人居环境理论视角下的城中村改造规划研究_以武汉市为例_陈双

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【摘要】以武汉市城中村人居环境系统特征为例，发掘城中村在其自组织演化过程中，所承担的特殊城市社会功能。

纯粹市场化的城中村改造模式忽略了其已有的良性社会功能，因而在发挥市场效率的同时，也容易忽视大量弱势群体的公平发展机会，不利于营造多样化、富于活力的城市社会生态环境。

应以人居环境可持续发展为目标，重新审视并适时调整市场化改造城中村的策略及相应规划技术，以适应转型期城市空间的社会需求。

【关键词】城中村；人居环境；复杂系统；社会功能；武汉市
URBAN VILLAGE RENOVATION FROM THE PERSPECTIVE OF HUMAN SETTLEMENT EN-VIRONMENT THEORY: A CASE STUDY OF WUHAN
CHEN Shuang; ZHAO Wanmin; HU Sirun ABSTRACT: With the environment characteristics of urban villages in Wuhan as examples, this paper examines the special social function of urban villages in cities during its self-organization process. It argues that the urban village renovation in a totally market-led situation would reduce its positive effects on the society and therefore could not provide the disadvan-taged group the same development opportunities as the other groups. It would be against developing a diversified and vigorous urban social environment.With the sustainable development of human settle-ment as a target it is necessary to re-examine and adjust the existing strategies of urban village renova-tion and planning techniques to adapt to the social demand for urban space in transitional period.KEYWORDS: urban village; human settlement; com-plex system; social function; Wuhan
城中村已成为我国城市化过程中不容回避的普遍性的城市问题，近些年来，各地城市纷纷选择以市场化改造作为城中村改造的首选模式。

该模式具有明显的经济效率，但同时也会去除城中村的社会良性功能，这是地方政府在制定城中村改造政策时容易忽视的方面。

１ 城中村市场化改造模式的成因及其社
会经济效应
城中村改造的模式无外乎３种：以政府为主导、以村集体为主和以社会力量为主。

一般认为，城中村改造如果涉及到社会公益性目的的项目建设，则以政府为主导的改造为宜。

依靠政府的行政力量，实行统一规划，统一操作，规范运行，实现较理想的整体效应　；如果未涉及到社会公益项目，则以村集体为主的改造更可行。

通过土地和房产所有人——村民的直接参与，产权的重新划分由村集体内部协调，既能充分体现村民利益，又可避免村民与政府间的博弈与摩擦，使城中村改造在自组织中完成。

然而，现实中这两种改造模式的成功案例极少，相反，越来越多的城市正以社会力量为主、市场化为导向的城中村改造模式作为主流改造方式。

究其原因，多数情况下前两种模式往往难以承担改造所需的巨额资金。

因而引入社会资金进行城中村改造，纷纷成为各地政府的首选，既解决了改造所需的资金问题，又引进了专业的开发力量，充分运用市场机制配置
【作者简介】
陈 双（１９６３－），女，重庆大学（Ｂ区）建筑城规学院博士研究生，湖北大学副教授。

赵万民（１９５５－），男，博士，重庆大学（Ｂ区）建筑城规学院教授，博士生导师。

胡思润（１９７１－），女，武汉大学城市设计学院讲师。

【修改日期】２００９－０６－２８
【文章编号】１００２－１３２９（２００９）０８－００３７－０６【中图分类号】ＴＵ９８４．１１＋４【文献标识码】Ａ
人居环境理论视角下的城中村改造规划研究＊
——以武汉市为例
陈 双 赵万民 胡思润
＊　“十一五”国家科技支撑计划“区域规划与城市
土地节约利用关键技术研究”（２００６ＢＡＪ１４Ｂ００）；“城市旧区土地改造利用关键技术研究课题”（２００６ＢＡＪ１４Ｂ０６）；教育部规划基金项目“大城市城中村综合改造研究—以武汉市为例”（０７ＪＡ６３００９１）资助。

规划研究
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表１　部分大城市近期城中村改造计划
Tab.1 Plans for urban village renovation in some cities recently 上升、就业机会减少，还会导致该群体进一步被社会边缘化，并持续加深不同阶层的分隔与对立；另一方面，对城市多样性空间形态的破坏，也意味着城市兼容并蓄、和谐发展的文化氛围的消失，城市活力受损、城市可持续发展受损。

