房地产开发贷款审查要点
房地产开发贷款审查要点
（六）风险性和投机性：房地产开发投资大、周期长，这使得房地产开发面临较大的信用风险、市场风险、通货风险、内部风险甚至政策风险，房地产投资的高回报及房地产的保值、增值性也使得投机成为可能。
（七）政策敏感性：房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关联度极大，因此，在一定的时期，房地产业能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性。房地产的政策敏感性还表现在，由于房地产不可移动和隐藏，所以逃避不了未来政策、制度变化的影响。
（4）进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，切实整治房地产交易环节违法违规行为。
（5）严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房用地。
（6）坚持和强化舆论引导，完善房地产统计和信息披露制度。
按照国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比例要达到70%以上。普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，其中经济适用住房土地供应量应达到15%-20%。
严格控制发放房地产开发贷款的客户：闲置土地较多、在建项目过多、摊子铺得过大、资金链条绷得过紧、商品房积压量较大、负债率超过75%的；项目“四证”不全不规范的客户；财务报表不全、现金流不清，管理线条不清晰的客户；资质较差或以往开发经验较差的客户；经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的客户；特别是对“外行人”（指不是专门从事房地产开发而搞其他经营的企业）开发的房地产项目更要谨慎从严。
房地产开发贷款审查审批要点
三、房地产开发企业的分类
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》如房地产开发企 业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属 于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而 商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产 开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房 地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质。
提示关注要点：
一、二级资质企业开发经验相对丰富，实力较强；三级资质企 业根据其开发 经验、资金实力、区域分布等因素区别对待；四 级资质企业资金实力弱、开发经验不足；暂定资质企业一般是 新成立企业，根据企业自身及其控股股东的综合实力审慎评判。
开发资质在一定程度上反映了企业的综合实力，但是评价房地 产开发企业的综合实力不能简单以资质作为唯一判断标准，应 综合考虑其规模性、盈利性、成长性、安全性等因素，其中土 地和资金是判断房地产开发企业发展实力的关键。 分析企业土 地储备的规模、取得成本、正开发项目的资金来源是否落实、 待开发 土地的开发进度和资金来源，判断企业整体资金链是否 正常运转。
人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少 于2人；
（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其 他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》制度；
（8）未发生过重大工程质量事故。
五、房地产开发项目类型
房地产开发项目按照物业类型可分为住房开发和商业 用房开发及保障性住房开发：
住房开发项目是指开发建造住房及配套设施的项目， 包括商品住房开发项目和保障性住房开发项目，建成 后主要用于销售，开发周期一般不超过3年，资金回 收期相对较短。保障性住房开发项目包括廉租房、经 济适用房和拆迁安置房。
房地产开发贷款项目审查要点27点
房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100% 质押，如某房地产百强企业。
4抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金二项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
房地产开发贷款及其条件.-房地产开发贷款发放条件
房地产开发贷款及其条件一、企业的条件：1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续; 1000万以上实收2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，（三级以上）并办理年检手续；3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；4 ）资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合银行贷款要求；5）取得人民银行颁发的贷款证（卡），在银行开立基本账户或一般存款账户，并在银行办理结算业务；6）其他贷款条件。
