房地产泡沫测量 PPT课件
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第十章-房地产投机与房地产泡沫PPT课件
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泡沫的引申意思是比喻某一事物所存在的 表面上繁荣、兴旺而实际上虚浮不实的成 分。
例如我们常说的泡沫经济，是指因投机交 易极度活跃，金融证券、房地产等的市场 价格脱离实际价值大幅上涨，造成表面繁 荣的经济现象。简单来说就是价格脱离价 值。
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资产价格泡沫最终的归属：
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投机是指从市场价格的波动中获利的 活动。
投机可分为三类： 长线投机者 短线交易者 逐小利者。
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黄金
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房地产
2020/3/184Biblioteka 古董2020/3/18
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邮票
清代古典珍邮有著名的“红印花小字加盖当一元”邮票(俗称“小一 元”)
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较稳定的理想情况：由经济基础条件决定的市场价 格应该是比较稳定的。
泡沫的实质：泡沫是一种经济失衡现象，它指的是 某种资产价格水平相对于其经济基础决定的理论价 格的非平稳性向上偏移，这种平移的数学期望值可 以作为泡沫的度量。
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价格泡沫并不一定破灭
泡沫得以维持还是破灭，不仅与一国的经济规模 与经济基础大小，产业结构与投资结构的选择， 科技开发能力与生产力成长速度，国际收支以及 债务状况有着直接关系，而且与政治制度、管理 制度也有着重要关系。
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房地产作为泡沫载体的基础条件
房地产之所以能够成为泡沫载体，是由房 地产产品和房地产市场的特性所决定的。
1 房地产供给缺乏弹性 2 房地产市场信息不对称 3 泡沫的产生也离不开金融的支持
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房地产泡沫测量PPT课件
据世界银行的测算，根据世界银行曾经对各国50多个城市的调查结 果所得，对于发展中国家一套房价相当于一个家庭月收入的36—72 倍时是合适的
一个地区的房价与收入比在36-72倍之间时，房屋需求者才能在不降 低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达 120-240倍以上，广大居民无能力购买住房
从需求角度考虑，住宅价格受到人口规模、经济增长水平、收入水平和利率水平 等影响，从供给角度，住宅价格则主要受到开发规模和利率的影响。由于可支配 收入增长与GDP增长具有高度正相关性，因此GDP指标可不入选。假设住宅价 格由上述市场实质因素所共同决定，式③转化为以下回归估计式：
* P P t 1 t 1 ④ p a a c a e a y a r p t 0 1 t 2 t 3 t 4 t 1 t 1 2 t P t 1
第二，高收入者的队伍能够源源不断得到递补，供求两旺格局不改，消费 者踮起脚尖能够跟得上房价上涨的步伐； 第三，值得关注的是，中国经济目前处于结构性调整的转折关头，以往压 低要素资源以低价品称雄世界的经济模式逐渐遭到摒弃，这里就存在一个 转折成本的问题，在转折过程中流动性将会有怎样的收缩幅度，直接决定 了楼市的命运。 第四，人民币是否继续升值。
其中，ct为房地产开发投资额的增长率，et为扣除在校学生的总人口的 增长率，yt为可支配收入的增长率，rt 为一年期贷款利率，Φt为误差 项，且为与历史信息无关的呈正态分布的时间序列。
博思堂----团队创造价值
区域房地产泡沫测度研究
由于基值价格P*t-1本身也需要通过回归进行估计，无法直接通过式④求得，可 假设住宅价格在初始年份（t=0）达到均衡状态，即基值价格等于市场价格。由 此可用下式计算各期基值：
房屋空置和泡沫 40页PPT文档
• 由此可见，无论是新建房屋，还是存量房屋，界 定房屋空置的标准是要看房屋是否处于流通过程 中成为待售或待租的房屋。如果房屋已进入市场， 正处于流通过程之中，就是空置房屋；如果房屋 没有进入市场供出售或供出租，即使业主没有使 用，也不能界定为空置房屋。房屋空置的最本质 特征就是房屋在市场上处于待售或待租的状态。 认识这一点非常重要。
图:郑东新区城市展览中心，巨大的沙盘展示了150平方公里的 宏大规划。CBD外围是两圈建筑环，内环建筑高度为80米，外 圈高度为120米。
1955 年 ， 为保障生产，玉 门油田所在地被 设立为玉门市， 县政府也搬迁至 此 。 到 20 世 纪 80 年 代 ， 石 油 产业鼎盛时期， 这座典型的石油 资源型城市的总 面积扩张到1.35 万平方公里，人 口 一 度 达 13 万 余人。图为废弃 的油政大楼。
• 一些开发商在行业暴利的支配下, 无视市场主流需 求, 大大减少小户型、中低档商品房和经济适用房 的供给, 转而大量提供大户型、高档商品房和别墅, 造成小户型、中低档商品房和经济适用房供不应 求, 而高档商品房和别墅入住率低、大量闲置, 正 是这种供需错位直接导致了商品房空置规模快速 上升。
三、部分开发商“ 捂盘惜售”
郑东新区总占地面积达150平方公里，超过现在郑州主城区的面积。两大区域将通过 运河连结，构成象征吉祥和谐的巨型“如意”。新区内规划有“中原第一高楼”一总高 度280米的郑州会展宾馆、投资近10亿的“河南省艺术中心”,60栋高层建筑群以及40平 方公里的人工湖“龙湖”，据称这些都是“一步到位”的高规格设.
