南山区分区布局结构与片区发展策略
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素
从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。
作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。
近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。
本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。
要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。
此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。
”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。
标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。
深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。
南山区分区布局结构与片区发展策略
南山区分区布局结构与片区发展策略第十六条总体布局:顺应深圳带形组团城市结构发展的要求,结合南山区自身南北向布局的形态特征,构建“双十字”型的空间发展主轴,建设前、后海中心区,整合各大片区的用地布局,创造融“山海城”为一体的整体意象,满足城市动态发展的要求。
1.“双十字”型城市空间发展主轴:以深南大道、滨海大道为主要骨架的东西向发展轴,传递城市东西向轴向延伸的发展动力,并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分;以工业大道——南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴,顺应南山区的自然地理特征,整合全区城市空间。
2.“山海城”融为一体的整体意象:利用南山区现有海、岛、湖、河、山等丰富的自然资源,通过景观整合,构筑山、城、海一体的特色城区。
3.主次分明的多元化服务中心:区级中心:以前后海中心区为核心形成一个哑铃状的区级服务中心。
前海中心:市级物流商务中心,规划期内同时是前海片区级服务中心,远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。
后海中心:南山区区级服务中心,同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中心(RBD)。
次区级中心(居住地区级):规划增设海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城七个次区级中心,集中配置商业、服务业、文化娱乐、体育功能。
居住区级中心:居住区级公共活动中心是组织社区生活与服务的重要单元,规划要求严格按照《准则》的规定配置本级及以下各级公共设施项目。
并在法定图则的编制中保证落实。
第十七条片区划分:根据道路系统、河流水系、自然山脉等自然地形划分及上下层次规划管理的习惯性规定,结合法定图则标准统计区中的大区,将南山区分为11个片区。
第十八条南油片区片区面积9.56平方公里,规划人口16.1万人,包括南油老区和后海新区。
本片区的主要功能是:南油老区是以一般居住区为主的综合功能区;后海新区是以游憩商业服务中心为核心的滨海高尚生活、综合服务功能区。
规划要求严格控制南油老工业区印染等污染产业的新建或规模扩张行为,加强对污染产业的环保监测,引导对污染产业的环保技术改造。
深圳市南山区分区规划.文本(1998-2010)
第一章总则第一条本规划依据《中华人民共和国城市规划法》(1990)、《深圳市城市规划条例》(1998)、《深圳市城市规划标准与准则》(2004) (以下简称《准则》)、《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《深圳市近期建设规划(2003-2005)》、《南山区“十五”经济社会发展战略与规划》、南山区内已批复的法定图则而制定.第二条本规划是南山区城市建设和发展的法定性指导文件，凡在规划区范围内进行的各项土地及空间利用规划和一切建设活动，均应遵照《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》的规定，执行本规划。
第三条本次分区规划的期限为：1.近期规划：2002-2005年。
2.远期规划：2006-2010年。
3.远景规划：2011年及其以后。
第四条本次分区规划的范围即南山区行政辖区，包括填海区和内伶仃岛，总规划用地面积178.59平方公里。
第二章分区发展目标与原则第五条按照市委、市政府确定的建设国际化城市和现代化中心城市的发展目标，“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面协调发展”，规划确定南山区城市建设的目标：以高新技术产业、现代物流业、旅游及教育科研基地为支柱，以前海区域性物流中心的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型海滨城区。
具体包括以下三个方面：•提升产业结构：为培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，强化旅游和教育等特色产业，实现产业的协调发展和全面升级，增强南山产业发展的综合竞争力和可持续发展能力，优先提供上述产业发展所必需的空间。
