桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区项目可行性实施报告

市临桂县“时代枫林一期”商住小区项目第一章总论一、项目背景(一) 项目名称：市临桂县“时代枫林一期”商住小区（二）项目性质：新建（三）项目建设单位：市临桂县广厦房地产开发有限公司（四）项目单位法人代表：梁坚（五）项目单位概况市临桂县广厦房地产开发有限公司，法人代表为梁坚，公司位于市临桂县临桂镇世纪大道。

公司成立于2007年3月15日，注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发和商品房销售，开发资质为暂定三级。

目前，公司在职员工32人。

企业经营管理人员经验丰富，公司各类专业技术人员配置齐全，具有职称的管理人员19人，其中高级工程师3人，工程师8人，会计师1人，助理工程师7人，是房地产行业一支充满朝气和活力的公司。

公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，企业有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。

公司董事长梁坚先生于2001年创立市临桂县仁桥房地产开发有限公司，其公司先后在市临桂新区开发了“时代花园”（建筑面积33.2万平方米）与“时代香耕苑”（建筑面积21万平方米）两个大型商住小区，已交付商品房35万平方米。

为了配合市政府建设临桂新区的战略部署，为了给大量进入临桂新区的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司再次决定在临桂投资进行房地产开发项目的建设，分期建设本大型商住项目——“时代枫林”，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于临桂新区世纪大道北侧、西城北路西城、滨江路南侧、时代香耕苑南侧272（328亩）亩国有土地使用权，用地性质为商业、住宅用地，土地使用权70年（土地证附后）。

“时代枫林”是市临桂县广厦房地产开发有限公司在临桂新区开发的第三个房地产项目，“时代枫林一期”是整个“时代枫林”项目的一期工程，其主要功能是为“时代枫林”项目地址原住户修建安置性住宅，以使被拆迁住户能够在临桂新区建设中，旧村改造中得到优先安置，过上安居乐业的生活；以使整个“时代枫林”项目能够顺利展开，达到村民满意、政府满意、项目顺利进行的目的。

“时代枫林一期”总占地109亩，包括村民住宅用地72亩，预留集体经济发展用地36.4亩。

本项目部分商住建筑是为安置“时代枫林”项目用地需拆迁原场地农户166户，608人准备。

住宅用地72.3亩是“时代枫林一期”的主体建设用地，其中56亩土地,市临桂县广厦房地产开发有限公司已于2010年11月1日在林桂县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中取得70年的使用权（商业40年、住宅70年），而按照《市人民政府关于印发临桂新区村庄农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）中村庄拆迁改造所需用地按应安置人口人均80平方米安排的规定，56亩土地尚未达到人均80平方米的用地要求，因此，市临桂县广厦房地产开发有限公司再从本公司已取得土地证的相邻住宅建设用地中划处16亩，共计72亩作为“时代枫林一期”中村民住宅用地，达到了人均80平方米的用地标准。

集体经济发展用地36.4亩，是为了保障征地农民以后生活有保障并不断提高而预留的土地，计划在该块土地上建设酒店、综合楼、商场等商业性建筑。

目前，该块土地使用权的归属方式和投资主体尚未明确，但其规划列入“时代枫林一期”，拟投资为12000万元。

“时代枫林一期”住宅（以下容均指“时代枫林一期”住宅项目）规划净用地面积4.82ha,建筑占地面积16870平方米，总建筑面积219969平方米，其中计容积率建筑面积192745平方米，不计容积率地下室26000平方米，架空层建筑面积1224平方米。

总居住户数1300户，入住人口4278人，住宅建筑总面积192745平方米。

其中为安置“时代枫林”项目征地拆迁农民166户，608人，无偿提供36480平方米住宅用房（人均80平方米）；向社会提供商品房116350平方米，居住户1057户（按户均110平方米计算），居住人口3670人（按户均3.5人计算）。

“时代枫林一期”以“中心区公园里的家园”为开发方向，以“生活时代化、环境园林化”为高尚品质社区的主题元素。

公司在房地产行业投资注重品牌战略，力争把此楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。

用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。

（七）可行性研究报告编制依据1、业主委托书2、临桂县国土资源局37297平方米国有土地出让成交确认书。

3、2008年市委、市政府《关于加快临桂新区开发建设的决定》4、《中华人民国环境保护法》（1989）5、《中华人民国大气污染防治法》（1995）6、《中华人民国水污染防治法》（1996）7、《中华人民国固体废物污染环境防治法》（1996）8、《建设项目环境保护管理法》（1986）9、“时代枫林一期”规划设计方案10、《中华人民国城市规划法》（1998年修正）11、《城市居住区规划设计规》（GB50180-93）12、国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版13、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）14、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规、定额15、项目单位提供的其他有关文件和资料及临桂县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料二、项目概况（一）建设地点：本项目地处市临桂县商住区，距机场路不足500米，距新市政中心不足一公里，毗邻西城北路、世纪大道，和周边“凤凰城”、“远辰新城”“”、“印象”等大型商住区共同构成了各种服务功能完善的居住片区，价值优势明显，交通便利绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。

