中国房地产市场分析

中国房地产市场分析

班级：11级工管2班

姓名：杨靖华

学号：1165137105

日期：2013.12.29

指导老师：徐伟

摘要：虽然近年房地产业发展迅速，并在一定条件下改善了人们的住

房状况，为国民经济的发展做出了不小的贡献，但与之而来的高房价确饱受人们诟病。房价暴涨，房地产市场混乱已经严重影响了人民的正常生活和国民经济的健康发展。本文分析了我国当前的房地产现状、其自身的特殊性、非均衡性，以及影响当前我国房价的一些重要因素，并对上述问题提出了一些解决措施仅供借鉴。

关键词：房地产市场、政府调控、房价上涨

一、当前我国房地产业的现状分析

（一）我国房地产行业近年的发展

1999年至今，我国的房地产业经过改革进入商品化住房阶段。从1999年开始，城市的住房发生了巨大的变化，老百姓的购房积极性迅速提高，由于房屋的新建速度难以满足人们迅速增长的巨大需求，再加上人为的炒作，住房几个迅速攀升，尤其是2009年后房价的飞跃式增长，高价房越来越给老百姓带来了巨大的经济负担，甚至造成了一家倾其三代人也只能够满足首付，还要背负几十年的银行贷款才能卖一套住房的局面，以致于出现了“地王”“房奴”这些新名词，以上种种现象五一严重影响居民的正常生活和国民经济的健康发展。

（二）房地产的开发投资规模呈现加大趋势

土地市场与销售市场的有效供给共同进步，关键来源于房地产产业的搭建和挂钩，没有房地产业开发商的待开发，自然也就谈不上销售市场的运营。据部分可靠数据表明，房地产开发投资已经纳入固定资产投资的非常关键的组成模块，而且占据的空间及地位逐渐扩大，时刻影响和推动着国家经济的发展脉络。从2000年至今，若将国内房地产开发投资总额统计起来与固定投资总额进行对比的话，惊奇地发现，房地产开发投资提升速度明显高于固定资产投资增长速度，且占全社会固定资产投资的比重也在不断加大，这一点显得越来越明显。

（三）房地产与资本市场的关系更加紧密

我国房地产已经有十几年的发展历程，历经过营销时代与产品时代，如今正向资本经营时代跨越，尤其是中国房地产已有十多年的发展历程，表现出资本经营模式最为突出。房地产属于资本密集型产业，是我国国民经济发展的支柱性产业，资本化的演变趋势和程度已经作为衡量房地产产业成熟的主要标准。以往十多年，因为我国对于房地产金融的管理及规划政策尚未完善和成熟，加之房地产行业运营的特殊性，造成大部分房地产开发商市场处于资金周转困难的情况。从另一角度分析，许多金融行业很难融入到房地产行列之中，出现了房地产市场路线与资本行业相脱节，然而银行作为房地产融资渠道的组成部分，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前这种资本市场与中国房地产市场紧密接触，将会把中国房地产市场带入资本经营的时代。

二、房地产业自身的特殊性分析

（一）房地产业与居民的基本需求密切相关

住房是居民的基本需求，无论房价的收入比如何，居民都有买房需求，尤其是我国当前城镇化发展迅速，大量人口涌入城市，自然会带来巨大的刚性住房需求，然而相对于低收入的情况下，我国大多数居民面临着较高的房价（并且仍在不停地上涨，据有关数据表明，近年北上广房价普遍上涨超过20%，远远超过人们的工资上涨水平）。从而，在目前这样一个特殊的经济发展时期，一边是高涨的房价，另一边是居民迫切的住房需求，这就决定了商品房不同于一般的商品，而是一种特殊的商品。

（二）房地产业与金融业密切相关

正如上面分析到的房地产业的投资周期长并且需要大量的人才，是一种资金密集型企业。如房地产面临着盖昂的土地成本、建造材料和政府税费、营销成本和管理费用等，这就决定了房地产企业需要大量的资金。单凭房地产开发商的资金根本不能满足这样巨大的资金需求，绝大部分房地产开发商都会与金融机构建立信贷关系，已获得资金上的支持。虽然房地产业也会有风险，但房地产业相对于其他行业来说已是高回报率低风险的行业，银行等金融机构也乐于把资金贷给房地产企业。据有关数据统计表明，在房地产开发项目总投资中，有大约35%需要通过银行贷款融通资金，在商品房地产市场中，有超过70%的个人通过按揭贷款的方式购买住房。同事数据还显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿，2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。由此可见一斑。

（三）房地产业具有较强的地域性

房地产业包括房产业和地产业，而地域实体自身的不可移动性就导致了房地产业具有较强的地域性。这一地域性特征使房地产业的资金不能像普通商品市场上的资金那样自由流动，进而给房地产业的健康发展造成消极的影响。当获得产权的房地产开发商既不开发土地，又不出让产权给需要土地的房地产开发商，这会使土地的不到合理的利用，导致效率损失，严重阻碍房地产业的健康发展。

三、房地产业市场的非均衡特征分析

（一）房地产市场是卖方垄断市场

据2001年中国统计年鉴资料显示，我国有88419家房地产开发企业，从这个庞大的数目来看我国房地产市场应该是竞争的市场。但实际上，由于政府土地拍卖出让模式等原因，是的大部分中小房地产开发企业由于资金不足只能处于边缘化的地位，结果我国房地产市场呈现出卖方垄断的特征。

在此引入勒那指数，它反映了市场垄断程度的强弱。在完全竞争条件下，勒那指数为0，档市场存在垄断时，勒那指数大于0，勒那指数越大说明市场垄断程度越严重，范围结余0到1之间。计算公式为：L1=(P-MC)/P，其中L1：勒那指数，P：产品的市场价格，MC：产品的边际成本。

利用中国统计年鉴上的数据对全国最近十年房地产业的勒那指数进行

测算，结果见表。

从上表可以看出，我国房地产业的勒那指数大部分处在0.5以上，说明近十年来我国房价中50%以上的部分为非成本因素。房地产卖方垄断已是不争的事实。

（二）房地产的供给与需求非均衡

目前，我国的房地产市场里开发商拥有大量的闲置商品房，同事大量购房者够不到合适房子。近年来，随着国家在大中城市实施“限购令”等调控房地产市场的宏观措施，现实情况中开发商的有效需求都与商品房价格程正相关的关系，购房者普遍存在“羊群效应”，并未出现商品房销量价跌量涨。而正常的市场供给需求应该是攻击上随商品价格上涨增加供给量，消费者因商品价格的上涨的降低需求量。房地产的供给量和需求量远远偏离市场均衡点。

（三）房地产业的投机需求旺盛

房地产不仅满足人们的居住需求，由于其自身的保值增值性，人们也把它当做一种投资品。今天房价高居不下，从某种程度上说是因为有大批的购房者比不是为了自己居住，而是在他们认为商品房价格会一直上涨的预期下买入房子，从中牟取巨额的差额利润。近年来不断有这样的报道，刚开盘的房子一下子就被抢购一空，甚至有这样一个群体，被称为温州炒房团，他们靠自己雄厚的资金及金融杠杆原理囤积大量商品房，然后再高价卖出。在这样疯狂的投机活动下，人们的购买需求曲线已经完全改变了，大量的投机者不会在房价下跌时购买商品房，而是在他们预期房价上涨时才会买入，这样需求量不再随价格下降而上升。而是随价格上涨而上升，使得房地产市场严重偏离市场均衡点。