浅谈精装修管理

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– 学会在投诉中成长
三、精装过程管理
精装修体现的是“精”，就是精细的过程管理。过程管理是产品最终实现的基 础和根本保证，缺乏过程的有效管理，任何优秀的创意不过是镜花水月----可望而 不可即。
1、精装实施流程
（1）项目定位 精装 管理 部 营 销 部 开 发 部 设 计 部 精装 管理 部 （2）建筑设计 建筑 装饰 设计 设计 单位 单位 （5）交接验收 装饰 施工 单位 项 目 部 设 计 部 （3）建筑施工
地产公司虚假宣传：地产公司宣传资料不严谨或夸大宣传； 营销人员因专业能力及营销惯性形成的不实说辞。 工程质量问题：因设计、施工及质量标准等原因，工程质量 问题成为困扰精装修的核心为题之一。
材料问题 ：材料以次充好，品牌标注不清。
风格单一：无法满足不同年龄阶层，不同社会阶层需求。 地产开发商痛点分析
产品与市场需求偏离 市场信任度低 施工管理难度大
浅谈精装修管理
目录
1. 精装简述
2. 精装体系建设
3. 精装过程管理 4、精装风险分析
一、精装简述
什么是精装修？
• 根据由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》 要求，精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定 面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安 装完成。
精装修住宅的普及标志着整个住宅产业 从粗放型向品质型的转变
标杆企业对住宅精装修的组织及执行
万科集团 成立专门公司“万创”，对精装修标准进行研发与推广执行 绿城集团 集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行 龙湖地产 集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行 中海地产 抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行 其他地产集团 由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广
施工质量问题。原因是装修行业 没有技术标准和技术验收标准。 客户知识面不够造成的纠纷，比 如清漆木地板的花纹不一致”， 装修风格问题，比如客户不认同 其装修风格。
对于物业公司
利好
影响
减小物业公司的管理难度， 统一装修，减少各家装修给物 业管理带来的难度； 提高小区的居住品质； 管道铺设不易被破坏，不会 占用公共空间。
1、精装发展进程
1978~1992年
1992~1998年
1998~2008年
2008~现在及未来
早期
过渡期
毛坯房
精装成品住宅
计划经济 福利房
商品房与福利房 过度时期
商品房的 毛坯房时代
精装修 成品住宅时代
湖南精装修市场发展阶段
08-09年可以说是湖南精装市场元年，开发商坚定投入和消费者的逐步认可度两个方面都 比往年发生了明显的变化。
对于客户
省时，省力。购房后不用再进行 装修就直接可以入住；
方便投资客户。提高投资客户的 收益速度，增加收益； 有利于装修速度及造价的控制。
各方面专业技术人员的介入 室内环境质量有保障。 装修时间固定，减少各家单 独装修导致的扰民及环境污 染问题。
利好点 & 矛盾点
材料和标准笼统引起的矛盾。很多材 料没有定性化。
萌芽期 （2006年） 探索期 （2006-2007年） 正式起步期 （2008年） 万科系列、恒大华府、 瑞宁花园、铂宫、郡原 广场、远大麓园、未来 城、万国城MOMA、 快速发展期 （2009年至今）
代表项 目
珠江花城
荷园、博林金谷、标志麓 谷坐标
万科系列、恒大系列，以及 梅溪湖板块大量精装房出现
开发商
精装修的 优劣比评
其他
客户
物业
对于开发商
对于开发商的利好
提升项目品质，增加产品附加值； 进一步凸现项目及产品的稀缺性； 稀缺性以及高品质吸引更多高品质客户，进一步提升客户价值； 提升项目价值，产生新的利润点； 提升开发商品牌的影响度； 可以弱化户型上的缺点。
对于开发商的影响
需要开发商成立专项小组负责精装修，增加开发商管理协调难度； 交工标准更加严格，交房时间相应较长； 合同文本比毛坯房的内容更多，更加复杂； 对于开发商的品牌实力考验； 对开发商现金流要求较高； 需专门设立精装修售后服务部门。
