目规划包括项目的总体布局、核心业态和功能区划等内容。
同时，项目规划还需要考虑项目的可持续发展性，从长远角度来看，保证项目的竞争力和吸引力。
第三，项目推广。
项目推广是吸引投资商的关键环节。
在项目推广过程中，需要制定有效的推广策略和方案，包括宣传材料、展会、路演等手段，以便将项目的优势和魅力传达给潜在的投资商，并吸引他们的关注和参与。
同时，项目推广还需要充分利用各种媒体渠道，扩大项目的知名度和影响力。
第四，投资环境。
良好的投资环境是吸引投资商的重要条件。
项目方应该充分了解所在地的投资政策和法规，提供便捷的投资环境，包括政府支持、税收政策等方面的优惠措施，为投资商提供良好的投资保障。
同时，项目方还需要提供详细的市场分析和商业模式分析，让投资商了解项目的潜力和发展前景。
第五，风险控制。
项目方需要进行全面的风险评估和控制，找出可能存在的风险并采取相应的措施进行化解。
同时，项目方需要建立完善的制度和流程，确保项目的合规运作，以及投资商的合法权益得到保障。
项目方还需与投资商建立良好的沟通和信任关系，及时解决问题和处理纠纷，保持项目的稳定运营。
以上是商业项目招商工作的要素分析报告。
商业项目招商工作需要在项目定位、项目规划、项目推广、投资环境和风险控制等方面做好准备和工作，以吸引投资商的关注和参与，并确保项目的成功运营。
通过对这些要素的分析和把握，可以有效地提升项目的招商能力和竞争力。
1商业地产项目招商运作全流程解析
1商业地产项目招商运作全流程解析商业地产项目的招商运营是一个非常重要的环节，它直接影响了项目的整体运营和盈利能力。
本文将从整体流程的角度，对商业地产项目的招商运作进行详细解析，希望能够对相关人士有所帮助。
一、前期准备在进行商业地产项目的招商运作之前，需要对项目进行充分的前期准备工作。
这包括确定项目的定位和规划、确定项目的目标群体以及市场调研等工作。
项目的定位和规划决定了项目的面积、功能布局以及租赁价格等重要因素，是招商运作的基础。
确定目标群体则可以为招商过程提供指导，帮助开发商更有针对性地进行招商工作。
市场调研则可以帮助开发商了解竞争对手的情况，以及市场供需情况，为项目的招商工作提供重要的参考依据。
二、招商策划招商策划是商业地产项目招商运作的核心环节。
在进行招商策划过程中，需要根据前期准备工作的结果，确定招商的目标、重点招商对象以及招商策略等。
在确定招商目标时，需要根据项目定位和规划，确定需要引进的品牌、业态和租户类型等；重点招商对象则是指一些具有较高吸引力和价值的品牌或企业，他们的入驻将为项目的形象和盈利能力带来很大提升；招商策略则是指如何有效地吸引和引导这些重点招商对象的方法和手段，包括招商活动、宣传推广、合作开发等。
三、招商流程1.签约招商代理一般情况下，商业地产开发商会通过签约招商代理公司来进行招商工作，代理公司会负责整个招商过程的执行和管理。
在签约代理公司之前，需要进行充分的调研和评估，确保代理公司具有丰富的招商经验和资源，能够为项目的招商工作提供有力支持。
2.制定招商计划招商代理公司会根据前期准备工作的结果，制定招商计划。
该计划应包括招商目标、招商重点、招商策略、招商预算等内容，确保招商工作有序进行。
3.开展招商活动招商代理公司会根据招商计划，开展一系列招商活动，包括招商会议、项目推介会、招商路演等。
这些活动旨在吸引潜在租户关注项目，了解项目信息，并积极洽谈合作。
4.签约入驻在招商活动中，招商代理公司会与潜在租户进行充分的洽谈，达成签约意向。
商业地产前期定位与后期推广招商详解
商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。
本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。
一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。
以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。
通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。
2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。
在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。
3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。
定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。