•整合空间结构：培育区级中心区，完善片区级和社区服务中心的建设，构筑功能互补的多层次服务中心体系，引导城市各大区块均衡协调发展。
•改善人居环境：加强社区建设和城市环境的综合治理，改善居民居住条件，建立健全高标准高质量的城市基础设施和公共服务设施体系。
沙河西路城市设计
沙河西路城市设计前言如果把深圳比作是一个充满活力和生机的生命有机体，那么，具有丰富属性的沙河西路便是一条任重道远的城市动脉，它与城市融合、与人相伴、与产业发展共存，并肩负着推动区域经济一体化进程的重任。
因此，沙河西路的改善工程，已不单纯是一个市政工程的设计。
方案力图从深港城市链接、交通网络建构、产业空间整合和城市景观塑造等诸多方面，判断其在城市中所承担的职能，明确其功能定位。
方案基于“城市设计和以人为本”的角度对道路设计提出设计要求，从“道路交通设计、城市景观设计和市政管网设计、市政管网设计及其它”等五个部分入手，探寻实施沙河西路改善工程的路径和方式。
附设计框图1 项目概述1.1项目背景1.2工程范围1.3编制依据深圳市2030城市发展策略（-建设可持续发展的全球先锋城市）；深圳市城市总体规划检讨与对策（2001~2005）；深圳市近期建设规划（2006~2010）；深圳市南山分区规划（2002~2010）；深圳市高新技术区北区法定图则；深圳市高新技术区南区法定图则；深圳市高新技术区中区法定图则；深圳市道路干线网规划；2 现状及建设条件评价2.1建设现状及存在问题2.1.1道路建设现状2.1.2交通组织现状2.1.3城市景观界面现状2.1.4存在问题及对策2.2建设条件评价2.2.1现状建设条件2.2.2建设条件评价上层次规划解读3 所承担职能判断3.1深港城市链接《深圳2030城市发展策略》在《2030深圳发展策略》中，深圳提出2030的发展目标应是“建设可持续发展的全球先锋城市，与香港共同发展的都会城市”，（改革开放与制度创新的先行者；自主创新和产业转型的排头兵；深港交流和区域合作的推动者；中国参与全球竞争的领跑者。
未来的深圳将是一个新兴的、可持续发展的、备受推崇的国际城市，强调深港合作、共同发展的世界级城市。
未来深圳发展的功能定位：国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市；区域性物流中心城市；与香港共同发展的国际都会。
深圳南山9个小片区
【前言】深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。
购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。
不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。
因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。
深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。
当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。
那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。
（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。
（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。
（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。
随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。
南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。
其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。
至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。
（一）蛇口片区1、片区概况蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。
蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生活气息很浓。
近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。
深圳市南山区分区规划
综合交通
港口：
南山区有妈湾、赤湾、 蛇口、东角头4个港区， 功能综合性较强，但以 集装箱业务发展较快。 规划重点加强集装箱码 头及相关支持设施建设； 整合后方陆域资源，梳 理港口集疏运交通； 建设物流园区，发展相 关业务； 整合油品码头和库区， 近期搬迁到妈湾，远期集 中到大铲岛库区。
综合交通
铁路：
已有相关规划
目前较全面反应南山区给水系统规划有《深圳特区给水 管网规划调整》，规划中保留现有三座水厂，另外在广深高 速公路以南新建一座南头水厂(60万立方米/天)。 所有水厂的水源均取自西丽水库、铁岗水库及东深引水 工程，东部引水工程作为补充水源。 高速公路以北采用南头水厂高压供水。
给水工程规划
规划要点
以往审查意见
1、肯定了工作思路、目标定位、发展规模、 肯定了工作思路、目标定位、发展规模、 整体布局及总体的规划策略安排； 整体布局及总体的规划策略安排； 2、指出前海、港口、铁路及西部通道等重 指出前海、港口、 大问题需另设专题做进一步研究； 大问题需另设专题做进一步研究； 3、就深化和完善规划方案提出一系列要求。 就深化和完善规划方案提出一系列要求。
西丽水库
大冲水厂 南山管网
