鹏华前海万科REITs发行的案例分析
前海万科REITs—实例分析
前海万科REITs—实例分析
张磊
【期刊名称】《邢台职业技术学院学报》
【年(卷),期】2016(33)2
【摘要】从某种意义上说,前海万科REITs项目是我国首支公募型房地产信托产品.本文将重点介绍该产品的开发运营过程,并分析该模式的优缺点,力图对我国房地产
信托市场有一定的借鉴意义.
【总页数】7页(P75-80,84)
【作者】张磊
【作者单位】东南大学土木工程学院,江苏南京211189
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3;F832.49
【相关文献】
1.中国房地产投资信托(REITs)发展的法律壁垒——以“鹏华前海万科”REITs为视角 [J], 林张萌
2.房地产投资信托基金(REITs)在我国的应用研究——以"鹏华前海万科REITs"为例[J], 王新逾
3.房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例 [J], 王新逾;
4.养老地产REITs应用研究——以鹏华前海万科为例 [J], 陈茵
5.前海梦想小镇——前海万科企业公馆&国际会议中心深圳市前海蛇口自贸区 [J],
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美国REITs市场的发展状况及对中国的启示
美国REITs 市场的发展状况及对中国的启示黄世达(东北财经大学金融学院,辽宁 大连 116025)〔摘 要〕中国首只公募REITs 产品“鹏华前海万科REITs 封闭式混合基金”于2015年7月6日在深圳证券交易所挂牌交易,使得REITs 产品又开始受到广泛关注。
基于此,本文以发展相对较为成熟的美国REITs 市场为例,对其发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结,并在此基础上提出中国REITs 市场的发展路径。
〔关键词〕REITs ;房地产行业;融资渠道中图分类号:F830.91 文献标识码:A 文章编号:1008⁃4096(2015)05⁃0032⁃06 一、引 言长期以来,房地产行业一直是世界上绝大多数国家经济发展的重要支柱,因为该行业不仅对国民经济中的其他行业(如钢铁和水泥等原材料)具有较强的带动效应,而且还具有消费和投资双重功能,所以各国政府都非常重视房地产行业的发展。
然而,由于房地产行业投资规模往往较大且通常具有不菲的价格,使得绝大多数中小投资者对该行业虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。
为解决这一矛盾,美国国会于1960年立法通过的《不动产投资信托法案》正式推出了房地产投资信托资金(Real Estate Investment Trusts,简记为REITs)。
具体而言,REITs 是以信托方式集中投资者的资金,进行公寓、购物中心和办公大楼等各种类型房地产的投资,信托后的REITs 可在证券市场挂牌交易,买卖方式和股票相同,于是投资者所获得的收益既包括投资房地产所获得的分红收入,又包括买卖REITs 份额所获得的溢价收入。
由此可见,REITs 通过在证券市场交易,完全打破了房地产是不动产的思维,使房地产交易变得更加具有流动性,同时又将大额房地产项目的投资通过信托基金方式划分成小额投资单位,从而让众多以房地产为投资对象的中小投资者通过较小的投资额便可获得投资大型房地产项目的机会,使房地产不再只是大型投资机构和资产雄厚的投资者才能参与投资的行业。
商业地产多元化融资模式探析——以万科为例
商业地产多元化融资模式探析——以万科为例姜迪【摘要】商业地产作为房地产行业的一个分支,用于满足居民对于批发、零售、娱乐、餐饮、休闲、健身等经营性需求。
地产行业作为资金密集型行业,其资金周转慢,回流期长,对资金依赖性强,种种因素阻碍了地产行业的资金筹措。
商业地产作为具有经营性质的地产分支,比起普通住房而言更加难以使用预售形式进行销售,且产权一般难以整体转让,资金回笼期更长,融资难度更高,种种限制使得商业地产不得不更多地使用新兴融资方式进行筹资。
