第三章房地产产权与制度11物业.pptx
合集下载
第三章房地产产权与制度11物业
7.地役权：是指利用他人土地以便有效的使用或经 营自己的土地的权利。
为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享 有地役权的土地称为需役地。
地役权不能独立存在 ；可无偿，可有偿。
（1）法定地役权：法律规定的义务 我国《物权法》将法定地役权划归相邻关系
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生 活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻 关系。
（2）债权：依据合同或法律的规定而产生的权 利义务关系。 如：买卖、服务、租赁
（3）知识产权：人身权和财产权的统一体，是人 们对其在科技、文化等领域里创造的精神财富所 享有的权利。
PPT文档演模板
第三章房地产产权与制度11物业
物权的特征
（1）物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利， 既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利。
8.土地所有权的特征： （1）是通过法律规定来行使的 （2）主体是特定的
国有土地由国务院代表国家行使所有权。
除国家和集体外，任何个人、企业、团体都不得拥有 土地所有权
（3）有追及力
国有土地所有权具有永久追及力 集体土地所有权追及力受限诉讼时效。
（4）限制性
主要指集体所有
PPT文档演模板
第三章房地产产权与制度11物业
④建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准， 妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
Байду номын сангаас
PPT文档演模板
第三章房地产产权与制度11物业
（2）契约地役权
地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自 己的不动产的效益。《物权法》
8.地上权
又称“借地权”，是指以在他人土地上有建筑物或其他 工作物（不包括农桑）为目的而使用他人土地的权利。
【课件】房地产产权和制度
所有权：
土地所有权 房屋所有权
用益物权：土地使用权
地役权 典权 抵押权
ppt课件
3
二、土地制度
（一）现行土地制度
我国现行的涉及土地权属、土地权属流通 和土地用途管制的法律制度。
土地公有制 土地用途管制制度 土地登记制度 土地有偿使用制度 基本农田保护制度
ppt课件
4
二、土地制度
ppt课件
9
附：目前我国住房供应制度
新住房供应体制： 商品房供应 经济适用房供应 廉租房供应
ppt课件
10
附：目前我国住房供应制度
国家现行住房政策要点 完善住房供应政策。调整住房供应结构，逐步 实现多数家庭购买或承租普通商品房，同时， 根据当地情况，合理确定经济使用房和廉租房 供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其 住房供应保障工作。
四建： 以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用住房供应 体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系 住房公积金制度 政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和保险 规范化的房地产交易市场和房屋维修管理服务体系
ppt课件
8
附：住房公积金
是指国家机关、国有企业、城镇集体
企业、外商投资企业、城镇私营企业及其 他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存 的长期住房储金。职工个人缴存的住房公 积金和职工所在单位为职工缴存的住房公 积金属于职工个人所有。住房公积金由在 职职工个人及其所在单位，按职工个人月 工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积 金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自 住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。
镇住房体制，实现住房商品化私有化社会 化，加快住房建设，改善住房条件，满足 城镇居民不断增长的住房需求。
ppt课件
土地所有权 房屋所有权
用益物权：土地使用权
地役权 典权 抵押权
ppt课件
3
二、土地制度
（一）现行土地制度
我国现行的涉及土地权属、土地权属流通 和土地用途管制的法律制度。
土地公有制 土地用途管制制度 土地登记制度 土地有偿使用制度 基本农田保护制度
ppt课件
4
二、土地制度
ppt课件
9
附：目前我国住房供应制度
新住房供应体制： 商品房供应 经济适用房供应 廉租房供应
ppt课件
10
附：目前我国住房供应制度
国家现行住房政策要点 完善住房供应政策。调整住房供应结构，逐步 实现多数家庭购买或承租普通商品房，同时， 根据当地情况，合理确定经济使用房和廉租房 供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其 住房供应保障工作。