规模35万m3/d 水压0.45MPa
大冲转输泵站 蛇口泵站
几个供水网络各自为政， 不能协调供水 蛇口水厂 西丽、塘朗片区因地势 规模8万m3/d 高，水压低，用水紧张
水压0.45MPa
梅林水厂 供水范围
东滨水厂
规模10万m3/d 水压0.45MPa 蛇口管网
给水工程规划
南山区境内现有南山、 蛇口、蛇口海棠3个长途 客运站。 相关规划提出新建南头 客运站和东角头客运站。 本规划建议不必建设南 头客运站，近期南山客运 站已满足功能要求，远期 可结合进入前海客运枢纽。 东角头客运站在口岸 规划中没有落实，建议在 后海备用地中结合商业楼 宇合建。
深圳南山9个小片区
【前言】深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。
购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。
不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。
因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。
深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。
当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适合居住。
那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：（1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。
（2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。
（3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。
（4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。
随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。
南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深圳湾区和华侨城区。
其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。
至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。
（一）蛇口片区1、片区概况蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。
蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生活气息很浓。
近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个片区的居住档次。
南山后海中心区城市设计
地块平面坐标图（最终依据规划国土局核发文件为准）空间要素控制图《南山后海中心区城市设计》地块规划设计要点说明（J 区/J-04）根据《南山后海中心区城市设计》的要求，对申请地块提出规划设计的初步要求如下：一、用地性质： C1/C2/C3/C4/S3/U2 商业服务业设施及商业办公用地, 用地应充分体现中心区物业高度集聚的用地特征，特别是在垂直方向的功能综合特征，并结合组团建筑以及周边交通条件，综合考虑在近地及地下层设置商业服务设施以及连接周边的公共通道。
二、用地面积：J-04地块约4322.36平方米。
（以用地许可证为准）。
三、用地指标和设计指引： 1、 规划地块容积率：（以用地许可证为准）建议 J-04地块14.76。
2、 规划建筑总面积：（以用地许可证为准）J-04 地块63800万平方米。
3、 规划建筑覆盖率：不低于90%，鼓励建筑地上部分的贴线建设（零退线）﹡，不设覆盖率上限。
但在地面首层需要满足地面首层指引留设必要的公共开放空间（详见城市空间控制总图）。
4、建筑退后红线：J-04地块各边均采取贴线建设（零退线）﹡，南、西侧留设首层步行内缩空间（建议尺度高6米深3米）；在所处J街坊组团中与周边地块的总体空间控制要素详见附图。
（地块空间要素控制图如上所示、图例参照附图）注:贴线建设或零退线﹡仅针对建筑地面以上部分，指建筑地面以上整体各层顶视投影与用地红线贴合，允许建筑首层退后做内缩处理及局部退缩变化，但建筑实体空间轮廓均不得超出用地红线范围，；建筑地下空间的退缩要求需按照深圳市相关规划建设规范执行，以确保市政管线与建筑基础施工的必要退后空间。
5、首层建筑功能设置及建筑功能面积要求作为完整地块开发，需要在建筑近人尺度既首层（包含地下层）空间安排与南山中心区定位对应的公共性城市商业文化及其他服务设施，并提供良好的开放性和可达性，避免单一封闭功能大堂和首层功能的出现。
为保障街区活力，要求商业功能建筑面积不少于8000平米（仅指近地面层部分，未包含地下商业和可能的顶层商业），同时应结合地面及首层地下空间主要部分布置，并保证商业空间与周边地块以及地下空间系统的有效联系。
深圳市地名总体规划草案
深圳市地名总体规划草案第一章总则第一条编制目的为适应社会经济发展、城市管理、社会生活和国际交往的需要，实现地名的规范化、层次化及保护和弘扬地名文化，根据国家、广东省及深圳市的有关法律、法规和相关城市规划成果，结合本市实际，制定本规划。
第二条法律效力本规划是深圳市地名命名和地名管理的法定指导性文件。
凡在本市行政区范围内，确定主干道及以上等级的道路、桥梁、隧道、轨道交通线、城市公园和郊野公园等地理实体名称的相关活动和事项时，都应执行本规划。
