香港房地产的历史回顾

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房地产业释义

房地产业释义

易受政策法律制度影响
房地产涉及利益关系和法律关系比较复杂,需要众 多的政策、制度和法律来规范;
房地产的不可移动性,长期耐用性和与周边环境的 高度相关性;
实体与产权转移不能同时完成,要靠法律法规契约 对交易的确认,
主要政策:城市规划、建设制度、土地供给政策, 住房政策,金融信贷政策,财政税收政策,行业投 资政策。
经营: 广义:开发——消费的全过程 狭义:交易,即买卖或租赁
管理: 产业管理 产权产籍管理 市场管理
服务: 中介服务:经纪、估价、咨询 物业服务:业主管理、维修保养、清洁绿化、治安保卫、 商业服务
一、房地产业释义
是个历史的范畴,是商品经济发展的 是独立与建筑业之外的产业部门 经济运行过程包括生产、流通和消费三阶段 房地产经济活动是中观经济活动
一、房地产业释义 ——房地产业是一个什么样的行业
房地产业:
是从事房地产开发、经营、管理和务的产业 部门。
香港称房地产为物业,“物业是单元性不动产” (Real Estate 或 Real Property)
物业可大可小,一个住宅单位,一个工厂楼宇, 一处农庄。
大物业可以分成小物业。
开发: 土地开发、 房屋开发、 房地产综合开发
3.房地产业对家用电器、家具等民用工业和运输业、商业、服务业等第 三产业的促进作用
4.房地产业对金融业的推动作用
高投资、高收益、高风险行业
无论是开发还是销售都需要大量资金投入, 少则几百万,多至几十亿;
一个项目少则一年,一般二至三年,多则四、 五年,市场变化较大,供求波动,风险大
在正常状况下,每一个项目的单位利润比较 可观。
关乎社会和政局稳定,是衡量社会生 活水平和社会保障状况的重要标志

香港、澳门、台湾历史回顾

香港、澳门、台湾历史回顾

香港历史回顾——1842年。

英国通过鸦片战争强占了香港岛。

1860年英国又侵占了九龙半岛界限街以南的地方。

1898年,英国又强行“租借”了界限街以北,深圳河以南的九龙半岛北部大片土地及其附近的岛屿。

第二次世界大战中。

英国擞退。

日本侵略者占领了香港。

1945年。

第二次世界大战结束。

英国重新占领香港。

英国皇家派“总督”管辖这里。

新中国成立后。

中国政府庄严宣布废除一切帝国主义强加给中国人民的不平等条约。

坚持香港必须回归祖国的立场。

经中英两国多次谈判。

1984年12月19日,两国政府签署了《关于香港问咫的联合声明》。

之后。

中国颁布了《中华人民共和国香港特别行政区基本法》1997年7月1日。

香港正式回1月祖国。

中国政府根据“一个国家。

两种制度”的方针。

在香港成立了特别行政区。

除国家外交、国防事务外。

香港特别行政区享有高度自治权澳门——以前是个小渔村,她的本名为濠镜或濠镜澳,因为当时泊口可称为“澳”。

澳门及其附近盛产蚝(即牡蛎),蚝壳内壁光亮如镜,澳门因此被称为蚝镜。

后人把这个名称改为较文雅的“濠镜”。

清乾隆年间出版的《澳门纪略》中说:“濠镜之名,著於《明史》。

东西五六里、南北半之,有南北二湾,可以泊船。

或曰南北二湾,规圆如镜,故曰濠镜。

”从这个名称中,又引申出濠江、海镜、镜海等一连串澳门的别名。

澳门的名字源於渔民非常敬仰的一位中国女神——天后,她又名娘妈。

据说,一艘渔船在天气晴朗、风平浪静的日子里航行,突遇狂风雷暴,渔民处於危难。

危急关头,一位少女站了出来,下令风暴停止。

风竟然止住了,大海也恢复了平静,渔船平安地到达了海镜港。

上岸后,少女朝妈阁山走去,忽然一轮光环照耀,少女化做一缕青烟。

后来,人们在她登岸的地方,建了一座庙宇供奉这位娘妈。

十六世纪中叶,第一批葡萄牙人抵澳时,询问居民当地的名称,居民误以为指庙宇,答称“妈阁”。

葡萄牙人以其音而译成“MACAU”,成为澳门葡文名称的由来。

在后来的四百多年时间里,东西文化一直在此地相互交融,留下了许多历史文化遗产,使澳门成为一个独特的城市。

中国房地产20年发展历程回顾

中国房地产20年发展历程回顾

中国房地产20年发展历程回顾房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

最近几年,国内房价飞涨,让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。

2010年,中国的房价疯了。

这一年,北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房,一个星期里总价涨了34万元。

房价令人们变得极度懊悔。

有时候,小两口合计买房子,其中一个稍一犹豫,价格便又上蹿了十几万元,为此引来一番不满和争吵,乃至分道扬镳。

这样的故事屡见不鲜。

房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。

2009年年初,上一轮房地产的低迷期还没走出,那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点,没成想,进入3月,它突然发力,且一发不可收拾。