一些学者认为中国之所以没有重蹈许多国家城市化初期涌现大量贫民窟的覆辙，在很大程度上应归功于广泛分布于各大城市的城中村，不仅吸纳了大量的城市化的后来者，还成为他们立足于城市、融入城市的重要驿站。

笔者无意反对城中村改造，但认为在城中村改造过程中，应尽可能规避过高的社会成本，让城市化升级能平稳、协调的推进。

２ 人居环境复杂系统视角下的城中村社会功能分析——以武汉市为例
城中村在演化过程中，客观上承担了特殊的城市社会功能，尤其是在一些大城市之中这种功能特征更突出且难以替代。

通常的研究多认为城中村主要为外来农民工解决了居住问题，而笔者在调查研究中发现，因城中村的存在而受益的群体比习惯性的看法要广泛的多，城中村的社会功能也不再仅仅限于解决外来低收入者的“居住问题”，而且这种现象不仅限于武汉市，在其他诸多城市（如深圳、广州、西安、郑州、杭州、昆明等市）的城中村中也同样存在。

武汉市作为中部特大城市，在城市化快速推进过程中也“孕育”了大量“副产品”——城中村。

目前，仅在主城区内就涉及１４７个行政村，另外还包括１５个农林单位。

除城市建设项目发展而必须征地的村落外，现均已纳入“城中村”综合改造范围，涉及总人口３５．６６万，其中农业人口１７．１０万。

这些城中村由于具有特殊的城市区位价值而为特定的群体所“青睐”，进而呈现出若干类特殊的城市社会空间形态。

２．１ 外来人口低门槛创业基地
空间分布：在汉口和汉阳有一类以服装加工为主的小产业聚集的城中村，它们沿城市二环线和城市对外交通线与汉正街几乎呈等距离的扇形分布。

这些规模不等的小产业中有相当一部分来自于汉正街（图１）。

形成原因与特征：这类城中村的特征与汉口的城市职能和汉正街的经济特性有直接关系。

由于长江和汉水交汇将武汉分为三镇，并因历史原因形成各具特色的城市职能，其中汉口镇早在明末清初就位居“天下四大名镇”之首，素有“货到汉口活”之说。

而位于硚口区内的汉正街即为昔日
城中村改造的各项资源，被认为是一种在现实中最具效率的城中村改造模式。

市场化改造是以“谁投资，谁受益”为准则，因此现行较成熟的改造模式都特别注意两类相关者的利益保证：改造资金投入者——开发商的利益和原不动产产权人——村民的利益。

对于前者主要是通过各种开发税费的优惠，规划经济技术指标（如容积率）的修正来保证较高的利润；对后者则是以超出一般征地补偿标准的货币还建或实物还建来兑现，而改造中影响面最广、规模最大的群体——租户则成为被完全忽视的对象。

他们之中有相当一部分人长期租住于此，并为当地城市付出自己的劳动与贡献。

在城中村改造中，资本追逐利润的天性表现的更为复杂。

由于改造模式不仅涉及到村民的生活方式改变，更影响开发商的获利状况，以及政府的财税收入和城市形象，因此，多数城中村改造还是强调物质环境的改变，即以中高档商品房代替村民们低廉的私房，当土地竞租价格得以充分显化的同时，弱势群体的房价“滤出效应”也被彻底显化。

目前，各地大城市对城中村的市场化改造有成规模化态势（表１），一旦对低收入群体的价格“滤出”也变成规模化，必然造成社会不稳定因素的增加。

尤其在房市低迷，低端商品房与保障性住房均供应不足，中高端商品房空置率过高的现实情况下，势必加剧住房供应结构失衡的状况。

而从长远来看，一方面，弱势群体因房价造成的空间边缘化不仅将增加其谋生成本，如交通成本
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汉口镇的正街和商业中心。

