[标杆房企]商业综合体业态策划及运营项目案例超详解
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– 目标消费者社会特征 – 目标消费者消费行为特征 – 目标消费者价值取向与情感需求 – 目标消费者消费功能需求
17
消费者需求分析
(1)、商业综合体目标消费者——社会特征
• 居住区域：清河、回龙观/西三旗、中关村、学院路、亚奥、上地的被调研者占到68% 。本项目有效辐射范围将主要包括：清河板块、上地板块、回龙观/西三旗、中关村北部 区域、学院路、亚奥板块；
二期入住
小学
幼儿园
商业一期
三期入住
一期 入住
五期待开发
商业二期，开发
四期在售
6
商业综合体总体规划
知名房企商业综合体
总体
西区
东区
占地面积（平方米） 46000 21000 25000
总建筑面积(平方米)
车位（个） 总投资额（元）
发展商 商业建筑设计
商业顾问 承建商
198000 64500 133900
目前已布局全国14个项目：北京密云商业综合体、沈阳置地广场、大连置地广场 、淄博商业综合体、日照商业综合体、常州知名房企国际社区商业、泰州知名房 企国际社区商业、南通商业综合体、昆山商业综合体、宁波余姚商业综合体、西 安商业综合体、合肥幸福里商业、合肥橡树湾商业、赣州知名房企中心
商业综合体价值主张
二期：特色、商务餐饮
15
业态业种规划
L7：
➢ 二期：主力店CGV影院，共七厅、1198个座位的五星级影院及配 套服务
二期：CGV影院
16
第二部分 商业综合体业态规划及运营现状
商业综合体业态规划 思路
区域商业中心有些共性的特点，如面向家庭和生活需求，也有许多不同的 特点，如消费者的购物习惯、价值取向等。因此，不同的区域商业中心需 要从区域客户的功能需求、情感诉求等多方面综合分析来规划业态。具体 从以下几方面进行分析：
9
业态业种规划
L1：
➢ 一期：以时尚运动类服饰店铺为主，配以连锁类快餐店铺 ➢ 二期：以偏重时尚休闲的国际品牌为主，展示项目形象与气质
一期：大众时尚（零售、餐饮）
二期：精致潮流（服饰）
10
业态业种规划
L2：
➢ 一期：主力店铺沃尔玛超市，配以量贩式零售店铺 ➢ 二期：以国际、国内知名的零售商家为主，作为一层品牌的延伸
商业综合体是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和 时尚生活体验为一体的Living Mall。它在满足消费者购物的情感诉求同时，最大 限度满足消费者购物的功能需要；它既帮助消费者、商户、住宅客户、政府、投资 者实现价值最大化，也使公司形成独特的盈利模式。
万象城
商业综合体
欢乐颂
奢华的生活体验 尊崇 豪雅
舒适的生活体验 舒适 品质
从生活到人生的价值层次提升
便捷的生活体验 方便 惬意
项目开发历程
历史的变迁
项目原址是北京清河毛纺厂区，05年8月由知名房企置地以26亿元摘得该地块，共计76 万平米，致力于将本项目打造出旧城改造项目的典范.
5
项目总体规划
总体规划
项目规划包括：住宅、商业、教育、配套：
8
商业综合体主力店
韩国CGV五星级国际影城
华北地区唯一的 Snoopy 儿童乐 园
商业综合体影院的定位于“超五星级国际影城”， 全力打造独具风格的CGV旗舰店。
snoopy品牌儿童乐园进驻商业综合体，成为北京休 闲娱乐，儿童卡通形象引导潮流的新亮点，就像香 港沙田新城市广场的Snoopy一样，成为旅游新景点 。
一期：沃尔玛生活卖场+量贩服饰
二期：休闲（服饰）
11
业态业种规划
L3：
➢ 一期：主力店铺沃尔玛超市，配以生活类零售店铺 ➢ 二期：以国内知名潮流品牌为主，面向年轻消费者日常消费
一期：沃尔玛生活卖场+生活配套
二期：精致优雅（服饰）
12
业态业种规划
L4：
➢ 一期：主力店铺冰场，同时搭配面向家庭类休闲类餐饮店铺 ➢ 二期：Snoopy乐园+精选儿童类业态，通过儿童与家庭的紧密联系，强化顾客的忠诚度
主，比例达57％ • 籍贯结构：区域原居民和硅谷新移民混合居住的状态，新移民约占到一半。
1200
410
790
20亿
知名房企置地 (北京) 有限公司
英国BENOY建筑师事务所
英国DTZ / 戴德梁行 中建一局
7
商业综合体主力店
全世界最漂亮的沃尔玛
北京市最专业的商业真冰冰场
1.3万平米的沃尔玛购物广场
商业综合体冰场是全北京满足奥运赛道标准的室 内商业真冰冰场之一 （冰面面积1800平米、总建筑面积3500平米）
-住宅：橡树湾
-商业：商业综合体
-教育：爱尔坊幼儿园、海淀实验二小
-配套：公交场站