一个小区半年前每平方米价格只有1.9万元,半年后一看,变成了2.9万元。

原先是买了房子的人嫌降价太多,围着售楼处纷纷要求退房,现在一套房子刚开盘,就被抢光了。

《参考消息》则援引外电:中国每天新建房屋面积,已经占全球总量的50%左右。

下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。

第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。

1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。

索罗斯当年如何做空香港

索罗斯当年如何做空香港

索罗斯当年如何做空香港既然市场怀疑有机构在恶意做空A股,那就让我们来回顾一下索罗斯当年是如果做空香港的.1974年,西方经济从石油危机中全面复苏,香港经济和房地产重新走上了快车道,后来,香港又从内地改革开放中获得持续的经济推动力.1970-1990年代,香港经济长期高速发展,银行存款20年间增加了81倍,居民财富开始大量流入房地产市场和股市.居民财富与国际游资的疯狂炒作,香港房价从1991年到1997年泡沫爆破前夕上升了4倍;由于看好1997年香港回归后的前景,1997年8月7日,恒生指数涨到了16673点的历史最高位.而索罗斯为首的国际游资已经参与其中,并做好了狙击泡沫的准备.1997年,索罗斯攻击香港采用的办法是在纽约外汇市场卖空和股指期货.从1997年5月开始,以索罗斯为首的炒家们设计了一个连环计.这正是香港金融界人士所担心的,即通过外汇市场、股票市场和期货市场的互动作用,利用现货和期货两种工具,多方设下陷阱.整个狙击过程为一个三部曲.第一部是预备期,炒家们低息借入港币,作为弹药,并在期货市场上抛出港币,同时沽空期指;第二部是造市期,一旦外围市场出现有利于炒家的机会,便大肆散布谣言,疯狂抛售港元,迫使港府“挟息”,造成恒生指数暴跌,甚至借货抛空股票;第三部是收获期,当恒生指数暴跌时,淡仓合约平仓,炒家们带钱离去.当时索罗斯联络了全球各国的几家大型基金,秘密地开始买入香港股票(港股是可以通过券商从世界各地购买的),而且这种买入是持续性的,使得港股从1996年的低点开始不停地上涨,引发港人疯狂地追随,造成恒生指数就如现在的A股一般,一再突破新高.索罗斯在1997年上半年不断推升股市,接近最高点时,分散隐蔽,但不断地开了大批六月底交割的股指期货的空单(PutOption).港府一直紧密监视着这股神秘的力量,越临近7月1日,港府对于对方的动机和操作策略越是一清二楚.但问题是,港府的尚无力单独应付可能的金融袭击.于是,香港财政高官秘密进京,得到了中央的将不遗余力地,倾中国外汇储备之全力支持的许诺,于是一场金融大决战开始了.到了1997年的上半年最高点,恒生指数达到了16000点之上的历史新高.而随着回归日的临近,索罗斯指挥着他的联合军团,开始了有步骤地股票高位出货.其股票的出货是不以赚钱为主要目的的,他的策略是以股指期货的空单收益来赢利的.(对冲的手法)索罗斯的手法很简单,主要条件是必须有足够的资金作为支持,选好时机来操纵市场.他用一部分资金持续性买入股票(尤其是指数股),不计较成本.而在股指到达高位时,再开大量股指期货的空单.接着,从高位开始,坚决地把股指打低,抛出的股票当然也会赢利,但不是主要利润来源.真正的盈利重头在于股指期货的空单.当然,这种操作最重要的就是利用市场跟风力量,全体市场参与者都会成为推动力——涨时助涨,跌时助跌.决战的日子是6月28日,在此之前,恒指已经被压到了大约在万点之下.而此时的散民已是哀鸿片野.港府的高明之处在于不露声色,不托盘,任由索罗斯打压并主宰市场,麻痹对手.28日一早,索罗斯的股票抛货就开始不断地稳步释出,压迫恒指持续加速下跌,引发崩盘的恐慌心理,加入逃命的散民无数,帮助他压跌指数.而当跌到了令人胆战心惊的4000多点时,散民已经是欲哭无泪了.索罗斯眼看胜利在望,却发觉开始有一股神秘的资金,不声不响地把无数的抛盘照单全收了.他开始紧张起来,发动了盟友们的全部股票存货狂砸(不记成本地抛,绝对是赔本在卖出),可是神秘资金还是不动声色地收下,却绝不拉高.还不到收市,港股成交就已经创了历史天量.当他的存货几乎抛光后,恒指却在4000点之上死活不退.而当他向交易所借股票意欲再继续抛空(short)时,得到的回答却是不借(这是有违规嫌疑的).到了下午,大盘开始反攻,神秘资金将股指持续推高,而索罗斯的联合军团内部开始出现反水的,背着他加入了多方,买回股票并cover自己的期指空单(当然是为了减少自己的损失).到收市时,港股几乎全部收复了当天上午的失地(大约是收在8000多点),索罗斯没想到港府出手,大意失荆州,损失惨重(股票损失加上股指期货损失).但是,1997年之后,恒生指数从约16000点下跌到6500点,跌去了约60%.香港的楼价从1997年的最高峰开始持续下跌,到了2003年差不多跌去了65%.港人财富蒸发了万亿港元,平均每一个业主损失267万港元,负资产人数高达17万,一直到了2009年才恢复到了1994年的水平.1997年-1998年整个香港被洗劫了一把,从这个时候开始香港老百姓产生了索罗斯恐惧症,每次港股到点的时候就开始大幅震荡,被称为索罗斯震荡.监管层还有哪些救市手段面对市场的连续暴跌,以及若隐若现却尚未被证实的做空力量,监管层还有哪些底牌可打华尔街日报称,,中国监管机构正想方设法为持续下滑的股市提供支撑,目前中国政府对股市崩盘的担忧已超过对其他经济问题的关注.股市的进一步下挫将损害中国企业的融资及偿债能力,从而将加大中国经济的下行压力.因此,自两周前中国股市开始大跌以来,政府已推出一系列救市举措,其中包括央行注资,以及发布养老保险基金投资股市征求意见稿等.除了央行祭出的双降、养老金入市之外,分析人士表示,监管层还有三张底牌可打.第一、被称为“关水龙头”的暂停IPO.据国外媒体报道,证监会正在考虑暂停IPO,不过这个说法暂未得到证监会证实.而最新消息,江苏银行等6家公司已通过首发申请.第二、汇金公司增持.在过去几年里,汇金频频增持已经成为救市的常规手段,现在还没有公开消息证实.第三、降低印花税.在过去几年里,降低印花税之后往往带来市场大涨,在2001年、2005年和2008年的三次降低印花税,一次将双向变为单向,都造成了股市的一次次大涨,这个消息暂且也没有官方证实.面对连续暴跌的股市,监管层的态度,也许用证监会此前的回应最能说明.证监会此前表示,股市平稳健康发展关系经济社会发展全局,当前和今后一段时期,大力发展多层次资本市场是一项战略性任务,目前改革红利释放、流动性总体充裕和居民大类资产配置的基本格局没有发生改变,经济企稳向好的趋势没有改变,资本市场改革开放的步伐还会进一步加快.证监会将继续积极支持境内外长期资金入市,培育和壮大机构投资者,适时启动深港通、完善沪港通、改进QFII、RQIFF制度,积极稳妥推进股票发行注册制改革,加强上市公司监管,鼓励证券期货经营机构创新发展,这些将进一步夯实市场发展基础.证监会希望市场参与主体增强信息,理性看待市场,共同促进资本市场平稳健康发展.显然,非理性的下跌已经得到了监管层的高度重视,而[%]表示,目前的股市,必须“国家队伍”、“解放军”冲锋在前、堵住缺口,才能终止恐慌.积极做多,参考香港金管局,直接买入各种指数权重股;在期货市场积极做多,并可以考虑限制卖空;阶段性暂停公募基金的大额赎回.A股后市何去何从呢哀鸿遍野的股民何时能得到拯救一切都取决于监管层的应对.率先唱空中国股市的摩根士丹利此前表示,如果出现四个因素,其态度将变为更加积极:1、经济出现改善;2、IPO放缓;3、政府介入提振市场;4、类似于美国401k的个税递延型养老保险.凤凰股票注意到,政府介入提振市场,养老金入市,均已在进行.摩根士丹利认为出现的积极因素,已具备其二.没有人能预测股市的走势,但显然一个崛起的大国需要一个健康的强大的资本市场.套用人民日报的一句话,如果将A股看作“中国梦”的载体,那么其蕴藏的投资机会是巨大的.但是,如果把A股市场当作赌场,那么世界上任何。

房地产公司管理回顾与思考

房地产公司管理回顾与思考

房地产公司管理回顾与思考【摘要】通过房地产管理的回顾与发展和把握政策、规避风险、战略决策、经营管理的思考,对房地产开发管理团队建设,员工的绩效和激励、执行力的培养、廉洁自律以及管理中的错位作出论述。

