房地产企业项目拓展分析课件
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房地产拓展方案课件
详细描述
财务风险包括资金筹措风险、投资风险、经营风险等。为了 应对财务风险，需要进行严谨的财务分析，制定合理的资金 计划和财务预算，并加强财务管理和监控，确保项目的财务 状况稳定和健康。
运营风险
总结词
运营风险是指由于项目管理、施工、营销等方面的问题，导致房地产项目无法按时完工、质量不达标 或运营效果不佳的风险。
成功案例二
总结词
创新营销策略
详细描述
某房地产项目采用创新的营销策略， 如线上线下联动、跨界合作等，有效 提升了项目的知名度和销售业绩。
失败案例一
总结词
缺乏市场需求调研
详细描述
某房地产项目在开发前未进行充分的 市场需求调研，导致产品不符合市场 需求，最终销售业绩不佳。
失败案例二
总结词
不合理定价
VS
功能布局
合理规划住宅、商业、办公等 功能区域，提高空间利用率。
结构设计
确保建筑结构安全、稳定，同 时考虑抗震、抗风等自然灾害
因素。
绿色建筑
采用节能、环保材料和技术， 降低能耗和碳排放。
景观设计
景观规划
结合自然环境和人文特色，设 计出独特的景观风格。
绿化配置
合理配置植物种类，营造四季 常绿、生态和谐的居住环境。
详细描述
政策风险包括土地政策、金融政策、税收政策等方面的变化。为了应对政策风 险，需要及时关注政策动态，了解相关政策对项目的影响，并采取相应的应对 措施，如调整项目规划、寻求政府支持等。
财务风险
总结词
财务风险是指由于资金筹措、使用、回收等方面的问题，导 致房地产项目出现财务亏损或资金链断裂的风险。
安全保障设施
配备消防、安保等安全保障设施，确保居民 生活安全。
财务风险包括资金筹措风险、投资风险、经营风险等。为了 应对财务风险，需要进行严谨的财务分析，制定合理的资金 计划和财务预算，并加强财务管理和监控，确保项目的财务 状况稳定和健康。
运营风险
总结词
运营风险是指由于项目管理、施工、营销等方面的问题，导致房地产项目无法按时完工、质量不达标 或运营效果不佳的风险。
成功案例二
总结词
创新营销策略
详细描述
某房地产项目采用创新的营销策略， 如线上线下联动、跨界合作等，有效 提升了项目的知名度和销售业绩。
失败案例一
总结词
缺乏市场需求调研
详细描述
某房地产项目在开发前未进行充分的 市场需求调研，导致产品不符合市场 需求，最终销售业绩不佳。
失败案例二
总结词
不合理定价
VS
功能布局
合理规划住宅、商业、办公等 功能区域，提高空间利用率。
结构设计
确保建筑结构安全、稳定，同 时考虑抗震、抗风等自然灾害
因素。
绿色建筑
采用节能、环保材料和技术， 降低能耗和碳排放。
景观设计
景观规划
结合自然环境和人文特色，设 计出独特的景观风格。
绿化配置
合理配置植物种类，营造四季 常绿、生态和谐的居住环境。
详细描述
政策风险包括土地政策、金融政策、税收政策等方面的变化。为了应对政策风 险，需要及时关注政策动态，了解相关政策对项目的影响，并采取相应的应对 措施，如调整项目规划、寻求政府支持等。
财务风险
总结词
财务风险是指由于资金筹措、使用、回收等方面的问题，导 致房地产项目出现财务亏损或资金链断裂的风险。
安全保障设施
配备消防、安保等安全保障设施，确保居民 生活安全。
房地产项目调研ppt模板
创新与科技
运用现代科技手段，提升项目的智能化、信息化 水平，提高居住体验和生活品质。
规划布局与功能分区
合理规划住宅、商业、休闲等功 能区域，实现功能互补和资源共
享。
依据地形地貌和环境特点，进行 因地制宜的规划布局，充分利用
土地资源。
考虑居民出行需求，合理规划道 路交通系统，提高交通效率。
建筑设计风格与特色
通过竞品分析，提炼出竞争对手的优 缺点，为项目定位、产品优化等方面 提供参考。
03
客户群体分析
目标客户群体
01
02
03
首次购房者
刚步入社会的年轻人或新 婚夫妇，经济能力有限， 注重性价比和实用性。
中产阶级
有一定经济基础，追求舒 适和品质，关注生活环境 和配套设施。
高净值人群
高收入阶层，对房产投资 和豪华住宅有需求，注重 地段和升值潜力。
购房预算
客户愿意为房产支付的价格范围，是 制定销售策略的重要依据。
04
项目SWOT分析
项目优势分析
地理位置优越
