林地资产评估

第六章林地资产评估

第一节林地资产评估概述

林地是林业生产的基础，林地资产是森林资源资产的主要构成之一。

林地资产是可以单独经营的商品。在我国，林地资产是所有权禁止买卖，而经营权可有偿转让的特殊商品。

一、林地资产的特点

1．有限性

林地是不可再生的资源，其资源在一个地区、一个国家以至地球上总是有限的，可作为资产的林地更为有限。

2．差异性

林地的差异性极大，除了其本身内在的生产潜力差异外(即立地质量等级)，它还存在着地利等级即生产运输成本上的差异。3．固定性

林地资产也和所有的土地资产一样，它的位置是固定不可移动。因而附属于该位置的温度、湿度、光照、降雨等均有一定的状态，它们构成了土地的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。

4．易变性

林地范围的界定是人们根据土地的植被、用途、参照有关政策和法规界定的，因而是人为规定的。随着林地上植被的变化，林地很容易变为其他地产。林地的地利等级、立地质量等级的提高，经济效益上升，一些非资产的林地转化为林地资产。因此在林地资产的评估中，首先就必须界定林地资产的范围。

5．依附性

林地资产是基础性资产，它的资产是通过在其上生长的植被来确定的。因此，林地资产的评估，脱离不了林地上的林木。

二、林地地租

地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。

l、级差地租

级差地租是指经营较优土地所获得的，并归土地所有者占有的那一部分超额利润。

级差地租Ⅰ是林地立地质量的差异以及由于地理位置的差异形成所获得的超额利润级差地租Ⅰ。

级差地租Ⅱ是林地使用期内，由于经营者增加投入，实行集约经营，使林地的生产力或地利等级提高而产生的超额利润，即为级差地租Ⅱ。

2、绝对地租

三、林地使用权

狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用；

广义的林地使用权是含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。

通常所说的林地使用权也是指广义的林地使用权，它是指林地使用者通过国家（林地所有者）有偿取得林地后依法进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利，是林地使用权的法律体现形式。

林地使用权是我国林地使用制度在法律上的表现。林地使用权的设定必须依法成立，任何人无论以何种方式取得林地使用权都必须得到法律认可，否则为非法占用他人林地。由于林地使用权是以他人林地为客体的权利，因此，林地使用权人一般须向林地使用权出让人支付林地使用权价格。

四、林地资产评估的性质

林地资产的评估实质上是对林地使用权价格的评估，林地使用权是林地使用者依法对林地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。根据有关法律规定，我国的林地部分归集体所有，其余的归国家所有，使用者并无土地所有权。林地资产评估的目的是估计特定区域内的林地在某个时间的使用权的价格，为林地使用权的出让、转让、出租、抵押、投资、合股经营、拍卖提供依据。

“林地，包括郁闭度零点二以上的乔木林地及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县以上人民政府规划的宜林地”。

在林地中具有资产属性的均为林地资产。由于林地资产的依附性，对林地资产的评估(林地使用权的评估)，实质上是根据经营林地上植被产生的超额的利润，作为林地的收益，以此为基础进行林地资产评估

在一些无立木的林地上如采伐迹地、火烧迹地、国家规划的宜林地，则必须为其选择最适用的植被，平均的经营水平，来进行评估。

由于林地的依附性和林木资产的多效益性，林地资产产生的直接经济效益是较低的、尤其是防护林和用材林的林地使用权价格十分低下，是各类土地使用权中价格最低的一种。

按福建现行的生产水平和有关技术经济指标，其年地租约为50—150元／(公顷·年)，十分低下，而在福建南部的经济林经营中，年地租一般为150—1200元/（公顷·年），两者的差异较大。

五、影响林地价值的因子

林地是通过生产木材和其它林产品来实现它的价值。因此，在估计这种价值时必须对这些森林的收获进行长期的测定，即对林地未来的收益(林地本身的贡献)进行预测。在预测中有许多因素对其结果发生影响，它们分别是：

(一)林学质量

林学质量通常也称为立地质量，一般受下列因子所决定：

1、土层厚度

2、腐殖质层厚度

3、土壤质地

4、海拔高度

5、坡位

6、坡向

7、坡形

8、地势

由于影响林学质量的因素较多，且这些因素多有交叉的配置，因此在调查中经常简单地把立地质量分为四个立地条件类型：

I肥沃类型；Ⅱ较肥沃类型；Ⅲ中等肥沃类型；Ⅳ瘠薄类型。

以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表；

以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表；

影响立地质量的各因子与树高生长间的关系编制了数量化立地指数表。

(二)经济质量

经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以影响木材生产成本的因素作为主要指标。如以近期内道路是否能达到小班的可及度。即可及小班一一道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出；

将可及小班一一近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路(木材生产成本可承受得了的投资)即可运出；

不可及小班一一近期内道路无法延伸到小班附近，采伐木无法运出。

从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中集材成本和运输成本的开支变幅极大。因此、在森林资产的评估中，评定林地的经济质量必须根据木材运输的成本来划分地利等级。

区位等级也是反映土地经济质量的一种重要指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平和交通运输条件进行分级，并确定各个等级的地域系数，以该系数来修正林地的价格。该方法来自城镇国有土地的评估，

该方法简单易行，因此，广东省国有资产管理办公室和林业厅共同制订的《广东森林资源资产评估程序与方法》中将其引入林地评估，用区位等级来代替地利等级，编制了立地系数表和地域系数表，并确定其标准地价为3021元/hm2。

从经营方式看，经营不同的林种如经营用材林或经济林，其经营的目的不同，经营的经济效益也有很大的差别