改革开放以来，汉正街率先在全国发展个体私营经济，被誉为全国改革开放的风向标。

目前已形成以汉正街市场、西汉正街市场、顺道街市场为主的市场群，市场总面积达到２００万ｍ２，市场商户２．４万户，聚集了国内外２０００多个品牌的总代理。

汉正街在成为全国小商品流通中心的同时，也伴生出一大批非法服装加工小作坊，其生产的低成本、廉价的服装在一定程度上满足了部分社会阶层的需求。

然而其不正规生产的弊端终因２００５年底一场４死２伤的大火暴露无疑。

武汉市政府随即启动了专门针对汉正街的最大规模的消防整治活动，３个月后在汉正街辖区内的６６５７户非法服装加工作坊被全部关停，彻底搬离汉正街。

不过他们并没有走远，而是在同样具有非正规特征的城中村重新安营扎寨①。

他们所选择的这些城中村几乎都有一个共同的特点，即与汉正街和城市外部皆具有便捷的交通联系。

接近中心市场，能在最短的时间内获取最新信息，用那些小作坊主的话来说就是“市场上今天出个新货，我第二天就可以照着打版、出货了。

”
这些小作坊主之所以只选择汉口和汉阳的城中村而惟独没选武昌的城中村，除了这两地与汉正街联系更方便，商业信息更畅通外，更重要的原因是一旦选择武昌，运输上就要跨越长江，经营成本将大幅增长，这是小作坊经营的大忌。

典型案例：建荣村位于１０７国道和城市二环线的交汇处，并与汉正街都市工业园相邻，优越的地理位置，吸引了大批被迫从汉正街迁出的私营服装业主。

２００５年之前，和其他城中村一样，建荣村的租户主要是在附近打工的流动人口，整个村租金水平不高，村内违建房并不多，但此后随着源源不断的汉正街小作坊的迁入，村里掀起了一轮又一轮的抢建热潮。

村民们纷纷将原来仅用于居住性出租的小开间房重新改造，加大开间柱距以方便制衣机的摆放，并形成了以服装加工业主及其员工生产、生活、仓储“三位一体”的房屋形式。

由于改造后的出租屋符合小作坊生产的特点，而特别受新型租户的欢迎，房屋尚未完工已被预定一空，村内的私房租金也顺势上涨了４０％左右。

建荣村原有村民１３１２人，而外来人口的迁入已近１万，大约是村民的１０倍。

小产业的聚集带来了新的就业机会，很多之前赋闲在家的妇女开始做串珠子、锁扣眼等服装生产配套工作，既打发了时间，又增加了家庭收入。

另外，还有一部分村民包了运输车，专门跑从小作坊到汉正街的运输。

而人口的聚集还使得村内的餐馆、诊所、超市、澡堂、网吧、药店等服务性设施一应俱全，满足了村民及租户的日常生活需要。

２．２ 外来务工者栖居地
空间分布：以租给外来务工者居住为主的城中村多呈散点状分布于武汉三镇，大体上位于城市内环线与二环线之间，特别是公共交通便利，商业服务业聚集的中心区（图２）。

形成原因与特征：这类村多数分布于武汉市城市化扩张较早、第三产业密集的江岸区和硚口区，其次是城市发展的新区——汉阳区，以及武
昌人口密度较高的中心区。

其共同特点是多位于公共交通十分便利的城市主干道旁，人口与第三产业聚集程度高，工作机会多。

一般村内基本生
图１　小产业聚集的城中村分布
Fig.1 Distribution of urban village with small-scale
workshops
图２　外来务工者聚集的城中村分布
Fig.2 Distribution of urban villages with migrant worker settlements
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至还设有私人幼儿园和私人９年制学校，其招生
基本上都是针对流动人口家庭。

２．３ 高校学生聚居地
空间分布：在武汉市城中村中数量最多的一
类是以租给高校学生为主的。

这些城中村在空间
上与高校或相邻或接近，且绝大多数分布在武
昌，约占全市城中村的１８％（图３）。

形成原因与特征：邻高校城中村的出现是城
市扩张和高校扩张共同造成的。

自１９９９年开始，
全国普通高等学校大规模扩招，教育模式由“精
英式”变为“大众式”。

武汉市历来就是湖北乃至
华中地区的教育中心，２００３－２００６年，武汉地区
普通高校本专科在校生与毕业生规模持续４年在
全国１９个副省级城市中位居第一。

至２００７年高
校在校生更是高达１０４．１０万人②。

在高等教育规
模化发展的过程中，高校教学管理与生活管理逐
步分离，原来单位体制下由高校承担的各种生活
服务功能，转向由高校后勤及社会周边地区承
担。

由于邻高校城中村的大部分农地已被城建征
用或被划拨为高校用地，村民不可能继续靠第一
产业生存，因此纷纷在宅基地上加盖房屋以获取
高校生的租金，这也使得邻校村与高校之间的互
相影响日益加深（表２）。

