楼间距、容积率、绿化率等的标准(北京地区)

楼间距、容积率、绿化率等的标准（北京地区）

指标一：使用率

指标注释：在你掏钱买的面积中，一部分是楼内所有业主都要分摊的公共面积，另一部分才是落实到自家地盘上的建筑面积，使用率反映的就是自家建筑面积和购买总面积的比例，即套内建筑面积／销售面积×100％。

达标指数：一般来说，多层住宅使用率约在80％左右，高层因为涉及到设备层、电梯间、过道等，分摊面积较多，故使用率要在75％左右。

心肠测算：使用率里的“猫儿腻”太多啦，这也是它被放在“心肠指数”测算指标第一位的原因。虽然《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》详细规定了分摊原则和分摊部位，但仍有不少空子可钻，主要在可分摊的“物业管理用房”这块——有设计师透露说，在设计图纸上“巧立名目”，标上保洁室、保安休息室等等就能参加分摊，至于以后是不是真的为这个楼的物业服务，就没人追究了。所以，心肠好的开发商，除了会在分摊上加强透明度外，甚至会自己吃亏，免除部分分摊，让利给买房人。

指标二：楼间距

指标注释：楼间距，即从一个楼座首层到另一个楼座首层的直线距离。

达标指数：根据有关规定，两个楼房南北间的距离，应该是楼高的0.7倍，东西间的距离，则应为楼高的0.5倍。如，南排房屋的高度为20米，那么北排房屋距离它要有14米。

心肠测算：对购楼者来说，房屋间距越大，采光、通风性越好，住起来就越舒服。但对发展商来说，房价中土地成本占了很大一块，若楼间距窄、房屋排得密，就能出更多的建筑面积，卖更多的MONEY。所以，假如有两个楼盘位置、品质、楼价都差不多，但房屋间距不同，开发商就大不一样了：间距宽者其实已经让了利，心肠要好很多哩！

指标三：容积率

指标注释：所谓容积率，是小区各类建筑的总建筑面积与小区总用地的比值，即总建筑面积／总占地面积。

达标指数：高层塔楼（18层为例）容积率3～4，多层板楼（6层为例）1.5左右，联排别墅（TOWNHOUSE）0.6左右，别墅容积率0.2，是较为合适的比率。

心肠测算：在10平方米的地方放10个人和在10平方米的地方放1个人感觉是完全不一样的——

容积率就是个检验居住舒适度的重要指标，如果不是为了摊薄过高的土地成本，压低房价（如市中心、CBD的高容积率公寓），在纯居住的社区盖出容积率高得不像话的房子，开发商的心肠就令人怀疑了——这么穷凶极恶赚钱的人，能盖出让你满意的房子吗？

指标四：社区绿化

指标注释：社区绿化包括数量和质量两个指标，数量可以用绿化率表示，即社区中各类绿地的总面积占社区占地面积的比率；绿化质量则需以园林设计、绿化树种等来考评。

达标指数：北京市规定的新建小区绿化率应在30％以上。

心肠测算：30％的绿化率看起来标准很低，但它的要求却很严格，有很多地方种了草也不能算入绿化率，比如：距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化面积；地下车库、化粪池等地下设施地表覆土达不到3米的，地面绿化不能算入绿地范围；屋顶、晒台的人工绿地不计入绿化面积等等。如果开发商心态够好（也不排除增强项目竞争力的功利心），就会在力所能及的地方都铺草种树，而不管是否会算入绿化率。当然，有聪明的也不愿白干，会用一个“绿化覆盖率”来偷换一下概念：行内的习惯是只要见绿就能算入绿化覆盖率，因此此民间的“率”会比彼官方的“率”高出20％～40％。

绿化质量比绿化率更易透露开发商心态，一棵银杏比一棵松树要贵几十倍，草皮的价格也相差很大，花在设计上的精力和财力更是看不见的，在树种、园林规划设计上作了严格承诺的开发商，基本压缩了自己投机取巧的空间，比那些只含混说“率”的要负责一些。