住宅： 住宅一期于2006年10月开盘，目前已 经成功开发销售三期产品。目前四期 在售，五期开发中。项目共计5000余 户家庭，目前已经入住约3500户。
商业： 项目总建筑面积约20万平米，分两期 开发，一期已于2011年6月28日开业 ，二期已于2013年1月25日开业。
• 核心消费者的年龄以25－45岁为主，比例占44.6％； • 以家庭消费为主，区域3口之家占44.6％，2口之家占19.8%，年轻的家庭消费将是未来
主要消费模式之一； • 以大专及以上学历为主，居住区比例为39.4％，办公区比例高达为88.9％； • 以家庭月收入5000以上的占到74％，10000以上的占到37% • 目标消费者行业背景，从事高科技行业和教育科研行业的占到80% • 目标消费者职业以管理者、私营业主、专业技术人员、政府及事业单位以及公司白领为
主要内容
来自百度文库
1 知名房企商业综合体购物中心项目简介
2
商业综合体业态规划及运营现状
3
体验式区域商业中心特点分析
第一部分 知名房企商业综合体项目简 介
商业综合体项目 商业综合体是知名房企置地“住宅+区域商业中心”商业产品线落地的第一个项 目，预期这个作品成为上清区域的地标，填补区域内高档次、高品质大型集中商 业的空白，引领“中国硅谷”从商业环境到人们消费环境、生活品质的全面升级 ，为城市区域发展带来改变。
一期：真冰冰场、休闲餐饮
二期：儿童世界、史努比儿童乐园
13
业态业种规划
L5：
➢ 一期：以流行类餐饮店铺为主，作为四层家庭聚会餐饮的补充 ➢ 二期：生活配套、家具、数码等生活类业态为主题，满足家庭消费群的休闲生活需求
一期：流行餐饮
二期：流行餐饮、生活家居
14
业态业种规划
L6：
➢ 二期：商品质的餐饮为本层主题，为周边家庭聚餐、商务宴请等提 供餐饮服务
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消费者需求分析
(1)、商业综合体目标消费者——社会特征
• 居住区域：清河、回龙观/西三旗、中关村、学院路、亚奥、上地的被调研者占到68% 。本项目有效辐射范围将主要包括：清河板块、上地板块、回龙观/西三旗、中关村北部 区域、学院路、亚奥板块；
二期入住
小学
幼儿园
商业一期
三期入住
一期 入住
五期待开发
商业二期，开发
四期在售
6
商业综合体总体规划
知名房企商业综合体
总体
西区
东区
占地面积（平方米） 46000 21000 25000
总建筑面积(平方米)
车位（个） 总投资额（元）
发展商 商业建筑设计
商业顾问 承建商
198000 64500 133900
目前已布局全国14个项目：北京密云商业综合体、沈阳置地广场、大连置地广场 、淄博商业综合体、日照商业综合体、常州知名房企国际社区商业、泰州知名房 企国际社区商业、南通商业综合体、昆山商业综合体、宁波余姚商业综合体、西 安商业综合体、合肥幸福里商业、合肥橡树湾商业、赣州知名房企中心
商业综合体价值主张
二期：特色、商务餐饮
15
业态业种规划
L7：
➢ 二期：主力店CGV影院，共七厅、1198个座位的五星级影院及配 套服务
二期：CGV影院
16
第二部分 商业综合体业态规划及运营现状
商业综合体业态规划 思路
区域商业中心有些共性的特点，如面向家庭和生活需求，也有许多不同的 特点，如消费者的购物习惯、价值取向等。因此，不同的区域商业中心需 要从区域客户的功能需求、情感诉求等多方面综合分析来规划业态。具体 从以下几方面进行分析：
9
业态业种规划
L1：
➢ 一期：以时尚运动类服饰店铺为主，配以连锁类快餐店铺 ➢ 二期：以偏重时尚休闲的国际品牌为主，展示项目形象与气质
一期：大众时尚（零售、餐饮）
二期：精致潮流（服饰）
10
业态业种规划
L2：
➢ 一期：主力店铺沃尔玛超市，配以量贩式零售店铺 ➢ 二期：以国际、国内知名的零售商家为主，作为一层品牌的延伸
商业综合体是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和 时尚生活体验为一体的Living Mall。它在满足消费者购物的情感诉求同时，最大 限度满足消费者购物的功能需要；它既帮助消费者、商户、住宅客户、政府、投资 者实现价值最大化，也使公司形成独特的盈利模式。
万象城
商业综合体
欢乐颂
奢华的生活体验 尊崇 豪雅
舒适的生活体验 舒适 品质
从生活到人生的价值层次提升
便捷的生活体验 方便 惬意
项目开发历程
历史的变迁
项目原址是北京清河毛纺厂区，05年8月由知名房企置地以26亿元摘得该地块，共计76 万平米，致力于将本项目打造出旧城改造项目的典范.