【关键词】房地产;政策风险;团队建设;管理;激励;廉洁自律1994年进入房地产开发集团从事管理,弹指一挥间19年过去了,作为一个房地产行业的管理者,常常会问自己,如何在纷繁的房地产市场立足、如何建立自己的团队,如何测和规避地产市场风险、如何协调政商关系、又何带领自己的团队健康发展…2013年春,这个想法愈来愈强烈,便潜下心来,着手整理自己从事房地产行业以来的一些收获和心得,当提笔落字时,才发现曾经的荣誉和喜悦早已随风而逝,沉淀在心灵深处竟然是一些警醒和感触!第一篇我眼中的房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。

特点是“投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高的”,简单称之为“高风险、高回报”。

主要环节包括规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理几个阶段。

如同经济周期一样,房地产市场也存在周期波动,分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

美国房地产市场周期大约为18~20年,香港7~8年,日本约为7年。

当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段,进入萧条阶段时,房地产市场将出现持续世间较长的房地产交易量锐减、价格下降、新开发建设规模收缩等情况。

房地产市场成交量萎缩和价格大幅度下跌,常使得一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

现阶段房地产开发“过热”和“泡沫”声音并存,这两种定义暂且不去讨论,说说风险和机遇。

一、把握政策2004年8月《中华人民共和国土地管理法》实施,明确了出让土地两年不开发增收土地出让金、三年不开发无偿收回,以及违法用地和违法建设的定义。

然而,当这把达摩斯利剑高高悬挂,风险就如影随形了。

作为管理者你预测到了吗?十年,弹指一挥间。

1998年日本泡沫危机

1998年日本泡沫危机

楼市前车之鉴:美国、日本房地产泡沫危机回顾自称为"日不落"的迪拜,在海湾边黯然目送美梦离去后不久,中国的海南便成为其接踵的房地产泡沫代表,出现在世人面前。

17年的轮回,让潘石屹5斤橘子和一条香烟的唏嘘,成为了近在眼前的感叹。

在热钱冲击下,伴随着一天一个房价的惊骇表现,海南十多年前残留的泡沫气息,愈来愈浓郁。

过于倚重房地产的经济必然崩盘是一条无法豁免的魔咒吗?引用经济学家、中国人民大学教授黄卫平的观点:"在这个世界上,凡是靠房地产拉动的国家,结果没有不崩盘的,世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界老二日本靠房地产拉动经济结局也是崩盘;世界经济早已把中国的房地产列为崩盘之列。

在世界上,大概只有德国逃过这一劫。

总之,这个地球上凡是靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘,尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时,不崩盘那简直就不是经济。

"而历史上曾经出现过的四次房地产泡沫,正是这一观点最真实的写照。

1926年/美国、2008年/美国上世纪20年代中期,佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

在1923年-1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。

房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。

1925年时,仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,2.5万名地产经纪人。

当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。

但在1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀,或发疯,有的则沦为乞丐。

紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,从而引发了华尔街股市的崩溃,最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。

随后从1946年到70年代末,美国的住宅价值与GDP比例一直稳定在90%左右(住房总价值与一个国家的GDP的比例可以说明房地产泡沫的程度)。

随着80年代和90年代利率逐渐下降,这一比例上升到100-110%左右。

从2000年的互联网泡沫开始,这一比例开始超过120%以上。

08年金融危机做空CDO

08年金融危机做空CDO
第四道防线的弱化——监管预警功能的缺位
信贷市场
证券市场
金融市场
全球市场
信贷 需求
信用 风险
单一 市场 风险
宽松的 信贷审查
科学的 国际准则
全面 市场 风险
金融 风险
滥用资产 证券化
系统性 风险
信用评级 失真
金融监管缺位
监管部门存在针对“次级房贷及其创新产品”的监管真空,不能提前预警和干预市场运行中出现的潜在问题,使泡沫不受限制地膨胀。
合 约 卖 方
合 约 买 方
1、对违约事件的投机者,认为自身有能力承担违约风险 2、出售CDS合约,收取合约费(Premium); 3、违约事件发生后,向CDS买方补偿约定的贷款或债券损失;
关于衍生工具:次级房贷指数——ABX
ABX指数是专为次级房贷抵押债券设计的指数,通过抽取市场中20支规模较大的次级房贷MBS的价格合成计算而成,每6个月更新一次。投资者可以根据ABX指数的涨跌,通过类似CDS机制“做多”或“做空”
关于衍生工具:信用违约互换——CDS(“保险合同”)
CDS合约的买方: 1、贷款或债券的持有者,不希望承担违约风险; 2、购买CDS合约,支付合约费(Premium); 3、一旦违约事件发生后,约定的贷款或债券损失 由CDS卖方负责补偿;
第五道防线的弱化——国际准则的副作用
信贷市场
证券市场
金融市场
全球市场
信贷 需求
信用 风险
单一 市场 风险
宽松的 信贷审查
全面 市场 风险
金融 风险
滥用资产 证券化
系统性 风险
信用评级 失真
金融监管缺位
国际准则 的亲周期性
新巴塞尔协议和新会计准则对盯市(Mark to market)的推崇,使得经济繁荣条件下金融机构的财务指标更加“美观”,资本约束更加放松,扩大投资得到鼓励,进一步放大了经济波动风险。

股灾启示录-日本、香港、台湾、nasdaq

股灾启示录-日本、香港、台湾、nasdaq

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【地价飙升】日本土地 价格的喷张使其成为全 球瞩目的现象。本来一 点不值钱的小块土地短 短几年内就价值几百万 美元。据当时媒体报道, 仅仅是日本天皇居住的 东京皇居的土地价格就 超过了整个法国的土地 估价。更有人戏称,在 东京的银座地区,如果 把一张1万日元的纸币 扔在地上,甚至买不到 它所覆盖的那一小片土 地。图为曾经被日本三 菱公司买下的美国洛克 菲勒中心,一度成为日 本兴美国衰的象征。
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1987年,在泛滥的资 金的冲击下,台湾各种 资产价格也随之飙升, 土地和房地产价格在短 时间内翻了两番,地下 钱庄和投资公司的月利 息率达到4%,甚至6 % 以上。巨大的资金 流贪婪地寻找各种投资 机会,而股票市场就成 为最大的蓄水池。 1988年1月政府停办爱 国奖券,博彩热度迅速 冷却,于是过剩的游资 和急于发 财的致富心 理使投资人大举转入房 市和股市,更有大量资 金流入了地下投资公司。 图为1987年11月,投 资人恢复乐观,证券交 易所内挤满了投资者。
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【挥金如土】泡沫经济, 对于大部分日本国民来 说,仿佛一场盛大奢靡 的聚会。在那个纸醉金 迷的时代里,一向默默 无闻的日本家庭主妇可 以花上500美元喝着一 杯点缀着金粉的精致咖 啡,商人们也可以在东 京的豪华餐厅与夜总会 里豪掷成千上万的美元 来吃喝玩乐。一个名为 “茱莉安娜的东京”的 夜总会就很好地代表了 整个泡沫经济时代人们 的生活方式。
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【股市神话】1985年至1990年, 日本经济出现空前繁荣局面, 各项经济指标都达到历史最高 值,日本股市也迎来了“大牛 市”。在政府高调鼓励融资投 资和日元升值的内外双重刺激 下,日本股市由缓慢回升迅速 进入暴涨阶段:1986年1月日 经指数13000点,1987年9月 26000点,1988年日本股市总 市值超过当年GDP,1989年12 月日经股指创下接近39000点 历史纪录!股市的巨大财富效 应把这一时期的日本人从战后 极度节俭拮据的状态带入投机 撒钱的时代,每个人都对股票、 外汇、房价、利率高谈阔论, 每个人都穿最贵的名牌、喝最 贵的红酒......铺张浪费与挥霍 奢靡共行的“股市神话”里, 日本人被繁荣的假象蒙蔽了。