项目位于城市核心区域，交通便 利，周边配套设施齐全，生活便
利度高。
设计新颖
项目采用现代简约设计风格，符合 当下审美潮流，能够吸引年轻购房 者的关注。
品牌影响力
开发商在业内拥有较高的知名度和 口碑，项目品质有保障，购房者信 任度高。
地理位置
位于市中心区域，交通便利，周 边配套设施完善。
优势分析
地理位置优越，人流量大，有利 于项目的宣传和销售。
项目规模
总建筑面积：10万平方米 容积率：2.0
占地面积：5万平方米 建筑密度：40%
02
市场分析
宏观市场分析
总结词
运用现代科技手段，提升项目的智能化、信息化 水平，提高居住体验和生活品质。
规划布局与功能分区
合理规划住宅、商业、休闲等功 能区域，实现功能互补和资源共
享。
依据地形地貌和环境特点，进行 因地制宜的规划布局，充分利用
土地资源。
考虑居民出行需求，合理规划道 路交通系统，提高交通效率。
建筑设计风格与特色
通过竞品分析，提炼出竞争对手的优 缺点，为项目定位、产品优化等方面 提供参考。
03
客户群体分析
目标客户群体
01
02
03
首次购房者
刚步入社会的年轻人或新 婚夫妇，经济能力有限， 注重性价比和实用性。
中产阶级
有一定经济基础，追求舒 适和品质，关注生活环境 和配套设施。
高净值人群
高收入阶层，对房产投资 和豪华住宅有需求，注重 地段和升值潜力。
购房预算
客户愿意为房产支付的价格范围，是 制定销售策略的重要依据。
04
项目SWOT分析
项目优势分析
地理位置优越
项目位于城市核心区域，交通便 利，周边配套设施齐全，生活便
利度高。
设计新颖
项目采用现代简约设计风格，符合 当下审美潮流，能够吸引年轻购房 者的关注。
品牌影响力
开发商在业内拥有较高的知名度和 口碑，项目品质有保障，购房者信 任度高。
地理位置
位于市中心区域，交通便利，周 边配套设施完善。
优势分析
地理位置优越，人流量大，有利 于项目的宣传和销售。
项目规模
总建筑面积：10万平方米 容积率：2.0
占地面积：5万平方米 建筑密度：40%
02
市场分析
宏观市场分析
总结词
楼盘项目分析报告 PPT课件
15
4.茶叶专业市场
市场代表： 黄岐凯民茶博
行业扫描： 大沥及周边并非茶叶产地，大沥茶行业仅 为存茶和茶叶销售，且只有一间规模一般 的茶博城，难形成聚集效应
经营状况扫描：熟客交易、人流量少 现有专业市场铺位共有1000家，进驻约7成，经营商户 分类分区不明确 预计常住从业人口约5千人 租金水平35-50元/㎡/月 以货源大部分来自外地，茶博城扮销售集散地角色 受茶叶交易特性熟客定点交易、货量较小、轻影响，场 内人流量、车流量较少 交易方式主要是现场、现货、现金交易 市场影响力、知名度不如广州茶叶市场
16
5.家具专业市场
市场代表： 南海盐步家具城
行业扫描： 家具城只有南海盐步家具城一家，目前进驻 品牌商家以中低档次为主，业务紧限覆盖于 周边城区街镇，市场区域影响力很小
经营状况扫描： 南海盐步家具城占地面积10多万㎡，拥有近7万㎡的大 型展示厅，但目前仅有几家知名商家进驻，场内较难发现 高知名度的品牌商家 拥有商家200余户，常住人口近千人 场内出租率约80%，租金在 10-40元/㎡。 仓储功能在场内需求不大，商家都会从厂家发货 场内较少商家会利用计算机进行进销存管理
14
3.纺织专业市场
市场代表： 世贸纺织城、平地布匹城
行业扫描： 依托当地生产及交通产生的纺 织品集散地，商家聚集效应较 大，在珠三角乃至广东有较大 颢响力
经营状况扫描： 现有专业市场规模大，如世贸纺织城铺位共有2000多间，进驻 约7成，仓库达8万㎡，有较清晰产品分区 租金水平40-80元/㎡/月 依托周边纺织生产厂家，销售相关纺织品，其中牛仔布展贸最 为发达 展贸型为主，展销型较少，市场人流量不高 多为仓库提货，场内车流量较少 市场影响力、知名度不如广州中大轻纺城 大沥纺织类专业市场，目前处于轻微萎缩阶段，虽然商家依然 租用专业市场，但销售重点已有部分转向广州
房地产市场拓展研究共50张幻灯片
成交价格 去化速度
区域市场具 有竞争优势 的均价范围
项 目 分 析
同质楼 盘可参 考的均 价范围
容积率 建筑形态 景观规划 户型面积 会所配套 未来规划
39
价格定位工具包
(竞争导向)
客
需求导向
户 需
求
成
成本导向
本
测
无市场价
算
格参考而
生成均价
