XX武汉东湖春树里二期商业都市综合体项目发展建议66

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XX武汉东湖春树里二期商业都市综合体项目发展建议66
中来自百度文库商圈
中南商圈聚集了中商百 货、中南商业大楼（ 45元/㎡.月）、银泰 百货、国美、易初莲 花超市等；
其人流量达60万/ 天， 租金水平 500元/㎡
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现四期53层已经认筹，五月开盘
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小结：
复地东湖国际和福星国际城定位为城市综 合体，是本案的主要竞争对手；两者的商 业部分年底会推出。 本案需进行差异化定位、求同存异去抢占 市场份额。
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各项目加大促销力度保量，区域竞争激烈。
商业项目则受到市场青睐，中国家具CBD、中国小商品市场等商 业项目销售额屡创新高。
在这样的市场环境下，项目只有将核心竞争力最 大化，针对目标客户采用有效的推广策略和营销 策略快速出货，回笼资金。
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二期总建筑面积约8万平米； 底层裙楼约5万平米； 塔楼面积约3万平米；
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三、战略目标
一期销售、招商已近尾声，为加快项目的 开发进程，增加项目附加值，拉高项目整 体售价，提升东湖春树里品牌； 二期应根据市场需求，高定位、高规划， 打造成具有国际水准的标杆性项目；
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第二部分
项目分析
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项目一期整体销售、招商情况尚好，住宅 即将交房，居然之家、工行等在营业筹备 期。
这些利好必将推进二期的顺利发展。
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二、劣势：
项目紧邻高架桥，噪音大； 车流量大，人流量小；
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三、机会点：
政府加大对中北路总部办公基地和金融圈的建设 ，必将为项目发展带来更大的机遇；
周边城中村的改造拆迁必然为本案带来更多的客 户；
股市的不景气为项目商业部分提供了机遇； 地铁4号线的建设必提升项目的升值潜力；
三、主要竞争楼盘
福星惠誉•福星国际城项目位于 武汉城市内环线核心区、汪家 墩 。项目总占地约15万平米， 总建筑面积59万平米，绿地率 30％。本项目总体定位于以高 档居住为主，集娱乐、休闲、 商业、商务办公、文化交流为 一体的多功能城市综合体。项 目将为其所处区域创造新的生 活空间，为特定人群创造新的 生活方式，为客户创造新的感 受和体验。 福星国际城由“中国房地产百强 企业”，“2007年度武汉市房地 产开发行业综合实力第一名”的 福星惠誉地产倾力打造。是福 星惠誉地产继水岸星城后，在 武汉内环线的又一钜作。 该项目今年年底上市。
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复地.东湖国际
该项目位于武昌区中北路 147号，为原“武重”厂区 。由上海复地集团开发， 总占地53万㎡，规划总建 筑面积106万㎡ ，规划产 品包括超高层住宅、花园 洋房、别墅、商业、高级 写字楼、LOFT办公、星 级酒店、酒店式公寓、中 小学校等。
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第四部分
项目定位
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本案地处徐东商圈和中南商圈辐射的交叉 点，周边商业氛围欠缺、衔接不够，正为 本案提供了机会； 本案拥有绝佳的区位优势、规模优势；
我们如何定位？？
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三、区域商业配套
超市类： 沃尔玛、麦德龙、家乐福 徐东平价广场 百货类： 新世界百货、武汉销品茂 中商百货徐东店 家电类： 工贸家电、国美家电 家居建材类： 百安居、好美家、欧亚达国际家居中心 金马凯旋家居、家盛时代家居广场 酒店类： 凯旋门五星级大酒店、万丽五星级大酒店、梨园四星级大酒店 快餐店： 卖当劳 、肯德鸡、必胜客 、永和豆浆
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四、商圈分析
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项目的地处内环线的关键点，距离徐东商圈2公里，距离中 南商圈6公里，距离街道口商圈8公里。
： 我们来看一下这几大商圈的商业业态
洋房均价：8000元/㎡
高层均价：6500元/㎡
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水岸星城
该项目由福星惠誉地产开发，位于 团结2路。 水岸星城”由香港罗麦庄马公司和 深圳大学设计院担任规划设计，园 林景观设计由香港泛亚国际担纲。 项目规划总建筑面积65万平方米 。各物业类型共80栋，分布有： 联排别墅（3层）、叠加别墅（4 层）、花园洋房（5—6层）、高 层住宅（25－32层）。户型面积 由高层95－210平方米，花园洋房 140－195平方米，别墅195－275 平方米组成，另有少量高层顶楼复 式达到300－600平方米。各物业 类型由南向北，由低向高依次分布 ，另借助区内的五纵两横7条景观 轴，能沙湖美景最大限度的展现在 人们面前。
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项目所在地城市总体规划 本案及周边地块全为商业用地和商住用地， 为本案的发展提供较大的机会
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本案