香港回归的辉煌纪年

香港回归的辉煌纪年

香港回归的辉煌纪年1997年7月1日,香港回归中国,这是中国历史上的一大事件,也是世界政治格局的重要转折点。

香港回归的背后是一段辉煌的纪年,这段历史将在人们的记忆中永存。

一、香港回归的背景回顾历史,香港问题源于19世纪中叶,当时中国与英国签订了《南京条约》,将香港岛割让给英国。

随后,英国不断扩大其在香港的势力范围,将新界地区租借给自己。

这使得香港在经济、政治和文化等方面深受英国的影响,成为一个特殊的地区。

二、回归的历史过程1. 解决香港问题的尝试1979年,邓小平访问美国时,提出了"一国两制"的构想,为解决香港问题开辟了新的道路。

1982年,中英两国就香港问题进行谈判,最终达成了《中英联合声明》,规定了香港回归中国的时间和方式。

2. 香港回归的前夜1997年6月30日,英国军队从香港完全撤出,结束了英国在香港的统治。

随后,1997年7月1日,中英双方举行了香港回归仪式,标志着香港回归的实现。

三、回归后的香港1. 实施“一国两制”政策香港回归后,中国政府坚守“一国两制”的原则,继续保持香港的高度自治。

香港特别行政区政府成立,行使部分行政、立法和司法权力,确保香港的稳定和繁荣。

2. 经济腾飞回归后的香港得到了巨大的发展机遇。

香港作为中国改革开放的重要窗口,吸引了大量的国内外投资,经济得到了迅猛的发展。

香港成为亚洲金融中心和国际贸易枢纽,为中国和世界经济做出了巨大贡献。

3. 文化繁荣香港回归后,中华文化在香港得到了弘扬和传承。

香港成为中华文化的重要交流中心,各种文化活动和艺术表演层出不穷,为香港的文化繁荣注入了新的动力。

4. 民生改善香港回归后,中国政府大力改善香港民生,提高了人民的生活水平。

教育、医疗、社会保障等领域得到了进一步改善,人民的获得感和幸福感不断提高。

四、香港回归的影响与启示香港回归对于中国乃至世界具有重要的影响和启示。

它显示了中国坚守领土完整和国家尊严的决心,也证明了“一国两制”政策的成功可行性。

香港经济发展史

香港经济发展史

香港经济发展史香港是世界经济发展史上一个奇特的例子。

在殖民地的背景下,加上中港之密切联系,形成了香港特有的中西交融文化。

因此,香港在过去数十年的发展历程中,不仅受到西方经济的影响,亦同时受到内地的因素的影响。

是故,香港的经济增长模式(Growth Model)也异于世界其他国家。

以下,我们会先回顾历史,看看香港如何在独特的环境下发展成一个亚洲的枢纽城市。

战前的香港港在南京条约签订后被割让予英国,随后,英国宣布香港为自由港,由此时起,世界各地的货物及资金开始在港聚集。

凭着水深港阔的天然港,英国开始在本地建设货仓、码头等海港设备,令香港踏上了转口贸易的路。

1896年,苏伊士运河通航,大大缩短了由欧洲到香港之航程。

而到了1911年,来往香港至广州的九广铁路亦正式通车。

此两项建设加速了香港发展成转口港之步伐,令香港在20世纪50年代前在转口贸易方面独领风骚。

战后的发展日本在香港三年零八个月的统治几乎令本港的对外贸易全面停顿,香港面临第一次经济打击。

到香港重光后,本地外贸又重震声威,单是1947年至1951年五年间,香港外贸总额就增长32.4倍,平均增长达35.4%,大大超越了战前的水平。

可是,幸运之神并没有长期眷顾香港。

1951年朝鲜半岛爆发战争,中国发起抗美援朝,联合国因此宣布对华实施禁运。

由于中国一直以来是香港对外贸易的重要伙伴,本港经济因此而受到沉重打击。

这个突如其来的变化,促使灵活多变而且适应力强的香港人寻求新的出路─轻工业。

在战后,大量内地人涌到本地,他们带着的资金及技术为香港发展工业创造了极佳的条件。

战后的西方工业国开始放弃成本不断上涨的劳动密集型工业,改为向资本密集型及技术密集型产业转移。

这正好为拥有大量廉价劳工的香港带来一个机会,发展出口导向的轻工业。

在十多年间,香港的工厂数目增加了八倍,工业制品出口占总出口八成。

这是香港的第一次经济转型,而这次转型比同为亚洲四小龙的地区如台湾及新加坡早了六年至十年,令我们早着先机,在亚洲工业领域上叱吒一时,连带航运业亦因此而受惠。

香港被割让的历史

香港被割让的历史

香港被割让的历史香港,这座繁华的国际大都市,在其发展的历程中,有着一段充满屈辱与沧桑的被割让历史。

1840 年,英国为了打开中国的市场,获取更多的利益,悍然发动了鸦片战争。

这场战争以清政府的失败而告终。

1842 年 8 月 29 日,清政府与英国签订了中国近代史上第一个不平等条约——《南京条约》。

根据这个条约,中国将香港岛割让给了英国。

这是香港被割让的开端,也是中国近代屈辱历史的一个重要标志。

香港岛的割让,使得英国在远东地区获得了一个重要的战略据点和贸易枢纽。

英国开始在香港岛上进行大规模的建设和开发,将其打造成为一个重要的商业和航运中心。

然而,英国的野心并未就此满足。

1860 年 10 月 24 日,在英法联军攻入北京,火烧圆明园之后,清政府又被迫签订了《北京条约》。

根据这个条约,中国将九龙半岛界限街以南及昂船洲割让给了英国。

随着时间的推移,英国对香港的侵占进一步加剧。

1898 年 6 月 9 日,清政府与英国签订了《展拓香港界址专条》。

通过这个条约,英国强行租借了新界,租期为 99 年,从 1898 年 7 月 1 日开始,至 1997 年 6月 30 日结束。

新界的租借,使得英国对香港的控制范围进一步扩大。

在英国殖民统治香港的时期,香港人民经历了诸多的苦难和不公。

英国殖民者实行的是一种歧视性的统治政策,对华人进行种种限制和压迫。

在政治上,香港的统治权完全掌握在英国人手中,华人几乎没有参与政治决策的权利。

在经济上,英国的资本家和商人占据了主导地位,华人企业面临着诸多的不公平竞争和限制。

尽管处于英国的殖民统治之下,香港人民从未放弃过对祖国的思念和对自由的渴望。

在抗日战争期间,香港人民积极参与抗日斗争,为保卫祖国贡献了自己的力量。