房型需求 面积需求 单价认知 总价认知
土地成本 建安成本 营销成本 其他成本
过 • 配套（学校/医院/
滤 商业/会所）
• 交通（轨道交通）
• 购买动机（投资/
动 自用/兼有）
机 • 文化背景；
过 • 品牌（开发商/
滤
物业管理等） • 同质化居住（邻
居背景身份）
客 户 定 位
28
客户定位推导流程
客 • 主力客户 户 • 次要客户 分 • 拓展客户 类
客 户 定 位
• 形态描述（年龄/家庭结
认 知 市 场 特 点
整 体 市 场 分 析
目 的
研分 究析 未市 来场 走特 势征
区 域 市 场 分 析
目 的
锁寻 定求 竞市 争场 半共 径性
竞 争 市 场 分 析
目 的
点寻 与求 潜市 在场 客机 户会
市 场 定 位
22
生成市场分析子工具包目的
❖ 为市场定位的推导提供工具帮助 ❖ 保障市场推导过程准确有效 ❖ 使市场定位更为标准化、模式化
•建筑风格 •经营内容 •平面布局 •经营方式
33
生成成本分析子工具包目的
❖ 为成本分析提供标准化的模型 ❖ 为成本分析内容提供索引
34
区域市场具 有竞争优势 的均价范围
项 目 分 析
同质楼 盘可参 考的均 价范围
容积率 建筑形态 景观规划 户型面积 会所配套 未来规划
39
价格定位工具包
(竞争导向)
客
需求导向
户 需
求
成
成本导向
本
测
无市场价
算
格参考而
生成均价
房型需求 面积需求 单价认知 总价认知
土地成本 建安成本 营销成本 其他成本
过 • 配套（学校/医院/
滤 商业/会所）
• 交通（轨道交通）
• 购买动机（投资/
动 自用/兼有）
机 • 文化背景；
过 • 品牌（开发商/
滤
物业管理等） • 同质化居住（邻
居背景身份）
客 户 定 位
28
客户定位推导流程
客 • 主力客户 户 • 次要客户 分 • 拓展客户 类
客 户 定 位
• 形态描述（年龄/家庭结
认 知 市 场 特 点
整 体 市 场 分 析
目 的
研分 究析 未市 来场 走特 势征
区 域 市 场 分 析
目 的
锁寻 定求 竞市 争场 半共 径性
竞 争 市 场 分 析
目 的
点寻 与求 潜市 在场 客机 户会
市 场 定 位
22
生成市场分析子工具包目的
❖ 为市场定位的推导提供工具帮助 ❖ 保障市场推导过程准确有效 ❖ 使市场定位更为标准化、模式化
•建筑风格 •经营内容 •平面布局 •经营方式
33
生成成本分析子工具包目的
❖ 为成本分析提供标准化的模型 ❖ 为成本分析内容提供索引
34
房地产项目调研报告PPT课件
各产品线属性定义
划分标准： 1、高档产品供应划分标准：项目平均单价15000元/平米以上，按项目计算 2、高档产品成交划分标准：面积180平方米以上，单价为15000元/平米以上，按实际 成交 单元计算 3、再改产品供应划分标准：125-180平方米，180以上均价低于1.5万元/平米，按项目计算 4、再改产品成交划分标准： 125-180平方米，180以上均价低于1.5万元/平米，按实际成交 单元计算 5、根据现执行标准高档产品线供应量低于 实际供应量，再改供应量高于实际供应量
首改供应量(万m²)
批售比
910
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35
再改产品
在东部新城规划
中闪耀其中，
位于海峡国际会展中心前西南方商业区的“海西塔”项目，将按照东 部新城的规划开发建设一个地标性建筑，结合海峡国际会展中心、生 态公园，将海西塔建筑群打造成集餐饮、娱乐、休闲购物为一体的复 合式低碳商业城。
第一部分——土地属性分析-区位状况及规划
目前福州正在大力进行旧城改造，并发展东部新城、金山、马尾等周边区域， 力将福州建设成为海峡西岸经济区先进制造业基地、产业集聚中心、金融服务 中心、商贸物流中心、交通运输中心、信息研发中心、教育文化中心。
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——主要方式
一是通过土地公开市场获取土地
即通过招标、拍卖和挂牌的形式出让土地使用权。通过应标获取土地开发权是目前房地产企业采 用最多的拓展模式。
优点是市场化程度较高，操作透明，手续简单，运作效率较高；缺点是由于信息公开，竞争程度 较为激烈，土地获取成本将随之上涨。
Thank You !