二、房地产泡沫的生成机理
空置率如何影响泡沫形成： 高，进而导致房地产泡沫。空置率高意味供给与需求的不 匹配、占压银行资金多，由此会增加银行的坏帐，并影响 资源的优化配置。
温州房地产泡沫案例分析 33页PPT文档
盘点近几年温州房价走势
2019年、基本都在3000元/平方米以下 2019年、市区标志性的房价诞生，大南门区域房价开始超过万元 2019年、市区的平均房价已经超过了8000元/平方米。 2019年、金融危机之前已经有很多楼盘价格超过20000元/平方米。 2009年、温州市房价均价达到26000元/平方米 2019年、房价跨过30000元/平方米大关。 2019年、温州全市均价28474元/平方米位居全国榜首 2019年、温州颁布“限购令” 颁布限购令之后到现在连续25个月暴跌
温州房地产分析
——房地产泡沫
房地产泡沫定 义
小组成员及任务分工
如何预防房地产泡沫
我国是否进入房 地产泡沫时代
如何判断房地 产泡沫
PPT的制作与总结
房地产泡沫带来的经济和社会危害
温州房地产简介
1、温州，中国浙江省下辖市，位于中国东南部，瓯江下 游南岸，是沿海的港口城市。 2、全市陆域面积11786平方公里，海域面积约11000平方 公里；全市常住人口接近1000万（2019年）。 3、温州是中国民营经济发展的先发地区与改革开放的前 沿阵地，在改革开放初期，“温州模式”与同时期的“吴 川模式”并驾齐驱，在当时以“南有吴川，北有温州”享 誉全国。
1、经济和社会结构失衡 2、金融危机 3、生产和消费危机 4、引发政治和社会危机
1、经济和社会结构失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投 资回报率，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖 獗。温州更是夸张，几乎到了全民炒房的地步。
一方面，由于城市地价持续高涨，使得本来就稀少 时刻盘点
•
2019年前后，“温州购房团”一夜间名声鹊起
，胃口之大，以至于将整个楼盘，乃至整个社区
房地产泡沫的风险和预警指标
02
泡沫通常表现为房地产市场过热 ，房价高涨，交易量激增，但实 际需求并不足以支撑高价。
特征
过度投机
大量资金涌入房地产市场，导 致投机性购房增多，而非自住 需求。
市场过热
房地产市场交易活跃，新房和 二手房市场均呈现过热状态， 空置率下降。
房价持续高涨
房地产价格长期超过正常水平 ，且持续上涨，远高于居民收 入和经济增长速度。
市场波动
房地产市场波动可能导致 投资者和消费者无法准确 预测市场走势，从而做出 错误的决策。
金融风险
贷款违约
房地产泡沫破裂可能导致大量购 房者无法按时偿还贷款，引发银 行和其他金融机构的坏账风险。
金融系统脆弱性
房地产市场过度依赖银行和其他金 融机构的贷款，一旦市场出现问题 ，可能引发整个金融系统的连锁反 应。
资产价格泡沫
房地产泡沫可能导致资产价格虚高 ，一旦泡沫破裂，将引发资产价格 暴跌，对金融市场造成冲击。
社会风险
社会不公
房地产泡沫可能导致社会 贫富差距进一步扩大，加 剧社会不公和不稳定因素 。
资源浪费
过度投资和投机可能导致 大量资源被浪费在房地产 市场，而忽视了其他更有 价值的社会和经济领域。
社会矛盾
建立预警机制
通过建立预警机制，及时发现和预警房地产市场的异常波 动，为政策制定者和投资者提供决策依据，有效防范和控 制泡沫的产生和破裂。
05 应对房地产泡沫的策略和建议
CHAPTER
政策建议
实施严格的房地产市场调控政策
01
通过限购、限贷等措施限制投资投机需求，遏制房价过快上涨
。
加强土地供应管理
02
投资回报率
投资回报率是衡量房地产投资价 值的重要指标，当投资回报率持 续走低时，可能表明市场存在泡 沫。
泡沫通常表现为房地产市场过热 ，房价高涨，交易量激增，但实 际需求并不足以支撑高价。
特征
过度投机
大量资金涌入房地产市场，导 致投机性购房增多，而非自住 需求。
市场过热
房地产市场交易活跃，新房和 二手房市场均呈现过热状态， 空置率下降。
房价持续高涨
房地产价格长期超过正常水平 ，且持续上涨，远高于居民收 入和经济增长速度。
市场波动
房地产市场波动可能导致 投资者和消费者无法准确 预测市场走势，从而做出 错误的决策。
金融风险
贷款违约
房地产泡沫破裂可能导致大量购 房者无法按时偿还贷款，引发银 行和其他金融机构的坏账风险。
金融系统脆弱性
房地产市场过度依赖银行和其他金 融机构的贷款，一旦市场出现问题 ，可能引发整个金融系统的连锁反 应。
资产价格泡沫
房地产泡沫可能导致资产价格虚高 ，一旦泡沫破裂，将引发资产价格 暴跌，对金融市场造成冲击。
社会风险
社会不公
房地产泡沫可能导致社会 贫富差距进一步扩大，加 剧社会不公和不稳定因素 。
资源浪费
过度投资和投机可能导致 大量资源被浪费在房地产 市场，而忽视了其他更有 价值的社会和经济领域。
社会矛盾
建立预警机制
通过建立预警机制，及时发现和预警房地产市场的异常波 动，为政策制定者和投资者提供决策依据，有效防范和控 制泡沫的产生和破裂。
05 应对房地产泡沫的策略和建议
CHAPTER
政策建议
实施严格的房地产市场调控政策
01
通过限购、限贷等措施限制投资投机需求，遏制房价过快上涨
。
加强土地供应管理
02
投资回报率
投资回报率是衡量房地产投资价 值的重要指标，当投资回报率持 续走低时，可能表明市场存在泡 沫。