编制地名分区规划和地名专项规划时，必须遵循本规划制定的原则和要求。
第三条规划范围本次地名总体规划的规划范围覆盖深圳市行政区的范围。
第四条规划期限本次地名总体规划确定的规划期限，与《深圳市城市总体规划(2007-2020)》保持一致，即为2007-2020年。
第五条规划依据本次规划的主要依据包括：（一）《地名管理条例》、《地名管理条例实施细则》、《广东省地名管理规定》、《深圳市地名管理条例》等法规；（二）《深圳市城市总体规划(2007-2020)》、《深圳市基本生态控制线管理规定》、《深圳市组团分区规划》、《深圳市空间信息统一基础网格技术指引》等规划成果；（三）《深圳市地名志》（1986）深圳市地名普查资料汇编（1996）等地名资料；（四）《新安县志》（嘉庆版）等城市历史资料；（五）深圳市1：2000地形图（1965年版和1984年版）深圳行政区划图（1981年、1983年、1987年、1992年、2000年、2003年版）深圳市区街道地图集（2004年12月版）深圳城区图（2005年版）深圳市写真地图集（2002年版和2007年版）等地理资料。
第二章规划目标与原则第六条规划对象与内容地名总体规划包括以下内容：（一）构建城市地名系统；（二）明确地名的区块空间布局及其命名指引；（三）划分区片，并梳理与系统化完善区片名称；（四）梳理并规划轨道交通线、快速路、主干路、桥梁及隧道的名称；（五）梳理并规划市、区级开敞空间的名称；（六）确定老地名及历史地名的保护原则。
深圳市南山区设立及调整街道办事处方案
深圳市南山区设立及调整街道办事处方案为提高行政管理效能，优化资源配置，落实国家创新驱动战略，进一步做好行政区划调整有关工作，我区拟设立2个街道办事处，并对部分街道办事处管辖范围进行调整。
根据《行政区划管理条例》（国务院令第704号）等有关规定，制定本方案。
一、南山区行政区划现状及存在问题南山区成立于1990年9月，总面积约187.47平方公里，下设南头、南山、西丽、沙河、蛇口、招商、粤海、桃源8个街道办事处，100个社区工作站和107个社区居委会。
全区常住人口2018年末约150万人，而实际管理人口已超过220万人。
2018年全年实现本地生产总值5018亿元，总量居全省区（县）第一；辖区税收1498亿元，增长11%；公共财政预算收入286.2亿元，增长12.8%；完成固定资产投资1333亿元，增长21.6%。
南山区现有街道布局定型于建区之初，仅在2002年因原西丽街道管辖面积过大，拆分为西丽、桃源两个街道，其后17年来未进行过调整，街道办事处设置情况已难以满足精细化管理的需求。
（一）现行区划设置跟不上城市发展需要。
南山区辖区总面积为187.47平方公里，原特区内的罗湖区面积为78.75平方公里，福田区面积为78.66平方公里，即南山区辖区面积超过罗湖、福田两区面积之和，罗湖区和福田区均为10个街道办事处，而南山区现有8个街道办事处，公共管理事务工作量与资源配置不对称，公共服务质量难以得到保证，严重影响了南山区推进公共服务一体化的进程和打造国际化城区的形象。
（二）难以更好地精准服务前海合作区。
前海片区约14.65平方公里土地由南山区的海域及沿海湿地填整产生，按规划前海片区建设规模2600万-3000万平方米，规划就业人口80万、居住人口15万。
目前片区内龙海家园、前海湾花园、前海时代等多个楼盘已有5.5万人入住，在城市管理、公共安全、社会建设和居民自治等方面存在实际需求，随着开发的深入，这些需求还将不断增大。
南山后海中心区规划分析报告
南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析1.1、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到2.6万亿元,对比2015年的1.75万亿元，接近1万亿的增量。
年均增速需达8.2%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持8.2%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
1.2、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等著名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
关于提升南山赤湾片区人居环境的提案
提案：关于提升南山赤湾片区人居环境一、背景介绍南山赤湾片区地处深圳市，是一个风景优美的海滨地区，也是深圳经济特区的重要组成部分。
然而，随着人口不断增加和城市化进程的加快，南山赤湾片区的人居环境也面临着诸多挑战。
为了进一步提升南山赤湾片区的人居环境，我们提出以下相关提案。
二、加强环境整治1. 增加垃圾分类投放点，提升片区的垃圾分类覆盖率。
2. 建设更多的公共垃圾箱，保持片区的环境整洁。
3. 加大对违法倾倒垃圾行为的处罚力度，提升市民对环境保护的意识。
三、加强绿化工作1. 增加绿地面积，打造更多的公园和绿化带，提升居民的休闲娱乐空间。
2. 鼓励居民种植绿植，提升社区绿化覆盖率。
3. 加强公园和绿地的管理和维护，确保绿地环境的良好状态。
四、改善交通状况1. 完善公共交通网络，增加巴士、地铁等公共交通线路，减少私家车出行，减少交通拥堵和污染。
2. 建设更多的步行和骑行道路，鼓励居民选择环保出行方式。
3. 加强对交通违章行为的处罚力度，维护交通秩序。
五、提升基础设施建设1. 完善社区基础设施，增加社区活动中心、健身设施等公共配套设施，提升居民的生活品质。
2. 加强供水、供电等基础设施建设，确保居民的基本生活需求。
3. 提升互联网和智能化设施建设水平，提高居民的生活便利度。