论证主要内容
1、项目概况（位置、规划指标、用地 现状、市政条件等）
2、市场分析（区域规划、土地市场商 品房市场、供求关系、竞争力分析）
3、项目开发经营计划（开发策略、开 发节奏、项目定位、规划方案、销售计 划、成本控制、重要节点）
4、投资收益分析（毛利率、净利率、 IRR、NPV、现金流）
5、综合分析结论建议（风险对策、 SWOT分析、与公司战略的关系、结论 建议）
经济圈和城市二者结合模式：既看重经济圈，又不拘泥于经济圈。如万科，在明 确以三个经济圈为重点的同时，中西部的城市如成都、重庆、武汉等地也是发展 的重点。
一个房地产企业制定何种拓展模式，是由企业战 略、企业资源、商业模式决定的。每一个房地产 企业都可根据竞争环境和竞争优势制定有自身特 点的拓展策略。
房地产企业项目拓展——土地出让流程
储备中心将成交资料转利用中心 利用中心办理出让手续 转利用处会签 局领导审批 签署出让合同 缴纳地价款和税费
❖ 一个成交确认书或一个中标通知书只 能签署一份出让合同，不得分割出让 ；
❖ 出让要按通知书的要求时间完成，因 开发商故意拖延将视同放弃，保证金 全及对策）、公 司资源匹配分析
房地产企业项目拓展——开发成本分类
1、地价
产 2、前期工程费
品 3、建安工程费
房地产企业项目拓展——主要方式
一是通过土地公开市场获取土地
即通过招标、拍卖和挂牌的形式出让土地使用权。通过应标获取土地开发权是目前房地产企业采 用最多的拓展模式。
优点是市场化程度较高，操作透明，手续简单，运作效率较高；缺点是由于信息公开，竞争程度 较为激烈，土地获取成本将随之上涨。
Thank You !
论证主要内容
1、项目概况（位置、规划指标、用地 现状、市政条件等）
2、市场分析（区域规划、土地市场商 品房市场、供求关系、竞争力分析）
3、项目开发经营计划（开发策略、开 发节奏、项目定位、规划方案、销售计 划、成本控制、重要节点）
4、投资收益分析（毛利率、净利率、 IRR、NPV、现金流）
5、综合分析结论建议（风险对策、 SWOT分析、与公司战略的关系、结论 建议）
经济圈和城市二者结合模式：既看重经济圈，又不拘泥于经济圈。如万科，在明 确以三个经济圈为重点的同时，中西部的城市如成都、重庆、武汉等地也是发展 的重点。
一个房地产企业制定何种拓展模式，是由企业战 略、企业资源、商业模式决定的。每一个房地产 企业都可根据竞争环境和竞争优势制定有自身特 点的拓展策略。
房地产企业项目拓展——土地出让流程
储备中心将成交资料转利用中心 利用中心办理出让手续 转利用处会签 局领导审批 签署出让合同 缴纳地价款和税费
❖ 一个成交确认书或一个中标通知书只 能签署一份出让合同，不得分割出让 ；
❖ 出让要按通知书的要求时间完成，因 开发商故意拖延将视同放弃，保证金 全及对策）、公 司资源匹配分析
房地产企业项目拓展——开发成本分类
1、地价
产 2、前期工程费
品 3、建安工程费
项目一房地产项目分析课件
02
03
04
线上营销
利用互联网平台和社交媒体进 行广告投放和内容营销，提高
项目的知名度和曝光率。
线下营销
组织各类活动和节日庆典等形 式吸引潜在客户，如房展会、
品酒会等。
合作推广
与知名品牌和机构合作，共同 推广项目，扩大影响力。
定向营销
针对目标客户群体进行精准营 销，提高转化率。
07 项目风险与应对措施
建筑设计
01
02
03
设计理念
根据项目定位和客户需求 ，制定建筑设计理念，注 重创新、实用与美学相结 合。
设计内容
包括住宅、商业、办公等 建筑单体的设计，确保功 能完善、空间舒适、外观 美观。
设计目标
提高建筑品质、优化空间 布局、增强建筑适应性， 以满足不同客户的需求。
景观设计
设计原则
遵循生态、人文、艺术的 原则，注重景观的多样性 和可持续性，打造宜居、 宜游的生态环境。
项目规划与设计
04
总体规划
01
规划原则
根据项目定位和目标客户群体，制定合理的规划原则， 确保项目整体协调、功能完善、空间布局合理。
02
规划内容
包括项目总体布局、功能分区、交通组织、绿化景观等 方面的规划，以满足不同客户的需求。
03
规划目标
实现项目可持续发展、提高土地利用率、优化资源配置 、提升项目品质和价值。
建设风险
工程进度风险
施工过程中出现技术难题、供 应链问题或劳动力短缺，导致
工程进度延误。
工程质量风险
施工质量控制不严，导致项目 质量不符合预期或标准。
工程造价风险
工程变更、物价上涨等原因导 致项目成本超出预算。
房地产楼盘项目推介会项目推广思路PPT课件
销售业绩
本次推介会共推出100套住宅，截至目前，已售 出80套，销售额达到2亿人民币，销售业绩良好。
客户反馈
客户对本次推介会的楼盘项目总体评价较高，尤 其对户型设计、地理位置和配套设施等方面表示 满意。
推广效果
本次推介会通过线上线下多渠道宣传推广，吸引 了大量潜在客户，提高了项目的知名度和曝光率。
未来发展计划
房地产楼盘项目推介会项目 推广思路ppt课件
• 项目介绍 • 推广策略 • 销售策略 • 品牌建设 • 项目风险与应对措施 • 结论与展望
01
项目介绍
地理位置