四建： 以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用住房供应 体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系 住房公积金制度 政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和保险 规范化的房地产交易市场和房屋维修管理服务体系
ppt课件
8
附：住房公积金
是指国家机关、国有企业、城镇集体
企业、外商投资企业、城镇私营企业及其 他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存 的长期住房储金。职工个人缴存的住房公 积金和职工所在单位为职工缴存的住房公 积金属于职工个人所有。住房公积金由在 职职工个人及其所在单位，按职工个人月 工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积 金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自 住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。
镇住房体制，实现住房商品化私有化社会 化，加快住房建设，改善住房条件，满足 城镇居民不断增长的住房需求。
ppt课件
房地产法(第六版)电子课件(完整版)pptx
2024/1/25
20
房地产开发融资与资金监管
01
02
03
04
房地产开发融资的主要方式和 渠道
房地产开发资金的监管制度和 措施
房地产开发贷款的风险控制与 管理
房地产开发融资的创新与发展 趋势
2024/1/25
21
05
房地产交易法律制度
2024/1/25
22
房地产交易概述
房地产交易的概念和分类：包 括买卖、租赁、抵押等。
3
房地产法的定义与调整对象
房地产法的定义
调整房地产开发、交易、中介服务及 管理等活动中产生的社会关系的法律 规范的总称。
房地产法的调整对象
主要包括房地产开发关系、房地产交 易关系、房地产行政管理关系及物业 管理关系等。
2024/1/25
4
房地产法的体系结构
房地产开发法
房地产管理法
调整房地产开发过程中产生的社会关 系的法律规范的总称，如《城市房地 产管理法》、《土地管理法》等。
35
违约责任与争议解决
违约责任的构成要件和承担方式
免责事由和违约责任的免除
争议解决方式和程序
2024/1/25
36
THANKS
感谢观看
2024/1/25
37
以开征范围的土地为征税对象， 以实际占用的土地面积为计税标 准，按规定税额对拥有土地使用 权的单位和个人征收的一种资源
税。
耕地占用税
对占用耕地建房或从事其他非农 业建设的单位和个人征收的税种
，采用定额税率。
2024/1/25
31
07
房地产合同法律制度
2024/1/25
32
房地产合同概述
第三章 现代建筑物区分所有权制度 《物业管理理论与实务》PPT课件
关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫 生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、 舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳 为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁 维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿 化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所 有权人的群居生活关系所产生的社区管理， 主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、 对建筑物不当使用行为的管理以及对生活 妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同 时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决 议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节 区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化 高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人 口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化， 其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。 