场地呈平行长四边形。

基地现状为临桂镇岩塘村村民菜园用地，有一处低丘林地，本地块处于市临桂新区商住规划区域，属于临桂新区城市化进程中的拆迁改造围。

因本建设区域存在岩塘村村民农房的拆迁、安置问题，因此，如何妥善的解决这一问题，成为本项目首先要考虑和解决的问题，达到在城市化进程中结合社会主义新农村建设同步进行、通盘考虑，做到在项目推进、建设中村民满意、政府满意、企业受益，使农民的居住环境比以前更加舒适、活得更加有尊严、生活更加有保障。

对于本建设区域农房的拆迁补助将按照《市人民政府关于印发临桂新区农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）和《市人民政府关于印发临桂新区农村集体号土地被征收后的人员安置办法（试行）的通知》（市政【2008】61号）的规定解决。

本项目无城市中的市政特殊的设施限制，不涉及城市总体规划确定的特殊控制区域。

（附项目总平面图）。

（二）建设容：总体建设容由高层住宅、商业用房、管理用房等住宅楼和公共建筑配套设施建筑形态构成。

1、住宅楼共建带电梯高层商住楼9栋，建筑面积152011平方米（另有地下室26000平方米）。

包括25F楼2栋，20F楼3栋，18F楼1栋，， 16F 楼1栋，15F楼1栋，12F楼1栋。

2、商业房沿小区北面，临商业街建商业用房3F楼3栋，沿小区其它三面在高层住宅楼下面建2F裙楼，作为商业用房，总建筑面积39510平方米。

3、会所、管理用房在小区分别建设市政配套设施和儿童活动中心、老年活动中心、物业管理等用房，建筑面积1224平方米。

4、景观、运动、休闲场所在小区建设羽毛球场、聚会广场、喷泉广场、九曲廊桥、荷塘月色等场所景观。

（三）建设规模及总投资总用地面积72667平方米,总建筑面积219969平方米,工程估算总投资37749万元人民币。

（四）建设期该项目计划从2011年8月开工，至2014年8月竣工，分期建设，3年建成。

（五）资金来源本项目总投资为33000万元，其中：企业自有资金12000万元，银行贷款本息5664.7万元（其中本金5000万元，利息664.7万元），信用融资（销售款再投入）27330.4万元。

（六）主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1-1，1-2，主要技术经济指标表表1-1用地平衡控制指标表表1-2三、研究结论通过对“时代枫林一期”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：本建设项目可行。

第二章建设背景及市场需求一、建设背景市位于广西壮族自治区东北部，北靠，南临，东可达、沿海发达地区，是沿海与陆、东部与西部的结合部。

其地理位置优越、环境优美，具有得天独厚的旅游资源和历史人文景观，给的经济发展提供了良好的条件。

市受自然风貌和城市发展历史的影响，整个城沿着著名的旅游观光“黄金水道”漓江呈梭状发展，这种沿江发展的城市格局使城市的发展空间受到极大限制。

目前，市仅有58.3平方公里的建成区，却有70多万城区常住人口，每年还要接待1600万人次游客和所辖12个县的400多万流动人口。

由于历史原因，城区风景名胜、党政机关、工厂企业以及生产区、生活区、游览区间杂而处，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面积和容积率都比较低，人口拥挤、交通阻塞、产业难以壮大。

此外，母亲河漓江的承载能力已经到了极限。

跳出旧城格局和产业布局，扩展新的城市和产业发展空间成为的必然选择。

为此，临桂新区的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为市的发展战略，“保护漓江，发展临桂，再造一个新”，将临桂新区列入自治区统筹推进的重点建设新城区之一。

市委、市政府提出“建设新区，疏解老城，组团发展，重点向西，优化布局，为产业发展拓宽空间，给经济发展提供依托，建设现代化的山水宜居城市和国际旅游城市”。

未来的临桂新区定位为城市新的政治、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地，人口将达到100万。

通过城市中心西移，在新区再造一个“新”。

在市市委、市政府的领导下，临桂新区的建设呈现出良好的运行态势，已列入规划的建设项目已陆续开工建设，临桂新区建设指挥部及相关部门已进住新区现场，协调处理建设中遇到的问题，体现出市两个文明建设的协调发展，项目建设有良好的社会环境条件。

国务院在《关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》中专门提出“建设国家旅游综合改革试验区”，这是中央给予发展旅游的历史性机遇。

房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

市对发展房地产业十分重视，市政府在2009年的《政府工作报告》中提出了要“积极发展房地产业。

贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。