二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。
以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。
筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。
2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。
通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。
3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。
商业地产前期招商三大要素[整理]
![商业地产前期招商三大要素[整理]](https://img.taocdn.com/s3/m/107fec18a7c30c22590102020740be1e650ecc2a.png)
商业地产前期招商三大要素投资者关注前期招商的重要性；操作中，他们却忽视了对不同主力商家多样需求的判断市场环境、交通及其评估、整体商业规划,这三点是前期招商最需考虑的.从大卖场、超市，到建材、电器,亦或电影娱乐,主力商家对这三点的关注角度各有差别，只有细分清楚，才能使前期招商达到良好效果。
交通评估开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商活动通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商。
大的主力商家包括大百货店、家居建材店超市、大卖场等，娱乐体验商家是指电影院等。
交通是否能承载商家的客源，是主力商家首先需要考虑的。
商家需要政府和开发商提供未来交通规划的方案。
其次，必须委托专业评估部门对整个项目进行交通评估。
对于交通在前期招商中的重要性，业内人士指出，外部交通解决顾客可达性，内部交通解决顾客在商场内部的循环问题，共同目的是为留住顾客创造良好条件。
百货招商最具代表性。
根据百货的交通要求，最好是主入口设置观光电梯，内部设置剪刀式样扶梯，解决垂直交通问题。
百货要求具有良好的可视性，在十字路口周边最理想两面临街最好，要求方便车辆进出。
商家在选址时对交通便利性非常重视.如果外部的便利性没有达到商家的要求,可以通过增加班车来弥补。
不同商家对交通的要求存在差异。
如娱乐商家的人流由于不像家乐福、沃尔玛等超市那么大,所以相对来讲对交通的要求不是很苛刻。
同理,如果停车和交通满足了家乐福、沃尔玛，那么开电影院肯定也没问题。
大卖场对交通和运输要求最高，一般1.2万平方米的大卖场需要300个停车位，卸货平台需要300平方米～600平方米，转弯半径较大。
电器类商品不仅要求有卸货平台，而且货梯最好比较宽，此外，电器类商店需要专用库房，方便物流配送。
项目整体主力商家除了关注自身的位置,还需要开发商提供整个项目比较完整的方案.其他商家的经营范围、品种是主力商家重点考虑的，它们同时非常关心是否能够吸引共同的顾客群中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨总结主力商家对整体项目关注为两点：一是周围同业的竞争情况，是互补还是排斥；二是建筑结构、商业规模是否适用于自己。
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商业地产项目前期招商三大要素决定成败
投资者对商业地产的前期招商可谓一知半解。
意识上，他们越发关注前期招商的重要性；操作中，他们却忽视了对不同主力商家多样需求的判断。
“市场环境、交通及其评估、整体商业规划，这三点是前期招商最需考虑的。
”易铺网CEO陈建明指出，从大卖场、超市，到建材、电器，亦或电影娱乐，主力商家对这三点的关注角度各有差别，只有细分清楚，才能使前期招商达到良好效果。
交通评估
开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商活动，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商。
大的主力商家包括大百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家是指电影院等。
交通是否能承载商家的客源，是主力商家首先需要考虑的。
“商家需要政府和开发商提供未来交通规划的方案。
”陈建明强调，其次，必须委托专业评估部门对整个项目进行交通评估。
对于交通在前期招商中的重要性，深圳市新摩尔商业管理公司董事长杨宝民指出，外部交通解决顾客可达性，内部交通解决顾客在商场内部的循环问题，共同目的是为留住顾客创造良好条件。