第四讲 日本房地产市场泡沫破灭及其启示精品PPT课件
第四讲 日本房地产市场泡沫破 灭及其启示
主要内容
随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭，日 本就陷入了20年无休止的衰退之中。作为一个成 熟的市场经济体系，日本经济持续低迷，这其中 必然有许多深层次的问题值得我们研究，以免日 后中国的经济重蹈覆辙。
房地产业周期波动的不稳定性被无数研究者和政 策制订者所关注，但是将房地产业的波动和宏观 经济波动作为一个整体，并探讨二者之间内在的 联系和相互作用方面仍然不足。本讲拟就此问题 展开讨论，希望能对我国不断升温的房地产热潮 有所警示。
二、引起房地产泡沫的原因
1.日元大幅升值 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国
五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬 值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地 产业，大大刺激了房价的上涨。
2.盲目扩大信贷，滥用杠杆作用
在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅
没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。
➢首 付 比 降 低 。 2015年给二套及 二套以上购房贷 款松绑，降低首 套房甚至全国范 围内的二套及二 套以上房屋首付 比例
➢房 贷 利 率 创 新 低 央行连续两次降息，间 隔时间不足百日，刺激 力度之大、决心之强， 显示出了明确的货币宽 松 趋 势 。 自 2000 年 以 来 ， 目前购房利率更是创下 第二新低。楼市“金三 银四”或可期
为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最
佳贷款项目，来者不拒有求必应。
一周房市热点
一、2月全国房地产市场数据解读
1、环比房价因春节因素降幅略有扩大。发布的数据
显示，由于春节成交较为清淡，2月份70个大中城市
新建商品住宅价格环比下降的城市有66个，比上月增
温州房地产泡沫案例分析
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温州房地产泡沫案例分析
•4、土地稀缺
•（1）土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫 产生的基础。 •（2）由于土地的有限性，从而使人们对房 地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。 •（3）我过处于经济发展时期，基础建设和 房屋建设有很大的市场，吸引着很大的资金 前来投资。房地产交易十分火爆，加上人们 对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借 贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
•（1）首先，要加强对房地产建设的投资管理，根 据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销 基本适应，不至于过多积压； •（2）其次，要加强房地产二级市场的管理，防止 过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增； •（3）调整房地产开发结构，大力发展安居型房地 产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地 产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
温州房地产泡沫案例分 析
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2020/11/20
温州房地产泡沫案例分析
• 小组成员及任务分工
•房地产泡沫定 义
•如何预防房地产泡沫
•我国是否进入 房地产泡沫时代
•如何判断房地 产泡沫
•PPT的制作与总 结
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•房地产泡沫带来的经济和社会危害
温州房地产泡沫案例分析
•
温州房地产简介
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温州房地产泡沫案例分析
•4、引发政治和社会危机
• 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂 倒闭，失业人数剧增。房地产泡沫是发生于1923年—1926 年的美国佛罗里达房地产泡沫（Property Bubbles)，这次 房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美 国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第 二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年 代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地 产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没 有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战 败”。
