园林园项目营销推广执行方案-新

2 城市往南发展：
城市建设的必然现象
焦作以解放路为分界线，北边多坡地，不适合商 品房开发，南边地块平坦，有大面积的平整地块。 同时，省会郑州在南边。城市往南发展，是政府 政策，也是城市地理状况因素下的必然现象。
3 品牌营销时代到来
价格竞争向价值竞争转变
随着龙源世家、太极景润、建业、美中城的开发 与强势宣传，焦作房地产即将进入品牌营销阶段。 产品定位，概念包装，卖点深度提炼，会直接带 动项目附件值的提升。
6 新区带动周遍区域
新区大盘的兴起带动了焦作房地产的发展，焦作 中站，马村，北区，西区都受其影响。
焦作西区属于焦作的老城区，一些长年生活在这 里的居民对西区有着特殊的感情。随这房地产开 发浪潮的兴起，这群客户群体越来越大。
目前，西区缺少相应的高品质社区。
7 创造城西传奇
土地价值观：
在一个城市，没有真正的冷地与热地之分，只有 发展不均衡之分。但一个城市最终的发展是均衡 的。所以，现在的冷并不意味着永远的冷。城西 是一块未被开发的处女地，有着巨大的市场消费 潜力。
1期原来规划为6栋多层，现改为16栋。他们也是考虑到高层小
高层在西区的抗行才做此调整的。
预测均价为1800元 / 平方
A
2 对手黑名单
嘉鑫 ·磬港苑
位置：焦作市烈士西街路北。 开发商：焦作市嘉鑫置业有限公司。 基础数据：占地35亩地，2.67万平米，6栋多层，户型 从65－130平方不等，共约240户，现已经封顶。
我们将与您一起演绎城西传奇－－－
第一章：市场分析
宏观市场分析 区域市场分析 目标客户定位 竞争对手分析
第二章：产品研究
3个问题 户型配比分析 户型优劣分析
第三章：推广策略
卖点分析 项目定位
案名诠释 主推广语 SWOT分析 品牌策略及核心价值分析 阶段传播 传播工具 包装建议
第四章：推广费用预算
费用预算 媒体研究 媒体推广预算
第一章 市场分 析
竞争对手分析
竞争对手是谁？
诸多对手中 威胁较大的是以下三家——
1 百度文库手黑名单
金德利·西城美苑
占地217亩，建筑面积30万平方米，容积率2.2。产品类型为多 层，小高层，高层。总共2100户。项目分三期进行实施，一期 工程以多层住宅及小高层住宅和部分商业为主，建筑面积10万 平方米；二期以小高层住宅为主，建筑面积10万平方米；三期 以高层和小高层住宅为主，建筑面积10万平方米。
园林美墅，200亩大盘，创造城西传奇！
第一章 市场分 析
目标客户定位
目标客户分类：
客户购房目的：
为改善居住环境购房；为子女结婚购房；工厂工 人首次购房；居住为主，投资为辅。
客户表象特征：
他们的家庭储蓄在10万元左右，家庭月收入不低 于3000元，能承受的总房价不高于20万。
他们的平均年龄35岁左右（28—45岁）大部分 为三口之家，部分三代同堂家庭。
售价：
1层1960元/平方 2层1980元/平方 3层1980元/平方 4层1880元/平方 5层1680元/平方 6层1280元/平方
客户感性描述：
他们长时间在西区生活或者工作，他们熟悉西区， 对西区有一定的情感。
他们是社会中的中间力量，为了家庭一直在辛勤 的工作着，他们文化程度普遍不高，是比较务实、 同时也比较喜欢盲目跟从的一群人。
结论：
初级市场。客户比较好引导也比较容易教育，营销炒作 的空间较大。
重点要解决的问题： 1、如何扭转客户对本案周边环境的不良认识。 2、如何扭转价格抗性。 3、南区版块已成气候，“高档盘在新区”已成心理定势， 需要扭转。
4 焦作大盘风声水起
美中城，占地170亩；峰华 “城市乐章”，占地300多亩；锦江花 园，占地400亩。此外还有太极景润2期，以及师专对面亿祥置业将 要推出的200亩的项目，等等。
结论：
焦作已进入城市化高速发展时期。传统常规的市 场空间将越来越少，宏观的综合性质的地产才是 未来的趋势。 “大盘” 将是未来更为普及和更 具生命力的楼盘模式。
第一章 市场分 析
区域市场分析
1 城镇发展格局：
“一主两翼”模式的“新五 区”
“一主” 指：焦作市核心城区，“两翼” 指博 爱区和云台区。
“新五区”指： ---- 解放区+中站区、 ---- 山阳区+马村区、 ---- 焦作新区（高新区）、 ---- 博爱区和云台区。
1 城镇发展格局：
城市空间推进方向
2 2007市场投放量巨大
2006年全市施工的房屋面积高达253.9万平方米，竣工的 房屋面积仅60.1万平方米，有大量的在建房屋面积将结转 到2007年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。
结论1：
先机就是商机，这就要求我们快速开发，抢占客户，快速 实现资金和品牌建设的良性循环。
结论2：
2007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市 场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展 将成为焦作房地产市场的主旋律。
5 物业类别发展趋势
整体市场向小高层、高层物业发展。
随着近年城市发展速度加快，土地市场紧缺，物 业已开始向小高层，高层市场发展。多层以郊区 老城区为主，如西苑小区、建月花园等。项目规 模大，但缺乏人气支撑。高层以市中心区、高新 区居多，高新区在建在售项目小高层、高层占据 80%的市场，如美中诚、锦江现代城、太极润景、 龙源世家等。
第五章：销售建议
总体策略 价格策略 推盘策略
第六章：物业建议
开发商自己管理 请品牌物业公司做顾问 委托品牌物业公司管理
第一章 市场分析
第一章 市场分 析
宏观市场分析
1 宏观调控的影响
投资、房价增幅双回落
2006年，国家新出台的“国六条”、九部委 《意见》“十五细则”及利率上调、购房首付比 例提高、征收二手房个税等国家宏观调控政策措 施，对整个房地产业产生了巨大的影响。焦作房 地产业呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调 控效果正逐步显现。
核心城区要南移东扩西进 博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。 科学规划城区产业布局，逐步建设西部工业集聚 区、东部工业集聚区、万方工业集聚区、中铝工 业集聚区、沁北工业集聚区等5个产业集聚区。
结论：
随着政府新五区口号的提出，城市一体化进程 加快，马村区会向山阳区渐渐靠拢，而解放区 和中站区也将渐渐将溶为一个区域。 届时，普济路必将成为新区主干道，项目的区 位优势将得到提升。