随着新中国的成立和逐步强大,中国政府始终没有忘记香港这块被割让的土地。

经过长期的努力和艰苦的谈判,终于在 1997 年 7 月 1 日,香港回归祖国的怀抱,结束了英国长达 150 多年的殖民统治。

1999年香港楼市大跌原因

1999年香港楼市大跌原因

1999年香港楼市大跌原因许多人总喊中国大陆的房屋市场有泡沫,说到激动处,还举出香港的例子。

出现了类似这样的言论:“不跌则已,跌则崩溃,这是由投机性市场投机性资金的本质特性决定的。

这也是香港房地产泡沫破灭后,房价从1999年最高峰开始持续下跌,6年来跌幅累计高达65%的根本原因。

历史上这样的例子并不鲜见。

”许多人只是笼统地说香港楼市泡沫破灭,但假如不了解香港楼市泡沫破灭的原因,那也就不会有什么借鉴,无法吸取经验和教训。

实际上,香港楼市的价格涨跌,以及经验教训还是有相当借鉴意义的。

因为,中国大陆的房屋市场与香港还是有很大相似之处的——都是供应受到政府的严格限制,需求较为高涨。

当然也有不同,比如,香港并没有中国大陆城市这么多的外来人口!这使得其需求还是在一个基本可预测的范围之内。

而在中国大陆的不少城市,由于大量外来人口的迁入,住房需求几乎难以预测。

还是让我们回顾一下香港楼市的高涨和在1990年代末的大幅下跌是怎么回事吧。

香港房价上世纪八九十年代的高涨,其实与1984年底签署的《中英联合声明》有很大关系。

在这份联合声明中,有许多附加条款,其中一条专门针对了香港的土地供应。

因为中国政府认识到,对香港政府来说,最宝贵的财富就是它所控制的土地。

为了防止港英政府在主权移交之前,将香港的土地卖光,特别是担心将卖地的收入带走。

因此,在这个附加条款中限制了香港每年的土地出让数量,总起来说是相当微小的。

这使得在协议签署到回归的那段时间里,香港的土地供应一直有些不足。

在需求方面,由于《中英联合声明》签署,人们对香港的前景抱有了更多信心。

另外,随着中国大陆的改革开放,大陆经济蓬勃发展。

而香港也借重于这种势头,经济出现了极大繁荣。

在大量金钱的推动下,楼市、股市便迭创新高了。

特别是楼市,一方面供应上有很大缺口,另一方面随着经济的扩展,需求旺盛,当然价格更是步步推升。

据统计,香港的整体房价在1994年1 月至1997 年10月的高峰期,3年零10个月之间上升了68%。

香港股市发展史来源

香港股市发展史来源

香港经济基础良好,储蓄能力高,外围金融市场波动滔天:1967年英镑贬值,港币和英镑挂钩,随着英镑贬值,香港物价开始急速上升。1971年美国在国际收支上废除以黄金作结算的制度,刺激金价上升,六十年代越战刺激商品需求,所以六十年代末期至七十年代初期,所有商品包括:铜、铁、棉花及贵金属都涨价。储蓄率既高,又担心通胀,因此小市民都要把储蓄作投资。
香港的网络泡沫相对严重,九七后香港经济迷失了方向。董特首每年都提出一个创见,什么数码港、中药港等等。证券市场要配合,于是成立了创业板,创业板容许没有过往业绩,没有盈利支持,只有概念的公司上市集资,间接容许小投资者的血汗积蓄,变成了他人的风险创业资金。
网络泡沫给了我们什么教训呢?回看1857年美国铁路是新兴行业,吸引大量投资;二十世纪二十年代美国的航空业是新兴行业;2000年网络亦是新兴行业。每个新兴行业的伤亡率很惨重,能生存下来者寥寥无几。所以笔者十分赞同巴菲特的看法:从不购买新上市公司。他在2003年才买入微软股份,现在证明他的做法是正确的,微软在网络泡沫爆破后仍然不断壮大,最近更宣布派发现金红利。
1949年中国解放后,上海交易所部分经纪转移到香港,带来了人才及资金。上市公司如会德丰亦迁移到香港上市,香港股票市场一度活跃起来。解放前怡和主要生意集中在长三角流域,解放后,投资在中国的贸易及纱厂生意血本无归;幸好,在香港仍有不少投资:如置地及九仓等。经过休养生息后,1961年怡和控股在香港上市,发行90万股,每股16元,当时超额认购56倍,开市价31.25元。1965年香港发生银行挤提风潮,怡和股价跌破上市价,只有12元。1967年,香港发生暴动,香港交易所曾停市两次,每次为期10天。根据已故老经纪莫应基所言,停市与否根本没有分别,因为只有卖出,没有买入,不能达成任何成交。但银行要求经纪在挂出卖盘时,要将卖出价尽量挂高些,银行藉着卖出价来估值,尽量减少“斩仓”的情况出现。六十年代香港上市股票只有数十只,经纪数目亦只有几十人,成交十分稀疏。

瞒天过海——香港“佳宁事件”回顾

瞒天过海——香港“佳宁事件”回顾

5瞒天过海———香港“佳宁事件”回顾陈兆祥文80年代初轰动香港股坛的“佳宁事件”中,陈松青巧妙地利用了“瞒天过海”达到了他成功的目的。

他暗中与大马裕民银行勾结,打败美汉企业一些强而有力的股票上市,又利用新闻媒介大造好消息,营造一个好形势,促使大小户急相抢购“佳宁”,“佳宁”升至最高位时,陈松青暗中发货,手中的股票洗劫一空,换来的却是大把钞票。

陈松青的高明之处是隐藏在黑暗处,从不公开身份和露面,没有任何可疑的行迹,就是其最后被捕时,也能开脱出来。

1979年初,香港传媒界纷纷报道了一则不大不小的消息:“美汉”被收购了。

美汉是一些实力雄厚的投资公司,曾一时风靡香港。

收购“美汉”的是名不见经传的佳宁集团公司。

这个“佳宁”仿佛是从地底下钻出来的巨人,还没让人看清楚他的真实面孔就一大口气吞掉了资产10亿以上的“美汉”,这一奇迹不得不令人钦佩。

“佳宁”收购“美汉”不久更名为“佳宁投资公司”。

同年底,“佳宁”上市,宣称其规模达8亿之巨,“佳宁”投股七成,其余公开发售。

“佳宁”的上市备受人们关注,报纸、电台等新闻媒体多有其报道,其中都是宣捧之辞。

说“佳宁”是苦练百年修得正果的“无名英雄”,其投资不仅在港的地产、旅业、航空等占有令人不可小觑的份额,而且在美国、日本、新加坡等地都有广泛投资,是一间国际性的大投资商,其实力及前途具备了“香港摩根”的一切素质……不出几天,上市的“佳宁”一售而空,其价格不断上升,深受大众的青睐。