如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有 权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区 分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精 神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施， 如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属 专有部分建筑物的附属物，如供电系统、 供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报 警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的 水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可 界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有 的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用 部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态， 是指建筑物各区分所有权人以构成员身份， 对其共同财产，享有占有、使用、收益权， 而处分权、管理权则完全归属区分所有权 人全体。
第三章房地产产权与制度
城市土地国家所有
土地市场由城市政府垄断经营。城市政府垄断经 营土地市场有两层含义：一是供应的只能是城市 土地，而非一切土地，二是土地供应方只能是所 有权主体或其代理人，其他任何部门、单位、个 人不得实施土地供应行为。城市土地根据来源渠 道不同，可以分为“存量” 道不同，可以分为“存量”和“增量”两部分。 增量” “增量”即当年新开发转为城市用地的数量，来 增量” 源于对农村土地的征用；“存量” 源于对农村土地的征用；“存量”即现有城市各 类用地的数量。
1.土地所有制与土地所有权的关系 1.土地所有制与土地所有权的关系
土地所有权是土地所有制在法律上的表现： 土地所有制决定土地所有权的性质和变化 土地所有权对于土地所有制有着巨大的反 作用 名义上的土地所有制和实际上的土地所有 制在一定条件下发生背离。
2.土地所有权的属性 2.土地所有权的属性
占有权 使用权 土地收益权 土地处分权
3.4住房制度 3.4住房制度
一、原有的住房制度 传统住房制度的特征：国家包 福利制 所有制单一 政企不分
二 、我国城镇住房制度改革 我国城镇住房制度改革的四个阶段 1）1978年—1993年住房实物分配制度改革 1978年 1993年住房实物分配制度改革 阶段：第一阶段是福利分房制度改革探索阶段 （1978-1985年）。在这一阶段里，我国政府进 1978-1985年）。在这一阶段里，我国政府进 行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制 度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有 益的经验。在郑州、常州、四平和沙市四个城 市试行公有住房的补贴出售，即政府、单位、 个人各负担房价的1 个人各负担房价的1／3。 第二阶段是福利分房制度改革深化阶段 （1986年-1993年）。在之前试点的基础上， 1986年 1993年）。在之前试点的基础上， 1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突 1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突 破，掀起了第一轮房改热潮。
《房地产物业课件》
2
应急修复
建立应急修复机制，快速处理物业中的紧急维修事项。
3
更新装修
根据市场需求和时尚潮流，进行物业装修和更新，提升其价值。
法律法规在房地产和物业管理中的作用
Байду номын сангаас
1 房地产法
了解房地产交易和合同 的法律规定，确保合规 操作。
2 租赁法
熟悉租赁合同的法律要 求，保护房东和房客的 权益。
3 环境法规
遵守环境保护和可持续 发展的相关法规，确保 物业的可持续运营。
房地产投资策略
长期持有
通过持有房地产长期投资， 实现稳定的现金流和资本 增值。
翻新和翻建
通过改造和翻新房地产项 目，提升其价值和吸引力。
地产开发
参与地产开发项目，通过 市场溢价获得高回报。
租赁物业管理
1
租赁市场研究
研究租赁市场的需求和趋势，制定出
寻找合适的房客
2
租策略。
检查申请人的信用记录和背景，选择
可靠的租客。
3
租金管理
制定租金政策，确保及时收取租金并 解决欠款问题。
房地产估值和评估
市场比较法
通过比较类似房产的价格确定 物业的市场价值。
收益法
根据物业的投资回报来评估其 价值。
成本法
通过评估建造和维护成本来确 定物业的价值。
物业维护与修复
1
定期保养
制定保养计划，定期检查和维护物业，确保其正常运行。
房地产营销策略
目标市场分析
研究目标市场，确定适当的 营销策略和渠道。
品牌建设
打造房地产品牌形象，提高 品牌知名度和信誉度。
数字营销
利用社交媒体和在线渠道进 行房地产营销，吸引潜在买 家。
房地产经济学--房地产产权与制度(PPT)
产权的界定方式
习俗界定 暴力界定 国家（政府）界定 市场界定 法律界定
房地产产权体系
房地产产权
物权
约束权
自物权
他物权
所有权
土地使用权Ⅲ
地役权
担保权
占有权
有限处分权
通行权
使用权 收益权 处分权
土地使用权Ⅱ 土地使用权Ⅰ 占有权 使用权
收益（出租）权
通风权 采光权 通气权等
抵押 留置
我国房地产产权关系的变革
我国住房制度改革的历程
（1）售房试验阶段(1979～1985) 新建住房成本价出售 补贴出售 ：三三制
（2）提租补贴试点阶段(1986～1988) ：二次分配理论 （3）优惠售房阶段(1988年底～1989年初) （4）多种措施并举阶段(1989年底～1993)