二、贷款项目的条件：1）取得有权部门批准的项目立项批复；2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；3）项目开发取得合法、有效批件。
项目建设用地为出让的，应根据该项目国有出让或划拨合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
对已开始销预售的项目，还需提供合法、有效的《销预售许可证》；【即四证齐全。
】4）项目符合当地市场需求，有良好的经济和社会效益；5）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的规定比例，全部到位并先于贷款投入项目开发；对预期风险较大的项目，应相应提高项目资本金比例；）贷款担保合法、有效、足值，并符合银行贷款担保的有关规定。
以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。
对土地及在建工程设定抵押权的，在对抵押物价值评估时，应在资产价值中扣除未缴纳的土地出让金、相关税费和施工单位垫资等应付款项。
房地产集合资金信托项目选择标准中融信托金融市场部1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作, 避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。
2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20 万平米；资信良好，无任何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。
房地产投资项目的法律审查要点
房地产投资项目的法律审查要点一、引言随着社会的发展，房地产投资项目成为了许多投资者追逐的热点。
然而，在进行房地产投资之前，进行全面的法律审查是至关重要的，以保护投资者的权益。
本文将重点介绍房地产投资项目法律审查的要点。
二、项目合法性审查1. 土地使用权证和房屋所有权证的审查：确保土地使用权证和房屋所有权证的合法性和真实性，查明土地用途、面积、产权归属等信息。
2. 规划许可证和建设工程规划许可证的审查：确认项目是否具备规划许可证和建设工程规划许可证，并核实规划范围是否与投资项目相符。
3. 建设用地的审查：核实项目所使用的土地是否符合相关法律法规对建设用地的要求，包括土地用途、建设密度、绿化率等。
4. 环境影响评价报告的审查：审查项目是否已进行环境影响评价，并了解评价结果，以评估项目对环境的影响和风险。
三、合同与权益审查1. 合同的审查：仔细审查各类合同，如土地出让合同、建设工程合同、销售合同等，确保合同的内容符合法律规定，防止合同中存在漏洞和风险。
2. 权益的审查：核实投资者在项目中的权益，包括股权、优先购买权、收益分配等，确保投资者能够享有合法的权益。
3. 收益分配方案的审查：审查项目的收益分配方案，包括利润分配方式、投资回报率等，保证投资者的合法权益。
四、法律合规审查1. 宏观政策和法规的审查：了解当地的宏观政策和法规，如房地产开发政策、土地管理政策等，确保项目在法律框架内合法运营。
2. 建设工程合规审查：审查项目是否符合建设工程的相关法律法规和技术标准，如施工许可证、工程质量检验等。
3. 建筑物消防安全审查：核实项目是否符合消防安全的相关法律法规和标准，如消防审批、消防设施配置等。
4. 不动产登记审查：确保项目在不动产登记机关进行登记，明确不动产的产权归属和权益。
五、合规风险评估与防范1. 风险评估：对项目进行风险评估，包括法律风险、市场风险、经营风险等，从法律角度评估项目的可行性和潜在风险。
房地产行业项目贷款评审要点说明
房地产行业项目贷款评审要点说明其它房地产行业项目贷款评审要点人民银行贷款统计指标中，房地产贷款具体包括四类：住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他地产行业贷款和购房贷款，我行房地产项目贷款支持的项目属于其他房地产开发贷款类，即指用于除商品住房、商业用房等之外的房地产开发贷款，主要包括政府土地储备机构贷款等，我行房地产行业贷款评审限定在对政府土地储备机构贷款的评审。
土地储备贷款的界定：银行根据政府土地储备机构的借款申请，在自主审查，自主决定的基础上，对其收购、储备、出让土地前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。
一、行业概况我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用，形成土地市场。
在这种土地制度框架下，国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场。
土地储备是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政府集中统一供地的行为。
土地储备的运作可分为四个阶段：收购——整理——储备——供应。
土地储备行业管理部门主要有中华人民国国土资源部和各级地方政府。
（一）行业现状1．国各地土地储备机构大都于2001年开始成立，土地储备行业规模逐渐扩大，土地储备制度实行围不断扩大，目前全国1000多个市县已建立土地储备制度。
除自治区以外，30个省(区、市)建立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。
