白云绿地中心项目后评估汇报

•40000
•11000 •6000
•57000 •7500
•15000
•地下面积约121000
项目定位
•1000
•6600 •31000 •19000 •4000 •1200
项目展示
设计亮点介绍 均衡——综合体多业态功能配置与品质均衡提升、平
衡分期与整体、销售与运营的关系 1）定位清晰、合理分期，有利销售回款及形象展示。 2）车行流线、人行流线分区明确，互不干扰。 3）整体出入口面向城市主界面，形象、价值最大化。 4）寻找产品溢价点，发挥无效空间的最大价值。
作为广东事业部的第一个项目，我们实现的经营目标：
准确定位 办公+公寓+商业
配套提升 双会所、泳池、屋顶花园……
合理配置 平面、机电、内装、幕墙、 大堂、电梯……
品质提升 流线、功能、空间、景观、 标志性、服务……
速度与销售 2010.12拿地、2011.12一期开盘并售罄、2012.12二期塔楼开盘并售罄、 2013.12二期商业大单销售、2014.6整体交付 市场与产品 考虑用地做为区域中心的能级，周边无同类产品。明确发挥超高层的技 术优势，推进超高层综合体产品。 成本与利润 含地价可售单方成本2.3万，借助市场优势，三年分期销售均价在2.5~3 万，为事业部的后续经营起重大作用。 品质与运营 周边企业主和凯德、中行等大客户均认可项目品质及后续潜力，目前已 形成了区域办公标杆。入驻情况达到9成左右，客户满意度较高。
所有消防栓不 在主行车道上
整个车库流线、出入口、收费 及标识设计体系得到充分验证 ，目前已固化设计成果。
管控亮点
4）机电结构设计优化
BIM技术的利用总结——白云绿地中心项目办公、公寓标准 层以及地下室利用BIM技术进行了管线综合。
BIM技术优点： •塔楼标准层高4.2米，对集中管线 较多电梯前室、内走道、地下室进 行优化，标准层室内净高达到2.85 米，走道净高2.65米。 •将地下室管线尽量优化至车道集 中设置，确保机械车位的净高要求， 同时便于布置灯具。 BIM控制点： •团队需具有专业经验，介入时间 最好是初步设计阶段，太晚介入与 现场施工进度不同。 •后续运用BIM项目： 金融城项目、萝岗智慧城项目、 中新知识城项目G地块
本项目将建设成为集高档办公、服务式公寓、文化娱乐购物中心于一体的大型城市综合体，成为白云新 城“地标” 。其中包含高200m的超高层建筑的设计，属于双地铁交汇的地铁上盖项目。
万达广场
项目简介
项目 规划总用地面积
总建筑面积 地上总建筑面积 地下总建筑面积
其中
一期建筑面积 二期建筑面积 计容总建筑面积 建筑基底面积 建筑密度 容积率 绿地率 汽车停车位 可售单方地价 单方土建成本 （一期）商业售价 （二期）商业售价 公寓、办公售价
02 设计管控 Design control
1）商业开发定位
舍弃常规商铺开发，倡导配合整个综合体的运营 开发模式，并从立面、平面优化在开发理念上进 行提升。最终设计上的优势获得凯德的认同并大 单销售成功，凯德也延续现设计进行经营。
管控亮点
2）外立面形体优化
建筑形态不追求异形或曲面，整 体造型追求简洁，无大悬挑和体 块变异。现场施工难度小，土建 最快5天一层，幕墙4~5天一层。 边角位线条清晰，弥补体型偏胖 的缺点。
设计力求云山珠水的风水特质在建筑中的体现—— •山：裙房形态的体现 •水：塔楼肌理模拟珠江之水的波纹 •白云：玻璃的渐变，反射白云之美 注意整体的第五立面景观设计对超高层的正面作用。
活力——人流活力营造提升空间品质，发挥垂直高度
办公区的多种形态，利用东部景观资源产生聚集高端人 群的品牌效应。
以超高层地标效果为中心进行辐射，全方位 （地面、地铁、市政天桥、下沉广场）有序导入人流。
后续项目均无大弧线、扭曲旋转 等体型，女儿墙高度除了必要的 LOGO和加建需求外尽量减小。
管控亮点
3）车库设计优化
属于客户关注重点，低成本高效益的部位。 优点：优化行车路线，增加总停车位；调配业态车位配比，提升 设计品质，增加专属停车区； 缺点：要求后续方案阶段参与并定型。
综合布管考虑 车道上空，结 合标识、灯光 综合设计
管控亮点
管控亮点
5）钢结构设计优化——荣获第九届全国优秀建筑结构设计奖(一等奖)
白云为了缩短工期，采用钢管柱、钢梁和压型钢板+混凝土核心筒结构体系，成本较高。 对于常态化项目今后200高度超高 层，原则上不再使用钢梁、压型钢板结构，以钢筋砼结构代替。 目前大良项目：结构体系为框架-核心筒结构。外框筒钢管柱、核心筒十字型劲性柱，钢柱做到31层，以上为钢筋砼结构。
设计亮点介绍
创新——超高层产品设计中增加公寓产品，丰
富产品线的同时明确作为办公产品的补充。
设计亮点介绍
商务精英&奢华一房
三口之家&舒适两房
重点规避超高层公寓产品的缺陷，提高公寓产品 舒适性和性价比。利用避难层和屋顶设置会所和 独享花园，提高舒适性和溢价。
年轻白领&紧凑一房
1. 管控亮点 2. 精细化管控 3. 管控问题 4. 体系总结
数量
单位
39780
平方米
292182.7 平方米
169653.5 平方米
122529.2 平方米
50115
平方米
242067.7 平方米
199922.9 平方米
17516.7
平方米
45%
5.03
40%
1626
辆
7350
元
2.3万 （含地价）
3.3万
（均价）
2.5万 （凯德大单）
2.8万
（均价）
投资决策
01 项目概况 Project Overview
项目区位
本项目位于白云新城的商业中心区域（旧机场跑道区域）。白云新城位于广州市西北部，白云区的南部， 紧靠中心城区。2003年机场搬迁后，白云新城的发展定位调整为“广州市城市副中心，白云区区级中心，现 代生化生态型商贸文化中心。”目前区域以小型商贸为主，周边办公氛围单薄，只有白云万达广场属于竞品。
均衡▪活力▪创新 广州白云绿地中心
——后评估交流汇报
目录
CONTENT
1
项目概况
项目区位、简介、开发决策、设计亮点
2
设计管控及总结
管控亮点和问题、精细管控、标准化体系
3
合约管Βιβλιοθήκη Baidu及总结
成本管控分析、成本管理反思、招标经验分享
4
工程管控及总结
技术方案优化、工程建设、物业运营
1. 项目定位及项目简介 2. 开发决策及设计亮点