土地经济学第十七章地价理论、评估与其应用

2、市场比较法的基本公式 VD =VB × A × B × D × E
VD
= VB ×
100
（ ） 100
×
×
×
（）
（ ） 100 （ ）
100
VD 为待估宗地价格； VB 为比较实例宗地价格； A：为待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数 = 正常情况指数/比较实例宗地情况指数； B：为待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数； D：为待估宗地区域因素条件指数/比较实
(2)将地价作为资产价格的现代地价理论
以土地收益在资本市场上如何决定土地价格来
建立的。
R
Vqe
i=
+
Q
q
qen q = PVR(n-1) +
(1+i)n
戴维.皮尔思：土地价格不仅包含它所产生
的经济价值，还应计入土地的生态价值等。
威廉.阿朗索：城市地价的现竞代租西方模经型济学的地价理论
分为土地收益理论和土地供 求理论
它与SS相交于E1点， 决定价格Pl点达到市场均 衡。但当市场条件发生了 变化，如政府放宽土地投 资的贷款限制，或减免房 地产交易税费，从而剌激 需求，使需求曲线由 DID1
如果政府同时采取剌激需求的政策， 需求量增大，曲线DIDl便移至D2D2并 与S2S2均衡于E2点，确定了新的土地 价格，此时，P2>P1
（一）地价与房价 （二）地价与物价 （三）房市与股市
第二节 地价评估
一、地价评估的目的与作用
土地价格评估：是指专业人员按照一定的土地 评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序和方法， 对土地市场价格的测定。 (一) 土地估价有助于土地交易的顺利进行 (二) 土地估价有助于企业投资决策 (三) 土地估价有助于土地市场的完善 (四) 土地估价有助于土地市场管理
在正常市场条件下土地所有者转移土地纯收益（地租）的资本 化价值。这种土地纯收益，是劳动者创造的剩余价值的一部分， 而这一部分剩余价值的资本化价值，在正常条件下能够弥补自 然土地具有的价值补偿和凝固在土地中的土地资本的价值补偿。
在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值 总和。其权利特征是出让土地使用权，划拨土地使用权价格、 承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格 是其派生形式。
（二）土地价格的特点 1、土地价格是土地的权益价格 2、土地价格不是土地价值的货币表现，不依生
产成本定价 3、土地价格由土地的供给与需求决定，而土地
需求影响更大。 4、土地价格呈总体上升趋势
三、影响土地价格的因素
（一）一般因素 一般因素是指影响土地价格的一般的、普
遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产 生影响。
二、土地价格评估的原则
(一) 公平原则 (二) 最有效利用原则 （三）替代原则 （四）预期收益原则 （五）供需原则
三、土地价格评估的基本方法
(一) 市场比较法 1、市场比较法的基本原理 根据市场替代原理，将待估土地与具有替
代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行 比较，并对类似土地的成交价格作适当修正， 以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场 比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的
土地经济学 第十七章地价理论、评
估和其应用
地价理论 地价评估 地价管理
第一节 地价理论
一、地价基本原理
（一）古典经济学的地价理论 威廉.佩第：土地的价值取决于投入土地的劳
动量，土地所有权的价格等于祖、父、孙三代人 通常可以同时生存的年数，约为21年，土地价格 定义为一定年期的地租总额。
詹姆斯.安德森：不是地租决定土地产品的价
P2
P1
假定在需求不变的情况下，政府采取
P0
措施增大土地供给，如取消农用地保
护制度，供给曲线便向右移动至
S2S2，并与DlD1重新均衡到Eo 点，
Hale Waihona Puke Baidu
并决定了此时的市场价，Po<P1 。
野口悠纪雄将地价理论总结为两个层次： （1）古典地价理论
q R 以地租的现值作为地价，即地价是由市场上 ( i g ) 的地租决定的，地价是一个被动的变数。
（四）西方现代地价理论的特点及不足 1、现代地价理论的主要特点
（1）以现代经济增长理论为理论基础 （2）以现代土地产权为价格载体 （3）以权利人的经济收益为价值内涵 （4）以资本的价格为价格标准
2、西方现代地价理论的不足 （1）理论基础已经改变 （2）土地收益价格不能体现土地利用的外部性 （3）以土地产权定价不能充分反映土地资源的经
济价值 （4）土地价值不只是一宗土地利用过程中劳动者
剩余价值的转移。
二、土地价格的内涵和特点
（一）土地价格的内涵 马克思：地价是地租的资本化价值 巴洛维：（1）如法庭所定义的，是一种财
产待到公开市场展销，允许有充足的时间觅到对 产品应有的及目前实用的所有用有全面了解的买 者，而出售所得用货币计算的最高价格。
它一般包括经济发展状况、财税体制、相 关政策、城市规划、城镇化水平、土地资源禀赋、
（二）区域因素 区域因素是指对区域地价有总体影响的自然、
社会、经济因素。区域是一个均质区域概念，在 这一区域内，土地的利用条件和利用方向大体一 致。
这一因素主要包括区段位置、基础设施条件、 规划限制和环境质量等。
四、地价与其他价格的关系
（二）马克思主义地价理论的主要观点
以劳动价值论为基 础
地价是地租的资本 化
1、自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有 价值，但土地有价使格用价= 值，地并租 存在价格。
2、土地价格的实土质地是还原地利租率 的资本化
例：一块土地的年地租量是200元，而当时
（三）西方现代地价理论
核心观点：持有土地可能得到的利益，不仅只有土地 的利用收益，而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去， 因此，不只是土地收益决定地价，而且资本市场也参与 了土地价格的决定。
阿尔弗雷德.马歇尔
土地收益理论 土地供求理论
保罗.萨缪尔森
弗.冯.维塞尔
伊利：把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基 金，土地资本价值
SS 为无弹性的土地供给曲线，DID1、 D2D2 为需求曲线，E1、E2 为市场均衡点， P1、P2 为不同需求下的土地价格。该图 表明，在某一时期某一土地市场，土地 供给不变，土地需求则随价格高低而变 化。假定 D1D1 曲线表示一般市场条件 下的土地需求，