六、促进社区发展1. 加强社区文化建设，举办更多的文艺活动和社区活动，提升居民的文化素质。
2. 支持发展社区小微企业，提供更多的就业机会和经济活力。
3. 鼓励居民参与社区建设和治理，增强社区凝聚力和自治能力。
七、加强环境监管1. 增加环境监测点，加强对片区环境质量的监测和评估。
2. 加强对环境违法行为的查处力度，维护环境的良好状态。
3. 加强环境宣传教育，提升市民对环境保护的认识和意识。
八、总结南山赤湾片区是深圳市的重要组成部分，提升该地区的人居环境，不仅能提高居民的生活品质，也能增强该地区的可持续发展能力。
我们的提案旨在通过加强环境整治、加强绿化工作、改善交通状况、提升基础设施建设、促进社区发展等方面的工作，提升南山赤湾片区的人居环境，为居民营造更美好的生活环境。
深圳市城市总体规划(2010—2020)
深圳市城市总体规划（2010—2020）文本深圳市人民政府二〇一〇年九月I 目录总则 (1)第一部分城市性质与规模 (3)第一章城市性质与发展目标 (3)第二章城市规模 (4)第二部分城市发展政策指引 (7)第三章区域协作政策 (7)第四章经济转型政策 (9)第五章社会和谐政策 (10)第六章生态保护政策 (11)第三部分城市空间发展与结构布局 (14)第七章土地综合利用与四区划定 (14)第一节土地综合利用 (14)第二节四区划定 (15)第八章城市空间结构 (17)第一节空间发展策略 (17)第二节城市发展轴带 (18)第三节城市分区与功能组团 (19)第四节城市中心体系 (21)第九章城市更新 (22)第十章城市建设密度分区 (24)第十一章地下空间开发利用 (25)第十二章总体城市设计 (27)第十三章五线划定与管制 (30)第四部分城市经济社会文化环境支撑体系 (34)第十四章产业发展与布局 (34)第一节工业发展与布局 (34)第二节物流业发展与布局 (36)第三节金融业发展与布局 (37)第四节文化产业发展与布局 (38)第五节旅游业发展与布局 (40)第十五章住房发展与居住用地布局 (42)第十六章社会事业发展与公共设施布局 (44)第一节发展目标与总体布局 (44)第二节各类公共设施布局 (46)第三节各类商业设施布局 (48)第十七章城市文化特色与遗产保护 (50)第一节文化特色塑造 (50)第二节文化遗产保护 (50)第十八章城市生态建设与绿地系统规划 (52)II 第一节城市生态建设 (52)第二节绿地系统规划 (55)第十九章城市环境保护 (58)第一节地表水环境 (59)第二节近岸海域环境 (61)第三节空气环境 (62)第四节声环境 (64)第五节固体废弃物 (65)第二十章海洋岸线保护与利用 (66)第五部分城市基础设施支撑体系 (69)第二十一章综合交通设施 (69)第一节交通发展目标与策略 (69)第二节对外交通 (71)第三节公共交通 (74)第四节道路交通 (75)第二十二章市政基础设施 (76)第一节水资源和能源保障 (76)第二节供、排水工程 (79)第三节供电工程 (83)第四节供气工程 (84)第五节通信工程 (86)第六节环境卫生工程 (88)第二十三章城市公共安全与综合防灾减灾 (90)第六部分规划实施政策支撑体系 (97)第二十四章特别政策地区 (97)第二十五章分阶段实施指引 (100)第二十六章近期建设规划 (102)第二十七章分区发展指引 (107)第二十八章规划实施保障政策与措施 (110)附则 (115)附表 (116)附表1：城市建设用地平衡表 (116)附表2：城市发展目标指标体系 (117)1 总则第1条本规划是在《深圳市城市总体规划（1996—2010）》即将完成期限的条件下，为适应新的城市发展形势和目标要求，由深圳市人民政府组织编制的，是指导城市转型和可持续发展的战略性、纲领性文件。
南山区沙河街道深业世纪山谷城市更新单元方案解读11.04
一 17153.5 62030 12500 11400
2000
87930 5.13
8000
01-02
02-01
02-02 02-03 03-01
二类居 住用地
二
7681.0
30000
-
-
二类居
住用地+ 商业用
一
24991.2
94570
17500
43600
地
商业用 地
二 11262.3
-
41000 14000
办公物业按照深圳 甲级写字楼标准进 行设计，须考虑招 标人在项目建成后 持有运营的需求。 各投标人按照项目 整体规划思路进行
设计。
项目形象要求“美轮美 奂”，彰显国内领先品 质。建筑立面要有特色、 风格突出，富于标志性。
办公楼建筑外立面尽量 减少玻璃幕墙面积，防 止光污染及对周边住宅
的不利影响。
部位
项目整体设计以销售住宅及商务公寓为价值核心进行综合考量，其要求如下： 1）各地块住宅、商务公寓保持完整性和独立性，满足各地块独立入伙的要求。 2) 充分挖掘项目周边的景观资源，满足高层住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，争取做到户户有良好的朝向及景观，避免建筑物之间的相互遮挡和对视。 3)按照资源分级的级配原则，档次高的住宅分配较好的资源，尽量在景观、朝向良好的位置集中安排大户型，住宅设计充分考虑实用率、舒适度，符合项目住宅定位要求； 4)商务公寓：应考虑与住宅分开或合并管理的可行性，保证宜商宜住，交通独立。
公共服务设施用地
• 用地面积12689.6m² • 按照国家、广东省及深圳市的相关规范、规程要求,建设
27班九年一贯制学校及公园绿地
地块编号
深圳大小南山周边地区综合规划图
的新建建筑量。
图表（土地利用规划总图）
前 海 路
开发单元十三
铲 湾 路
牛棋坑水库
07组团
沿 江 高 速
西部通道侧接线
港 城 路
大南山隧道
荔 林 路
荔景路
荔 景 路
兴 工 路 工业八路
前 海 路
通港街
开发单元二十
临 山 街
临 山 西
二 街
临 山 西