进入21世纪以来,商业地产正逐步摆脱对银行借款的依赖,走上一条多元化融资的道路。
本文以万科为例,结合万科成功转型商业地产使用的新兴融资方式以及传统融资模式的组合详细分析了其融资历程,并给出了相关建议。
【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)035【总页数】3页(P24-26)【关键词】多元化融资商业地产万科融资模式【作者】姜迪【作者单位】中国海洋大学【正文语种】中文【中图分类】F832地产行业是国民经济的基础性行业，其稳定发展不仅能够带动GDP平稳增长，同时能够有效刺激内需，带动产业链条上下游企业共同进步。
与住宅地产不同的是，商业地产难以将物业进行分割销售。
近几年，随着政府限购政策的出台，房地产企业大规模进行商业地产的开发和建设，使得行业出现产能过剩，供大于求的状况难以缓解，市场已经出现泡沫化现象。
商业地产具有地域性、关联性、政策敏感性、周期性等特殊性质，种种性质使得其发展经营必须要从长远角度考虑，战略决策等相关决策的制定必须充分考虑国内外形势、经济周期、上下游行业以及宏观政策等多种因素。
不健全的资本市场、银根紧缩、量能降低等因素都使得房企难以筹集足够的资金，融资策略一跃成为关乎商业地产企业能否存活的重点，多渠道融资俨然成为形势所趋，如何更好更恰当地筹集资金，充分发挥各渠道资金的优势。
本文通过分析商业地产多元化融资现状，并以万科成功转型商业地产为例对商业地产如何进行多元化融资以及更好地配置资金提出合理建议。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
REITS案例(越秀、启航、鹏华)
REITs的定义REITs为英文Real Estate Investment Trusts的缩写，意为房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
按照REITs投资对象的不同，可以分为权益型、抵押贷款型和混合型三类。
权益型REITs主要以股权的形式投资于各类房产企业，收入来源是房地产的租金和房屋增值收益。
其持有的物业类型主要包括写字楼、商场、酒店、工业厂房、物流中心等，多为非住宅类物业。
抵押贷款型REITs的主要投资于房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其收入来源是抵押贷款和抵押支持证券的利息。
混合型REITs的投资对象则包括了权益型和抵押贷款型的投资对象，既有物业也有抵押贷款和MBS。
图1:REITs的类型和特点资料来源：海通证券在投资对象的区分之外，REITs按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托（DOWNREITs）。
UPREITs的基本框架是地产公司以其拥有的物业出资成为一个有限合伙企业的有限合伙人（LP），而REITs以募集资金对该有限合伙企业出资，成为其普通合伙人（GP）。
在这种交易结构下，由于地产公司持有的物业并未直接卖给REITs，只是以物业出资获取了有限合伙企业的合伙份额，因而有限合伙企业的合伙份额并没有公允的市场价值。
直到有限合伙人在锁定期后将其持有的份额兑换REITs股票以后，物业所有者转让的物业资产的转让溢价才能够被准确衡量，因此物业所有者可以避免缴纳卖出资产时须缴纳的资产收益税，而仅对部分资产的转让溢价进行交税，有效避免了自持物业双重征税的问题。
图2：UPREITs交易结构图资料来源：中金公司DOWNREITs是在UPREITs的结构上进行的再次改良。
其框架为在合伙企业下的不同资产项目分别设立不同的有限合伙企业，使得各有限合伙企业的经营、份额划分等方面都相互独立，互不影响。
房地产投资信托基金融资分析
房地产投资信托基金融资分析作者：曾轩宇刘思私唐娇娇张敏来源：《科学与财富》2020年第26期摘要：房地产企业作为典型的资金密集型企业，如何保证充足的资金来源，成为房地产行业的重中之重。
相较于传统的资金来源模式，REITs的出现在一定程度上实现了资金端与资产端的长期匹配。