01
02
03
靠近市中心
本项目位于城市核心区域， 交通便利，生活配套设施 齐全，是理想的居住地。
交通便利
周边有多条公交线路和地 铁站点，出行无忧。
销售渠道拓展
总结词
销售渠道是影响销售业绩的关键因素之 一，通过拓展销售渠道，增加销售机会 和覆盖面，提高销售业绩和市场占有率 。
VS
详细描述
在拓展销售渠道时，可以采用多种方式， 如线上销售、线下门店、中介代理等。可 以根据项目特点和目标客户群体的需求， 选择合适的销售渠道，并进行有效的管理 和维护。同时，要注意渠道的互补性和多 元化，避免过度依赖单一渠道，降低销售 风险。
投资客
针对投资客，推介会应强调楼盘的 增值潜力、租金收益和市场前景。
营销渠道选择
线上渠道
利用社交媒体、房产网站和搜索 引擎进行广告投放，吸引潜在客
户。
线下渠道
通过户外广告、房产展会、中介 合作等方式拓展客户渠道。
内部渠道
利用企业员工和客户口碑进行口 碑营销，提高品牌知名度和美誉
度。
广告宣传计划
房地产公司地产项目汇报PPT
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
处添加段落文字，此处添加段落文字，此处添加段落文字，此处添加段落 二〇二〇年作品二〇二〇年作品
文字，此处添加段落文字，此处添加段落文字。
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
企业文化
此处添加内容
企业理念
此处添加内容
企业精神
此处添加内容
此处添加标题 LOGO
CI CHU TIAN JIA BIAO TI
4
5Leabharlann 1 23教育培训中心 商住配套二〇二〇年作品二〇二〇年作品 金融中心 交易中心 总部办公区 设计企业群 研发企业群
此处添加标题 LOGO
CI CHU TIAN JIA BIAO TI
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
此处添加标题 二〇二〇年作品二〇二〇年作品
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
此处添加段落文字，此处添加段落
1,000
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
1,000 1,000
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
2,000
2,000
此处添加标题 LOGO
CI CHU TIAN JIA BIAO TI
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
文字
文字
文字
文字
文字
文字
文字 文字
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
文字
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
此处添加标题文字
此处添加段落文字，此处添加段落文字，此处添加段落
文字，此处添加段落文字，此处添加段落文字，此处
添加段落文字，此处添加段落文字，此处添加段
落文字，此处添加段落文字，此处添加段
落文字，此处添加段落文字，此处添 二〇二〇年作品二〇二〇年作品
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
处添加段落文字，此处添加段落文字，此处添加段落文字，此处添加段落 二〇二〇年作品二〇二〇年作品
文字，此处添加段落文字，此处添加段落文字。
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
企业文化
此处添加内容
企业理念
此处添加内容
企业精神
此处添加内容
此处添加标题 LOGO
CI CHU TIAN JIA BIAO TI
4
5Leabharlann 1 23教育培训中心 商住配套二〇二〇年作品二〇二〇年作品 金融中心 交易中心 总部办公区 设计企业群 研发企业群
此处添加标题 LOGO
CI CHU TIAN JIA BIAO TI
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
此处添加标题 二〇二〇年作品二〇二〇年作品
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
此处添加段落文字，此处添加段落
1,000
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
1,000 1,000
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
2,000
2,000
此处添加标题 LOGO
CI CHU TIAN JIA BIAO TI
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