一 街
通巷街
临 山 东
一 街
临 山 东
二 街
欣 月 路 绵 山 路
道 大 海 兴
道 大 湾 亮 月
比例（%） 32.5 2.2 4.1 0.5 32.0 11.6 17.1
100.0
图例
开发单元控制区图例
公共开放空间 综合发展用地（1）：以商业用 途为主 综合发展用地（2）：以口岸设 施、商业用途为主 综合发展用地（3）：以艺术文 化、娱乐、商业用途为主 综合发展用地（4）：以政府社 团、商业用途为主 综合发展用地（5）：以商业、商 务公寓、居住用途为主
新型产业用地 邮轮母港综合发展用地:配合邮轮产业 发展相关的用地 公用设施用地 公共管理与服务设施用地 交通设施用地 发展备用地 港口用地 物流仓储用地 客运码头示意范围 开发单元控制范围线 单元编号 开发单元一
通则开发控制区图例
绿地与广场用地 一类居住用地 二类居住用地 三类居住用地 四类居住用地 商业用地 游乐设施用地 新型产业用地 普通工业用地 公用设施用地 行政管理用地 文体设施用地 医疗卫生用地 教育设施用地 社会福利用地 文化遗产用地 特殊用地 交通设施用地 港口用地 物流仓储用地 发展备用地 水域 农林和其它用地 01片区 通则片区编号 南山公园入口
国务院关于《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复
国务院关于《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2024.09.26•【文号】国函〔2024〕144号•【施行日期】2024.09.26•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国务院关于《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复国函〔2024〕144号广东省人民政府、自然资源部：你们关于报请批准《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的请示收悉。
现批复如下：一、原则同意自然资源部审查通过的《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》（以下简称《规划》）。
《规划》是深圳市各类开发保护建设活动的基本依据，请认真组织实施。
深圳是经济特区，国家创新型城市，现代海洋城市，国际性综合交通枢纽城市。
《规划》实施要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，完整准确全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心，统筹发展和安全，促进人与自然和谐共生，发挥全国性经济中心、全国先进制造业基地、对外开放门户、国际科技创新中心重要承载地等功能，建设好中国特色社会主义先行示范区，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。
二、筑牢安全发展的空间基础。
到2035年，深圳市耕地保有量不低于3.24万亩，其中永久基本农田保护面积不低于3.40万亩（含易地代保0.4万亩）；生态保护红线面积不低于872.02平方千米，其中海洋生态保护红线面积不低于394.28平方千米；城镇开发边界面积控制在1130.74平方千米以内；单位国内生产总值建设用地使用面积下降不少于41%；大陆自然岸线保有率不低于上级下达任务，其中2025年不低于43.8%（含深汕特别合作区）；用水总量不超过30亿立方米，其中2025年不超过24亿立方米；除国家重大项目外，全面禁止围填海；严格无居民海岛管理。
明确自然灾害风险重点防控区域，划定洪涝、地震等风险控制线以及绿地系统线、水体保护线、历史文化保护线和基础设施建设控制线，落实战略性矿产资源等安全保障空间。
深圳市城市规划案例分析2
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十、发展目标
• • 按照国家中长期发展计划，到2030年，中国将成为世界最大的经 济体之一。这就要求未来中国要有世界级的城市，深圳拥有的发展优 势，使其理所当然要承担这个艰巨的任务。 我们认为，深圳2030的发展目标应是“建设可持续发展的全球先 锋城市”。“先锋城市”有四个内涵：改革开放与制度创新的先行者； 自主创新和产业转型的排头兵；深港交流和区域合作的推动者；中国 参与全球竞争的领跑者。 未来的深圳将是一个新兴的、可持续发展的、备受推崇的国际城 市，强调深港合作、共同发展的世界级城市。 具体来说：经济发展－－繁荣、活力。建立与社会、环境协调发 展的多元化产业结构，维系核心竞争力。力争未来25年，深圳GDP年 均增长率保持在7%以上，到2030年，经济达到目前最发达国家城市的 平均水平。 社会发展－－平等、和谐。逐渐缩小社会群体差距，增 加住房和就业机会，改善人居环境和就业环境，从而增强市民的安全 感和归属感，提高城市的凝聚力，建设和谐的社会。 环境发展－－自然、宜居。坚持可持续发展的理念，建设资源节约型 和环境友好型城市，实现人与自然的和谐发展。