“佳宁”是何方神圣,能一夜间叱咤港岛?人们不禁纷纷询问,但除了那些天花乱坠似的溢美流彩的报道之外,就是千奇万怪的传闻猜想。

不久,一位记者偷偷买通了“佳宁”的一名内幕人士,终于得知“佳宁”的真正主人是陈松青,一个所有人都对之陌生的名字。

但这个主要人士谁又敢妄加推测,只不过事后证明其猜测是对的。

他对佳宁的庞大资金的出处也知之不详,猜测可能来自东南亚的印尼或菲律宾,因菲律宾是马科斯家族的天下,传闻马科斯收藏不下10吨黄金,各派人士都久仰其大名,因而这个传闻一下子被捅开后,马科斯家族理所当然成了“佳宁”的强大后台,可惜这些猜测和传闻都不着边际。

港股50年走势回顾

港股50年走势回顾

港股50年走势回顾09-02-12 16:48 作者:大管家相关股票:1969年11月24日,为配合股市的发展,恒生银行推出香港股市指数——恒生指数。

恒生指数以1964年7月1日为基准点,当日的指数为100点,1969年11月24日公开推出时为158点。

在近50年中,从恒指走势来看,港股市场共经历七轮牛熊市交替。

第一轮:1774点-150点(1969年至1974年)恒生指数推出之后,香港股市迎来第一次发展高潮,1970年和1971年先后有25家和16家公司上市,1971年底恒生指数已升至341.36点。

1972年2月,美国总统尼克松访华,中美关系改善,刺激香港股市进入高潮,当年股市总成交是1971年的3倍,其中不少股票升幅达到1-3倍。

随后又由于越南战争的停火,港府宣布兴建地下铁路,各公司加息和送股,股市进一步狂热,恒生指数终于在1973年3月9日冲上1774.96点历史高位。

然而在此期间,香港的经济并没有随着股市的暴升而发生实质性的改善,危机早已酝酿。

1973年3月12日,被称作华资“地产五虎将”之一的合和实业有限公司发现了三张1000股的假股票后,投资者纷纷抛售手中的股票;此时又恰逢银行银根收紧、上调息率,恒生指数从高位急速跌落。

4月4日,香港税务局突然在各大报章刊登《买卖股票之盈利须纳利得税》的公告,人心更加不安。

至1973年底,恒生指数跌至433.68点。

1974年,受中东石油危机影响,美国、联邦德国和日本等国家经济进入严重衰退之中,世界股市暴跌,港股市场也进一步下挫,至1974年12月10日跌至150.11的历史最低点。

第二轮:1810点--,676点(1974年至1982年)进入1975年,世界经济逐步复苏,香港经济也日渐繁荣,1978年的成交量接近1972年和1973年高峰时的水平。

随后两年股市气势如虹,到1980年6月,香港爆发了有史以来最大规模的收购战,当时最大的英资财团——怡和旗下的置地公司与“世界船王”包玉刚展开九龙仓股权的争夺战,最终以包玉刚用每股105港元增购股份而胜利告终。

从香港回归到今天回顾香港的发展历程

从香港回归到今天回顾香港的发展历程

从香港回归到今天回顾香港的发展历程香港是中国的特别行政区,从1997年7月1日开始,香港恢复了中国的主权,成为中国的特别行政区。

自回归以来,香港发生了很多变化和发展,经济、政治和社会都发生了重大变化。

本文将回顾香港自回归以来的发展历程。

一、回归后的政治变化香港回归后,根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》的规定,香港实行“一国两制”的政治制度,享有高度自治权。