几年前，商品房带全套装修销 售还只是在一些城市的个别楼 盘试探性的进行。近来开发商 在向客户交楼时提供全套住房 装修的比例不断提高，这也是 住建部大力倡导的发展方向。 根据近期统计的数字，北京、 上海所占的比例大概40~50%， 广州占70%以上，其他二、三线 城市所占的比例也在逐年提高。 随着住宅建设科学技术含量不 断的提高，特别是住宅产业化 进程的快速发展，预计未来几 年商品住宅精装修的比例将迅 速增大。
特征
•外来开发商引进沿海 精装房概念，处于摸索 阶段，精装档次较低。 •长沙消费者接受度低
•少量开发商开始尝试做精 装房 •市场接受度依然不高
•外来开发商主导精装 市场； •消费者逐步认可和接 受精装交楼
•外来开发商继续主导市场， 本地中小开发商或项目大胆 跟进，精装修新楼盘不断涌 现，部分旧盘也尝试增加精 装修房 •消费者反应积极
部 品 工 艺
部 品 图 纸
产品定位
方案阶段
初步设计阶段
施工图设计
工 作 团 队
建筑师 策划师 规划师 建筑师 规划师 建筑师 室内设计师 结构师 水电工程师 设备工程师 园林设计师
建筑师 结构师 水电工程师 设备工程师 园林设计师 弱电工程师 室内设计师
关键节点
精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、 设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图 设计的脱节。
2、精装修设计体系的构成
规划设计
建筑设计
景观设计
空间优化设计
设计系统集成
无障碍设计
机电设备设计
精装部品设计
风格设计
设计总监
设计主管
建筑设计
室内设计
成本设计
设备设计
部品设计
户 型 结 构 设 计
建 筑 构 件 优 化
风 格 设 计
空 间 优 化
材 料 设 计
成 本 预 算
基 本 设 备 选 型
工 艺 设 计
不同模式分析：根据不同的楼盘定位，综合运用Βιβλιοθήκη Baidu种装修方式，给客户最恰当的选 择。
买房送装修 签约的装修公司在开发商要求的成 本控制内设计方案并做出样板房， 方案单一，房价包含装修价格，但 后者不会被公布 模糊总价、创造利润；规避装修质 量风险。 开发商需承担名誉风险；涉嫌不正 当竞争；客户风险增加。 较周边楼盘优势显著；对签约抗性 较大；对于装修质量疑虑较大；认 为装修的风格较为单一 对销售员的要求较高；对装修公司 的要求要提高；合同有待于更加规 范化。 菜单式装修 开发做出各种装修方案，挑 选装修企业做出样板房并标 价，住户参考并对方案提出 修改意见后，拟成装饰订单， 由开发商监督施工 客户选择余地大，市场接受 程度高。 增加装修成本，施工管理难 度显著增加。 开发商集成装修 开发商向业主提供一种统一 的装修标准，客户可以了解 装修的价值，但无选择的余 地，装修部分作为房屋的部 件计入房价之中。 装修责任明确；模糊总价 产品过于单一，拒绝了部分 客户
二、精装体系建设
精装对于绝大多数中小房企而言是个非常难以跨越的门槛，其难度在哪？不 是技术问题，是管理问题；不是管理难度高，是管理体系没有建立。精装交房决 定了项目需以土建为核心向以精装施工管理为核心的管理模式的转换，而非简单 的土建+装修模式。 精装管理六大核心体系构架： 1、标准化产品体系 2、设计体系 3、营销体系 4、工艺、质量标准体系 5、招、采、供体系 6、售后服务体系
★产品均好性：避免过分强调品牌而弱化功能，避免高端品牌的低端产
品，造成功能及外观缺失。
★平衡显性成本与隐性成本关系：在关注显性的造价成本的基础上，更
应关注时间、质量、售后服务等隐性成本价值。
6、售后服务体系
• 公司除利用自身的客户服务机构处理产品售后服务问题之外，还可以与物业管理公司、供 应商、装修施工单位成立产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就 能够更加快速、便捷、高效率地处理客户投诉、产品维修等问题。 成立客户服务部（或者产品售后服务中心） 如何组织责任单位维修？ – 由原责任单位负责维修？ – 由专业公司集中负责维修？ – 由甲方成立小组负责维修？ • 投诉的处理 – 出现投诉并不可怕，可怕的是不能正确地处理
5、招采供体系建设--精装修项目成本控制体系的标准化
厨房电器 10-15% 卫浴设备 15-18% 成本设计 研究 项目分解 收纳固定家具 8-12% 基础施工 30-35% 成品物流保护 1-5% 机电设备 20-25%
预 算 统 筹
单项成本核算
招采供体系 ★稳定可靠的产品供应库：货源充足，品质稳定，长期可靠。 ★培育稳定持续的施工团队：改变招标模式，可考虑成本加酬金方式。
恒大城
万科•金域华府
郡原广场公寓
好莱城装修效果图（样板房实景图基本一致）
好 莱 城 精 装 修 效 果 图
万 科 城 精 装 修 实 景 图
好 莱 城 精 装 修 效 果 图
好 莱 城 精 装 修 效 果 图