文字
文字
文字
文字
文字
文字
文字 文字
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
文字
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
此处添加标题文字
此处添加段落文字，此处添加段落文字，此处添加段落
文字，此处添加段落文字，此处添加段落文字，此处
添加段落文字，此处添加段落文字，此处添加段
落文字，此处添加段落文字，此处添加段
落文字，此处添加段落文字，此处添 二〇二〇年作品二〇二〇年作品
二〇二〇年作品二〇二〇年作品
房地产楼盘项目营销拓展报告编制培训讲义教程PPT模板
第一卷：基础篇
住宅部分内容结构
项目报告组成部分？
背景分析 提出问题
首先，明确开发商意图
分析问题 解决问题
项目的五大主要内容构成
房市金碟
背景分析 提出问题 分析问题 解决问题
1
市场部分
2
项目分析
3
战略分析
4
定位策略
5
营销策略
一.市场部分
房市金碟
市场部分
房地产楼盘项目营销拓展报告编制培训讲义
地产痴人 二○一五年七月
住宅部分内容结构
第一卷：基础篇
什么是项目报告？ 项目报告分几部分
住宅部分内容结构
什么是项目报告？
第一卷：基础篇
首先是报告，是应标方案
开盘 项目
售磬
其次是面试，是营销的准入门槛
目的导向、包装“吹水”
房市金碟
营销? 客户突围
part 2. XX区地产市场分析
房市金碟
XX地产走向四国时代
华侨城 1%
华侨城、红树林、南硅谷 蛇口、后海 前海、南头 西丽 附：2015年推售项目统计表
红树湾 18%
西丽-桃源 13%
南硅谷 9%
南油 7%
前海-南头 17%
蛇口 35%
个案名称 半岛城邦花园一期 蛇口花园城三期 后海花半里雅居
曾经，开发商来了，
2015年：中央悦城 依山郡、奥林华府
价格突破
7000元/㎡
2014年：天健郡城
品牌发展商开始进驻，价格提高至
4500元/㎡左右
2012年：新亚洲花园
新亚洲的问世，将龙城楼盘带入一个注重园林、品质的阶段，同时
也将价格提高至3000元/㎡左右
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• 优点是先知先觉，项目获取的概率大大提高，还可适当控制土地获取成本，但是该模式开发周期 较长，土地开发投入较大，且土地开发的利润率偏低，且存在劳动成果被竞争对手抢走的风险。
三是通过企业并购、项目收购或合作开发增加土地储备
• 实力雄厚的房地产公司通过企业并购、项目收购等方式获取项目的开发权，还可以通过对外股权 投资或合作开发等方式增加土地储备。这种模式成为最近几年较为常见的项目拓展方式之一。
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——主要方式
一是通过土地公开市场获取土地
• 即通过招标、拍卖和挂牌的形式出让土地使用权。通过应标获取土地开发权是目前房地产企业采 用最多的拓展模式。
• 优点是市场化程度较高，操作透明，手续简单，运作效率较高；缺点是由于信息公开，竞争程度 较为激烈，土地获取成本将随之上涨。
❖ 上海地价款一般要求30个工作日内付清；
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——内部流程及分工
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——决策前提
论证 策划 设计 采购 工程 销售 客服
拿地方式
招拍挂 企业并购
股权收购 在建工程转让 协议出让
优秀企业实践
本地项目的论证基本 由集团公司负责；异地 区域公司可根据其能力 成熟度授予拿地决策权 ，集团负责融资和对异 地区域公司预算控制。 重点论证 战略匹配度 风险可控度 效益指标 考虑效率与风险的平衡
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——土地出让流程
储备中心将成交资料转利用中心 利用中心办理出让手续 转利用处会签
❖ 一个成交确认书或一个中标通知书只 能签署一份出让合同，不得分割出让；
❖ 出让要按通知书的要求时间完成，因 开发商故意拖延将视同放弃，保证金 全部没有；
局领导审批 签署出让合同
❖ 参加挂牌的主体超过2家，一般将转成拍 卖；拍卖如竞买者不足3人，一般需转为 挂牌；
❖ 招标需要经历投标-开标-评标-中标通知的 过程。一般情况下按如下标准确定中标方： （1）出价最高者；（2）综合评分最高者； （3）最先付清规定的标价款者；（4）实 际交付地价款最多者；
❖ 成交确认书竞买成交的当天签订；土地出 让合同一般在成交确认后的10天内签订；
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——财务评价指标
静态投资回收期：不考虑资金时间价值，以项目的净收益收回全部投 资所需的时间。
借款偿还期
静态评价指标 全部投资利润率：项目的利润总额与总投资之比。
财