上海方案 分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建 房、出售公房等多种形式推进房改的思路 （5）房改深化阶段(1994至今) 我国城镇住房制度改革的目：建立与社会主义市场经济体制相适应的 新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，满足 城镇居民逐步增长的住房需求；发展住房金融，建立和规范住房交易 市场，促使住宅业成为新的经济增长点。
1、我国传统产权关系特点 2、传统产权关系内在矛盾 3、产权关系变革的进程 调整利益关系 转换经营机制 推行股 份制 4、房地产产权关系变革中若干问题 5、进一步完善我国房地产产权制度
我国传统产权关系特点
产权由行政手段界定，交易受到限制，外 部型普遍存在 权利与责任的界定是非完全的 个体产权主体之间存在着“非零和竞赛”
产权与所有权的联系与区别
（1）联系：所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出来的。 所有权主体是产权主体形成的前提，没有所有权就谈不上产权， 离开所有权的产权也是不存在的。产权与所有权两者是密切相联 系的。 （2）区别： 着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交 易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。 运用的领域不同，产权客体的范围要较所有权更为广泛 所有权是一元的，依法确立的财产只能归属于某一特定的主体， 而依法确立的产权则是多元的。
房地产法PPT[2].房地产权属法律制度.ppt资料
![房地产法PPT[2].房地产权属法律制度.ppt资料](https://img.taocdn.com/s3/m/80c2da67ae45b307e87101f69e3143323968f5a0.png)
房地产法PPT[2].房地产权属法律制度.ppt资料房地产权属法律制度引言房地产法是指规范和保护房地产市场秩序、确保房地产交易合法、维护房地产权益的法律体系。
房地产权属法律制度是房地产法中的核心内容，它包括了房地产所有权的建立、变更和终止的规定，以及对房地产权益的保护措施。
房地产所有权的建立房地产所有权的建立是指个人或者组织依法取得房地产的所有权。
在房地产所有权的建立过程中，需要满足下列条件：合法来源：房地产所有权的建立必须依法进行，不能以违法手段获取房地产。
权属登记：房地产的所有权需要通过权属登记机构进行登记，登记后方可确立所有权。
房地产所有权的变更房地产所有权的变更是指房地产权属关系的变动，主要包括房地产所有权的转让、继承、赠与等行为。
房地产所有权的转让：房地产所有权可以通过出卖、交换、出资等方式进行转让，转让行为需要通过合同或其他合法形式来确认。
房地产所有权的继承：继承是指房地产所有权在继承人之间进行转移，继承关系需要依法进行确认。
房地产所有权的赠与：房地产所有权可以通过赠与的方式进行变更，赠与需要取得受赠人的同意，并经过权属登记机构的登记确认。
房地产所有权的终止房地产所有权的终止是指房地产所有权关系的消除，主要包括房地产的销售、征收、灭失等情况。
房地产的销售：房地产所有权可以通过卖出的方式终止，销售行为需要经过合同的确认，并进行权属登记的变更。
房地产的征收：根据国家法律规定，房地产可以因公共利益需要进行征收，征收需要经过相应的程序，并进行权属登记的变更。
房地产的灭失：房地产的灭失是指由于自然灾害、战争等原因导致房地产无法继续存在的情况。
房地产权益的保护措施房地产权益的保护是房地产法所关注的重点，为了保护房地产的权益，制定了相应的保护措施。
法律保护：房地产权益受到房地产法的保护，当房地产权益受到侵害时，可以依法维护自身的权益。
诉讼维权：当房地产权益受到损害时，可以通过诉讼等法律手段来维护自己的权益。
房地产管理基本制度与政策 ppt课件
12
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４ 月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月 １日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使 用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）， 向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用 说明书》。
10
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
重点阅读： 《城乡规划法》 《建筑法》 《城市房地产管理法》
11
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
房地产开发经营（第七章） 四、房地产开发经营（第七章）
1.房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 了解：房地产开发企业信用档案。
5
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
建设用地制度与政策（第四章） 二、建设用地制度与政策（第四章）