本文以鹏华前海万科REITs为例，通过对项目的介绍，REITs的构成，多方选用REITs的原因，以及其成效，对房地产信托基金融资进行分析。
关键词：REITs;前海万科;融资房地产企业是典型的资金密集型企业，其建设周期长，资本投资量大，如何确保在整个周期内有充足的资金来源，是房地产生产的重要关注点。
仅依靠自有资金和银行贷款，则企业的负重大。
同时房地产行业在过去十年间的大变革，大发展，成为了带动全国经济发展的重要因素，但是由于房地产行业投资门槛较高，中小投资者难以进行投资。
在房地产行业急需大量资本运行，中小投资者有钱无处可投的情况下，房地产信托（RE-ITs）在中国产生，实现了资金端同资产端的配合。
下文主要以鹏海前海万科为例，对房地产信托基金融资进行分析。
一、项目介绍深圳的前海地区坐落在深圳市南山半岛西部，西邻大铲湾码头，东临蛇口码头，是深圳与香港来往的重要节点。
为满足前海已入住企业的办公需求，前海公馆应运而生。
2013年 8月，万科中标。
按照BOT模式，万科建设前海企业公馆，并于2014年投入使用。
8年后，即2023年，无偿转移给前海管理局。
整个项目总规划11万平方米，分为特区馆区和企业公馆区，整体投资高达9 亿元。
二、REITs运行过程第一阶段：万科整合公馆收益权第二阶段：万科联合鹏华基金发行REITs。
以公馆运营权为资本注入REITs中，并于2015年 6月 26日上市融资。
第三阶段：REITs上市融资：2015年 7月 1日，REITs融资完成，共获资金30亿，其中鹏华基金以12.7亿获得公馆的收益权，通过收取租金对投资者进行分红，其余资金进行其他固定投资;万科获得12.7亿资金，快速收回建设投资，并可进行其他投资。
我国房地产投资信托基金的运作及问题研究
我国房地产投资信托基金的运作及问题研究自20世纪90年代以来,房地产已然成为我国社会经济中影响面广并且发展迅速的支柱性产业之一。
而近几年来,房地产开发经营企业需要积极寻求、探索新的融资方式。
受2008年金融危机的影响,我国股市长期处于低迷状态,社会闲置资金充裕。
房地产投资信托基金(REITs)的引入可以解决社会闲置资金充足而房企资金短缺的矛盾。
我国在内地公开上市的REITs目前仅有2015年9月在深交所上市的鹏华前海万科REITs,其表现备受大众关注,它在内地的运作实践与发展会为我们积累
大量的经验与教训。
本文主要采用了文献研究法、实证分析法和案例分析法,以REITs的基本概念为切入口,简要介绍了REITs的含义及分类、在国外及香港地
区的发展、在中国的发展情况。
然后详细介绍了本文案例鹏华前海万科REITs的相关基本情况。
再从组织形式、投资运作、募集及交易方式、运作方式、收益及分配五个方面对鹏华前海万科REITs的运作模式进行分析,同时采用实证分析法从与股票市场的相关性、价格波动性和投资收益三个方面对鹏华前海万科REITs自成立以来的市场表现进
行分析,进而揭示其特点及在运作中存在的问题。
最后对我国内地建立REITs市场进行理论层面的思考,为内地今后发行更多的REITs产品提供借鉴性建议与意见。
本文以鹏华前海万科REITs为例,对我国房地产投资信托基金的运作及问题进行研究,可以为内地以后发行更多的REITs
产品提供真实的案例借鉴,推动我国REITs市场更快更好的建立发展完善。
三大REITs模式典型案例解析实务必备
三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
(完整版)企业融资决策案例——万科集团发行可转换债券案例
企业融资决策案例——万科集团发行可转换债券案例一、 万科发行可转换债券前的概况万科是以房地产为核心业务，公司选择深圳、上海、北京、沈阳、成都等经济发达、人口众多的大城市进行住宅开发。
万科上市以来，净资产收益率一直保持在10％以上，万科良好的业绩、企业活力以及盈利增长潜力都受到市场高度广泛认可。
虽然发展势头一直很好，但是2001年中期万科现金流已经出现负值，达到－7.25亿元。
为了弥补资金缺口，万科董事会于2001年7月通过决议发行可转换债券。
发行可转换债券前万科的股本结构。