《房地产泡沫》课件
投资者过度追求短期利益， 盲目跟风投资房地产市场
政府监管不力，对房地产市 场缺乏有效的调控措施
房地产市场信息不对称，导 致投资者对市场情况了解不
足
金融过度支持
银行过度放贷 低利率政策刺激购房需求 投资者过度投机 房地产市场信息不对称
土地资源稀缺
城市化进程加速， 土地供应不足
土地资源分配不 均，部分地区地 价高涨
行业自律措施
建立行业自律组织，制定 自律规范和标准
加强行业内部监督，定期 开展自查自纠活动
提高从业人员素质，加强 培训和教育
建立信息披露机制，加强 信息透明度
个人投资风险意识教育
了解房地产市场的基本知识，包括房地产市场的运行规律、投资风险等。 掌握投资风险评估方法，对投资项目进行风险评估，避免投资风险。 了解房地产泡沫的危害，掌握防范房地产泡沫的措施，避免投资损失。 培养风险意识，理性投资，不盲目跟风，不贪图高收益。
案例的启示与教训
案例分析：房地产泡沫的形成、发展和破裂过程 启示：政府应加强监管，控制房地产市场过热 教训：投资者应理性看待房地产市场，避免盲目跟风 应对措施：建立风险预警机制，加强市场监测与调控
THANK YOU
汇报人：PPT
信贷扩张：银行等 金融机构过度放贷 ，风险累积
市场过热：房地产 交易频繁，市场热 度过高
房地产泡沫的分类
需求拉上型泡沫：由于有效需求过旺引发的房地产泡沫 过度投资型泡沫：由于投资者过度投资导致的房地产泡沫 结构性泡沫：由于房地产市场结构不合理导致的泡沫 投机炒作型泡沫：由于投机炒作引发的房地产泡沫
房地产泡沫的形成原因
供需关系失衡
房地产市场供求关系是形成房地产泡沫的重要因素。 当需求大于供应时，会导致房价上涨，引发投机和过度投资。 投资者过度追求利润，大量购买房产，进一步推高房价。 供应不足的原因可能是土地资源有限、建设周期长、政策限制等。
政府监管不力，对房地产市 场缺乏有效的调控措施
房地产市场信息不对称，导 致投资者对市场情况了解不
足
金融过度支持
银行过度放贷 低利率政策刺激购房需求 投资者过度投机 房地产市场信息不对称
土地资源稀缺
城市化进程加速， 土地供应不足
土地资源分配不 均，部分地区地 价高涨
行业自律措施
建立行业自律组织，制定 自律规范和标准
加强行业内部监督，定期 开展自查自纠活动
提高从业人员素质，加强 培训和教育
建立信息披露机制，加强 信息透明度
个人投资风险意识教育
了解房地产市场的基本知识，包括房地产市场的运行规律、投资风险等。 掌握投资风险评估方法，对投资项目进行风险评估，避免投资风险。 了解房地产泡沫的危害，掌握防范房地产泡沫的措施，避免投资损失。 培养风险意识，理性投资，不盲目跟风，不贪图高收益。
案例的启示与教训
案例分析：房地产泡沫的形成、发展和破裂过程 启示：政府应加强监管，控制房地产市场过热 教训：投资者应理性看待房地产市场，避免盲目跟风 应对措施：建立风险预警机制，加强市场监测与调控
THANK YOU
汇报人：PPT
信贷扩张：银行等 金融机构过度放贷 ，风险累积
市场过热：房地产 交易频繁，市场热 度过高
房地产泡沫的分类
需求拉上型泡沫：由于有效需求过旺引发的房地产泡沫 过度投资型泡沫：由于投资者过度投资导致的房地产泡沫 结构性泡沫：由于房地产市场结构不合理导致的泡沫 投机炒作型泡沫：由于投机炒作引发的房地产泡沫
房地产泡沫的形成原因
供需关系失衡
房地产市场供求关系是形成房地产泡沫的重要因素。 当需求大于供应时，会导致房价上涨，引发投机和过度投资。 投资者过度追求利润，大量购买房产，进一步推高房价。 供应不足的原因可能是土地资源有限、建设周期长、政策限制等。
房地产泡沫评价指标及应用
评价指标
5、税负税负是调节房地产市场的重要手段之一。通过分析税负水平及其变化 趋势，可以判断政府对房地产市场的调控力度。例如，如果政府出台了一系列降 低税负的政策，那么可能会导致房地产市场的投资热情增加，进而可能导致泡沫。
应用场景
应用场景
1、预测房价走势通过运用上述评价指标，可以对房地产市场的泡沫程度进行 评估，从而预测房价走势。如果市场存在泡沫，那么房价可能会在未来一段时间 内继续上涨，但当泡沫破裂时，房价可能会大幅下跌。
评价指标
3、交易量交易量是反映房地产市场活跃程度的指标。通过分析交易量，可以 判断市场是否过于投机或者存在不正常的交易行为。例如，如果交易量急剧增加， 而购房者的购房目的和购房能力受到质疑，那么可能存在房地产泡沫。
评价指标
4、利率利率是影响房地产市场的重要因素之一。通过分析利率水平及其变化 趋势，可以判断房地产市场的投资吸引力。例如，如果利率水平较低且下降趋势 明显，那么房地产市场的投资吸引力会增强，进而可能导致泡沫。
结论
结论
本次演示介绍了房地产泡沫评价指标的选择及方法，并探讨了其在预测房价 走势、评估房产投资风险和优化政策制定等方面的应用价值。通过运用这些指标， 我们可以及时发现房地产市场存在的泡沫及其程度，进而采取相应的措施来应对 和避免不良后果。在具体案例分析中，我们运用这些指标评估了一个城市的房地 产市场泡沫程度，并预测了房价走势，为政策制定者提供了有价值的参考依据。