2．目前全国绝大部分的市县都已成立土地收购储备机构，以土地储备制度为特征的新的供地机制正逐渐成为各地政府调控市场的有力工具。
3．当前土地储备行业政策法规均以《土地管理法》为核心，但相关法律法规仍不规，还没有一部具体的法律或行政法规来规土地收购储备，有待完善。
（二）行业特点1．该行业不同于一般工业行业，其产品——土地是一种特殊的产品，因其资源有限，不可再生，社会发展对土地的需求永远大于供给。
2．行业具有垄断性。
土地储备行业属于垄断性产业，国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租等。
房地产开发贷款-风险审查要点
房地产开发贷款-风险审查要点第一篇：房地产开发贷款-风险审查要点房地产开发贷款风险审查要点一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。
实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。
（一）对房地产开发企业营业执照的审查对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。
对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。
（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。
如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。
对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。
二、对房地产项目资料的法律审查银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。
房地产开发贷款审查要点
房地产开发贷款审查要点房地产开发贷款审查可重要啦，就像给房子打地基一样，要是审查不好，那可就麻烦大咯。
1. 项目背景审查咱得看看这个房地产项目是在啥地方建呀。
是在繁华的市中心呢，还是在比较偏远的郊区。
如果是在市中心，可能地价高，但是房子好卖，要是在郊区，就得考虑交通、配套设施那些了。
比如说，要是在郊区建高档住宅，附近没有学校、医院啥的，那可能就不好卖啦。
开发商的背景也很关键。
这个开发商以前有没有开发过项目呀？如果开发过，那些项目的口碑咋样？有没有烂尾的情况？要是开发商是个新手，那风险可能就相对大一些。
2. 资金审查首先是自有资金的比例。
开发商自己得拿出一部分钱来启动项目呀，不能全靠贷款。
如果自有资金太少，就意味着他对这个项目的投入决心不大，风险都转嫁给银行了。
比如说，按照规定自有资金得占项目总投资的30%，那咱就得仔细核对这个比例对不对。
贷款资金的用途也得明确。
这笔贷款是用来买地呢，还是用来盖房子？要是贷款说是盖房子，结果开发商拿去干别的了，那可不行。
就像你说要拿零花钱买文具，结果去买了零食，这肯定不对嘛。
3. 市场前景审查咱得看看当地的房地产市场需求。
是刚需多呢，还是投资性购房多？如果是刚需多，像年轻人结婚要买房之类的，那房子的户型、面积就得适合刚需人群。
要是投资性购房多，可能就得考虑房子的地段和升值潜力了。
竞争对手的情况也得了解。
周边有没有其他楼盘在卖呀？那些楼盘的价格、户型、配套设施和咱审查的这个项目比起来怎么样？如果竞争对手的房子又便宜又好，那这个项目的市场前景可能就不太乐观了。
4. 项目规划审查项目的规划设计要合理。
比如说，小区的容积率是多少？绿化率高不高？楼间距够不够？要是容积率太高，房子就会很拥挤，住着不舒服，这样的房子可能就不好卖。
房屋的户型设计也很重要。
现在大家都喜欢南北通透的户型，要是户型设计得很奇葩，比如长长的走廊，浪费很多面积，那也会影响销售的。
5. 风险审查政策风险得考虑。
商品房开发贷款应重点评估的几项内容
商品房开发贷款应重点评估的几项内容（培训讲义）调查评估的过程就是识别、分析、控制和化解风险的过程。
商品房开发贷款风险的高低是由借款企业、项目自身、项目所在地市场、担保方式和分行的经营管理水平等因素共同决定的。
为此，必须重点评估这几方面的内容。
本文以《中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法》为基础，并根据调查评估和项目审理的实际情况，本着定性分析向定量分析逐步过渡的原则，对之予以适当丰富和完善。
一、项目受理条件后资料完整性要求（一）项目调查评估时应具备的条件评估时，除应满足《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》规定的一般条件外，还应具备以下条件：1、借款人符合总行、分行规定的商品房开发贷款客户准入标准。
2、项目开发合法的报批手续基本落实。
项目用地取得必须合法合规。
项目用地为出让性质的，已签订土地出让合同，并缴清全部土地出让金。
取得项目全部面积的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》可于两个月内办妥。
项目用地性质为划拨的，还应取得有权部门的批文。
需要拆迁的，拆迁单位应具备相关拆迁资质，并取得《拆迁许可证》。
3、住宅项目自有资金至少到位35%；商业项目和综合用房项目至少到位45%。
自有资金具体来源合法真实，并可实际投入本项目建设。
4、拟提供的贷款担保合法、有效、足值。
