国有土地上房屋征收与补偿过程中涉及的评估

国有土地上房屋征收评估近几年来，随着经济的快速发展，城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋征收进入快速发展阶段。

一个征收项目能否顺利的进行，补偿是关键性的问题，而评估就是对补偿价值提供了依据，这样评估也就作为征收人与被征收人之间的一个天平，按照公开、公平、公正的原则对被征收的财产进行评估，不能倾向于任何一方。

2011年一月《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下文简称“补偿条例”）公布实施后，住房与城乡建设部于也与6月7日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（下文简称“评估办法”，确定了新的房屋征收补偿的评估办法。

一、主要的法律法规中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。

中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自2011年1月21日起施行。

建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》，2011年6月3日起施行。

二、新房屋征收“补偿条例”的主要变化“补偿条例”规定原有的项目继续沿用原拆迁许可证制度，新政实施后新的项目按照新政执行。

新征收“补偿条例”对评估方面的变化：第一房地产价格评估机构由被征收人协商选定，由征收人委托。

第二特别强调了征收补偿额按市场评估价，补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，从立法上保证了被征收人的利益。

第三被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第四是新政进一步明确了各类房地产类型的估价方法的选用，更多的体现了土地价值。

三、国有土地上房屋征收与补偿过程中涉及评估的部分1、房屋征收的前期阶段，房屋征收需要测算动迁成本，而动迁成本的测算需要对征收范围内房屋进行实地调查摸底，对房屋的性质、结构、装修及附属物进行初步登记，并进行分类汇总，以便测算动迁成本，另外对制定补偿方案提供基础数据；2、房屋征收过程中，应评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定。

四、房屋征收项目评估操作流程：㈠、评估的前期阶段1、评估机构的选择：评估机构的选择权为被征收人，应在规定的时间内协商选定有相应资质的房地产价格评估机构；2、评估业务的委托：评估业务的委托人为房屋征收部门，委托与被选中的评估机构签订评估委托合同。

㈡、评估作业过程1、评估准备阶段：受托的评估机构根据项目的情况组织足够的估价师，初步安排评估的时间、进度等；2、根据安排的时间对被征收房屋进行实地查勘，记录，收集评估所需的各种资料，整理，撰写评估报告，并出具评估结果报告。

㈢、评估结果的提交与公示1、评估结果的提交：房地产价格评估机构向房屋征收部门提交分户的初步评估结果；2、房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；3、公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

存在错误的，房地产价格评估机构应当修正；4、分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

㈣、评估结果的复核与鉴定1、双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向价格评估机构申请复核评估；2、对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

五、评估作业㈠、评估范围1、根据“补偿条例”第十七条规定，被征收人给予的补偿包括3个方面：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

上述3个方面的补偿对象均可能是评估的范围，另评估目的若是用于房屋产权调换，评估范围还包括用于产权调换的房屋。

其中最主要的是对房屋价值的补偿，此处所说的房屋价值包括房屋及其所占用的土地价值；其次是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，此处所述的补偿是的搬迁费用及临时安置过度费用。

搬迁费用包括家电、家具等设施的搬迁费用，主要是工业企业、大型商场、办公大楼、酒店等的可搬迁的大中型设备搬迁费用。

临时安置补偿费是指临时过渡的费用；再者因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，包括经营性的商铺、店面、超市、商场、企业等因搬迁引起的停产、停业的损失的补偿；2、根据“补偿条例”第二十四条规定，市县人民政府作出房屋征收决定前，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。

3、根据“评估办法”第十四条规定被征收房屋室内装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

另外，上述补偿范围未包含地上无建筑物的土地使用权，也未包含房屋附属物、构筑物、临时设施、果杂树、景观绿化等，还有不可搬迁的机器设备、设施等，而实际评估中这些是经常遇到的，特别是不可搬迁的大型设备、设施往往是价值量比较大的，至于能够列入评估范围就看委托估价函的是如何确定的。

㈡、估价目的“补偿条例”第二十一条规定被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，因而“评估办法”第八条相应规定了评估的目的有两种：第一种：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第二种：用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