本次可转换债券发行前，截至2001年12月31日，公司总股本为630971941股，其中非流通股110504928股，占总股本的17.51％，流通股520467013股，占总股本的82.49％。
本次发行前公司的股二、 可转换债券的发行可转换债券于2002年起正式发行。
本次万科可转换债券发行采取网上定价的方式，发行总额为15亿元，发行价格为每张100元，为期5年，从2002年6月13日开始计息，转股期自发行首日后6个月至债券到期日为止，即2002年12月13至2007年6月12日。
（一）申购情况：本次万科可转债公开发行申购情况如下表（二）万科此次发行可转换债券的发行结果：1、原A股股东优先配售结果。
本次原万科A股股东按照每股配售2.94元的比例可优先配售的总数为150000万元。
原A股股东有效申购数量为444748000元，占本次发行总量的29.65％，全部获得优先配售2、网上、网下发售数量。
根据本次可转换债券发行公告中规定，原A股股东优先认购后的余额部分，再上网向一般社会公众投资者发售50％，向网下法人投资者发售50％。
本次万科可转换债网上发行总量为519908手，合计519908000元，占本次发行数量的34.66％。
网上有效申购数量为1361283000元，中签率为38.192499％。
网下发行总量为535344手，合计535344000元，占本次发行数量的35.69％。
鹏华前海万科房地产投资信托基金架构分析与优化
鹏华前海万科房地产投资信托基金架构分析与优化2015年6月推出的鹏华前海万科REITs是我国目前最新的一只REITs,同时也是我国第一只公募REITs。
对其进行研究,首先可以直观了解公募REITs在我国的实际运行情况;进一步可以分析出我国宏观经济环境是否适合REITs发展、制约REITs发展的障碍所在;最后提出优化建议,对于未来我国大规模发展公募REITs具有指导意义。
本文通过对鹏华前海万科REITs的深入分析希望达到如下目标:首先,分析出鹏华前海万科REITs架构设计的合规与否、盈利能力和风险控制能力的强弱;其次,分析出鹏华前海万科REITs架构的主要设计逻辑、制约REITs发展的障碍;最后,为我国将来发展公募REITs提出架构设计方面的优化建议。
本文为了达到上述研究目的,进行了如下研究:首先,对鹏华前海万科REITs这个产品的架构进行分析:重点分析其架构设计中与标准REITs的不同之处,判断出合理之处与不足之处;其次,对鹏华前海万科REITs的业绩进行分析:将其成立以来的收益情况与市场基准进行对比,衡量其业绩表现;对其进行估值,判断其投资价值;研究其与其他大类资产相关性,判断其风险分散能力;再次,分析鹏华前海万科REITs架构设计逻辑:分析出产品设计背后的逻辑以及制约我国REITs发展的障碍。
最后,为我国未来公募REITs的架构设计提出优化建议。
通过正文的研究,本文得出了如下结论:1.鹏华前海万科REITs架构设计不符合标准要求。
其固定收益类证券投资比例过大,违背标准REITs的投资比例要求;退出机制不完善,退出时存在不确定性风险;不持有标的资产产权,无法获取物业增值收益;但其架构设计也不乏合理之处,其设立的业绩保障机制有利于保障产品收益率,在目前的经济环境下是有必要的。
2.鹏华前海万科REITs的盈利能力较强,但是风险控制能力较弱。
3.鹏华前海万科REITs架构的设计逻辑是为提高收益率。
从架构设计逻辑来看,无论是大比例投资于固定收益类证券还是设立业绩保障机制,都是为了提升产品收益率;收益率是设计者考虑的主要原因,也是制约REITs在我国发展的主要障碍。
房地产投资信托基金的投资价值分析
房地产投资信托基金的投资价值分析REITs作为一种通过运作成熟物业实现融资的房地产金融产品,符合现行我国房地产发展需要。
同时,REITs的出现也丰富了金融市场的投资品种,为投资者提供了一种低门槛的房地产投资途径。
由于我国REITs发展历程尚短,国内尚缺乏有关REITs投资价值的研究。
本文试图以案例分析的方式,通过对国内首只公募REITs——鹏华前海万科REITs 的具体分析,来探究REITs在我国的实际投资价值,从而帮助投资者更好地理解REITs这一新兴投资品种。