1.中国现行土地制度概述 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 熟悉：征收集体土地的政策规定， 标准。 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 了解：集体所有建设用地使用原则。
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４ 月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月 １日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使 用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）， 向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用 说明书》。
10
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
重点阅读： 《城乡规划法》 《建筑法》 《城市房地产管理法》
11
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
房地产开发经营（第七章） 四、房地产开发经营（第七章）
1.房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 了解：房地产开发企业信用档案。
5
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
建设用地制度与政策（第四章） 二、建设用地制度与政策（第四章）
1.中国现行土地制度概述 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 熟悉：征收集体土地的政策规定， 标准。 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 了解：集体所有建设用地使用原则。
房地产产权与制度
(二)住房制度类型
• 第一类是瑞典等福利主义国家的市场——社会保障型住房制度。 • 第二类是美国等国的市场——救济型住房制度。 • 第三类是德国等保守的合作主义福利国家。 • 第四种类型是新加坡。
12
第四节 住房制度
(三)住房政策
• 1.住房政策体系 • 住房政策体系是由国家或政府制定的一整套方针、政策和具体措施构成的,可
10
第三节 土地制度
二、理论应用
(一)能力培养目标
• 1.学生应该了解中国的土地使用制度改革的历程 • 2.学生应该掌握土地的概念和土地的特性 • 3.学生应该熟悉中国现行的土地制度
(二)实训项目
11
第四节 住房制度
一、基本理论
(一)住房制度的内涵
• 住房制度是指包括有关住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律、法规 及政策等调整有关各方的关系并约束其行为的规范。
10.土地重分权。 11.土地赠与权。 12.土地继承权。 13.土地售卖权。 14.土地租赁权。 15.土地抵押权。 16.土地典权。 17.土地留置权。
4
第一节 房地产产权
(三)房屋产权
• 1.地产和房产的关系 • (1)房产和地产具有相互依存的不可分割的特性。 • (2)房产与地产具有差异性。 • 2.房产权的含义及其主要权能 • 广义的房产权包括房产所有权、房产占有权、房产使用权、房产收益权、房
产处分权、房产售卖权、房产租赁权、房产抵押权、房产典当权、房产留置 权、房产赠与权、房产继承权等权能。
5
第一节 房地产产权
二、理论应用
(一)能力培养目标
• 1.学生应该掌握房地产产权的概念 • 2.学生应该熟悉我国房地产产权的内涵
(二)实训项目
• 第一类是瑞典等福利主义国家的市场——社会保障型住房制度。 • 第二类是美国等国的市场——救济型住房制度。 • 第三类是德国等保守的合作主义福利国家。 • 第四种类型是新加坡。
12
第四节 住房制度
(三)住房政策
• 1.住房政策体系 • 住房政策体系是由国家或政府制定的一整套方针、政策和具体措施构成的,可
10
第三节 土地制度
二、理论应用
(一)能力培养目标
• 1.学生应该了解中国的土地使用制度改革的历程 • 2.学生应该掌握土地的概念和土地的特性 • 3.学生应该熟悉中国现行的土地制度
(二)实训项目
11
第四节 住房制度
一、基本理论
(一)住房制度的内涵
• 住房制度是指包括有关住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律、法规 及政策等调整有关各方的关系并约束其行为的规范。
10.土地重分权。 11.土地赠与权。 12.土地继承权。 13.土地售卖权。 14.土地租赁权。 15.土地抵押权。 16.土地典权。 17.土地留置权。
4
第一节 房地产产权
(三)房屋产权
• 1.地产和房产的关系 • (1)房产和地产具有相互依存的不可分割的特性。 • (2)房产与地产具有差异性。 • 2.房产权的含义及其主要权能 • 广义的房产权包括房产所有权、房产占有权、房产使用权、房产收益权、房
产处分权、房产售卖权、房产租赁权、房产抵押权、房产典当权、房产留置 权、房产赠与权、房产继承权等权能。
5
第一节 房地产产权
二、理论应用
(一)能力培养目标
• 1.学生应该掌握房地产产权的概念 • 2.学生应该熟悉我国房地产产权的内涵
