写字楼营销策略报告

2#酒店式 公寓
1#商住公寓
星级酒 店
3#甲级 写字楼
商务公寓
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写字楼产品
八大顶级标准缔造河西麓谷新地标
• 生态地标：
这里有山体公园、公共广场、高尔夫、公共休息平台。茂密的绿 植、流动的水景、低密度的建筑
• 无线覆盖：
打造数字化园区智慧畅达，信息互联，可移动的信息平台，随时随 地可以办公 。
• 奢华层高：
立体交通枢纽盘的集写字楼、购物中心、商业街等 商业功能于一体的城市综合体
位置：位于西二环与枫林路立交西南角
占地面积: 145333平方米
总建面：31.5万㎡
物业类型：写字楼、商业街、购物中心
5A甲级写字楼：一共3栋，层高3.5m；写字楼1和写字楼2的整层面积1600平米，一共25层，12梯 ，1—6层为商业；写字楼3的整层面积1300平米，一共24层， 10梯，1—6层为商业。预计明年5月 开盘，其中写字楼3不出售，用于招租或者用来做酒店。
藏珑
枫林家园 绿地中央
北辰三角洲
保利林语
长房时代城 沁园春御院奥克斯广场
观园
雅阁国像际素西汇铁馨望红寓兴公F1馆站沙观发湖公公寓寓
东宸19公馆 少帅府
先锋东外滩
涉外公馆
五壹一号领公域馆
曙光领峰
中国城
恒大金东都岸城邦 长房白沙湾
米兰春天 枫华府第
二环线
绕城高速
西子一间
东塘瑞府 汇达公馆
保 蓝利湾国国际际 汇金国际 万博汇
40年产权商务公寓 70年产权住宅公寓 商务公寓&住宅公寓
河西公寓体量都不大，都集中在涉外和河西步步高周边。2013年剩余货量约13 万方，2014年新增项目，约5个供货量约11万方，集中在梅溪湖周边区域。
公寓情况
多个目前在售楼盘公寓剩余货量较少，本项目将主 要面临来自大河西内的竞争。
2013年长沙河西市场公寓产品销售整体情况一般，月均销售公寓近20套左右，2014年推
售项目个体量不大。绝大部分项目会在明年第一季度推出 相对河西其他区域而言，本项目的公寓产品价格和总价较低，具有明显的价格优势和品
牌优势。明年本项目公寓产品入市时面临的竞争主要来自区域内的竞争。
写字楼市场
河西在售写字楼布在金星中路沿线，但大部分都是 “伪写字楼”，只是高配置的商务型公寓产品月均 去化在16套左右
写字楼市场
本项目写字楼体量虽较小，但区域位置不佳，市 场竞争比较激烈
本项目写字楼体量不大，但区域同类产品较多市场竞争比较大，且项目写字楼的面积
段与市场主流需求相匹配，但项目区域位置相对较差是最大的弊端。 故，凸显项目写字楼性价比，增加项目未来升值潜力是2014年的重点和难点。
营个销案回分析
西中心
河西公寓市场
河西在售和部分待售公寓分布在西二环近郊项目为 主，其中商务公寓8个，住宅公寓7个，商住复合公 寓2个
保利林语中心
麓谷芯视界
雅阁国际
华盛广场
像素汇
绿地中央 嘉汇公寓
奥克斯广场 佳兴国际汇 西海广场
涉外公馆
阿普阿布
罗马商业广场 向日葵广场
公园道
梅溪时代 中建梅溪湖
达美D6区
二环线
米兰春天 枫华府第
中电软件科技园
渔人码头心
保利林语中心
新长海广场
雅阁国际
源自文库
麓谷芯视界
晟通国际中心
向日葵广场
西海广场
西中心 佳兴国际汇
中建国际中心 金茂国际中心
公园道
云顶梅溪湖
二环线
在售写字楼项目 待售写字楼项目
河西高端写字楼很少，在2013年上半年河西主要销售的是绿地中央广场跟奥克 斯项目。下半年商务公寓型的“伪写字楼”销售情况也不是很理想。2014年河 西的主要写字楼项目将集中在梅溪湖区域以及滨江新城区域大都是5A级写字楼
华晨世檀纪香国际
京投银泰
嘉斯茂广场
乾隆樽品 长盛岚庭
兰亭玥岛
喜盈门范城
德思勤广万场象美域 金域华府
绿地公馆
40年产权商务公寓
长房白沙湾
70年产权住宅公寓 商务公寓&住宅公寓
2013年长沙公寓市场剩余货量约54万方，2014年长沙新增公寓约项目12个， 单个项目规模一般不大，预计供货量42万方大都以商务性质公寓为主
写字楼4米层高，装修后净高可达到3米，极大的提高办公舒适度
• 阔绰空间：
128㎡商务大堂，5.5m挑高,高端进口天然石材装修，更显尊贵； 30㎡，宽3.5m电梯厅；宽为2m公共走道。
• 智能硬件：
品牌集中计量式中央空调，环保节能，降低企业运营成本。
• 高效商务：
6部品牌电梯、单梯服务的面积4500㎡保证上班的效率；候梯时间 不超过30秒近10000个停车位，座驾停泊无需等候
约5亿销售任务”
要求争取年中完成项目主要销售目标， 下半年进行尾货的打包促销。
5亿的销售目标是2013年3.3亿销售额的1.5倍，其中公寓跟写字楼销售额0.9亿 的5.5倍。销售任务非常艰巨
公寓产品
共3栋临区域主干道桐梓坡和麓松路旁，交通便 利；1#、2-A紧邻明德中学，3-A紧挨项目集中 商业区、商业氛围浓郁，配套较齐全。
保利·林语中心 2014年营销执行策略报告
保利林语中心项目组 2013年12月
报告思路
项目背景 市场分析 营销策略
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项目背景
货量盘点
公寓共剩1100余套，写字楼336套，除去车位以 及，商业中主力超市租用面积。共有货值约8.9亿
备注：集中商业仅指1、4两层
销售目标
开发商要求“2014年保利林语共实现
公寓去化速度
各类公寓消化速度受地段影响大，月均消化集中在25-40 套，最高150-200套。中心地段大型综合体公寓＞住宅公 寓非中心城区公寓速＞商务公寓
• 商务公寓＞住宅公 寓
城区
• 商务公寓≥住宅公寓
非中心
• 商务公寓＜住宅公 寓
郊区
长沙市公寓去化情况
郊区公寓受地段、区域位置以及项目营销侧重点各有不同，月均去化21套左右
• 礼宾服务：
湖南第二家金钥匙五星酒店式管家服务与国家一级资质保利物业 强强联合。
• 强力政策：
十大服务平台助力新锐企业跨越式发展。
小结
学位公寓的市场地位已奠定； 长沙西大门的交通枢纽价值需升华；
长沙投资大客户是重点，老业主需重视，河东
、星沙的客户资源需挖掘。
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市场分析
长沙公寓市场
当前长沙主力在售公寓项目约51个，其中住宅公寓 15个占29%，商务公寓32个占63%，混合公寓项目 4个占8%
公寓价值点
六大价值点强力支撑长沙最具投资价值公寓殊荣
品牌： 保利地产•千亿央企
产品： 百变空间可整层打通
公寓
教育： 百年明德一站式名校教育
潜力： 不限购、不限贷投资
自住两相宜
价格： 总价16万起人人买得起
规划： 22万方麓谷唯一城市综合体
写字楼产品
麓谷唯一甲级写字楼，百米地标。成就麓谷商 务新核心