本文先对REITs进行了概述,包括REITs的分类及投资REITs的优缺点,然后介绍了REITs在我国的发展历程及面临的问题。
之后,引入鹏华前海万科REITs 案例,对鹏华前海万科REITs的一些要素进行了介绍,将鹏华前海万科REITs与标准REITs进行对比并分析鹏华前海万科REITs投资收益率的影响因素。
接下来,对鹏华前海万科REITs的投资价值进行评估,包括三方面:历史投资绩效评价、在2016年底的估值预测以及2016-2023年度的收益率预测。
最后,对房地产投资信托基金的投资价值进行总结并提出相应建议。
从历史业绩看,在一年的考察期内,鹏华前海万科REITs的业绩表现亮眼,2015年9月30日-2016年9月30日其期间收益率达16.3%。
从最大回撤看,其在一年考察期内的最大回撤为3.76%,该REITs的基金经理保持绝对收益的能力较强。
从REITs投资组合中的股票类资产的业绩归因看,鹏华前海万科REITs的基金经理在行业内挑选高收益股票的能力较强,但行业配置能力不强。
根据估值预测结果,鹏华前海万科REITs尚有一定的投资价值,但投资盈利空间不大。
如果考虑未来租金上涨的因素,2016年底时鹏华前海万科REITs的估值会更高,该REITs的投资价值将有所增加。
根据收益率预测结果,保守估计,随着鹏华前海万科REITs对目标公司股权的逐步转让,该REITs未来年度的收益率呈现出逐步下降的趋势,2023年时其收益率将降至5.29%。
鹏华前海万科REITs投资运作案例分析
鹏华前海万科REITs投资运作案例分析近二十年来,房地产信托基金—REITs在国际市场上发展十分迅速,它不仅是房地产企业进行项目融资的一种新型融资方式,也给大众投资者提供了一种全新的金融投资工具,使得投资者可以在金融市场上参与到房地产项目的收益过程。
REITs最早出现在美国,目前已在欧美等发达国家发展成熟,并通过自身的投资运作取得了较高收益。
随着REITs在国际市场上的不断成熟,亚洲REITs市场的发展也在逐步加快,但我国目前并未发行符合国际标准的公募REITs,其投资运作问题也没有国内经验可以遵循,所以更应借鉴国际经验促进国内公募REITs的投资运作。
2015年6月,鹏华前海万科REITs成功发行,在流动性上实现了重大突破,但是基金自身的投资运作过程还存在着较多缺点。
本文选取鹏华前海万科REITs作为案例对其投资运作过程进行深入的分析,从而为我国未来出台公募REITs产品提出一定的投资运作经验有着非常重要的意义。
本文绪论部分叙述了国内外研究现状并梳理了论文的研究思路、方法以及可能的创新和不足之处。
第一章对REITs的特点和分类进行介绍,并描述了亚洲主要国家或地区REITs市场发展概况,然后对REITs在我国的发展现状进行了详细介绍。
第二章选择鹏华前海万科REITs作为案例分别从相关主体、组织形式、管理策略、核心标的资产、筹集及交易方式五个方面进行案例介绍。
第三章则从运作模式、资产配置、利润分配、投资收益以及投资风险这五个方面进行深入的案例分析,其中主要对基金的投资收益从全面业绩表现和分类资产投资业绩两个方面进行细致的分析。
又因为新加坡的成熟REITs—宏利美国REITs与鹏华前海万科REITs一样都投资于办公楼项目,并且上市时间相近,可比性较大,所以对两者进行对比分析,然后根据案例分析以及对比分析结果找出鹏华前海万科REITs在运作过程中存在的缺点。
最后分别提出了相应改进意见,希望促进我国房地产信托基金市场的快速有效发展,并为尝试发行公募REITs产品进行融资的企业提供借鉴。
万科房地产投资信托基金融资的案例分析
万科房地产投资信托基金融资的案例分析房地产行业是典型的资金密集行业, 无论是初始开发、购置土地、施工还是后续销售 , 都需要大量的资金 , 尤其是初始开发 , 如果缺少资金 , 那么整个工程将无法运行下去。
可以说 , 资金是房地产行业最为关注的因素。
2021 年, 我国房地产行业进入平稳开展阶段, 存在大量的商品房库存 , 商品房空置无法售出 , 严重影响了房地产企业资金回笼, 也影响了经济的平稳开展。