评价指标
评价指标
1、销售数据销售数据是反映房地产市场状况最直接的数据之一。通过分析销 售额、销售面积等指标，可以判断市场的供求关系以及是否存在过量购买的情况。 例如，如果销售额和销售面积大幅增加，而同时房价和地价也在快速上涨，这可 能意味着市场存在泡沫。
中国房地产泡沫指标测度和建立
（三）房地产业发展带动社会财富增长
房地产业供需两旺，能够促进社会财富增长。房地产业的发展一方面带动了我国基础设施的建设，加速了城市化进程；另一方面改变了居民的居住环境，提高了人们的生活水平，增加了社会财富。
第二，投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2007年东部地区的房地产投资同比增长17.4%，增速有回升，占全国的比重为63.9%，比2006年下降2.3个百分点。中部地区房地产投资增长率为30.8%，增速高于东部地区，占全国的比重为18.2%，比2005年上升1.2个百分点。西部地区房地产投资增长率为30.3%，高于东部；占全国比重17.9%，比2006年上升1.1个百分点。北京的投资增长率为12.8%，上海的投资增长率为2.3%，均远低于21.8%的全国平均水平。陕西、吉林、河南的投资增长率高于50%，内蒙古的投资增长率高达100%,2006年区域房地产发展状况也说明我国房地产投资正在向中部和西部城市转移。
然而，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显，温州炒房团、海外热钞、上海房价神话、部分高官纷纷落马，无不揭示了房地产市场的投机氛围极为浓厚。据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，从柱形图（1）中可以看出，住宅价格上涨速度在03年达到最高，虽然此后上涨速度有所下降，整体来说，房价还是在持续上涨中。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日高，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。
第二章中国房地产的现状
一、房地产行业的概念
房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。
房地产业主要包括以下一些内容：
房地产业供需两旺，能够促进社会财富增长。房地产业的发展一方面带动了我国基础设施的建设，加速了城市化进程；另一方面改变了居民的居住环境，提高了人们的生活水平，增加了社会财富。
第二，投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2007年东部地区的房地产投资同比增长17.4%，增速有回升，占全国的比重为63.9%，比2006年下降2.3个百分点。中部地区房地产投资增长率为30.8%，增速高于东部地区，占全国的比重为18.2%，比2005年上升1.2个百分点。西部地区房地产投资增长率为30.3%，高于东部；占全国比重17.9%，比2006年上升1.1个百分点。北京的投资增长率为12.8%，上海的投资增长率为2.3%，均远低于21.8%的全国平均水平。陕西、吉林、河南的投资增长率高于50%，内蒙古的投资增长率高达100%,2006年区域房地产发展状况也说明我国房地产投资正在向中部和西部城市转移。
然而，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显，温州炒房团、海外热钞、上海房价神话、部分高官纷纷落马，无不揭示了房地产市场的投机氛围极为浓厚。据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，从柱形图（1）中可以看出，住宅价格上涨速度在03年达到最高，虽然此后上涨速度有所下降，整体来说，房价还是在持续上涨中。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日高，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。
第二章中国房地产的现状
一、房地产行业的概念
房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。
房地产业主要包括以下一些内容：
第十一讲 房地产泡沫与宏观调控.ppt
❖ 房产投资与价格预期推动了地价的上涨和 土地投机。
❖ 地价上涨还隐含了另一种危机。在地价上 涨的同时是土地囤积或闲置数量的持续攀 升，则土地投机必然进入泡沫随时破裂的 危险期。
年份 购置土地面积
2000 2001 2002
15267. 21660. 30382.
2
6
3
20042003 1.2 累积
108191
36965 3916.2
.3
比上年同期增长 40.2 41.9 40.3 21.5 44.4
10300. 14508. 17346. 20853
65040.
完成土地开发
5
9
8
.8 2030.4
4
比上年同期增长 22.2 40.9 19.6 20.2 58.5
13035. 16111
43150.
