商业地产价值梳理和案例分析

贰
商业地产价值梳理
商业地产价值的存在方式
•静态的价值 包括支持商业地产价值的有质有量的购买力、周边的交通 设施和交通方式,以及商铺本身所处的位置和建筑形态。
•动态的价值 商业地产本身所在的商圈所不具备的,是商业主体附加在 商业地产上的认为的商业活动。包括:经营方式、商业业态、 商业企业。
商业地产的价值体系
•自2000年以来,成都的城市不断外扩，新商圈不断形成。
红牌楼商圈 金沙光华商圈
春—盐商圈
万年场商圈
骡马市商圈 天府新区商圈
建设路商圈
东二环商圈
双楠商圈
西大街商圈
高新区商圈
锦华城商圈
新城南商圈
•目前，成都以春—盐商 圈知名度最高，其次骡马 市—西大街商圈。 •伴随着房地产市场的大 力发展，社区型商圈也各 成形态。 •随着天府新区的概念落 成，南部形成新商圈—新 区商圈。 •2010年成都城市地铁通 车，“广场商圈”的超大 容量、引导力和辐射力得 到充分体现。 •18大商圈逐渐形成。
价值判断的差异
商业地产关注价值转移方向, 方式以及附加值的提升,由此 而产生的外延性,派生性事项 比较多。 住宅使用者关注的是产品本 身,即产品的使用功能,其派 生事项比较少。
壹
成都商业地产发展概况
2000年以前
起步期———商圈经济
代表商业：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈
这是一个只有商圈经济没有商业项目的时代。
交通图
•项目类型：商业综合体（甲级）
•开发商：华润置地（成都）发展有限公司 •项目特色： 1.总建筑面积24.4万平米，位于二十四城西北角，商业业态汇 集高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色 餐饮等于一体。 2.商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计，斥资25亿 打造的大规模都市综合体，总建筑面积约32万平米，其中购物 中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米 。 3.业态组合丰富 ，能够满足顾客多种多样的购物和休闲需求。 4.高标准体系，能够创造完全不同的高端购物和娱乐体验。
商业地产的真正含义
•追求长期稳定的现金流。 •以零售业的租金收入为目的的长期房地产投资。
商业地产和住宅地产的价值差异
性质差异
商业地产是一种消费型中间 产品,其价值需要通过经营, 销售各个环节体现出来。 住宅是一种消费型终端产品。 其价值是通过出售得到实现。
用途的差异
商业地产是生产资料,其使用 过程中会生成新的价值。 住宅是生活资料,其使用过程 中是完全的消耗过程,只有地 价的增值。
城西大悦城
商业综合体(甲级） 中粮集团有限公司
交通图
•物业类别：商业综合体(甲级） •开发商：中粮集团有限公司 •项目特色：
1.总体量约32万㎡，其中商业面积约16万㎡；
2.购物中心建筑地下三层，地上整体四层，局部五层； 3.集一站式购物中心、商业街SOHO为一体； 4.全区形成了以科技为先导，以园区为龙头，以工业企业为骨 干，以专业大市场为依托，以电子信息、生物制药、视频、皮 革、家居和房地产为支柱产业。 5.规划建设超过400万㎡的商业楼宇面积，重点发展现代商贸 流通、城市高端物流和新兴房地产等产业，吸引国内外知名大 型购物中心、百货超市入驻。
成都商业地产分析
2012.11
何为商业地产？
狭义上：
Retail real estate
包括商场、店铺、MALL、步行街以及社 区商业等各种零售、餐饮、休闲等生活 服务类精英方式的不动产。
广义上：
Commercial real estate
除此之外，涵盖写字楼、公寓式酒店、 连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。
3.项目以2倍春熙路3倍锦华城的规模，打造目前西南最大城 市综合体，升级城市传统商圈，铸造城市新中心，改变成都 单一市中心的城市格局，打造世界现代田园城市样本，助推 成都向一线城市迈进。
福地广场
城市综合体 五岳合房地产开发有限公司
交通图
•项目类别：城市综合体
•开发商：成都五岳合房地产开发有限公司 •项目特色： 1.位于成都市北三环外大丰片区大天路与大成路交汇处，占 据大丰中心稀缺黄金地段。