如果大量商品房库存 , 房地产企业资金出现问题, 面临着破产的危险 , 而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业, 如果出现大面积的危机 , 将会使国家经济局势动荡。
因此 ,2021 年起我国开始倡导去库存的方针, 对于房地产企业的贷款审批也愈加严格 , 房地产企业融资难的问题开始出现。
为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。
房地产投资信托基金 ( 全称 Real Estate Investment Trusts, 本文简称 REITs)是基金产品 , 属于房地产证券化的一种。
REITs 有独特的优势 , 投资者的准入门槛较低 , 能够从社会公众募集到稳定的资金 , 同时也有利于盘活库存的商品房, 促进资金的流动性。
REITs 在国外已经是成熟且常用的融资方式, 但是在我国还处于起步阶段,万科 REITs 特殊在它是公募型的基金产品, 之前发行过的 REITs 都是私募型基金产品 , 所以万科 REITs 具有重要的研究意义。
本文采用了理论结合实证分析的方法, 在研究 REITs 相关理论的根底上 , 结合我国房地产企业融资的现状 , 对国内万科公司发行 REITs 成功的案例进行研究分析。
首先 , 梳理 REITs相关的研究文献 , 从 REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状 , 为下文的案例分析奠定方向。
然后界定了REITs 根本概念 , 系统了解 REITs 融资实施动机及效果分析方法, 并重点阐述了融资理论根底,为进一步研究 REITs 融资效果打了下坚实的理论根基。
REITs国内典型案例比较研究
国内典型案例比较研究2014年9月30日，央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。
随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨，单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。
资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，因此REITs的推出有其内在需求；另外在宏观经济去杠杆的大背景下，REITs作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券品种，快速推进也在情理之中。
下面就近年来我国发行的类REITs产品做一个比较分析。
通过对已公开信息的整理，目前国内已经实施的、比较典型的案例主要如下：（1）海印专项资产管理计划海印股份以自成立之次日起五年内公司公司旗下管理的15家商业物业的未来五年的经营收益权，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。
其中，优先级资产支持证券不超过15亿元。
（2）中信苏宁资产支持专项计划苏宁云商子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立。
规模接近44亿元，其中A 类证券规模约为20.85亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售。
类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。
A类的预期收益率约为7.0%-8.5%，B类的是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。
（3）中信启航专项资产管理计划中信启航产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7:3比例发行?优先级票面利率5.5%-7%，最终利率由询价结果确定；次级预期年化收益率在12%-42%?通过对三支类REITs产品的梳理，我们发现，三者存在如下主要区别：从类型上来看，中信启航专项资产管理计划（以下简称“中信启航计划”）、中信苏宁资产支持专项计划（以下简称“中信苏宁计划”）属于权益类REITs，海印专项资产管理计划（以下简称“海印计划”）属于抵押型REITs。