房地产金融
第十一讲 房地产泡沫与宏观调控
房地产泡沫的回顾与启示
日本 ❖ 环境：宽松的金融政策。 ❖ 表现：
房地产价格与金融扩张形成恶性循环。 1985年到1989年间，土地评估额达到GDP的2.5倍； 银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和
非金融机构。 从1986年起，5年的持续上涨时期。
❖ 泡沫破灭：
1991年，日本的房地产泡沫破灭，地价开 始下降。
1997年跌至1980年代初水平，部分地区地 价甚至下降了一半
日本经济从1991年2月开始陷入萧条之中
香港 ❖ 背景：1985年起银行普遍接受物业抵押
发放贷款，从而引发了财富循环效应 ❖ 表现：
1989年到1997 ，地产的价格上涨了三倍多 房地产市场炒作
❖ 代表研究：建设部政策研究中心课题组
❖ 地价上涨还隐含了另一种危机。在地价上 涨的同时是土地囤积或闲置数量的持续攀 升，则土地投机必然进入泡沫随时破裂的 危险期。
年份 购置土地面积
2000 2001 2002
15267. 21660. 30382.
2
6
3
20042003 1.2 累积
108191
36965 3916.2
.3
比上年同期增长 40.2 41.9 40.3 21.5 44.4
10300. 14508. 17346. 20853
65040.
完成土地开发
5
9
8
.8 2030.4
4
比上年同期增长 22.2 40.9 19.6 20.2 58.5
13035. 16111
43150.
房地产金融
第十一讲 房地产泡沫与宏观调控
房地产泡沫的回顾与启示
日本 ❖ 环境：宽松的金融政策。 ❖ 表现：
房地产价格与金融扩张形成恶性循环。 1985年到1989年间，土地评估额达到GDP的2.5倍； 银行贷款的128万亿日元增加额中，50％流向房地产业和
非金融机构。 从1986年起，5年的持续上涨时期。
❖ 泡沫破灭：
1991年，日本的房地产泡沫破灭，地价开 始下降。
1997年跌至1980年代初水平，部分地区地 价甚至下降了一半
日本经济从1991年2月开始陷入萧条之中
香港 ❖ 背景：1985年起银行普遍接受物业抵押
发放贷款，从而引发了财富循环效应 ❖ 表现：
1989年到1997 ，地产的价格上涨了三倍多 房地产市场炒作
❖ 代表研究：建设部政策研究中心课题组
中国房地产业城市分级泡沫度量及企业应对的策略32页PPT
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
中国房地产业城市分级泡沫 度量及企业应对的策略
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
谢谢！
ห้องสมุดไป่ตู้
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
中国房地产业城市分级泡沫 度量及企业应对的策略
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
谢谢！
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南京房地产统计分析与泡沫估计
南京房地产统计分析与泡沫估计第一章概论1.1 房地产1.1.1 房地产的含义在现代社会中，房地产是人类赖以生存的差不多条件，是人类一切经济活动的载体和基础，是人类聪慧和劳动的结晶，是社会进步的表征。
经济学意义上的房地产，是现代社会的重要资产之一。
它不仅表现为一种物质存在，具有使用价值，更表现为一种权益——人们拥有财产的权益。
房地产经济活动的实质确实是其权属（即产权和使用权）的运行过程。
因此，现代社会广泛存在着房地产所有权市场、使用权市场、抵押市场和租赁市场。
社会学意义上的房地产，不仅只是经济进展的载体和表征，更具有社会、文化、传统和制度等社会学内涵。
近年来，我国都市居民在职业收入、消费、价值取向、行为方式方面的分化明显加快，房地产形状的变动确实是诸如社会阶层分化、贫富差距扩大、生活质量差异和意识形状变化等咨询题在房地产业的集中反映。
房地产结构的分化促进了人们工作和居住区的等级划分和职能分化。
可见，房地产业不仅有其特有的经济关系，还包含丰富的社会关系。
1.1.2 我国房地产业进展存在的咨询题自2000 年以来，我国房地产业进入了新一轮的高速增长周期，土地价格和房屋价格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增长，有力的促进了国民经济的进展，但也存在诸多咨询题，要紧表现为：地点政府主导房地产市场，导致高房价；房地产共同利益集团形成，抵制中央政府的调控政策；住房保证不完善，导致商品房需求盲目扩张；都市规模迅速扩大，中心城区的交通日益拥挤；过度郊区化导致居住空间分化，社会矛盾激化。
1.1.3 南京房地产业差不多情形和全国一样，进入上世纪90 年代以来，作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增长，逐步成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进有关产业的进展、拉动经济增长、改善都市面貌、提升人们居住水平正在做出重要的奉献，发挥庞大的作用。
尽管与我国其它一些都市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，专门是城墙范畴内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的进展提供了充实的市场基础。
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2、效用品质—主要是从建筑物适用性（“软”品质）
方面来评价房地产价值，如“朝向”、“楼层”等因素的 差异
3、环境品质—这主要是指建筑物的区位环境——“地段”
地位，生态环境——“水、大气、景观”品质等，这是影 响房地产价值的两类最大因素
4、交易状况—这主要指“交易时间”和“产权状况”。
显然，在其它条件相同的情况下，二手房价要低于一手新 房的价格，拥有“完全产权”的房地产价格要高于“不完 全产权”的房地产
区域房地产泡沫测度研究 关于泡沫的讨论
什么是泡沫？
在理性预期(Rational Expectation)及效率市场的假设下，资产市场价格会遵 循价格基值，当市场价格偏离基值，即称为泡沫现象。
目前，我国尚没有关于房地产泡沫测度的深入的理论研究。
房地产的波动与泡沫有关，但是，波动绝不等于泡沫，它们的本质不同，对波 动的判断标准根本不能用来判断泡沫。
区域房地产泡沫测度研究
中国楼市要继续上涨，需要几个必备的前提条件
该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住 房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度
的