交通价值 环境价值
大交通“达”,则商圈内“通”。人流、物流依赖的是外部交 通体系和内部动线的设置。商业地产新概念的选择包含交通因 素,成功几率就更大。
交通动线是商业项目成功与否的命脉线
交通分类: •外部交通 周边交通是否便利,道路等级,主次入口设置
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
•内部交通 主动线是否清晰。
•垂直交通 双首层,三首层,加长电梯直达
城北万达广场
城市综合体 成都金牛万达广场投资有限公司
交通图
•项目类别：城市综合体
•开发商：成都金牛万达广场投资有限公司 •项目特色： 1. 位于一环路、人民北路交汇处的金牛万达广场是万达集 团第三代商业地产“城市综合体”的成熟作品。
2.项目总体量110万㎡，汇聚万达集团旗下顶级产品系列， 包括超大型高端商业、高档城市住宅、精装SOHO、甲级写字 楼等，涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、办公等功能，是 复合性超强的大型城市综合体。
2.由本土老牌开发商武城集团投资建设，各项产品打造看齐 高标准，媲美南延线超甲写字楼，五星级高品质令人放心， 是成长型企业自驻的绝佳选择。
中国艺库
旅游商铺 成都东盛房屋开发有限责任公司
交通图
•项目类别：旅游商铺 •开发商：成都东盛房屋开发有限责任公司 •项目特色：
1.中国艺库占地近200亩，总建面达20万平米，以一个“艺” 字贯穿项目，打造荟萃世界当代艺术的新型艺术主题旅游地 产。 2.首期推出的“艺术粮仓”，在洛带原粮仓建筑基础上通过 翻新改造，以现代化的建筑表现手法和古建筑的符号，对洛 带旅游体验、休闲文化、艺术经济实现全面升级。 3.特色商铺，类似悦榕庄、丽江铂尔曼的传统院落，构成中 国艺库的建筑肌理。 4.在国内多名建筑大师亲自操刀下，艺库首期艺术粮仓建筑 风格展示了现代风和传统仿古元素的完美结合，后期板块更 多的是各种风格的混搭，同时兼具丽江束河古镇水街等类似 亲水休闲业态，极具特色和商业情趣。
3、地标品质难以逾越：219米双子超甲写字楼缔造天府大道 第一高度，国内首创的峡谷式商业中心、超一流精装公寓共 同铸就城南乃至整个成都的时尚核心舞台。
蓝海OFFICE
写字楼（甲级） 九兴华西实业有限责任公司
交通图
•项目类别：写字楼（甲级）
•项目均价：7000元/㎡ •开发商：成都九兴华西实业有限责任公司 •项目特色： 1.位于红牌楼核心地段，九兴大道，董家湾南街。拥有十分 便捷的交通体系，二环路、九兴大道、2.5环、佳灵路形成 黄金交通路网， 15分钟内可达双流国际机场，距地铁3号线 红牌楼南站只需10分钟路程，商务氛围相当优越。
城市综合体 奥克斯地产
交通图
•项目类别：城市综合体
•开发商：奥克斯地产 •项目特色： 1.奥克斯广场是集铂金酒店，6A写字楼，总裁公寓，国际公 馆，大规模商业为一体的高端城市综合体。总占地80亩、总 建筑面积56万方，并且也是成都首个引入HILLS理念的实践 者。 2.位于成都市政府重点打造的天府国际新城核心区域内，在 天府大道南延线以西，益州大道以东，毗邻成都市政府。奥 克斯广场是成都首个中央CBD地铁上盖物业，实现地铁无缝 接驳。 3.丰富及完善了国际城南的商业层级，一站式全方位地满足 周边高端人群的商务及生活需求，实现城南发展的新跨越。
物业管理 建材 规划 智能化 成都商业地产项目更多的开始打造智能化系统，绿色化概念。 各种技术和规划都更趋向人性化。
物业管理是商业地产价值的加速器
【物业价值体系】
商业街 写字楼 商铺 产权式酒店 专业市场 城市综合体 成都商业地产的“城市综合体”逐渐升温，各大商圈都出现了 宜业宜商宜居的大型多物业形态组合的商业项目。
城南来福士广场
城市综合体(甲级） 成都来福士实业有限公司
交通图
•物业类别：城市综合体(甲级）
•开发商：成都来福士实业有限公司 •项目特色： 1.融合了国际甲级写字楼、购物中心、酒店、国际高端服务公 寓、珍藏单位等多种业态，在城市交通枢纽位置打造经济综合 体和城市地标，提升所在区域的生活、商务价值，优化城市商 业结构。 2.完美呈现来福士“城中之城”的经典之作，是在城市地铁交 汇点上实现工作、生活、休闲、娱乐等和谐联动的真正综合性 项目，它分享和创造着城市化的全新价值。 3.它不仅顺应了当今中国城市化进程的需要，更重要的是提出 了一个合理并完全与城市功能和城市空间相融合的解决方案。 一个纽约洛克菲勒中心式的大都会城市平台。