典型案例：三角路村受高校扩建和城市建设
征地影响，村落空间形态畸变，被挤在长约１ｋｍ
多的狭长三角形地带，但这也意外地给村民带来
了近３ｋｍ长的沿街门面房，加之该村距城市商业
中心仅２站路之遥，故受到学生和小商贩的共同
青睐。

特别是高校扩招后，周边新增加了３所职
业学院，使得三角路村成为学生－小商贩供需循
环聚集、人气旺盛的特殊社区。

据调查统计，该
村共聚集餐饮、教育、医疗、娱乐、日用等多种
服务设施摊位５５０多家（含夜市），涉及就业人口
约３０００多人（包括部分勤工俭学的学生）。

来此
租房的多为大三和大四的学生，其次是刚参加工
作的毕业生。

前者租房主要原因是学习考研、宿
舍条件差、兼职工作需要、生活方便自由，其次
是谈恋爱需要、人际因素和经济因素等；后者主
要原因是工作单位不提供住房保障而自己又无力
租住商品房，城中村生活方便又便宜，刚离校尚
有较强恋校情结等。

３ 人居环境可持续发展指向下的城中村
改造规划策略调整
３．１ 城中村改造的社会价值取向
人居环境理论认为，不能将复杂的系统问题图３　邻高校城中村分布
Fig.3 Distribution of urban villages adjacent to colleges in Wuhan
注：表中信息来源于笔者实地调研和参考文献７。

活服务设施齐全，房型多为开间小、带简易卫生
间以及灶台和阁楼的小型套间，也是建筑密度和
容积率最高的城中村。

这类村的人员构成最复
杂，除少数呈同质性构成（如余家湖村因租客多
为的士司机而被称为的士村外），多数则无论是
职业还是原籍非同质性聚集特征更突出，包括农
民工、自谋职业者、小老板、非正规和非法职业
者，城市底层边缘人等。

典型案例：团结村从１９８０年代开始就不断为
武汉市的发展贡献土地，现有土地面积仅相当于
原有用地的１２％。

早已不可能靠务农谋生的村民
纷纷在宅基地上加盖私房用于出租。

由于团结村
位于武汉市中心城区市级干道两侧，又是连接汉
口与武昌的咽喉要道之一，村落周边有近３０条线
路的公交站点，优越的地理位置促使村内的私房
出租长期供不应求，村民建房的动力也有增无
减。

从户均２层一直增加到２００５年的户均６～８层，
所容纳的暂住人口已近３万人。

现村内的租户主要来自于湖北省内及河南、
江西、安徽等周边省份。

其中既有农民工也有从
事装饰装修的小老板，既有单身的短期租户也有
举家迁入１０多年的长期租户。

大量人口的聚集也
吸引了不少合法与不合法的“社区服务经济”，甚
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一味的简单化，“对复杂的城市内容，不作深入的解析，…机械的、简单化的处理，反而会导致忽视人的生活复杂性等新问题。

”③正如道萨迪亚斯（Ｃ．Ａ．Ｄｏｘｉａｄｉｓ）在其聚居定理中所阐明的，人类聚集是为满足居住其内的人和他人的各种需要而创建的。

随着聚居的创建和发展，新的、未曾预料的功能会不断被添加进来，因此聚居必须同时满足最初的需求和不断增加的、新的需求。

除了导致聚居形成的最初需要外，聚居中已形成的有价值的东西作为下一层次的力，起着加快聚居发展或延缓甚至阻止聚居衰退的作用。

只有当聚居中居民的所有需要——经济的、社会的、政治的、技术的和文化的需要都得到满足时，才能认为该聚居对居民来说是满意的③。

城中村的形成和存在有复杂的社会、经济和历史原因，对为数众多的城中村群体改造不能一味追求土地经济效益，尤其应该正视其社会和历史效应，否则，最终必定导致城市人居环境系统的整体“不经济”。

３．２ 城中村改造的宏观社会背景
进入城市化加速阶段后，我国新增劳动力人口每年都呈千万计的刚性增长；农民源源不断进城，大学毕业生年年递增，城镇再就业人口数量庞大，预计“十一五”期间，我国每年城镇岗位缺口为１２００万人，需要转移的农村劳动力达４５００万。