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东湖春树里，地位就犹如美国纽约的曼哈 顿。其岳家嘴立交的通车及未来4号地铁线 的建设在交通上克服了以往中北路与徐东 大街路交通路网模式所带来的诸多无法更 改的交通死角问题。项目其设计采用的是 裙楼空中通道、地面公路、与地下轨道三 层的立体通模式，从而尽可能达到人车分 流，畅通无阻，使项目真正成为地铁上的 综合性物业，增值潜力无限。
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徐东商圈
徐东商圈经过近十年的发展 现已成为武汉最为繁华商圈 之一，区域内已聚集了新世 界百货、销品茂、沃尔玛、 徐东平价、国美电器、欧亚 达家居、金马凯旋家居、麦 德龙、好美家等商业巨头， 使得使徐东的商业业态变得 丰富，消费能力也得到进一 步提升，商圈的辐射范围越 来越广，辐射人口达60万。
XX武汉东湖春树里二期 商业都市综合体项目发
展建议66
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2021年2月20日星期六
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
项目背景 项目分析 区域市场分析 项目定位 项目运营 项目收益预测
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东湖春树里整体效果图
二期
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东湖春树里总平面图
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二、东湖春树里.二期
1、规划建议：
塔楼20层以下为五星级酒店，20层以上 为5A写字楼
或
塔楼20层以下为酒店式公寓， 20层以 上为5A 写字楼；
以本项目这样档次的市场定位，其建筑造
型及外立面等方面规划设计必须要体现“ 超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才 能和项目的档次相配合。
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四、项目威胁：
市场竞争激烈周边类似物业会抢占部分客 户；
市场对岳家嘴商圈认可度不高；
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小结：
本案自身条件十分优越，为了在激烈的市 场竞争中顺利实现项目利润最大化，应从 市场定位、产品功能定位、客户定位去提 炼其核心卖点将其放大，打造一个标杆性 的项目，以次赢得市场，拔高项目形象， 提高普提金的品牌度及美誉度。
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建议
1、二期定位为五星级酒店和5A写字楼； 或 2、二期定位为高级酒店式公寓和5A写字楼
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一、产品市场定位
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一、优势：
地处徐东大街与中北路，紧靠地铁4号线 ，交通地理条件优越；
项目物业形态丰富，为武昌最大都市综合 体；
紧靠东湖风景区，自然景观优美； 区域商业配套齐全； 停车位充足；
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二、武汉楼市现状：
受国家宏观政策调整的影响，武汉楼市价、量齐跌，市场观望氛 围浓厚；全市主城区在售楼盘407个，近两个月成交均价在5300 元/㎡左右，教同期下降8%，日成交量在140套左右，市场存量 房面积达13万平米，09年开工量在700万平米。
第一部分 项目背景
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一、项目概况：
• 东湖春树里地处徐东大街与中北路交汇处 ，占地面积105亩，总建筑面积62万㎡；
• 集住宅、商业、酒店、写字楼一体的城市 综合体；
• 其中住宅15万㎡ 、写字楼12万㎡ 、商业 及仓储15万㎡ 、酒店式公寓5万㎡ 、停车 场5.5万㎡ 、空中花园2万㎡ 。
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定位思路
东湖春树里是武昌地区最大的都市综合体，商 业占有较大体量，且居然之家、工商银行、农 业银行（一期底商）、中商、武商（二期底商 ）都已签订协议；二期只有一座塔楼； 且周边无高级写字楼及有影响力的星级酒店。 把握市场先机，填补空白点 ；
全民创业成效明显。全市登记注册私营企业11万户，增长18% ；登记注册个体工商户37万户，增长16%。新增规模以上工业 企业466户，是上年新增户数的3.7倍。非公有制经济占全市生 产总值的比重达到46.9%。
人民生活水平不断提高。城市居民人均可支配收入达到
16712.44元，增长16.4％；农民人均纯收入达到6349元，增长 18.2%，增幅均创12年来最好水平。
徐东商圈的业态集百货、超 市、家具、建材是目前武汉 业态最齐全的商圈，人流量 达40万/天，租金水平400元 /㎡
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中北路沿线：
中北路沿线以临街店铺为主，及以楚天都 市大厦（35元/㎡.月）、龙源大厦（30元/ ㎡.月）、农业银行大厦为主的写自楼主， 其铺面租金约200元/㎡.月，写字楼租金在 40元/ ㎡. 月；
小结：
以中南商圈为轴心的中北路沿线是政府着 力打造的总部基地及金融中心，其商业网 点零散，以中南大厦、洪广酒店、龙源大 厦等少数写字楼及酒店为代表；
以徐东商圈为轴心的徐东大街沿线以销品 茂、新世界、欧亚达、中力名居、华天酒 店、万丽酒店为代表；
其商务功能满足不了日益增长商业需求。
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第三部分 区域市场分析
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一、城市经济概况：
武汉市08年全实现生产总值3960亿元，比上年增长15.1%。完 成财政收入791.3亿元，增长24.8%，其中，地方一般预算收入 277.3亿元，增长25.1%。全社会固定资产投资2252亿元，增长 30%。社会消费品零售总额1850亿元，增长21.8％，增幅创12 年新高。