投资利税率：所得税前利润与总投资之比。
务
评
资本金利润率：纯利润与自有资金之比。
资产负债率：负债与资产之比，反映项目的财务风险和偿债能力
论证主要内容
1、项目概况（位置、规划指标、用地 现状、市政条件等）
2、市场分析（区域规划、土地市场商 品房市场、供求关系、竞争力分析）
3、项目开发经营计划（开发策略、开 发节奏、项目定位、规划方案、销售计 划、成本控制、重要节点）
4、投资收益分析（毛利率、净利率、 IRR、NPV、现金流）
5、综合分析结论建议（风险对策、 SWOT分析、与公司战略的关系、结论 建议）
6 综合评价
社会评价（定性）、环境评价（影响及对策）、公 司资源匹配分析
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——开发成本分类
1、地价
产 2、前期工程费
品 3、建安工程费
开
成 4、基础设施建设费
发
本 5、公共配套费
总 成
6、开发间接费
本
7、借款费用
经 营 8、营销费用 税 9、管理费用
费 10、税费
价
财务比率
指
计算简便，但未考虑资金时 间价值，未考虑资金回收后
标 的情况，因此只作为辅助评
流动比率：流动资产与流动负债之比。 速动比率：流动资产减去存货后与流动负债之比。
二是通过一二级开发联动获取土地
• 由于土地市场发展不均衡，各城市在土地开发政策方面掌握的尺度存在一定的差异。一些城市允 许房地产开发企业参与土地开发工作，这为该企业继续进行二级开发提供了先天的条件，在项目 信息、门槛条件设立、二级开发准备方面都较其他公司存在优势。这种模式是房地产企业较为关 注的拓展模式。
• 优点是项目获取的确定性较强，但需要对合作方进行详细的尽职调查，以便制定可执行的合作方 案。
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——模式选择
• 项目拓展地域模式
• 经都把这三大区域作为项目拓展的重点。
• 城市模式：根据城市规模和经济总量，把城市划分为一线城市、二线城市、三线城 市、四线城市等。
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——可行性研究
1 市场研究 宏观环境、行业发展、区域市场、
板块市场、拟定位方案
2
开发方案
地块特性与、规划设计分析、产品设计 建议、项目实施进度、营销方案、机构
设置、合作方式及条件
投资估算
投资估算说明、分项成本、总成本、单位成本、销售 收入、税务分析、资金预测、现金流量表、自有资金；
❖ 先按规划条件中的指标及规模签署， 待方案明确后签署补充协议，做相应 变更；
缴纳地价款和税费
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——招拍挂流程
国土局挂牌公告 缴交保证金参加竞买
挂牌竞价 签订成交确认书 未成交退还保证金
签署土地出让合同 缴纳地价款和税费
❖ 国土局挂牌公告一般为20-30天；
❖ 竞买保证金一般为挂牌底价的10-20%；成 交后一般可转为地价款；
3
与融资方案 融资主体、资金来源、融资方案分析、投资使用计划、
借款偿还计划
财务评价
4
基础数据与参数选取、盈利能力分析、静态获利分 析、动态获利分析、偿债能力分析、综合指标表、 财务评价结论
不确定性分析
5
盈亏平衡分析、敏感性分析（成本变动、售价变 动）、风险分析（风险因素的识别和评估、风险防 范对策）
• 经济圈和城市二者结合模式：既看重经济圈，又不拘泥于经济圈。如万科，在明确 以三个经济圈为重点的同时，中西部的城市如成都、重庆、武汉等地也是发展的重 点。
一个房地产企业制定何种拓展模式，是由企业战 略、企业资源、商业模式决定的。每一个房地产 企业都可根据竞争环境和竞争优势制定有自身特 点的拓展策略。
三是通过企业并购、项目收购或合作开发增加土地储备
• 实力雄厚的房地产公司通过企业并购、项目收购等方式获取项目的开发权，还可以通过对外股权 投资或合作开发等方式增加土地储备。这种模式成为最近几年较为常见的项目拓展方式之一。
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——主要方式
一是通过土地公开市场获取土地
• 即通过招标、拍卖和挂牌的形式出让土地使用权。通过应标获取土地开发权是目前房地产企业采 用最多的拓展模式。
• 优点是市场化程度较高，操作透明，手续简单，运作效率较高；缺点是由于信息公开，竞争程度 较为激烈，土地获取成本将随之上涨。
❖ 上海地价款一般要求30个工作日内付清；
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——内部流程及分工
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——决策前提
论证 策划 设计 采购 工程 销售 客服
拿地方式
招拍挂 企业并购
股权收购 在建工程转让 协议出让
优秀企业实践