(二)实训项目
房地产法课件：物业管理
狹義上稱維修基金，指物業服務企業根據財政部 《物業管理企業財務管理規定》規定，接受業主
委員會或業主委託代管的房屋共用部位維修基金 和共用設施設備維修基金。
廣義上包括貨幣形態的維修基金和實物形態的物 業管理專用房屋、依與業主團體約定歸物業管理 支配經營的商業性用房、場地以及經營收入中歸 業主團體共有共用部分。
2、性質
業主對物業的管理權是物權的組成部分，屬於私 權利。物業服務企業受業主委託而享有的管理權 屬私權利。物業服務企業的管理權本質上是業主 自治權利的延伸；物業企業的管理行為是私法上 的行為。
（五）政府在物業管理活動中的角色
1、制定規則 2、引導輔助 3、監督管理企業
二、業主及業主團體
包乾制：是物業服務公司按照和業主雙方約定的 物業管理收費標準來收費，不論管理的好壞，經 營盈虧，物管公司收費標準不變的一種合作模式。 在這種模式下，節省的開支可能成為物業管理公 司的利潤。
《物業管理條例》規定： 物業服務收費應當遵 循合理、公開以及費用與服務水準相適應的原則。
（二）物業管理專用基金
業主自治自律原則是業主團體應當遵循的基本行 為準則。
1、業主大會
由全體業主組成業主大會，是物業內的最高決策 機構。在業主大會商討、決議的基礎上，形成業 主大會議事規則。業主大會的決定對物業管理區 域內的全體業主具有約束力。
2、業主委員會 3、業主公約
（1）涵義：指由全體業主承諾的，並對全體業 主具有約束力的，有關業主在物業使用、維修及 其他管理服務活動等方面的行為規範。
（三）物業管理制度的本質和基本框架
1、業主自治是物業管理的基礎 2、專業化的物業管理企業受託管理是物業管理
的外在表現
物業管理本質上是業主自治管理。
委員會或業主委託代管的房屋共用部位維修基金 和共用設施設備維修基金。
廣義上包括貨幣形態的維修基金和實物形態的物 業管理專用房屋、依與業主團體約定歸物業管理 支配經營的商業性用房、場地以及經營收入中歸 業主團體共有共用部分。
2、性質
業主對物業的管理權是物權的組成部分，屬於私 權利。物業服務企業受業主委託而享有的管理權 屬私權利。物業服務企業的管理權本質上是業主 自治權利的延伸；物業企業的管理行為是私法上 的行為。
（五）政府在物業管理活動中的角色
1、制定規則 2、引導輔助 3、監督管理企業
二、業主及業主團體
包乾制：是物業服務公司按照和業主雙方約定的 物業管理收費標準來收費，不論管理的好壞，經 營盈虧，物管公司收費標準不變的一種合作模式。 在這種模式下，節省的開支可能成為物業管理公 司的利潤。
《物業管理條例》規定： 物業服務收費應當遵 循合理、公開以及費用與服務水準相適應的原則。
（二）物業管理專用基金
業主自治自律原則是業主團體應當遵循的基本行 為準則。
1、業主大會
由全體業主組成業主大會，是物業內的最高決策 機構。在業主大會商討、決議的基礎上，形成業 主大會議事規則。業主大會的決定對物業管理區 域內的全體業主具有約束力。
2、業主委員會 3、業主公約
（1）涵義：指由全體業主承諾的，並對全體業 主具有約束力的，有關業主在物業使用、維修及 其他管理服務活動等方面的行為規範。
（三）物業管理制度的本質和基本框架
1、業主自治是物業管理的基礎 2、專業化的物業管理企業受託管理是物業管理
的外在表現
物業管理本質上是業主自治管理。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（一）房地产产权的基本内容 1.房地产经济关系的法律表现 2.以房地产财产为客体的各种权利总和 3.可分割、可复合 4.可交易 5.要有法律界定、规范、确认和保障 6.要人格化，界定要清晰
（二）土地产权 1.土地所有权
占有权、使用权、收益权 处分权：最核心，最重要的权能。 权利集束
2.土地占有权 3.土地使用权 4.土地收益权 5.土地处分权：出售、出租、赠与、抵押。 6.土地开发权
（2）不转移对抵押财产的占有 （3）抵押合同属于要式合同
书面合同
抵押权自登记时设立。
债权债务的主合同失效，抵押这一从合同也自然失效。
16.土地典权
出典人（债务人） 承典人（债权人）
17.土地留置权 18.他项权
是我国特有的概念，是指在土地使用权和房地产所有权 基础上，创设的针对他人不动产的权利，如典权、地役权、 抵押权等。
最长可达2000年 （3）地役权 （4）担保权
（5）信托权
13世纪的英国封建社会人们普遍信奉宗教 ，教徒纷纷自愿 在死后把遗产（主要是土地）赠给教会 。
英王亨利三世颁布了《没收条例》，规定凡以土地让与教会 者，必须经君主及诸侯允许，否则予以没收。
尤斯制 ：先赠送给第三者，并表明其赠送目的是为了维护 教会的利益，第三者必须将从土地上所取得的收益转交给 教会。
土地发展权
7.地役权：是指利用他人土地以便有效的使用或经 营自己的土地的权利。
为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享 有地役权的土地称为需役地。
地役权不能独立存在 ；可无偿，可有偿。
（1）法定地役权：法律规定的义务 我国《物权法》将法定地役权划归相邻关系
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生 活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻 关系。
（3）物权的突出的法律特征是具有追及效力和优先权 （物权优于债权）
（4）物权的客体是物。