万 科 城 精 装 修 实 景 图
万 科 城 精 装 修 实 景 图
万科城精装修实景图
2、精装的运作模式
1、菜单式装修型 多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。
2、开发商引导型
有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装， 装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型 统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否 定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、开发商与家居连锁系统供应商合作型 在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采 用菜单式选择服务。 5、专业公司管理型 由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化 生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。
核心卖点；我们金科是以空间的多变性为核心卖点。
★规范输出口径：搭建营销培训平台，建立长效培训机制，前后端信息流及时传
输。加强对合同、材料、工艺质量等业主敏感的核心问题的输出管控。
★打造营销链：建立以营销为销售龙头，各部门、各环节都为营销助力的营销链。
如设计团队要重点考虑设计中的营销卖点；招采供环节应考虑施工团队、采购产 品的市场竞争力、营销说服力；工程团队通过实景样板房、功法样板房模式营造 营销环境等等。
1、住宅精装修管理的组织系统
谁来负责牵头？ 设计部？营销部？成本部？工程部？
由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！ 精装修是外委设计还是自主研发？ 可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研 发过度。 关键的问题是：研发费用的投入！ 精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？ 精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制3~5年的实施 目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。
操作方 式
优势分 析 劣势分 析
客户反 馈 经验教 训
可以挑选装修方案，并对局 客户可以了解装修的价值， 部修改或另提供新装饰方案， 但无选择设计风格、材料品 形成装饰订单 牌的余地 多样化与具体操作之间的矛 对开发商售后服务能力要求 盾有待解决；开发过程过长， 较高。 营销宣传容易混乱。
3、精装对各环节影响
产品因客户选择而制定，不同层次客户决定了不同需求，就决定了我们的产品提供。
精装标准产品库
根据项目定位选 择标准产品
《产品标准物料表》 《产品标准施工图》 《产品标准工艺节点图》
项目定位
产品选择
项目套图
成本测算
项目实现
施工管理
招标采购
清单确定
4、营销体系建设
★产品核心卖点提炼：如万科以其收纳系统为核心卖点；恒大以其材料品质感为
对于物业公司的管理质量 要求较高；
刚入住时客户可能会对精 装修产生纠纷，增加物业公 司服务能力。
4、精装修痛点分析
带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装 修没个性
带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量 挺好的，至于说装饰个性嘛……………，你来到我家看 就是了！
业主痛点分析
3、精装修住宅产品分级体系的标准化
精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定 位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标 客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。
在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收 益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。 根据楼盘产品定位、户型大小、产品类别确定分级标准 建立工艺标准，形成构造做法图集。 建立质量保障体系及完善验收标准体系。