应优先和主要采取抵押担保方式。
以出让土地设定抵押权的，应缴清全部土地出让金，并取得出让性质的《国有土地使用证》；以土地和在建工程抵押的，在扣除应缴税费、施工单位垫资、预售房款后按规定的抵押率测算足值；以划拨土地或土地为划拨性质的房产设定抵押权的，经过有效的土地抵押等级手续，并扣除应补缴的土地出让金后计算抵押率。
确需保证担保的，担保企业信用等级原则上应在AAA级以上，担保企业对外担保额不能超过其总资产的80％、净资产的3倍。
关注关联公司担保风险。
5、形成项目可行性研究报告或项目投资概(预)算书。
房地产开发贷款审查要点【精选文档】
房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款.二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌.1、股东（实际控制人)的实力和品牌：（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；(2）股东主营业务板块构成.关注房地产开发从业时间,开、竣工面积等;关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况;（3)市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名.2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比.3、集团财务情况,关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力.申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况.五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度(一）地理位置:分为三类,主城区、大型居住新区以及其他地区,具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。
是否政务/商务或居住新区核心地段等2、其他地区:分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。
（二)周边生活配套设施情况1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥(或跨河隧道)情况(有河相隔的）。
2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），六、项目自身审查要点（一）项目土地审查要点主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况.1、土地取得过程和取得方式。
房地产开发贷审核要点
房地产开发贷审核要点一、房地产开发贷审核要点1. 项目基本情况项目的合法性可不能马虎呀。
得看看有没有相关的政府批文呢，像土地使用证啦，建设用地规划许可证之类的。
要是没有这些，那这个项目可就像没有根基的大楼，摇摇欲坠呢。
项目的地理位置也很重要。
是在繁华的市中心，还是偏远的郊区呀？如果在市中心，那它的价值可能就比较高，销售前景可能也会比较好。
要是在偏远的地方，就得好好考虑考虑它的发展潜力啦。
项目的规模也得了解清楚。
是建几栋高楼的大项目，还是就几幢小楼的小工程呢？大项目可能资金需求大，风险也大，小项目相对来说可能好把控一些。
2. 开发商情况开发商的信誉是个大问题。
以前有没有过违约的情况呀？有没有被投诉过呢？要是开发商名声不好，那贷款给他可就有点冒险了。
开发商的经验也很关键。
是有多年开发经验的老手，还是刚入行的新手呢？老手可能更懂得如何运作项目，应对各种问题。
新手可能就会在过程中遇到很多意想不到的麻烦。
开发商的财务状况必须仔细审查。
看看他们的资产负债率是多少，有没有足够的资金来启动这个项目呢？要是他们自己都负债累累，那拿什么来保证能按时还款呢？3. 市场情况当地的房地产市场需求得搞清楚。
是供不应求，还是供大于求呢？如果是供不应求，那这个项目可能就比较有市场。
要是供大于求，那可就得担心房子卖不出去了。
竞争情况也不容忽视。
周围有没有类似的项目呢？如果有很多竞争对手，那这个项目就得有自己的特色才能脱颖而出。
房价走势也是要考虑的因素。
是在稳步上升，还是有下降的趋势呢？房价下降可能会影响项目的收益，进而影响贷款的偿还。
4. 贷款用途与还款来源贷款用途要明确。
这笔钱是用来买土地，还是用来建设呢？不能让开发商把钱挪作他用呀。
还款来源得可靠。
是靠房子销售回款，还是有其他的收入来源呢？如果是靠房子销售回款，那就得对销售前景有个合理的预估。
房地产开发贷款项目审查要点(27点)
房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。
4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
房地产开发贷款审查要点（二）
房地产开发贷款审查要点（二）房地产开发贷款审查要点之提款审核1、借款人提款原则上遵循“逐笔审核，形成资产才可提款支付”的原则，即提款主要用于支付开发商已投入并已形成资产的应付费用。
提款支付时，借款人提供监理部门出具的最近报告，载明工程已完工程量和总投入资金情况；本期工程量完成情况及投入资金情况；借款人提供本期已投入资金的支付凭证或向施工单位出具的，由施工单位及监理部门认可的应付款证明。