上述两种都是对于房屋价值评估目的的表述，尽管评估目的的表述不同，但其评估的价值是相同的，都是估价基准日被征收房屋的市场价格。

而现实征收过程中，往往有第三中补偿方式，就是部分货币补偿与房屋产权部分调换相结合，就是因为评估价格是一致的，所以对于补偿的总价值不变。

“评估办法”未对其他方面的评估目的做出具体的规定，对于其他方面评估应根据资产的类型确定，但应严格按照相应的资产、地产、房地产的估价标准执行。

㈢、估价时点根据“评估办法”第十条规定被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

一个征收项目的动迁期限短的有两三个月，长的有半年甚至更长，无论如何评估价值应该是评估时点的市场价值，由于各种原因评估现场查看的时间会滞后，评估报告应充分考虑由于市场变动对评估值造成的影响进行追溯调整。

以确保早评的与晚评的价值一致，体现出公平补偿的原则。

㈣、评估报告的类型根据“评估办法”第十条规定房屋室内装修、机器设备及物资等搬迁费用、停产停业损失等补偿可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

新“评估办法”未出台之前，涉及上述相关资产的评估一般按相应评估机构执行。

一般评估报告主要有3种类型，第一是房地产估价报告，应由有建设部资质的房地产估价机构及房地产估价师执行；第二是土地估价报告，应由有国土资源部资质的土地估价机构及相应的土地估价师执行；第三是资产评估报告，应由有财政部资质的资产评估师执行。

征收评估所涉及的评估范围之广，资产类型之多，应由相应的有资质的评估机构及相应的估价师完成，具体出具何种类别的评估报告，应在估价委托函中明确。

在征收评估过程中大概有以下几种类型，根据“评估办法”所确定被征收房屋价值应由有建设部资质的房地产估价机构及房地产估价师执行并出具房地产估价报告；对于地上无建筑物的纯土地的评估应由有国土资源部资质的土地估价机构及相应的土地估价师执行并出具土地估价报告；搬迁、临时安置的补偿费及停产停业损失的补偿费应由有财政部资质的资产评估师执行并出具资产评估报告；对于房屋附属物、构筑物、临时建筑、临时设施、果杂树、景观绿化等应出具资产评估报告，但其中与房地产有关的附属物、构筑物、临时建筑、临时设施等可以出具房地产估价报告；房屋的装修价值可以由有建设部资质的房地产估价机构及房地产估价师执行并出具房地产估价报告，也可以由有财政部资质的资产评估师执行并出具资产评估报告。

对于有些评估对象可以出具两种（含两种）以上评估报告类型的，应根据委托估价函确定。

但无论是出具何种类型的估价报告，其价值都是市场价值类型，不影响估价结果。

新征收“评估办法”出台后，在征收过程中涉及的各种类型的资产是否均可以由房地产价格评估机构评估，并出具房地产估价报告，值得继续探讨。

㈤、价值类型与定义1、价值类型有市场价值与非市场价值两种类型⑴市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

市场价值的定义包含了3层意思：①公开和公平的市场条件。

即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某事件发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。

公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行变易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的。

市场信息，具备较为充裕的时间，对被评估资产具有必要的专业知识，交易条件公开并且不具有排他性。

②当事人是理性的。

当事人充分掌握信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择③市场价值是价值估计数额。

房地产估价报告的市场价值一般表述为：房地产市场价值是房地产在交易双方是自愿地进行交易，追求各自最大的利益、知晓市场行情，有较充裕的时间进行交易，且不存在附加出价等情况下的公开市场价值。

资产评估报告的市场价值一般表述为：市场价值即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

⑵非市场价值非市场价值即市场价值以外的价值类型，征收评估所涉及的搬迁、临时安置的补偿及停产停业损失的补偿均属于非市场价值类型。

2、征收评估过程中涉及的三大方面的评估对象的价值类型⑴被征收房屋价值的补偿“评估办法”第十一条规定了被征收房屋价值应具备正常交易情况下、由熟悉情况的交易双方、公平的交易方式、自愿进行交易的前提，且不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

首先是市场价值的范畴，而且是完全的市场价值，不考虑租赁因素的影响，即评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，即指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

其次还规定了最低价值的评判标准，“补偿条例”第十九条规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

这里包含了两种价格，其一是被征收房屋的补偿价值，其二是被征收房屋类似房地产的市场价格即被征收房屋类似房地产的市场价格。

“评估办法”第二条对两种价格做出了规定，评估被征收房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格。

字眼可以看出前者是通过评估确定，后者是测算所得的。