“百货招商最具代表性。
”杨宝民说，根据百货的交通要求，最好是主入口设置观光电梯，内部设置剪刀式样扶梯，解决垂直交通问题。
百货要求具有良好的可视性，在十字路口周边最理想，两面临街最好，要求方便车辆进出。
商家在选址时对交通便利性非常重视。
如果外部的便利性没有达到商家的要求,可以通过增加班车来弥补。
不同商家对交通的要求存在差异。
如娱乐商家的人流由于不像家乐福、沃尔玛等超市那么大，所以相对来讲对交通的要求不是很苛刻。
同理，如果停车和交通满足了家乐福、沃尔玛，那么开电影院肯定也没问题。
杨宝民指出，大卖场对交通和运输要求最高，一般1.2万平方米的大卖场需要300个停车位，卸货平台需要300平方米～600平方米，转弯半径较大。
电器类商品不仅要求有卸货平台，而且货梯最好比较宽，此外，电器类商店需要专用
库房，方便物流配送。
项目整体
“主力商家除了关注自身的位置，还需要开发商提供整个项目比较完整的方案。
”陈建明告诉记者。
杨宝民也指出，其他商家的经营范围、品种是主力商家重点考虑的，它们同时非常关心是否能够吸引共同的顾客群。
中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨总结主力商家对整体项目关注为两点：一是周围同业的竞争情况，是互补还是排斥；二是建筑结构、商业规模是否适用于自己。
以家乐福为例：在一个20万平方米的项目中，家乐福除了占其中2万平方米，其他项目是什么样子，是否跟家乐福的利益息息相关，是否可以跟其他主力商家共同分享市场空间，都是家乐福进驻前考虑的。
“如果其他的商业规划和产品定位有问题，知名的商家不会考虑入驻此项目。
”陈建明强调。
对综合体来说，人流是最重要的，要保证尽可能多的人来消费，就需要经营与消费相匹配，从而吸引回头客。
因此，无论产品、还是营造的气氛、服务的表现，都需要符合长期的需求。
“像东方新天地，回头客提供超过50%的营业额，商业一直保持稳定。
”陈建明说。
商业地产里的所有参与者有各自的利益，杨宝民指出，百货业希望有吸引人流的业态做邻居，例如电影院和超市，但是百货业不希望超市也经营百货业态，否则有冲突。
不同业态之间共同经营部分要减少到最低程度，例如专业电器商店进驻购物中心，那么百货最好就不要经营电器。
从经验看，没有任何一个未经整体策划的项目招商成功的。
“最大利益的获得是依靠把专业化问题深入考虑。
家乐福、沃尔玛这样国际商家对整体项目的考虑更成熟。
”陈建明指出。
对于前期整合商业环境和市场环境的好处，业内人士指出：可以缩短招商流程。
开发前期的招商，牵扯到主力商家的招商。
大卖场或电影娱乐由于对结构等特殊的要求，势必在正式做设计规划之前，就要完成初步的招商合作。
市场依赖
“大卖场、超市、建材、电器、百货、奥特莱斯（OUTLETS）、电影娱乐，不同的商业形态会对市场成熟度提出不同要求。
”陈建明指出。
究其原因，杨宝民认为，不同的商家经营方式不同，导致对市场的要求差异较大。
百货关心高档居民区在周边的比重；超市关心居民的密集程度，例如大卖场要求周边3公里半径拥有20万人口；电器专业商店适合选择交通便利、经营成本较低的位置，不适合选择繁华的核心商圈或租金高的地方；一些巨型超市一般也选择城郊接合部，交通便利，方便团购客户。
跟日常生活有关的，是家乐福关注的层面，包括沃尔玛也是如此。
但百安居就会略有不同：它会很关注一个地区房地产发展的状态。
电器商店则会关注某区域房地产开发完成的状况。
在北京东西南北四个方向中，华纳电影选址首先排除南城，因为南城的消费能力、消费结构、消费习惯都与华纳不相符。
奥特莱斯会偏重东四环这个位置。
奥特莱斯是欧美最为流行的零售业态之一，主要以销售著名品牌的下架、过季、断码商品为主，由于品牌驰名、价格实惠，在欧洲及美国、日本和东南亚地区深受消费者欢迎。
“奥特莱斯对市场的依赖度较弱，北京东部的拆迁户和外地人群虽然消费能力不高，但不会对它造成影响。
”陈说。
宜家对于市场环境的依赖程度不高则是由它自身特点决定的。
从品牌到商品再到店名，完全都是宜家这个单一品牌，单一品牌的特点甚至体现在一个城市只开一家店的方式。
宜家在任何一个城市开店，都形成了绝对差异化。
“这种差异化的程度、绝对差异化的形式，也导致其对市场依赖程度没那么强。
”陈建明指出。
业内人士给主力商家市场依赖程度从高往低排序的结果是：百货、超市、电器、奥特莱斯、建材。
“百货对市场成熟度的要求是最高的，所以百货轻易不敢进入新商圈，对市场成熟度如果没有足够了解，开业以后很容易死掉。
”陈建明认为。
另外，对于选地的特点，杨宝民指出，“宜家适合选择周边新居民区较多、人均收入较高的地方。
因为他们的商品特点是高档、环保，适合中高收入家庭。
”。