2、监理报告建设进度比例须大于（或等于）我行贷款投放比例（贷款拟投放金额/批复金额）一致；监理报告应由施工许可证上注明的监理公司出具。
3、在承建方施工合同中明确约定由发包方自行提供原材料的情况下，房地产开发贷款资金可用于购买项目建设所需建材，但贷款资金须直接支付给材料供应商，并提供相应采购合同。
4、借款人自有资金须为股东投资款，放款时须提交股东向借款人支付投资款的银行转账凭证；自有资金到位后须全部先行投入项目建设，由借款人提供投入使用的银行转账凭证、合同及发票等证明材料，并填写自有资金使用情况表（注意：①自有资金到位时间应早于投入使用时间；②自有资金到位应与借款人资产负债表所有者权益等相关会计科目一致）5、项目总投资原则上以项目立项批复金额为准，如上报总量时总投资与立项不一致，在与风险沟通解释后，应尽量要求风险尽责人员在批复条件中明确总投资金额及应到位资本金金额。
6、工程规划许可证地上、地下及其他建筑物面积应与项目立项一致，否则需要解释说明；7、房地产开发贷款借款合同贷款到期日应不超过土地抵押登记到期日。
8、资金封闭管理协议中须注明预售资金监管账户账号，并明确约定预售资金直接归集到我行还款专户中进行封闭管理。
另，封闭管理协议须经过律师法审并出具意见；监督借款人将所有售房款(包括我行和他行叙做的购房贷款)回笼到售房款专用帐户中,严禁借款人坐收坐支售房款。
售房款专用账户资金支付要比照开发贷款资金账户的管理要求进行监管,要优先保证当期应偿还贷款。
二手房贷款合同审核要点
二手房贷款合同审核要点
二手房贷款合同审核是购房过程中非常重要的一环，下面我会
从多个角度来回答这个问题。
首先，对于二手房贷款合同审核，需要仔细核对合同的基本信息，包括购房人的身份信息、房屋的基本信息、贷款金额、利率、
还款方式等。
在审核过程中，需要确保购房人的身份信息真实有效，房屋的产权证明齐全，贷款金额与实际购房金额一致，利率和还款
方式符合相关规定。
其次，需要审查合同中的贷款条款。
这包括贷款利率、还款方式、提前还款条款、逾期还款条款等。
审核人员需要确保这些条款
符合国家相关政策和法规，并且对购房人的权益没有损害。
另外，还需要关注合同中的抵押物信息。
如果购房人提供的是
抵押贷款，需要核实抵押物的所有权情况，确保其合法有效；同时
需要对抵押物价值进行评估，以确保其价值能够覆盖贷款金额。
此外，还需要审查合同中的其他条款，比如保险条款、违约责
任条款等。
这些条款也需要符合相关法规，并且不能损害购房人的
权益。
最后，需要注意合同的格式和规范性。
合同应当使用规范的格式，内容清晰明了，条款表述准确无误，没有歧义。
同时，还需要
确保合同的签订程序合法完备，各方签字、盖章等手续齐全。
总的来说，二手房贷款合同审核需要从多个方面进行全面审查，确保合同的合法性、规范性和完备性，以保障购房人和贷款机构的
合法权益。
个人房屋贷款合作准入审查要点
个人房屋贷款合作项目准入审查要点一、发起部门审核要点个人房屋贷款合作项目准入由个人金融部门发起，个人金融部门客户经理应就申请个人房屋贷款合作项目准入的楼盘进行实地调查,负责审查相关资料的合法性、真实性、有效性、完整性,分析房地产开发企业的资信状况和开发项目的合规性风险、完工风险、挪用贷款风险、质量风险以及开发商“虚假按揭”套现风险，就合作限额、合作期限、贷款品种、单笔贷款最长期限、贷款利率、资金监控办法、保证金比例等问题提出建议,起草包括项目风险分析在内的“个人房屋贷款合作项目建议书”,经有权签字人签署明确意见后报送一级分行消费信贷中心。
发起部门应对相关资料的合法性、真实性、完整性和有效性负责。
（一）开发商需提供的申请材料1、企业情况⑴法人营业执照、法人代码证、法定代表人证明⑵合同、章程及政府部门批复文件⑶股东或董事会成员名单⑷会计或审计事务所出具的注册验资证明⑸近三年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表⑹贷款卡⑺房地产资质等级证书⑻公司概况简介2、项目状况⑴关于申请项目个人房屋贷款贷款总额度的报告（写明项目概况、按揭总额度、币别、期限等）⑵董事会（股东会）决议和签约授权书⑶项目开发方案、可行性研究报告⑷项目开发立项文件、工程设计和有权批准部门的批复文件⑸土地使用权转让合同、用地批文和土地、规划红线图⑹建筑用地许可证、国有土地使用权证⑺建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证⑻施工许可证、施工合同⑼开发项目的现金流量预测表（参考）⑽工程总平面图和工程进度表⑾商品房预售许可证⑿贷款人要求提供的其他证明文件和材料3、对于符合简易审批程序的按揭合作项目，开发商仅需提交1（1）、2（1）、2（4）、2（5）、2（6）、2（7）、2（8）、2（11）即可；对于出现过挪用贷款和“虚假按揭”套现嫌疑情况的房地产开发企业，则要求必须提供上述全部资料。
（二）对开发商资料的审核要点1、开发商注册资本、管理层素质、资质等级、行业经历、财务管理制度、估测其营运能力及盈利状况，是否存在挪用贷款或“虚假按揭”套现的动机；2、核对项目是否纳入建设开发计划，立项文件是否真实有效；项目开工与竣工日期，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目开工(施工)许可证、商品房预(销)售许可证是否齐全，是否一致；3、实地考察项目地理位置、地区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、市政规划、建筑承包商的资质情况等；了解和掌握项目占地面积、绿地、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计及工程进展情况，是否存在严重的质量问题或与建设规划不一致的情况；4、参照同地段项目对市场进行分析与预测，判断项目的销售前景，并依照开发商所提供之预售对象、销售价格和计划，判断其价格定位及抗风险能力；5、在人行信贷登记咨询系统上查询开发商贷款卡有效性、开发商在金融机构历史往来资信、历史负债、现有负债及或有负债的情况。