轻资产运营对房地产企业财务绩效的影响——以万科为例
轻资产运营对房地产企业财务绩效的影响——以万科为例发布时间：2021-06-16T11:35:41.740Z 来源：《建筑科技》2021年5月上作者：江佳琦[导读] 随着我国房地产市场从黄金时代转向白银时代，传统的房地产运营模式暴露出了其风险性，在这种情况下，许多房地产企业开始朝着轻资产运营模式转型。
近年来，国内外学者关于此问题的研究成果甚丰，但多对案例进行简单分析，较少进行实证检验。
湖北武汉中南财经政法大学江佳琦 430073摘要：随着我国房地产市场从黄金时代转向白银时代，传统的房地产运营模式暴露出了其风险性，在这种情况下，许多房地产企业开始朝着轻资产运营模式转型。
近年来，国内外学者关于此问题的研究成果甚丰，但多对案例进行简单分析，较少进行实证检验。
本文将选取轻资产转型成功的万科作为研究对象，选取万科2006～2020年年报中的盈利、偿债、营运和发展能力这4个层面的11个指标，利用Stata对其轻资产转型前后的财务绩效进行因子分析，从而对比分析万科的轻资产转型效果。
关键词：轻资产；财务绩效；万科绪论在当前经济发展新常态下，传统的房地产企业也面临寻求新的发展方式，目前，我国许多房地产企业已经开始向轻资产运营方面涉足，盈利模式也将逐渐从以往的土地溢价转变为资产溢价、增值服务收益等。
今年2月，国家自然资源部发布了有关住宅用地“两集中”的调控文件，这一政策对房地产企业的资金要求提高，且随着房地产金融监管的日益加强，轻资产转型对于房地产企业有着重要意义。
一、房企轻资产转型的意义（一）降低财务风险普通的重资产运营模式下，房地产企业承载着更大的财务风险，一旦资金回收不及时，极易造成资金链断裂。
此外，轻资产模式下企业可以通过丰富的融资渠道和多元的盈利方式盘活资产、获取更为稳定的现金流。
因此在面临我国房地产市场监管日益加强且集中供地的举措出台的情况下，轻资产运营对于房地产企业来说，可以降低财务风险。
（二）提高房企的竞争力在轻资产运营模式下，房地产企业主要依靠核心资源进行规模的扩张，由于此种模式剥离了产业链中的制造业务，房企可以在产品设计及研发、品牌塑造以及营销渠道上投入更多资源，而这也促使房企更加专注于资源取得和运营、优化产业链结构，从而在一定程度上帮助企业度过市场的低迷期，使房地产企业更具竞争力和持续发展的可能性。
干货｜国内“类REITs”产品交易结构拆解
干货｜国内“类REITs”产品交易结构拆解导读由于缺乏专门针对REITs产品的法律法规或业务指引出台，国内市场一直没有出现完全符合国际惯例的标准REITs产品。
近年来，国内金融机构在现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品。
本文从发行载体、交易结构设计和产品财务价值等方面介绍了国内“类REITs”产品，并比较其与海外标准REITs产品的异同。
来源／《金融市场研究》58期作者／兴业银行总行投资银行部王元房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）起源于美国20世纪60年代房地产市场发展瓶颈期，通过这一金融工具引导、吸纳社会资本投向商业地产，并通过专门立法对REITs在设立、运行、终止各阶段参与方的主体资格、REITs的运行结构、涉及税法等进行相应规定，REITs发展的法律环境相对健全。
此后，各主流经济体均立法规范发展REITs。
我国对REITs的探索，最早可以追溯至十五年前，期间陆续有企业以境内优质物业为标的资产赴香港、新加坡等境外资本市场发行REITs 产品。
近年来，随着我国地产行业进入“存量时代”，企业利用金融产品去库存、轻资产运营的需求不断增强，全市场对于推出中国版REITs的呼声也愈发强烈。
遗憾的是，由于缺乏专门针对REITs产品的法律法规或业务指引出台，国内市场一直没有出现完全符合国际惯例的标准REITs产品。