虽然近年来经济持续增长，但失业率却呈增
长态势（蔡
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未覆盖的中低收入者，在空间形态上，则表现为
生产、生活、商业高度混合，呈现出低质、无序
但又具活力的复合空间形态。

因此，城中村改造
规划的主要导向应为保质、有序更具活力的转型
式复合空间形态。

具体操作则应在符合城市总体
规划前提下，以现行城中村空间区位特征为依
据，以现行工程技术规范为准绳，以多部门协同
合作为管理支撑要件（表４），创造出既符合转型
期特征，又丰富多样、易居易业的新型城市社区。

４ 结语
城中村作为人居环境复杂系统具有社会多面
性，一方面，二元社会组织结构与管理制度的延
续会进一步深化诸多社会问题，因此急需改造；
另一方面，在其长期演化过程中已深深嵌入城市
社会空间机体，并承担了在相当一段时期内尚无
法替代的社会功能。

政府虽然不直接参与城中村
改造的具体工作，但复杂的系统问题对于政府的
调控和监管能力却提出了更高的要求。

在改造原
有人居环境的同时，应延续或优化其原有社会良
性功能的特点，避免因改造及规划模式的单一带
来规模化的社会排斥，并最终造成居住空间和聚
集人口阶层的同质化和弱势群体的边缘化。

以城
市可持续发展为指向的城中村改造，有必要对市
场化改造模式进行公共政策的补充、调整，将现
行的　“获取村民土地—补偿—拆迁重建—遣散外
来人口”的“运动式”、　单纯市场化改造方式变为
“正视村民土地权益－规范其权益（包括生存与
发展权）－正视大量合法租客的社会作用与基本
权益－延续、凝聚并提升（或更新）原有空间经
济、社会和生态文化综合绩效”的创新型改造方
式，以创造更具社会适应性、更符合现实需要、更
富有城市活力的空间形态。

（感谢湖北大学硕士研究生：祝玮、曹冠兰、
王小飞、刘小娟、童心、程凯强、李琼同学在实
地调研中付出的积极努力。

）
注释（Ｎｏｔｅｓ）
①在这些小作坊搬迁的过程中，虽然市政府通
过老工业区改造，新建了规划面积达２０ｋｍ２的
汉正街都市工业区，并按照“低租金、零费
率、一站式、全方位、市场化、轻税收、重
就业”原则管理，希望将园区办成中小企业
的孵化器，但其进入门槛和管理方式仍然让
尚处于起步阶段的小作坊主们不能接受。

这
些精于成本计算的小老板们算过一笔帐，与
其进工业园还不如回老家开作坊划算。

②湖北统计信息网，武汉市教育事业发展取得
新突破，２００８－０４－２８。

③吴良镛，人居环境科学导论［Ｍ］，北京：中国
建筑工业出版社，２００１．２７２－２７３，９９。

④汉正街燕山服装加工联谊会会长、天门的张
国春，也在汉正街做了１０多年的服装加工，最
初也是从无证作坊起家，七八年前才“转正”。

从３０～４０ｍ２的小作坊，到如今４０００ｍ２的大厂
房，现在的张国春已有上百名工人，注册了
境外商标，生产的服装销往全国３０余个城市。

目前，像张国春这样从汉正街走出的服装企
业老板达两三百人，已经在汉川、黄陂等地
的工业园找到了新的出路。

参考文献（Ｒｅｆｅｒｅｎｃｅｓ）
１新华网．城中村改造需要２０００亿廉价出租屋
将变得高级［ＥＢ／ＯＬ］．２００７－０１－２４．
２兰州市规划局．兰州市雁滩“城中村”问题专
题研究［ＥＢ／ＯＬ］．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｌｚｇｈ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｇｈｚｔ／ｃｚｃ／
ｃｚｃｇｈｙｊ．ｈｔｍ．
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究，２００６，（２）．
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相关政策［Ｊ］．宏观经济研究，２００５，（６）．
５都阳．创业是改善就业结构的重要途径［Ｊ］．中
国大学生就业，２００８，（３）．
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学，２００６．
表４　城中村改造与转型式城市复合空间适应
Tab.4 Urban village renovation and complex space in transition。