房地产开发贷款审核要点
房地产开发贷款审核要点一、贷款申请的基本情况房地产开发贷款呢，说白了就是给那些做房地产开发的公司或者个人，提供的资金支持。
你想呀，搞房地产可不是小打小闹的事情，动辄就是几千万几亿的投入，光有热情是不行的，得有钱才行。
所以，贷款申请时，首先得看清楚申请人是谁，背后是哪个开发商，是大企业还是刚刚起步的小公司，反正这一点就像是找对象，得先了解人家家庭背景。
你这开发商有多少年的历史，做过哪些项目，这些都得清楚，不能随随便便就发贷款。
还有就是借款人目前的财务状况，要看看人家有没有足够的偿债能力。
这就好比是借钱给一个朋友，得看他手头上是不是有足够的钱，能不能按时还款。
现在银行审核贷款，都会要求提供上一年度的财务报表、现金流状况、负债情况等等，不然怎么知道你有能力把钱还上？所以这一步，简直就像是做一场全面的财务体检，不健康的肯定不能给放款。
二、开发项目的具体情况贷款是给开发项目的，但你也不能凭空开发一个烂尾楼出来，那不行！银行一般会要求你提供详细的开发项目计划书。
项目的土地使用权是不是合规，项目的规划是否符合当地相关部门的要求，开发的周期大概是多长，预计的资金需求、回报率是多少……这些细节，银行可得都一清二楚。
项目的地理位置，市场的需求，还有相关部门的导向，也都是得考虑的。
说白了，你开发的房子好不好卖，能不能赚钱，银行也得心里有数。
土地使用权这块特别重要。
你说你拿到了一块地，要开发房子，可是如果那块地是违章用地，那就麻烦了。
开发项目一旦涉及土地问题，法律风险可就大了。
银行可不想借钱给一个有法律隐患的项目，万一项目停工，或者因为法律问题被停下来，银行的钱就打水漂了。
所以这个土地的手续要清清楚楚，不可以有任何差池。
三、开发项目的资金来源和还款计划知道你准备做的项目有多牛多棒，但更重要的一点是你准备怎么还钱？资金来源是啥？这可关乎到银行的利益，万一开发商的钱链断了，银行岂不是血本无归？所以，贷款审核时，银行特别关注资金的来源。
房地产开发企业的审计要点及技巧
房地产开发企业的审计要点及技巧房地产开发企业是一种以房地产开发为主营业务的企业，其审计工作在帮助企业管理层及投资者了解企业财务状况、风险情况，保障财务信息的真实性和准确性方面起着重要作用。
下面将介绍房地产开发企业审计的要点及技巧。
审计要点：2.收入及支出项目审计：审计人员需仔细审查房地产开发企业的销售合同、租赁合同等相关文件，核实相应的收入和支出项目是否真实、合规，并评估其确认和计提的准确性。
3.成本项目审计：房地产开发企业存在大量的成本项目，如土地成本、房屋建筑成本等。
审计人员需审查企业的相关合同及材料，核实成本项目的计算和确认是否合理、准确。
4.与土地相关的审计：土地是房地产开发企业最重要的资产之一，审计人员需审查企业的土地取得和使用情况，核实土地权属、权益及使用合规性，评估土地价值和使用风险等。
5.与核算制度相关的审计：审计人员需审查房地产开发企业的会计制度和内部控制制度，评估其合规性、完善性和运行情况，以确保企业财务信息的真实性和准确性。
审计技巧：1.全面了解企业业务：审计人员需要全面了解房地产开发企业的业务模式、运作流程和主要风险，这有助于更好地确定审计重点和展开审计工作。
3.有效应用数据分析工具：房地产开发企业具有大量的数据，审计人员可以利用数据分析工具对企业财务信息进行横向和纵向分析，发现异常和风险，提高审计效率和准确性。
4.充分沟通与合作：审计人员需与房地产开发企业的管理层和内部审计部门进行充分的沟通和合作，了解企业的内部控制制度和审计需求，提高整体审计质量和效益。
5.准确运用审计程序：审计人员需要根据房地产开发企业的特点和客观需要，制定恰当的审计程序和方法，确保审计的全面性、准确性和合规性。
总结：房地产开发企业的审计工作需要审计人员掌握相关的审计要点和技巧，全面了解企业的业务特点和风险情况，充分运用数据分析工具，与企业管理层和内部审计部门进行有效沟通和合作，以提高审计质量和效率。
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房地产开发贷款审查要点
一、定义
本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
二、房地产行业总体特征
1、政策敏感性。
2、资金密集性。
3、区域性较强。
4、自偿性特征。
三、项目审查判断三大关键因素
四、申请人及股东审查要点
主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。
1、股东（实际控制人）的实力和品牌：
（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；
（2）股东主营业务板块构成。
关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；
（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。