香港特别行政区政府在行政、立法、司法、财政等方面享有广泛的自治权,香港居民也享有法治、民主和自由的权利和保障。

在香港回归后的20多年时间里,香港政治发生了很多变化。

由于香港和内地在政治、文化、经济等方面还存在一些差距,香港社会上出现了一些政治分歧和对立。

例如,2019年“修例风波”就引起了香港社会的广泛关注和讨论,揭示出香港社会一些矛盾和问题。

二、经济变化回归后,香港的经济迅速发展。

香港特别行政区政府采取了一系列措施,推动经济的发展和创新,提高了香港的国际竞争力。

香港的经济主要以服务业为主,香港的金融、航运、贸易、旅游等领域发展迅速,成为国际金融中心和贸易中心。

同时,香港也在科技、文化、教育等领域取得了显著的成就。

随着经济的发展,香港的人民生活水平也得到了极大的提高。

香港的社会保障体系完善,医疗保健、教育、住房等各方面都得到了发展和改善。

香港的居民也拥有了更多的工作机会和创业的机会。

香港的人口整体素质也明显提高,在国际上获得了更多的认可。

三、文化变化香港的文化多元化,历史文化和现代文化并存,回归后,香港政府也非常注重文化的发展和保护。

香港的文化生态环境和文艺创作得到了发展和推广,香港的电影、音乐、文学、艺术等领域出现了许多优秀的作品和人才。

同时,香港也吸引了众多国际文化活动和展览进入香港,成为了东亚乃至全球的文化中心之一。

四、社会变化在回归后的20多年间,香港社会也发生了一些变化。

香港的社会结构经历了逐渐变化的过程,社会阶层之间的差距有所缩小。

《香港的故事》读后感

《香港的故事》读后感

《香港的故事》读后感
《香港的故事》是一本让人深感震撼的书籍,它以独特的视角和深刻的描绘,展现了香港这座城市的多元文化、历史沉淀和社会变迁。

在阅读这本书的过程中,我仿佛置身于香港的街头巷尾,感受着这座城市的繁华与独特魅力。

首先,书中对香港历史的描绘让我对这座城市的发展过程有了更深入的了解。

从香港殖民地时期到回归祖国后的变化,作者生动地呈现了香港在不同历史时期的风貌和变迁。

通过对香港历史的回顾,我感受到了这座城市的传统与现代相融合的独特魅力,也更加珍惜香港这片土地上的每一个故事和记忆。

其次,书中对香港文化的探讨让我对这座城市的多元文化有了更深刻的认识。

香港是一个融合了中西文化的城市,这种文化交融不仅体现在建筑风格、饮食习俗上,更体现在人们的生活态度和价值观念上。

通过书中对香港文化的描述,我感受到了这座城市的包容与开放,也更加欣赏香港人民对传统文化的传承和创新。

最后,书中对香港社会的剖析让我对这座城市的现实面貌有了更清晰的认识。

香港是一个充满活力和挑战的城市,随着时代的变迁和社会的发展,香港面临着各种各样的问题和挑战。

通过书中对香港社会的描绘,我看到了这座城市的矛盾与困惑,也更加关注香港人民的生活状况和社会现实。

总的来说,读完《香港的故事》让我对这座城市有了更加深入的认识和了解,也让我更加珍惜和喜爱这座充满魅力的城市。

香港是一个独特的地方,它既有着悠久的历史和文化底蕴,又面临着现代化和全球化的挑战。

希望香港可以保持自己的独特魅力,继续发展壮大,成为更加繁荣和美好的地方。

愿香港的故事永远被传承下去,成为这座城市永恒的记忆。

从年割让香港到年香港回归

从年割让香港到年香港回归

从年割让香港到年香港回归1997年,一个具有历史性意义的时刻即将到来,香港将重新回归祖国怀抱。

从香港割让给英国到如今的回归,这段历史轨迹见证了香港的变迁和发展。

而这其中的经历和故事,值得我们深入探讨和思考。

香港,这个位于中国南部的特别行政区,曾是中国历史上的一个附属地。

1842年,英国通过《南京条约》强迫中国割让香港岛给英国,并在1860年通过《北京条约》再次强迫割让九龙半岛。

在此后的百余年里,香港逐渐发展成为一个国际城市,吸引了来自世界各地的人们。

然而,虽然在经济和社会发展方面蓬勃,但香港的主权问题却一直是一个尖锐的矛盾。

回顾历史,我们会发现香港的割让与恢复主权有着共同的主题,那就是国家利益和民族尊严。

发生在1842年的香港岛割让,当时的中国遭遇了列强的侵略和强迫割地割让的压力。

尽管这次割让激起了中国人民的愤慨和不满,但当时的情势使然,中国政府在力量对比上处于下风。

与此不同,1997年的香港回归则是基于中国实力的崛起和国际形势的变化。

作为当时世界上第二大经济体,中国拥有了足够的实力和能力,让香港回归祖国怀抱。

香港的回归不仅仅是政治和经济层面的事件,更是涉及国家认同和民族情感的问题。

随着时间的推移,香港人对于自己的身份认同逐渐发生了变化。

在英治时期,香港人对于自己的身份大多是英国人,他们以英国文化和价值观为中心。

然而,在回归之后,特别是近年社会变动和年轻一代的崛起,香港人的认同开始转向自身的中国文化和身份。

这种认同的转变并非一蹴而就,而是在不断的对话和交流中逐渐形成。

与此同时,香港回归也带来了一系列的挑战和难题。

特别是在政治制度和治理模式方面,香港与中国内地存在着差异和冲突。

港人普遍享有更自由的言论、新闻和集会权利,而中国内地则以维护稳定和社会团结为优先。

这种差异在回归后引发了一些矛盾和冲突,特别是在一人一票的普选问题上引发了激烈争议。

然而,需要明确的是,香港回归后,特别行政区依然享有高度自治权,这是祖国政府的明确承诺和香港基本法的规定。

香港公屋发展历史与建设管理——香港公屋建设的调查与思考之一

香港公屋发展历史与建设管理——香港公屋建设的调查与思考之一

香港公屋发展历史与建设管理——香港公屋建设的调查与思考之一摘要我国保障性住房问题是社会经济发展、城市化加速的必然产物,全面推进保障性住房建设,加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题,促进实现“住有所居”的目标,是党中央、国务院做出的重大决策。

但是,由于我国保障性住房的大规模供应起步晚、起点低,所以还存在诸多现实问题。

然而在香港,作为保障民生的主要住房供应形势——公屋,已经取得了举世瞩目的成绩。

独立专业的公共住房机构的建设,清晰惠民的的土地划拔政策,统筹有序的的住房供应模式,持续多元的专项资金来源。

文章希望通过对香港公屋的发展历史与建设管理体制进行实地考察和初步研究,吸收经验,为我国的保障性住房建设与供应提供有益的借鉴。

香港公屋建设发展告诉我们,公屋建设需要建立长远目标与合理规划,并在不同的阶段确定不同建设计划;建立完善的福利住房职能部门及其科学的组织管理模式是香港公屋发展成功的宝贵财富;效仿香港公屋建设运营模式,保障性住房建设需要政府在土地和财政上的长期资助;在保障性住房建设中采用标准化、工业化的生产方式,对于提升住宅产品质量、实现“住有所居”的住房保障总体目标,有着无可比拟的优势,同时可以提高建造效率,提升性能,减少资源浪费,从而实现“住有所居”的住房保障总体目标。

关键词:香港公屋建设建设管理调查思考一、香港公屋历史与阶段性发展香港集合住宅的发展及政府的介入要追溯到20世纪50年代。

其住房的演变大致可分为四个阶段,即1)消除房荒阶段;2)条件改善阶段;3)长远战略阶段;4)持续稳定阶段。

1.第一阶段:消除房荒阶段香港公屋发展的起始是在第二次世界大战结束后,由于大批难民涌入,使得香港人口激增。

另外,1953年12月,发生在九龙半岛石硖尾木屋区的一场大火使5.3万人无家可归,“房荒”成为当时香港社会的首要问题,这迫使香港政府开始介入保障性住房市场。

1953年,香港政府推出了旨在救助和安置木屋区遭受火灾的灾民和最贫困阶层住房问题的公共房屋计划,设立“徙置事务处” ,负责“ 徙置屋”的建设,为其提供临时性房屋或公共屋村(即廉租屋)。

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香港房地产的历史回顾2007-10-19周期性盛衰循环相伴战后香港地产香港房地产业虽然几经起伏,但一直是香港经济的支柱之一,占GDP的比重在20%以上,是香港经济的“晴雨表”。

战后至现在,香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。

第一个周期是1946年至1959年;第二个周期是1959年至1969年;第三个周期是1969年至1975年;第四个周期是1976年至1985年;第五个周期是1985年底至现在。

每个周期经历的时间长短不同,周期最短的约6-7年,最长的是第五个周期,历时19年。

香港人口1946年为60万人,1949年增至186万,到1959年超过了300万,人口的急剧增加使住房需求急增。

在港府政策推动及利益驱动下,上世纪50年代,大量资本涌入,香港出现了房地产建设热潮。

到了1958年,房地产市场开始供过于求,房价、地价下跌了70%。

1959年开始,香港经济出现转机,加上来港的外国人、国际商业机构增多,对商业楼宇、住宅的需求增加,刺激房地产业迅速回升。

由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素,1965年春,香港爆发了银行信用危机,接着房地产价格暴跌,许多地产公司倒闭,香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中,一直延续到1969年才有所好转。

1969年香港房地产市道逐渐复苏,港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”,令投资者信心迅速恢复。

但1974年的石油危机导致香港股市暴跌,又带动房地产业全面调整,香港地价下跌40%,楼价下跌了30-40%。

1975年底开始,房地产市场重又回升,港府1976年开始地铁修建计划,提升了城市土地价值;1978年,又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划),解决了222.5万普通市民的住房问题。

1977年香港人口超过450万人,1979年达到500万人。

需求增加,令楼宇供不应求,新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速发展,1981年香港房地产市场达到高潮,但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判,令港人出现信心危机。

1982年底,香港楼价比1981年下跌60%,1983年房地产市场全面崩溃。

直到1984年9月,“中英联合声明”签署后,市场才重新复苏。

80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。

1990年,港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。

不过,1989年之后房地产价格的急升,给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。

1 / 590年代初期,国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产,楼价、地价飚升,严重脱离居民购买力。

从1991年到1997年房价上升4倍左右,若从1985年房地产市道复苏算起,到1997年时房价已上升了9-10倍。

1997年,香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌,至2003年中,下跌了70%左右,给香港经济带来严重的负面影响。

这一轮周期性上涨历时13年,下跌过程达6年,至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

香港房地产业兴衰背后的动因香港总面积1078平方公里,但可以开发利用的土地还不到30%。

近60年来,香港人口由60万增长到600多万,增长了10倍,人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。

港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖起到了推波助澜的作用;其次,当局颁布的建筑条例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的发展。

香港房地产和金融业的紧密关系,房地产业靠银行的信贷支持而发展,银行业靠房地产业的发展而获利。

据统计,1981年至1987年房地产信贷规模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上,60年代中则高达80%。