本地项目的论证基本 由集团公司负责；异地 区域公司可根据其能力 成熟度授予拿地决策权 ，集团负责融资和对异 地区域公司预算控制。 重点论证 战略匹配度 风险可控度 效益指标 考虑效率与风险的平衡
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——土地出让流程
储备中心将成交资料转利用中心 利用中心办理出让手续 转利用处会签
❖ 一个成交确认书或一个中标通知书只 能签署一份出让合同，不得分割出让；
❖ 出让要按通知书的要求时间完成，因 开发商故意拖延将视同放弃，保证金 全部没有；
局领导审批 签署出让合同
❖ 参加挂牌的主体超过2家，一般将转成拍 卖；拍卖如竞买者不足3人，一般需转为 挂牌；
❖ 招标需要经历投标-开标-评标-中标通知的 过程。一般情况下按如下标准确定中标方： （1）出价最高者；（2）综合评分最高者； （3）最先付清规定的标价款者；（4）实 际交付地价款最多者；
❖ 成交确认书竞买成交的当天签订；土地出 让合同一般在成交确认后的10天内签订；
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——财务评价指标
静态投资回收期：不考虑资金时间价值，以项目的净收益收回全部投 资所需的时间。
借款偿还期
静态评价指标 全部投资利润率：项目的利润总额与总投资之比。
财
投资利税率：所得税前利润与总投资之比。
务
评
资本金利润率：纯利润与自有资金之比。
资产负债率：负债与资产之比，反映项目的财务风险和偿债能力
论证主要内容
1、项目概况（位置、规划指标、用地 现状、市政条件等）
2、市场分析（区域规划、土地市场商 品房市场、供求关系、竞争力分析）
3、项目开发经营计划（开发策略、开 发节奏、项目定位、规划方案、销售计 划、成本控制、重要节点）
4、投资收益分析（毛利率、净利率、 IRR、NPV、现金流）
5、综合分析结论建议（风险对策、 SWOT分析、与公司战略的关系、结论 建议）
6 综合评价
社会评价（定性）、环境评价（影响及对策）、公 司资源匹配分析
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——开发成本分类
1、地价
产 2、前期工程费
品 3、建安工程费
开
成 4、基础设施建设费
发
本 5、公共配套费
总 成
6、开发间接费
本
7、借款费用
经 营 8、营销费用 税 9、管理费用
费 10、税费
价
财务比率
指
计算简便，但未考虑资金时 间价值，未考虑资金回收后
标 的情况，因此只作为辅助评
流动比率：流动资产与流动负债之比。 速动比率：流动资产减去存货后与流动负债之比。
二是通过一二级开发联动获取土地
• 由于土地市场发展不均衡，各城市在土地开发政策方面掌握的尺度存在一定的差异。一些城市允 许房地产开发企业参与土地开发工作，这为该企业继续进行二级开发提供了先天的条件，在项目 信息、门槛条件设立、二级开发准备方面都较其他公司存在优势。这种模式是房地产企业较为关 注的拓展模式。
• 优点是项目获取的确定性较强，但需要对合作方进行详细的尽职调查，以便制定可执行的合作方 案。
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——模式选择
• 项目拓展地域模式
• 经都把这三大区域作为项目拓展的重点。
• 城市模式：根据城市规模和经济总量，把城市划分为一线城市、二线城市、三线城 市、四线城市等。
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——可行性研究
1 市场研究 宏观环境、行业发展、区域市场、
板块市场、拟定位方案
2
开发方案
地块特性与、规划设计分析、产品设计 建议、项目实施进度、营销方案、机构
设置、合作方式及条件
投资估算
投资估算说明、分项成本、总成本、单位成本、销售 收入、税务分析、资金预测、现金流量表、自有资金；
❖ 先按规划条件中的指标及规模签署， 待方案明确后签署补充协议，做相应 变更；
缴纳地价款和税费
房地产企业项目拓展分析
房地产企业项目拓展——招拍挂流程
国土局挂牌公告 缴交保证金参加竞买
挂牌竞价 签订成交确认书 未成交退还保证金
签署土地出让合同 缴纳地价款和税费
❖ 国土局挂牌公告一般为20-30天；
❖ 竞买保证金一般为挂牌底价的10-20%；成 交后一般可转为地价款；
3
与融资方案 融资主体、资金来源、融资方案分析、投资使用计划、
借款偿还计划
财务评价
4
基础数据与参数选取、盈利能力分析、静态获利分 析、动态获利分析、偿债能力分析、综合指标表、 财务评价结论
不确定性分析
5
盈亏平衡分析、敏感性分析（成本变动、售价变 动）、风险分析（风险因素的识别和评估、风险防 范对策）
• 经济圈和城市二者结合模式：既看重经济圈，又不拘泥于经济圈。如万科，在明确 以三个经济圈为重点的同时，中西部的城市如成都、重庆、武汉等地也是发展的重 点。
一个房地产企业制定何种拓展模式，是由企业战 略、企业资源、商业模式决定的。每一个房地产 企业都可根据竞争环境和竞争优势制定有自身特 点的拓展策略。