（5）物权具有排他性。首先，物权的权利人可以对抗 一切不特定的人，所以物权是一种对世权；其次， 同一物上不许有内容不相容的物权并存
物权与债权的区别：
1．物权是绝对权或对世权，而债权是相对权或对人权 债权只能在特定当事人之间发生效力；
（2）债权：依据合同或法律的规定而产生的权 利义务关系。 如：买卖、服务、租赁
（3）知识产权：人身权和财产权的统权的特征
（1）物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利， 既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利。
（2）物权是绝对权。物权的权利人是特定的，义务人 是不特定的，且义务内容是不作为，即只要不侵犯 物权人行使权利就履行义务，所以物权是一种绝对 权。
分无效）
15.土地抵押权
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将 该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当 事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受 偿。 （《物权法》）
债务人、抵押人，抵押权人，
特征
（1）房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权同时抵押 。单纯以土地使用权为抵押的，则土地一定要来源于出让。
①不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供 必要的便利。
②不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用 其土地的，应当提供必要的便利。
③不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电 线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相 邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应 当提供必要的便利。
④建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准， 妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第三章 房地产产权与制度
《房地产经济学》刘新华主编
第一节 房地产产权
一、基本理论
产权是指广义的财产权，或者说就是凭借财产所获 得的各种权利的总和。
实质是人与物的关系基础上的人与人的关系。
产权分类：
（1）物权：是指权利人依法对特定的物享有直接 支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担 保物权。（《物权法》2007.10.1施行）
（三）房屋产权 1.地产与房产的关系 （1）房产和地产具有相互依存的不可分割的特性
实物形态、价值形态、交易、资本循环、经营管理
（2）房产与地产具有差异性
1）地产可以独立存在 2）生地没有折旧
2.房产权的含义及其主要权能 占有权、使用权、收益权、处分权
课内活动
第二节 房地产产权体系
导入案例 互动提问 一、基础理论 （一）海外房地产产权体系 1.英国的房地产产权体系 （1）永久业权 （2）租赁业权
2．物权是支配权，而债权是请求权； 3．物权是独占性的和排他性的权利，而债权不具有排
他性；
4．物权是优先权 5．物权包括追及权 6．物权是公开化的权利，而债权具有非公开性； 7．物权的设立采用法定主义，而债权的设立采用合同
自由原则。
产权与所有权
所有权的特性： 1、所有权是对于标的物全面支配 的物权(全面性)
信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产 权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自 己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行 管理或者处分的行为。《中华人民共和国信托法》
2.罗马法 自物权（主物权）：所有权
物权 用益物权
他物权（从物权） 担保物权
普通法（英美法）重利用权 大陆法（罗马法）不动产制度强调不动产所有权 课内活动
2、所有权是具有弹力性的物权(弹力性) 3、所有权是永久支配标的物的物权(永久性) 两者的区别：
1.着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题， 产权强调的是交易中所必须遵循的规则，是解决 所有权如何实现的问题。
2.运用的领域不同。产权客体的范围要较所有权更 为广泛。
3.所有权是一元的，依法确定的产权则是多元的
（2）契约地役权
地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自 己的不动产的效益。《物权法》
8.地上权
又称“借地权”，是指以在他人土地上有建筑物或其他 工作物（不包括农桑）为目的而使用他人土地的权利。
9.通行权 10.土地重分权 11.土地赠与权 12.土地继承权 13.土地售卖权 14.土地租赁权（在我国租赁期限不得超过20年，超过部
第三节 土地制度
导入案例 一、基本理论 （一）土地的概念 1.土地的自然特性