2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。
3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。
申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。
五、项目位置审查要点
主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度
（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。
1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。
是否政务/商务或居住新区核心地段等
2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。
（二）周边生活配套设施情况
1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。
2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），
六、项目自身审查要点
（一）项目土地审查要点
主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。
1、土地取得过程和取得方式。
2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。
3、土地证取得情况及相关记载内容。
4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售等特殊约定。
5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。
（二）项目规划审查要点
主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险
1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，分期概况（包括前期开发进展）。
2、授信区域项目规划情况。
即上述具体规划情况。
（三）四证取得情况
主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。
（四）项目总投资和筹资计划审查要点
主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入依赖度是否过高
1、总投资构成以及投入情况。
关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单位建安成本是否当地市场合理区间；
2、筹资计划和已投入情况。
关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。
3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、利率、担保方式、还款来源。
对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。
（五）项目建设进度审查要点
项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。
（六）项目销售审查要点
主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。
1、周边可比项目销售情况。
2、授信项目前期销售情况（如有）。
关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。
3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。
有意向性销售或定向销售的，根据具体协议内容分析未来销售情况。
4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。
（七）封闭管理审查要点
1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金唯一监管，销售回款能否全部我行归集。
2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。
（八）还款方案审查要点
ABC三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。
七、项目担保方式审查要点
（一）抵押担保
1、土地、在建工程能否全程办理抵押；
2、无法办理全程抵押的，解释原因，要求落实预售阶段的风险防控措施。
3、抵押物评估方式以及估值的合理性，抵押率的设定。
（二）质押担保
1、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。
2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。
（三）连带责任担保
1、担保人与借款人的关系。
2、担保人的担保履约能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。
八、授信方案审查要点
制订明确的授信方案（参照审查报告模版），主要关注是否符合总行政策和模版相关要求，风险管控方案是否合理。