合肥养老地产发展及存在的问题

合肥市养老地产现状及存在的问题

一，中国养老地产现状

近年来，养老地产逐步成为了新的投资热点，提前步入老龄化的中国社会不得不面对日益突出的养老、医疗和劳动力等多方面的压力。因此，养老地产投资也被认为前景广阔、市场巨大，但是除了正常经营风险外，政策和法规的配套完善，也是投资人，包括打算购买养老公寓、设施和服务的普通大众应该高度关注的。

综合预计，2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，粗略估计将有上万亿元投入。但从供应角度看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，针对中高端消费人群的养老机构缺口仍然很大。在新型城镇化建设中，利用异地生态养老和旅游产业相结合的方式，能有效的化解中心城市土地资源紧张和人口老龄化等问题。养老地产的规模从2010年的近1万亿元，提升到2 013年的2.5万亿元，有望提升到2020年的8万亿元，到2030年达到22万亿元的规模，将是城镇化建设产业支持的重要选项之一。

据中国产业调研网发布的2016-2026年中国养老地产行业发展研究分析与发展趋势预测报告显示，面对如此庞大的市场，各路资本也都跃跃欲试。目前，社会资本参与养老产业已有所发展，其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，越来越多的企业和机构进军养老地产。目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额，同时越来越多外资机构也前来试水我国养老地产领域。中国养老地产市场的“巨大蛋糕”在吸引众多资本加入的同时，

也对房企的运营开发能力提出了种种考验。面对这一新事物，选择何种盈利模式是摆在开发商面前的首要问题。长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

二、合肥养老地产发展情况

截止到2012年底，合肥已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所。其中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所。

各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人间。最高的为每月8000元，最低的每月800元不等。

2012年，合肥首次“试水”养老地产。如今，四年的时间过去了，相较于养老地产发展如火如荼的一线城市，养老地产对合肥楼市的影响并没有达到预先设想的效果。业内普遍认为，服务或成为合肥养老地产发展的关键。

安兴·太阳湾养生公馆：合肥首次“试水”养老地产

养老地产，是指从建筑设计、园林规划到装饰标准等方面，实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，满足护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护的地产项目。

2012年开始建造的安兴·太阳湾养生公馆是合肥首次“试水”养老地产的项目，采用的两种管理模式，一种是针对生活有困难的老人，提供护理、陪护等生活基础服务;另一种是针对生

活能够自理的老人，为老人提供休闲、娱乐等辅助服务。但不管是哪种方式的入住，入住者都必须达到国家法定的退休年龄，且不拥有房屋的产权。

消费者：观点不一目前还处于观望时期

在合肥芙蓉社区老年活动中心内，记者见到了正在听戏的吴奶奶和张奶奶。据了解，二位老人都住在经开区，平日里和子女一起生活。当得知合肥已经有养老地产后，两位老人均表示还是更倾向于家庭养老。“尽管听上去真的不错，但是心理上还是不能接受，和小辈住在一起可能是会有摩擦，但俗话说，儿孙绕膝就是福嘛。”吴奶奶说。

相对于依赖于家庭养老的老年人，年轻一代可能对养老地产有着较好的接受度。今年45岁的汪先生表示，自己和妻子最近在商量，以后老了不打算和儿女住在一起，如果有合适的养老地产，也会考虑的。

相较于汪先生的开放态度，大部分的合肥市民对养老还存在很多疑虑。毕竟，养老地产不同于商业地产，消费者看中的更多的是后期的服务品质。行业内，流行着一条幽默的段子——商业地产就像母鸡下了一个蛋，只要蛋生出来了就成功了;养老地产则不仅是要把蛋生出来，还要负责孵化小鸡、关心照料小鸡的成长。

业内：机遇大于挑战服务或将成为关键

尽管今年已经是合肥试水“养老地产”的第三个年头，但是对于合肥楼市来说，养老地产的诞生似乎并未达到预期的效果。究其原因，合肥不同于一线城市，老年人对家庭养老的观念根深蒂固，在心理上很难接受养老地产的养老方式;另一方面，受消费水平限制，对于很多家庭来说，养老地产的入住费用未必能够承担。尽管合肥养老地产遇冷，但是随着市场需求逐渐释放，

市场供给不断扩大，当下业内普遍认为，养老地产的发展机遇还是大于挑战。因为在我国老龄化大背景下，随着人们消费习惯的变迁，今后养老地产的客户群和发展空间都十分乐观。

养老地产的发展还牵涉到社会各个层面，如养老地产的投入资金、优质专业的服务团队、政府政策的支持都成为影响养老地产发展的重要因素。由于受观念和消费水平的影响，当下合肥的养老地产发展并不是很理想。要想使合肥养老地产得到长远地发展，必须提供更优质的服务。因为，有了好的服务才能吸引更多的消费者来入住养老地产，而更多的人入住又势必给养老地产的发展提供资金的保障，这是一个良性循环的道理。

土地转型新政专家主推养老地产合肥市场空白亟待填补

“养老地产将成为合肥房企转型的下一站转型道路。”安徽省出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》其中重点提到还未开发的地块可以转型开发，未来合肥房地产开发企业不再仅限于商业、住宅项目的开发，真正做到“百花齐放”。

企业转型养老地产成核心道路

对于企业转型之路，安徽省出台《意见》中表示：新政要求，全省各地对拟建、在建、在售房地产项目开展全面调查，根据各类商品房需求分析，科学确定年度商品房及用地供应总量。已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大，且消化周期过长的地区，要明显减少商品房用地供应量，直至暂停供应。在建房地产用地规模过大的市、县，可引导未开发房地产用地转型利用。

土地转型新政出台专家主推养老地产