然而，在金融主管部门的大力支持下，国内金融机构经过不懈努力，在我国现有金融监管法律框架下推出了一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品。
本文试图探讨国内已发行“类REITs产品”发行载体与交易结构，并比较与海外标准REITs产品的异同。
一、“类REITs”产品的发行载体截止目前，国内“类REITs”产品主要以资产支持证券或公募基金为发行载体，具体可分为交易所REITs、公募基金REITs和银行间REITs三大类。
养老地产REITs应用研究——以鹏华前海万科为例
养老地产REITs应用研究——以鹏华前海万科为例陈茵【期刊名称】《《邢台学院学报》》【年(卷),期】2019(034)004【总页数】4页(P17-20)【关键词】养老地产; REITs; 鹏华前海万科【作者】陈茵【作者单位】集美大学诚毅学院福建厦门 361021【正文语种】中文【中图分类】F293.320世纪60年代，美国政府通过《房地产投资信托法案》至今已有50多年的发展历史，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)成为房地产资金融通的重要来源之一。
中国在2002年开始涉及房地产信托业务，对于REITs的尝试最早应该是以国内物业为基础设立的在香港上市的广东越秀REITs。
直到2016年，REITs试点工作才正式纳入“十三五”规划，开始进入快速发展的进程。
发展养老地产，围绕“老有所养、老有所居”的两大核心主题，是缓解我国目前面临的老龄化趋势的思路之一。
REITs作为创新金融工具，其较强的流动性、较低的投资门槛，能够为房地产企业筹集资金和缩短资金回收期。
虽然目前我国已有REITs的发展实践，但应用于养老地产项目的仍然空白。
一、REITs文献综述(一)国外研究现状由于国外房地产企业尝试REITs的实践较早，因此理论研究较成熟与完整，主要包括三个方面：第一，融资模式的选择——通过资本市场的直接模式和通过银行的间接模式。
Kim Seokchin(2009)认为，REITs通过基金份额的分割以及房地产产品的证券化提高了房地产市场的流动性，降低了融资成本，使房地产企业的资金具有持续性[1]；Lii&WU(2010)发现通过银行融资的REITs更容易获得贷款，获得信贷支持，但是资金规模不大[2]。
第二，收益影响因素与评估，研究REITs与股票、债券之间的相关程度。
Liu，Hartzell&Hoesli(1997)认为REITs的收益与股票高度相关。
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鹏华前海万科REITs发行的案例分析
房地产企业融资方式主要通过银行贷款的间接融资方式,随着我国房地产行业调控的进行,中国人民银行信贷政策收紧,房地产企业依靠银行贷款的间接融
资方式越来越难;虽然证券市场上依托信托公司发行一些私募型房地产信托基金,然而其融资规模小且渠道有限,无法满足房地产行业的市场需求,而通过证券市
场直接融资占其融资金额总量的比例较小。
鹏华万科房地产信托基金的发行,作为我国发行的第一只公募型房地产信托基金,它成为打破房产行业直接融资难重要的研究对象。
本文以鹏华基金公司携手深圳万科发行房地产信托投资基金为案例,运用对比分析、定性分析和定量分析方法对其分析。
对鹏华前海万科房地产信托基金信用增级方法定性与对比分析得出该案例信用增级方式单一、成本高昂的风险问题。
通过前海企业公馆租金收入的资产池、投资标的的定量分析和对比分析得知该案例基础资产池行业分布集中度高、投资主要集中于企业债券的风险性的问题。
针对鹏华前海万科房地产信托投资基金的信用增级方式单一、信用增级能力较弱、成本较高的问题,本文提出应该建立健全担保法法规、杜绝重复担保,建立统一的房地产登记中心和权威透明、公平公正的信用评级机构,建立纸夹层结构倒逼信用增级方式改革等建议;针对该案例基础资产池入驻企业行业分布集中度高、投资标的集中度高的问题,提出建立入驻企业租金、出租率、租期系列指标监控体系与基础池资产适当分布其他行业、选择性扩大投资产品范围的建议。