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（1）方案一：即《深圳市城市总体规划》 （1996－2010）所确定的深圳市三大地带。 东部地带，包括东部工业组团、横岗组团、 龙岗中心组团、东部组团等组团和葵涌、大鹏、 南澳等独立城镇所在行政区域。东部地带，大力 建设国际性集装箱枢纽港——盐田港，并在其带 动下将东部地带发展成为珠三角地区重要的工业 基地，集航运、商贸、仓储、旅游于一体。 中部地带，即中心组团和中部组团所在的 行政区域。建设全市的政治、经济、文化中心， 发展区域性的物流中心。 西部地带，即南山组团、宝安中心组团、 西部工业组团和公明、光明、石岩等独立城镇所 在的行政区域。这里是未来珠三角的重要工业地 带，区域性交通枢纽和物流中心，还是深圳市教 育、科研基地和旅游度假胜地、高新技术产业基 地和临港工业区。 （2）方案二：由核心区、东部区和西部区 组成。 核心区：福田区、罗湖区。发展金融、商贸现代 服务业，积极发展旅游业，高起点发展配送仓储 业，发展电子信息、生物医药、环保等高科技产 业。建设全市的政治、经济、文化中心。 东部区：盐田区、龙岗区。发展港口服务 业、工业、高新技术产业、商贸物流业、房地产 业、旅游业、“三高”农业等产业。 西部区：南山区、宝安区。发展商贸物流 业、高新技术产业、制造业、“三高”创汇农业、 旅游业等，建设高等教育基地。
带形城市
4.4.1 后海RBD文化休憩特色中心
Recreation Business District
l 功能定位：休憩 商业 文化 (休闲娱乐、文化活动、科普博览、国际会展、影视演出、 健身美容、特色餐饮、主题旅游、景点小品、精品购物)
l 发展规划：近期——发展建设RBD兼后海片区中心 远期——RBD、区级中心
应对措施
重要规划
l 计划经济体制 l 由“出口加工区”向“工业为主、
全面发展的外向型经济特区”转变 l
三个区为主的“据点式”开发策略 l 制定实施“社会经济发展大纲”，初
步提出“组团式”城市布局 l 管理机制的突破性探索
l 1979 年“出口加工区” 规划
l 1982 年《深圳经济特 区社会经济发展大 纲》及总体规划图
l 南山层面————南山组团轴极体系可持续发展 的需要；
l 结构层面————南山组团中心结构体系完形发 展的需要。
4.2 沙河西路及其南北接线——南山 特色走廊
（见旅游生态走廊专项研究）
4.3 前后海中心发展定位及时序
“带形城市”发展理论指出：城市带形组 团发展由于城市要素之间的距离过长，以及城 市发展方向和时序上的线性特点，不易形成等 级性鲜明的单一城市中心，而有可能形成等级 多中心的结构体系。深圳城市发展的历史进程 也证实了这一点。
在本轮规划中，我们强调的重点是尚未形成的两条轴和两 个中心，即南山发展轴、南山特色走廊、前海物流商务中 心、后海RBD。并对其定位及发展，进行了相关研究与分 析。
4.1 滨海大道-桂庙路 ——南山发展轴
资料1：广东省东莞市为配合国家一类口岸虎门港的开发建设，
拟自行设计、投资建设一条贯穿虎门港并与穗、深相接的沿海高 速公路。目前，广东省已同意东莞市对沿海高速公路建设正式立 项。据悉，沿海高速公路北接广州，南连深圳滨海大道和香港， 途经东莞麻涌、沙田、虎门、长安四镇，全长５７公里，路面宽 ３３．５米、双向６车道。据悉，该项目将投资４０多亿元。（ 资料来源：广州市信息中心2000/7/27）
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南山区分区布局结构与片区发展策略
第十六条总体布局：顺应深圳带形组团城市结构发展的要求，结合南山区自身南北向
布局的形态特征，构建“双十字”型的空间发展主轴，建设前、后海中心区，整合各大片区的
用地布局，创造融“山海城”为一体的整体意象，满足城市动态发展的要求。
1.“双十字”型城市空间发展主轴：
以深南大道、滨海大道为主要骨架的东西向发展轴，传递城市东西向轴向延伸的发展
动力，并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分；以工业大道——南油大道、
沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自然地理特征，整合全区城市空间。
2.“山海城”融为一体的整体意象：
利用南山区现有海、岛、湖、河、山等丰富的自然资源，通过景观整合，构筑山、城、海一体的特色城区。
3.主次分明的多元化服务中心：
区级中心：以前后海中心区为核心形成一个哑铃状的区级服务中心。
前海中心：市级物流商务中心，规划期内同时是前海片区级服务中心，远期结合宝安
中心区一体化建设形成更高一级服务中心。
后海中心：南山区区级服务中心，同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中
心(RBD)。
次区级中心（居住地区级）：规划增设海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城七个次区级中心，集中配置商业、服务业、文化娱乐、体育功能。
居住区级中心：居住区级公共活动中心是组织社区生活与服务的重要单元，规划要求
严格按照《准则》的规定配置本级及以下各级公共设施项目。
并在法定图则的编制中保证落实。
第十七条片区划分：根据道路系统、河流水系、自然山脉等自然地形划分及上下层次
规划管理的习惯性规定，结合法定图则标准统计区中的大区，将南山区分为11个片区。
第十八条南油片区片区面积9.56平方公里，规划人口16.1万人，包括南油老区和后海新区。
本片区的主要功能是：南油老区是以一般居住区为主的综合功能区；后海新区是以游
憩商业服务中心为核心的滨海高尚生活、综合服务功能区。
规划要求严格控制南油老工业区印
染等污染产业的新建或规模扩张行为，加强对污染产业的环保监测，引导对污染产业的环保技
术改造。
制定对工业用地和原有标准厂房利用的相关措施，促使工业区产业功能逐步向商贸、
高科技产业转化。
增加为公众服务的公共开放空间，重点改造南油购物公园；后海大道东侧滨
海地区结合南山商业文化中心区，高标准建设后海游憩商业服务中心，作为南山区的区级特色
商业服务中心；滨海地区结合游憩商业服务中心和住宅组群，发展成为游憩休闲生态区——外
向开敞，以人工景观为背景，以自然景观为主的国际性旅游海滨休闲带。
第十九条蛇口片区