支 持 来
供楼负担能力比率（每月供楼款/家庭月收入）从银行的角度，只要 将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，
设
月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引发风
人们对居住条件的要求是没有穷尽的
4、投资信贷的支持
由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖， 使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动 下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作 抵押的贷款
PS:房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。 但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于 投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种 投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。
计
险
的
该指标一般用于西方国家
区域房地产泡沫测度研究
房价上涨的动因
一般因素
1、市场供求状况 2、经济因素 3、人口因素 4、社会因素 5、行政因素 6、心理因素 7、国际因素
区域房地产泡沫测度研究
房价上涨的动因
个别因素
1、建造品质—如：“建筑结构、类型和等级”、“装
修”、“设施与设备”、“建筑质量”、“公用面积数” 等因素的优劣；
需求的多样性与供给的单一性 有效需求占总需求量的比例较低 需求的变化速度较快
2、土地的特性
土地开发的周期较长，市场的反应速度慢
在所有的生产要素供给中，土地的供给弹性最小 （土地的有限性）
区域房地产泡沫测度研究
房地产泡沫的成因
3、过度的投机需求
土地的稀缺性，使得人们对于房地产的价格历来 就保持着乐观的预期。
中国的房地产对于政策极度敏感，可称为“政策性周期”
区域房地产泡沫测度研究
提高报告的专业度——以区域经济学的角度来看城市房地产发展。进入博 弈时代的中国楼市，利率、汇率、地价、信贷夹击下的2007 年房地产行 业。
更多的思考角度，更多的评判标准——市场的发展规律和短期表现之间的 联系。健康的市场也会滋生不健康的价格，短期的乐观市场不代表长期的市 场走势，市场的普遍表现为短期的波动、长期的平衡。
区域房地产泡沫测度研究
房地产泡沫研究
区域房地产泡沫测度研究 为什么要对泡沫进行研究？
评判带来的警示——香港楼市的发展。①评判区域房地产的发展状况 健康与否？②泡沫在经济发展中存在是否合理？③如合理，偏离真实价 值多少是合理区域？
危机、萧条、复苏和高涨四个阶段构成了经济危机的内容，这种产出、价格、 利息和就业的上涨和下降运动构成了经济危机。
区域房地产泡沫测度研究
从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算 模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。
从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。
关键是基础价值的确定
区域房地产泡沫测度研究
房地产泡沫的成因
1、供求难以得到平衡
来
设
一个地区的房价与收入比在36-72倍之间时，房屋需求者才能在不降
计
低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达
的
120-240倍以上，广大居民无能力购买住房
07年苏州房价收入比≈178.9
区域房地产泡沫测度研究 住房按揭款／居民月收入
该
指
标
是 根
信贷推动居民的投资需求
据
投
资 信 贷
房价收入比
该
指
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭月收入的比值，反映了居
标
民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低
是
根 据 过 度
当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩 的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地 产泡沫的可能性就越大
的
投 机 需 求
据世界银行的测算，根据世界银行曾经对各国50多个城市的调查结 果所得，对于发展中国家一套房价相当于一个家庭月收入的36—72 倍时是合适的
区域房地产泡沫测度研究
如何对房地产泡沫进行测量
房地产价格增长率/GDP增长率 房地产开发投资占GDP比重 房价收入比 住房按揭款／居民月收入 租售比
区域房地产泡沫测度研究 房地产价格增长率/GDP增长率
该
指 标 是
泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡 沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期
根
据
房
实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房
地
地产价格增长率与经济增长率进行比较
产
泡
沫
实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经
的
济的偏离度
含
义
来
设
一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡
计
沫显现
的
07年苏州房地产价格增长率/GDP增长率≈1.13－1.41，进入预警区域
区域房地产泡沫测度研究 房地产开发投资占GDP比重
该
指
标
为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象
是
根
据
投
资
一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以
预
上房地产开发投资泡沫显现
期
来
设
计
的
06年苏州房地产开发投资占GDP比重约为9.77％，仍在合理范围
区域房地产泡沫测度研究
方面来评价房地产价值，如“朝向”、“楼层”等因素的 差异
3、环境品质—这主要是指建筑物的区位环境——“地段”
地位，生态环境——“水、大气、景观”品质等，这是影 响房地产价值的两类最大因素
4、交易状况—这主要指“交易时间”和“产权状况”。
显然，在其它条件相同的情况下，二手房价要低于一手新 房的价格，拥有“完全产权”的房地产价格要高于“不完 全产权”的房地产
区域房地产泡沫测度研究 关于泡沫的讨论
什么是泡沫？
在理性预期(Rational Expectation)及效率市场的假设下，资产市场价格会遵 循价格基值，当市场价格偏离基值，即称为泡沫现象。