指标五：进深和开间

指标注释：先不管建筑学上对进深和开间的标准注释，在习惯上，我们把一个楼（或房间）的主采光面称为面宽（或开间），与其垂直的称为进深。

达标指数：为了保证良好的自然采光和通风条件，房间的进深在设计上一般被限定在5米左右，不能任意扩大。对于板楼来说，进深以13米左右最为理想。

心肠测算：若进深过大，比如超过18米，就会使住房呈狭长型，影响采光和通风（也有开发商用加大面宽的办法来弥补，但造成户型总面积过大，但室内面积的功能性并未增多）。那么，为什么一些项目会对大进深感兴趣呢？其中的奥妙在于，加大进深一是可以节约建安成本，二是可以多出面积。

同样是100平方米的矩形，当进深为4米、面宽为25米时，矩形周长为58米；当进深拉长为10米、面宽为10米时，周长减为40米。对于住宅来说，墙体、窗材的成本在建安成本中占的比重较大，墙体面积减小，开窗减少，能省不少成本。

在一个长70米、宽30米的矩形地块中，楼间距要求为10米的话，可排列进深4米的板楼5座，若在同样面宽的情况下，进深10米的板楼可排4座，而此社区的总建筑面积增加了一倍！

当然，受地块形状、土地成本、项目定位影响，楼盘的进深不可能都尽量做“浅”，但明白进深对开发商的“深长”意味，对买房人来说还是必要的。

指标六：室内有效面积

指标注释：所谓有效面积，是指具备功能并有可交叉性的面积。

达标指数：套型面积的大小、功能空间的多少、居室的排列分布，已不是检验户型好坏的最佳标准，一个户型中的面积是否有效，既非大而无当的浪费，又非捉襟见肘的短缺，以最恰当的空间满足最丰富的功能，才是优秀户型。

心肠测算：决定户型的因素是很多的，比如楼座的形状，若开发商只是为了出面积，那么一个大方盒子似的楼座，塞上个十几户，最出面积，但户型肯定照顾不周，长走廊、黑空间等无效面积增加很多。目前迫于竞争压力，开发商已开始让利给楼体设计，蝶型、风车型等新式塔楼推陈出新，大大提高了室内面积的有效性，有的开发商甚至开始使用“元素设计法”，即先安排各户的功能空间，再组合楼体，这样虽然楼体出现“异型”，但室内空间得到了最有效的利用。

指标七：建材和设备

指标注释：在建安成本中，外墙材料、门窗材料、保温材料和电梯等设备占去了很大部分，余下的钢筋、混凝土所占比例很有限（仅指毛坯房）。

达标指数：仅从成本考虑，外墙材料中涂料成本最低，其次是瓷砖，成本最高的是干挂式外墙砖（多见于写字楼）；保温材料一般是苯板，成本和保温效果的差别主要决定于厚度；门窗材料千差万别，但眼下和电梯设备一样，基本有了几个业内普遍认可的品牌。

心肠测算：在“住宅节能”上做了实事的开发商无疑是好心眼儿的，毕竟节能的住宅只节省了住户的钱，开发商却要为此多掏成本，这些成本主要就在建材和设备方面。

比如，若要房子保暖节能，一是门窗密闭性要好，二是墙体保温隔热能力要高，因此首先，窗框的型材要用高品质的，低档型材二三百元一平方米，一两年就变形、漏风，高档的价格却比这高1000元都不止，据称德国的窗材寿命已经做到了和建筑同步！其次，玻璃、密封条、五金件都要优质、节能；再次，墙体用什么保温材料，其厚度也是节能的关键，一般楼盘保温层厚度4公分，现在有的节能小区已将厚度做到了8公分，在分户采暖的大势所趋下，有的小区已将户与户间的隔墙、楼板都做了保温层，以免“热走他家”；最后，就是对采暖等设备的选择了，经过专家论证，集体供热、分户计量是最经济实惠的采暖方式，有责任心的开发商必然会最终摈弃其他噱头类的新式采暖，而考虑这种传统方式。

至于外墙材料，国外建筑要么是干挂（将墙砖“铆”在墙体上），要么就是三层以下贴砖，以上刷涂料。建筑也是百年大计，国内高层塔楼墙砖浮贴带来的极大安全隐患，有良心的开发商不该视而不见。