2019年长三角城市群楼市研究报告

２０１９年长三角城市群楼市研究报告

引言

•随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市

之间存在相互影响、共同进步的作用力。

•衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。

城市群总引力人口引力经济实力人口政策

城建规划

交通联结配套资源行业引力行业政策行业布局开发热度价格水平•房价收入比•房价/租金走势

•租售比•GDP 总值/增长率

•财政支出•人才政策

•落户政策•城市未来发展•城际：高铁/机场•城内：轨交发展•教育资源•医疗资源•商业发展成熟度安居引力

•土地溢价率

•土地成交面积/金额

•投资增长率购房政策

供求情况

•开发/租赁房企布局•房产经纪门店布局•房企政策（优惠/限制）•购房调控政策强度•新房：去化周期•二手房：挂牌量/需求量

就业引力产业政策企业招聘薪资水平

•产业政策倾向性

•行业发展可能性•企业招聘热度•行业/职位热度•行业/置业薪资水平•薪资上升空间

城市群引力模型

长三角城市

群•作为“一带一路”与长江经济带的重要交汇的长三角城市群，对外地处国际重要贸易航线的优越位置，对内承担国家现代化建设大局与全方位开放格局的战略使命。

•长三角地区城市规模结构合理，目前超大城市上海、特大城市南京、大城市有杭州、合肥、苏州等十三座，中等城市九座，小城市数十座。

•《长三角城市群发展规划》中曾对目前长三角地区问题总结——包容性不足，外来人口市民化滞后，直到2016年存在2500万人没有在常住城市落户，在教育、医疗等公共服务领域缺失相应权益。这种问题亟待解决，而解决市民化的第一步就是解决居住问题。

•

从区域内各城市2018年的GDP 来看，上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波均过万亿，宁波首次进入万亿行列。•长三角城市群各城市GDP 增长速度普遍在7%以上，高于全国增长率（6.6%），其中高于7%的城市有11城。这些高增长率的城市多具有较强发展潜力，其中江苏有南京、无锡、南通，安徽有合肥、芜湖、马鞍山、安庆，浙江有绍兴、台州、嘉兴、湖州，三省均出现新兴城市的经济发展驱动现象。

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2018年长三角城市群GDP 及增长率

GDP （亿元）增长率

•从户籍人口与常住人口的对比看出，GDP 总量较大的城市以及省会城市的常住人口往往高于户籍人口，说明外来人口进入

较多；从户籍人口规模看，500万人口以上的城市有上海、苏州、杭州、无锡、宁波、南通、合肥、盐城、泰州、安庆，

浙江的大型城市较多。

•我们简单以常住人口与户籍人口的比值来简单衡量城市对于人口的吸引力情况。可以看出，上海的人口吸引力领先城市

群，除上海外，吸引力超过1.2的城市主要来自浙江。

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20003000上海苏州杭州南京宁波合肥南通盐城无锡台州金华绍兴常州嘉兴安庆泰州滁州芜湖镇江湖州扬州宣城马鞍山铜陵池州

舟山2018年长三角城市群人口情况户籍人口（万人）常住人口（万人）

城市人才政策时间镇江全日制本科以上毕业生就业5年内，购买首套自住商品住房，可享受缴纳契税补贴，高校毕业生再分3年给予不同额度的购房补贴。2019年1月1日

嘉兴南湖区符合申请条件的硕士、博士研究生在购买首套自住房时，补助金额提高至10万元、30万元。2019年1月28日宁波奉化区本科或中级职称人才，给予购房款总额15%，最高10万元购房补贴。2019年2月3日常州取消购房面积不小于50㎡的要求，放宽重点群体落户条件，降低购房和投靠标准。2019年2月11日宁波北仑区青年公寓低于市场价20%向青年出售、首次购买家庭唯一住房给予1-2万元购房落户补贴、每年不低于3000元的租房补贴。2019年2月12日南京落户的社保缴纳门槛变为“累计缴纳社保不少于24个月”，积分落户新政买房最高加90分。2019年2月14日无锡大专及其以上学历、年龄在45周岁以下的人员，即可办理人才引进落户。2019年3月1日杭州全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。2019年4月4日宁波符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。2019年4月21日

苏州吴中区每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售；符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。2019年4月24日

上海向浦东新区下放国内人才引进直接落户和留学回国人员落户审批权。2019年7月1日

苏州顶尖团队可直接立项为姑苏重大创新团队，最高获5000万元项目经费，或直接立项为临床医学专家团队，最高或1500万元项目经费，并给予上不封顶的支持。2019年7月10日

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长三角城市群高铁动车经过路线

高铁动车经过路线•长三角整体交通发展较为成熟，城市间的连接度较强。高铁动车路线经过情况方面，超过200条路线的城市有11座，除上海、南京、合肥等直辖市及省会外，其他都几乎在浙江。