•商业项目在这个时代显得极为弱势。 •三大商圈就是“城市综合体”。 •百货大楼、人民商场就是主力。 •街铺就是综合体内的小商家。 •同时涌现的大量“商务楼”、“综合楼”，就是如今的“写字 楼”前身。
春熙路商圈 盐市口商圈 骡马市商圈
2000-2008年
探索期———类综合体出现
代表商业：新城市广场、铂金城、大世界商业广场、大地城 市脉搏
这是一个失败远远大于成功的时代。
•集中式商业逐渐成为主流。 •地产主导商业。 •开发商的目的是为了实现短期盈利。 •很多商业项目最后都被空置。
2001 2004 2006 2008
红红火火，遍地开花 市场苦涩，供求萎缩 项目盘整，创兴待发
2008年至今
成长期———城市综合体时代
代表商业：成都万达广场、凯丹广场、万象城
•成都地铁的发展带来城市商业模式的改变,核心商圈随之转移, 一些老商圈发生地位上的变化,新商圈诞生。 •更多的大型商业地产选择了交通的便利的地段，增加客流量。
•大型商业项目的主次入口也会设置在十字路口的金角位置。
•不同的商业地产项目,对于空间的设置,环境的选择,路线的分 布,怎样才采光更充足,怎样才更适合客户心理,怎样更节约, 都充分考虑。
【资源价值体系】
区位条件 地理位置 人口稠密、消费实力强是商业价值体现的必要条件之一,商业 地产对“人口稠密”与“购买力集中”的要求高于任何一种形 态的地产,从某种意义上来说,选址对商业地产概念的形成起决 定性作用。
地理位置决定商业价值
商圈等级 •市级商圈 辐射能力最强,可达到全市。(春-盐商圈,骡马市商圈)
•区级商圈 •辐射力在笨区域3-5公里范围内。(逐渐形成的各类区域型商圈)
•社区商圈 •辐射力在本街道1-2公里范围内。 •新街商圈
成都在三大老商圈的基础上，各大新商圈形成。商业地产项目 更多的选择在“人口聚集”与”购买力集中”的商圈汇集的位 置,利用周边生态资源、景观资源、商务消费资源等资源价值, 找准商业地产准确定位,达到价值、利润最大化。
【形象价值体系】
文化价值 开发商品牌 投资价值 客户群体 很多的旅游商业地产注重发展其文化价值，项目和城市的文化 特色相结合。 万达、泰然、花样年、蓝光、龙湖、绿地、华润、九龙仓等一 线品牌房企更有实力打造重量级的智慧型商业地产。
叁
成都商业地产经典案例
城东华润万象城
商业综合体（甲级） 华润置地（成都）发展有限公司
2.项目总体量约18万㎡，产品包括大型购物中心家乐福、风 情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和 居住等功能，是复合性极强的大丰首席城市综合体。 3.项目住宅以Art dceo建筑风格引领居住风尚，精致园林景 观提升居住舒适度，与家乐福和商业中心的无缝联接，耀居 繁华之上。
奥克斯广场
东方希望天祥广场
50万㎡高端综合体 成都东方希望天祥置地有限公司
交通图
•项目类别：50万㎡高端综合体（超甲写字楼、精装公寓、 住宅、商业）
•开发商：成都东方希望天祥置地有限公司
•项目特色：
1、地段稀缺难以复制：成都中轴天府大道门户地段，踞守 国际城南CBD中心的中心； 2、地铁接驳难以比拟：地铁1号线世纪城站+地下环形车道， 双地下交通无缝接驳与地铁实现真正无缝接驳的大型综合体；
成 都 地 铁 分 布 图
【产品价值体系】
建筑风格 景观
建筑使用功能要与经营定位功能吻合,营造建筑物业的氛围是 现代商业竞争的基础条件。
商业建筑形态是商业项目的基因
•商业建筑形态的设计更多的考虑:用地指标、地块形状,地块 的容积率,地块的车、人的流向,景观效果,项目的预算和成本。
•购物中心和写字楼一般采用现代风格,街区式采用欧式休闲风 格,旅游商业采用民族特色风格。 •很多具有创造性的商业建筑本体也成为景观。
•纯粹的住宅开发项目逐渐减少，商业、住宅混合开发成为主流。 城市综合体进入“百万元”较量。 •旅游商业地产升温。
这是否会是一个泡沫的时代？
•随着锦华万达广场开幕，成都进入城市综合体时代。 •商业品牌商的话语权盖过开发商。 •商业地产项目遍地开花。 •成都商业综合体项目全面超越一线城市。 •过大的投资额和开发量，市场是否能消化？