片区面积9.45平方公里，规划人口18.5万人，包括蛇口半岛和深港西部通道口岸填
海区。
本片区的主要功能是居住区和口岸设施区。
蛇口地区建设应结合蛇口半岛的滨海优势，
成为交通便利、风景优美、尺度宜人的高尚滨海生活区和特色游览区。
规划在原蛇口镇地区，
保持现有空间尺度和宜人、舒适、安全的社区环境，推动道路交通和环境综合治理；结合海上
世界改造和蛇口山望海公园建设，将滨海地区发展成生活文化休闲岸线，体现南方滨海城市的
生活气息；完成西部通道跨海大桥、客货运站场等口岸设施及接线工程建设，通过绿带隔离等
技术措施，减少西部通道及其口岸对周边地区的负面影响。
第二十条大南山片区片区面积7.79平方公里，规划人口5.9万人，包括大南山郊野
公园及其周边用地。
本片区的主要功能是城市公共绿地。
规划要求划定大南山郊野公园山体保
护范围线，特别提出对大南山荔枝林予以保护；大南山东麓现有工业区部分保留，并逐步改造
为高新技术产业用地。
第二十一条赤湾片区片区面积15.99平方公里，人口4.1万人,包括赤湾股份公司用地、蛇口集装箱码头用地、小南山、妈湾部分港口和内伶仃岛。
本片区的主要功能包括公园绿地、自然保护区和港口、仓储及临港工业区，含部分配套居住用地。
规划要求将现有已推未建
地全部作为港区发展用地，改善港区疏港交通条件；重点保护内伶仃岛及小南山、赤湾山的自
然环境以及本片区内的历史遗存；规划改造蛇口一突堤，作为旅游商业服务区及配套居住用
地。
第二十二条前海片区片区面积18.32平方公里，规划人口3.0万人，前海片区的整体定位是以港口和物流业为核心的滨海城区。
规划以妈湾港区集装箱码头建设为龙头，前海物流
园区和西客站建设为重点，整合岸线和后方陆域资源，大力改善疏港交通条件，建立便捷的货
运交通体系，促进港口物流业快速发展；整合城市道路系统，加强前海地区与宝安中心城的交
通联系；加快前海综合客运枢纽建设，完善前湾电厂、南山污水厂、妈湾油气危险品仓储区等
基础设施；物流商务中心超高层的城市建设活动应符合宝安机场净空限制要求。
第二十三条城中片区片区面积10.28平方公里，规划人口15.6万人，本片区是南山
区的主要旧城、旧村所在地，是南山区大型的居住、办公、商业和工业综合区，包括南头、马
家龙片、同乐片。
规划将南头古城作为展示深圳城市发展史和文化发展史的历史文化保护区域，以保护为主，重点改善市政基础设施条件，外迁保护范围内的工业；对其余的新、旧村，应先
控制旧村范围，逐步改造开发，完善配套设施；外迁零星的工业用地，严格控制组团绿化隔离带，将保留的马家龙工业区逐步发展为先进制造业基地；规划期内保留直升机场，其周边的城
市建设活动应符合直升机场的净空限制要求。
第二十四条高新技术产业园区片区片区面积11.53平方公里，规划人口9.0万人，是深圳市政府划定的深圳市高新技术产业园区。
本片区以高科技产业用地为主，同时配套适量的
居住与服务设施，是市级高新技术产学研基地。
规划要求强化园区的土地开发和发展控制, 严
格控制商业性开发的居住用地比例；塑造高品质的园区环境景观；完善配套服务和管理功能,为园区工作人员创造良好的条件；逐步置换和改造传统工业；适当扩大教育科研用地；将大冲村
改造为高新园区配套生活基地。
第二十五条华侨城片区片区面积16.35平方公里，规划人口18.8万人，本片区由居住、旅游、高科技产业三大功能组成，是深圳市重要的市级旅游服务基地之一和南山区环境优美、设施完善、认同感强的高尚生活社区。
规划要求整合片区内道路系统，加强片区的内外部
交通联系；填海区的土地使用和景观控制要充分考虑北部建成区的背景天际线和景观要素特点，通过强化华侨城景区与深圳湾的空间渗透，塑造城市滨海天际线；滨海大道南侧形成国际性的
旅游海滨带；加快“城中村”的改造步伐，结合华侨城服务设施的配套建设，开展农民住宅公
寓化改革及完善居住设施建设；适应产业升级的发展要求，对片区东部的部分工业用地进行功
能调整；考虑到交通条件的限制和功能区规模化的要求，侨城北路与广深高速公路之间仍保留
为工业用地发展区域。
第二十六条塘朗山片区片区面积21.79平方公里，规划人口8.0万人，包括塘朗山、龙珠片、龙井片、安托山。
本片区的主要功能是城市公共绿地。
规划要求划定塘朗山森林公园
的山体保护范围线，塘朗山周围的居住建筑以低层开发为主，避免对山体景观轮廓的破坏；完
善龙珠、龙井居住区的公共及市政配套设施；将零散的工业用地外迁或迁入工业区中，适当保
留集中的工业区，并逐步发展为与高新技术产业相配套的先进工业区。
第二十七条留仙洞片区片区面积9.91平方公里，人口4.5万人，包括深职院、超
大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。
本片区的主要功能包括以集成电路为主的
高新技术研发、仓储、教育用地，并结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配
套用地。
规划要求对原有传统工业区进行产业升级与调整；抓住超大规模集成电路园区建设的
有利契机，实现旧村农民住宅公寓化的统一规划及配套服务设施的完善。
第二十八条西丽片区片区面积47.61平方公里，规划人口6.5万人，由南山区北部
旅游度假娱乐用地、西丽水库水源保护区和大学城组成。
本片区的主要功能是水源保护区、教育、旅游度假娱乐用地。
规划要求严格按有关法规对水源保护区内的建设活动进行控制，并在
深入研究水源保护区生态容量的基础上，对保护区范围内新、旧村的建筑活动加以严格控制，
逐步创造条件易地迁出；在避免对保护区产生污染的前提下完善区域基础设施建设，包括排水、防洪、电力、商业服务等设施。
大学城的社会化服务与新、旧村改造结合起来，推动商品房建
设和农民住宅及配套设施的开发。
旅游项目的开发要与整个区域的生态环境相协调，注重休闲
度假旅游与生态环境建设的结合。