香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌入房地产业,也促使香港房地产业日益兴旺。

战后以来香港爆发的6次地产危机中,有3次直接或间接因为西方经济危机,还有两次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。

但就内部因素而言,主要还是因为香港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。

香港经济属于开放型的自由市场经济,在多数行业难以形成垄断性的经济力量,但在房地产领域却具有明显的垄断色彩。

香港最大的10家家族财团几乎都与房地产业有关,近几年来大型屋村建设几乎全部被大财团所垄断,从而使房地产价格带有浓厚的垄断色彩;另一方面,“炒楼花”制度使原本紧张的房地产市场火上加油,掩盖了真正的供求关系。

在与香港市场的“五不同”处寻找借鉴土地管理制度香港有比较健全的土地法例体系,包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等等。

政府只是根据这些法例进行管理。

实行有偿、有期、有条件使用土地。

所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。

既有垄断控制,又有自由转让。

2 / 5香港对批出土地的监管非常重视,直至批租期满收回。

发现发展期内违反契约条款的,轻则罚款,重则无偿收回土地甚至控上法庭;投入使用后也会不定期地跟踪检查有没有违约增建或违约使用;如发现官地被人非法占用,则发出通知书,限令退出,否则,控上法庭,强制处理。

目前内地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法,但还未形成一套比较健全的土地法律体系,对已批出土地和未批出的闲置空地的监督管理很不到位。

土地批租香港的土地批租有严格的批地程序和要求,用地要求在《批地条款》有详细的说明。

批租的形式主要有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种,但主要是公开拍卖、公开招标两种形式。

不论何种形式取得土地,获得土地者都得与政府订立批租《土地契约》,《土地契约》里对批出土地的发展要求有各种限制性规定,如年期、用途、车位数、完成楼宇时间等。

目前内地各城市在批出土地时,土地合同中也有各种要求和条件。

批租的形式也有公开拍卖、公开招标、私人协议和临时租约四种,但目前,协议用地量太大,拍卖招标只占25%左右。

土地收回政策土地收回方面,香港政府有一条重要的政策,就是公平合理地赔偿,使受影响的人士不但可收回土地损失,也可收回商业损失。

如果当事人仍然觉得不公平的话,可以将有关事情提交土地审裁处处理。

目前内地在收回土地时补偿多欠公平,有的城市甚至官商勾结,强行拆迁,近年来在不少城市和地区引起的民怨颇多。

融资体制香港房地产企业融资渠道非常畅通,既可从银行获得支持,也能很容易通过发行股票和债券融资。

而内地房地产融资体制非常单一,目前房地产开发资金的70%左右都直接或间接来源于银行信贷。

房地产企业上市融资困难,审核程序复杂,更不用说海外融资。

这种过度依赖银行信贷的房地产融资体制隐含着较大的金融风险。

市场集中度上世纪50、60年代,香港地产行业绝大多数为中小型公司。

进入70年代,市区旧楼重建已基本完成,小幅地皮大大减少,工业楼宇的兴建需要申请比较大幅的土地,加3 / 5上香港当局批租住宅用地呈现大型化发展趋势,竞投需要付巨款,而且新建楼宇无论在高度、造价方面都不断提高,超过了势单力薄的地产公司的承受能力,小型公司被逐渐淘汰。

房地产业趋向集中,逐步形成了一些较大的集团,而且大地产公司纷纷将公司股票上市,资本实力增强,并通过一系列换股、收购、合并等活动使资本进一步集中。

70年代后期,兴建大型屋村的盛行使地产公司规模越来越大。

进入80年代以来,香港房地产业已逐渐成为垄断性大集团的天下,虽然经营房地产业的公司有4000家左右,但股票上市的地产公司只100家左右,约占2.5%,在100家左右的地产上市公司中,“长江实业”、“新鸿基地产”、“新世界发展”、“恒基兆业”等最大的10家地产集团的股票市值约占地产建筑类上市公司总市值的七成。

目前最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右,市场集中度相当高。

目前内地房地产公司约有3万多家,前10名地产集团的市场份额不到6%,最大的地产集团—万科的市场份额不到1%。

内地房地产市场集中度还有相当大的提升空间。

产业环境类似香港上世纪70年代,内地房地产产业集中加剧目前,内地房地产市场从政策环境、地产商素质、未来政策趋向看,与香港上世纪70年代非常类似。

2002年5月9日,国土资源部签发“11号文件”,叫停了已沿用多年的协议出让土地的方式,要求从2002年7月1日起,所有经营性开发项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。

2004年3月31日,国土资源部与监察部联合下发71号文件,文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕,否则国家土地管理部门有权收回土地,纳入国家土地储备体系。

可以预见,未来经营性土地的出让将基本采取招标拍卖方式,而且单幅出让地的规模呈大型化趋势;另一方面,房地产信贷政策和房地产公司直接融资政策都向品牌地产公司倾斜,在新的土地政策、房地产信贷政策、销售政策等的共同作用下,内地房地产市场的发展会重复香港上世纪70、80年代的发展历程。

地产开发商优胜劣汰加剧,市场集中度上升,有良好品牌和管理能力、资金实力雄厚的地产公司将获得超常的发展。

预计经过10年左右,内地将会形成一批类似“长江实业”和“新鸿基地产”的巨型地产公司。

长江实业何以胜出:市场判断力、资本能力、经营管理能力从香港华资地产公司崛起的过程看,只有具备以下素质的地产企业才能成功发展壮大:善于捕捉市场机会及敏锐的判断力;高超的资本运作能力;卓越的经营管理能力。

这三个方面在长江实业、新鸿基地产、恒隆、新世界发展、恒基兆业、合和等大地产集4 / 5团的发展壮大过程中表现得淋漓尽致,其中长江实业的发展历程尤为值得借鉴(可参见《新财富》2003年2月号《李嘉诚如何思考大策略》)。

1.善于捕捉市场机会及敏锐的判断力长江实业成立于1950年,但直到1971年才成立长江地产公司,成立长江地产公司的原因是李嘉诚看好香港房地产市场的良好发展前景。

成立长江地产后,由于资金实力不足,李嘉诚决定到地价水平较低的市区边缘和新兴市镇进行拓展,待资金雄厚了,在中区与置地正面交锋。

为解决资金瓶颈问题,公司1972年改组上市,总股本4200万股,实收资本8400万港元,是一个很小的地产公司。

其后几年,长江实业不断通过股市融资,在英资财团出售物业土地套现时,趁低价大量买入旧楼、地皮及有发展潜力的物业,实力大增,拥有物业从上市时的35万平方英尺增至1979年的1450万平方英尺,物业及地盘面积超过除港府外原排名第一的置地。

80年代初,中国准备收回香港,部分财团又看淡香港地产,贱卖地皮物业,这时李嘉诚又显示超人的智慧,大量吸纳,至90年代初,长江实业拥有物业1655万平方英尺,建设中物业3733万平方英尺,土地储备2200万平方英尺。

2.高超的资本运作能力1972年上市时,长江实业总股本只有4200万股,是一个较小的地产公司。

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