目前，我国尚没有关于房地产泡沫测度的深入的理论研究。
房地产的波动与泡沫有关，但是，波动绝不等于泡沫，它们的本质不同，对波 动的判断标准根本不能用来判断泡沫。
区域房地产泡沫测度研究
中国楼市要继续上涨，需要几个必备的前提条件
该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住 房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度
的
支 持 来
供楼负担能力比率（每月供楼款/家庭月收入）从银行的角度，只要 将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，
设
月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引发风
人们对居住条件的要求是没有穷尽的
4、投资信贷的支持
由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖， 使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动 下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作 抵押的贷款
PS:房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。 但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于 投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种 投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。
计
险
的
该指标一般用于西方国家
区域房地产泡沫测度研究
房价上涨的动因
一般因素
1、市场供求状况 2、经济因素 3、人口因素 4、社会因素 5、行政因素 6、心理因素 7、国际因素
区域房地产泡沫测度研究
房价上涨的动因
个别因素
1、建造品质—如：“建筑结构、类型和等级”、“装
修”、“设施与设备”、“建筑质量”、“公用面积数” 等因素的优劣；
需求的多样性与供给的单一性 有效需求占总需求量的比例较低 需求的变化速度较快
2、土地的特性
土地开发的周期较长，市场的反应速度慢
在所有的生产要素供给中，土地的供给弹性最小 （土地的有限性）
区域房地产泡沫测度研究
房地产泡沫的成因
3、过度的投机需求
土地的稀缺性，使得人们对于房地产的价格历来 就保持着乐观的预期。
中国的房地产对于政策极度敏感，可称为“政策性周期”
区域房地产泡沫测度研究
提高报告的专业度——以区域经济学的角度来看城市房地产发展。进入博 弈时代的中国楼市，利率、汇率、地价、信贷夹击下的2007 年房地产行 业。
更多的思考角度，更多的评判标准——市场的发展规律和短期表现之间的 联系。健康的市场也会滋生不健康的价格，短期的乐观市场不代表长期的市 场走势，市场的普遍表现为短期的波动、长期的平衡。
区域房地产泡沫测度研究
房地产泡沫研究
区域房地产泡沫测度研究 为什么要对泡沫进行研究？
评判带来的警示——香港楼市的发展。①评判区域房地产的发展状况 健康与否？②泡沫在经济发展中存在是否合理？③如合理，偏离真实价 值多少是合理区域？
危机、萧条、复苏和高涨四个阶段构成了经济危机的内容，这种产出、价格、 利息和就业的上涨和下降运动构成了经济危机。
区域房地产泡沫测度研究
从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算 模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。
从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。
关键是基础价值的确定
区域房地产泡沫测度研究
房地产泡沫的成因
1、供求难以得到平衡
来
设
一个地区的房价与收入比在36-72倍之间时，房屋需求者才能在不降
计
低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达
的
120-240倍以上，广大居民无能力购买住房
07年苏州房价收入比≈178.9
区域房地产泡沫测度研究 住房按揭款／居民月收入
该
指
标
是 根
信贷推动居民的投资需求
据
投
资 信 贷
房价收入比
该
指
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭月收入的比值，反映了居
标
民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低
是
根 据 过 度
当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩 的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地 产泡沫的可能性就越大
的
投 机 需 求
据世界银行的测算，根据世界银行曾经对各国50多个城市的调查结 果所得，对于发展中国家一套房价相当于一个家庭月收入的36—72 倍时是合适的
区域房地产泡沫测度研究
如何对房地产泡沫进行测量
房地产价格增长率/GDP增长率 房地产开发投资占GDP比重 房价收入比 住房按揭款／居民月收入 租售比
区域房地产泡沫测度研究 房地产价格增长率/GDP增长率
该
指 标 是
泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡 沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期
根
据
房
实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房
地
地产价格增长率与经济增长率进行比较
产
泡
沫
实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经
的
济的偏离度
含
义
来
设
一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡
计
沫显现
的
07年苏州房地产价格增长率/GDP增长率≈1.13－1.41，进入预警区域
区域房地产泡沫测度研究 房地产开发投资占GDP比重
该
指
标
为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象
是
根
据
投
资
一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以
预
上房地产开发投资泡沫显现
期
来
设
计
的
06年苏州房地产开发投资占GDP比重约为9.77％，仍在合理范围
区域房地产泡沫测度研究