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项目总体规划
总体规划
项目规划包括：住宅、商业、教育、配套：
8
商业综合体主力店
韩国CGV五星级国际影城
华北地区唯一的 Snoopy 儿童乐 园
商业综合体影院的定位于“超五星级国际影城”， 全力打造独具风格的CGV旗舰店。
snoopy品牌儿童乐园进驻商业综合体，成为北京休 闲娱乐，儿童卡通形象引导潮流的新亮点，就像香 港沙田新城市广场的Snoopy一样，成为旅游新景点 。
一期：沃尔玛生活卖场+量贩服饰
二期：休闲（服饰）
11
业态业种规划
L3：
➢ 一期：主力店铺沃尔玛超市，配以生活类零售店铺 ➢ 二期：以国内知名潮流品牌为主，面向年轻消费者日常消费
一期：沃尔玛生活卖场+生活配套
二期：精致优雅（服饰）
12
业态业种规划
L4：
➢ 一期：主力店铺冰场，同时搭配面向家庭类休闲类餐饮店铺 ➢ 二期：Snoopy乐园+精选儿童类业态，通过儿童与家庭的紧密联系，强化顾客的忠诚度
主，比例达57％ • 籍贯结构：区域原居民和硅谷新移民混合居住的状态，新移民约占到一半。
1200
410
790
20亿
知名房企置地 (北京) 有限公司
英国BENOY建筑师事务所
英国DTZ / 戴德梁行 中建一局
7
商业综合体主力店
全世界最漂亮的沃尔玛
北京市最专业的商业真冰冰场
1.3万平米的沃尔玛购物广场
商业综合体冰场是全北京满足奥运赛道标准的室 内商业真冰冰场之一 （冰面面积1800平米、总建筑面积3500平米）
-住宅：橡树湾
-商业：商业综合体
-教育：爱尔坊幼儿园、海淀实验二小
-配套：公交场站
住宅： 住宅一期于2006年10月开盘，目前已 经成功开发销售三期产品。目前四期 在售，五期开发中。项目共计5000余 户家庭，目前已经入住约3500户。
商业： 项目总建筑面积约20万平米，分两期 开发，一期已于2011年6月28日开业 ，二期已于2013年1月25日开业。
• 核心消费者的年龄以25－45岁为主，比例占44.6％； • 以家庭消费为主，区域3口之家占44.6％，2口之家占19.8%，年轻的家庭消费将是未来
主要消费模式之一； • 以大专及以上学历为主，居住区比例为39.4％，办公区比例高达为88.9％； • 以家庭月收入5000以上的占到74％，10000以上的占到37% • 目标消费者行业背景，从事高科技行业和教育科研行业的占到80% • 目标消费者职业以管理者、私营业主、专业技术人员、政府及事业单位以及公司白领为
主要内容
来自百度文库
1 知名房企商业综合体购物中心项目简介
2
商业综合体业态规划及运营现状
3
体验式区域商业中心特点分析
第一部分 知名房企商业综合体项目简 介
商业综合体项目 商业综合体是知名房企置地“住宅+区域商业中心”商业产品线落地的第一个项 目，预期这个作品成为上清区域的地标，填补区域内高档次、高品质大型集中商 业的空白，引领“中国硅谷”从商业环境到人们消费环境、生活品质的全面升级 ，为城市区域发展带来改变。
一期：真冰冰场、休闲餐饮
二期：儿童世界、史努比儿童乐园
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业态业种规划
L5：
➢ 一期：以流行类餐饮店铺为主，作为四层家庭聚会餐饮的补充 ➢ 二期：生活配套、家具、数码等生活类业态为主题，满足家庭消费群的休闲生活需求
一期：流行餐饮
二期：流行餐饮、生活家居
14
业态业种规划
L6：
➢ 二期：商品质的餐饮为本层主题，为周边家庭聚餐、商务宴请等提 供餐饮服务